跨越灰色地帶

全國工商聯(lián)近日有報告稱，在其參與調(diào)查的開發(fā)商的總費用支出中，流向政府部門所占比例平均為49.42％，其中以上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達到64.5％。此結(jié)論引起廣泛關(guān)注，一邊是各個開發(fā)商借此發(fā)揮，證明高房價并未給自身帶來暴利；另一邊是更為激動的各地方政府指責(zé)數(shù)據(jù)不真，上海市政府甚至在醞釀通過“公開澄清”的方式來回應(yīng)全國工商聯(lián)的結(jié)論。

工商聯(lián)報告的公允性也遭到了質(zhì)疑。據(jù)報道，全國工商聯(lián)的發(fā)言稿中所有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”，該工作室是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠等共同資助建立的。而且在樣本選擇上，該報告的選取依據(jù)也被嫌指向性明顯。雖然質(zhì)疑聲不斷，但是開發(fā)商通過此報告向公眾傳達了一個信息，即利潤并非開發(fā)商獨享。

政府通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得土地出讓金和相關(guān)稅收的收入，但所獲多少并不明晰。人們對高房價的憤怒于是被有意無意的引入到對開發(fā)商的指責(zé)上，備受指責(zé)的開發(fā)商此次以公開數(shù)據(jù)的方式與相關(guān)部門“近身肉搏”，希望以此擺脫眾矢之的的尷尬角色，政府方面的積極回應(yīng)無疑是開發(fā)商們所愿意看到的。

如果我們有幸能夠看到開發(fā)商和地方政府均公開各自從房地產(chǎn)項目中的所得，我們肯定能夠發(fā)現(xiàn)雙方所提供的數(shù)據(jù)存在一個數(shù)目不小的差額，這便是所謂灰色地帶。曾經(jīng)擔(dān)任過人大副委員長的成思危表示，開發(fā)商利潤占成本30％，其中存在灰色成本，還有人認(rèn)為該數(shù)字可能更高。這部分成本的存在使得政府與開發(fā)商無法在利益分配上形成共識，從而對誰來承擔(dān)改變房價過高現(xiàn)狀的責(zé)任互相推諉。

企業(yè)按照成本收益原則運作，只要灰色地帶存在，就會有企業(yè)考量成本和收益，做出符合企業(yè)利益的選擇。對于政府來說，只要做到了以下兩個方面，灰色地帶便喪失了存在的土壤。

第一，約束政府職能部門的權(quán)力。部分地方政府涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門高達20多個，涉及房地產(chǎn)開發(fā)的公章上百枚，需要的行政審批程序、備案辦理事項近150項。在這樣繁雜的環(huán)節(jié)中，必然存在著職能重疊，甚至功能浪費的部門，但每一個部門都擁有對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批權(quán)力，也就代表存在權(quán)力尋租的能力。權(quán)力尋租便是灰色地帶產(chǎn)生的沃土，限制權(quán)力尋租的可能也就將灰色地帶產(chǎn)生的空間大大壓縮。

第二，減少審批權(quán)力的自由裁量度。政府的監(jiān)管必不可少，對于部分不可替代的政府審批項目，應(yīng)該著力減少自由裁量的權(quán)力范圍?；蛲ㄟ^制度約束，或通過市場競價，將這部分隱形的權(quán)力通過市場的方式表現(xiàn)出來。國有土地的“招拍掛制度”雖然被人們詬病為抬高了房地產(chǎn)價格，但它的意義在于讓我們明確了稀缺資源的價格，我們至少還可以將這部分收益用于政府支持型住房的建設(shè)。與官員的隨意劃撥相比，“招拍掛”制度將隱形的成本顯性化。

政府與開發(fā)商的此次直接交鋒，把政府的收入與開發(fā)商支出之間的矛盾公開化，有利于消除不合理的灰色地帶，從而令地產(chǎn)業(yè)更加市場化。