廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)良性互動關系研究

內(nèi)容提要:城市化是人口向城市集中以及城市數(shù)量增加、規(guī)模擴大和城市現(xiàn)代化水平提高的過程;是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動因,并制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)同樣遵循這些規(guī)律。廣東的城市化還有顯著的外來人口流入增量型特征和區(qū)域間發(fā)展不平衡特征。廣東房地產(chǎn)業(yè)受此影響,帶有價格過高及城市化泡沫的問題。對策就是增加供給和構造在可持續(xù)發(fā)展的城市化戰(zhàn)略視角下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

關鍵詞:廣東;城市化;房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號:F127.65文獻標識碼: A文章編號:1003-4161(2009)04-0038-04

簡單地說,城市化就是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械默F(xiàn)象和過程。當今中國各地,城市化現(xiàn)象十分普遍,城市化進程也十分顯著,作為城市外在標記的房地產(chǎn)業(yè)也十分繁榮,城市化與房地產(chǎn)業(yè)關系的研究也成為學術研究的焦點,本文聯(lián)系廣東實際就城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關系做以下探討。

1.城市化與房地產(chǎn)業(yè)的一般關系

關于城市化的概念,學者們提出了各種不同的觀點,至今沒有一個權威的解釋。大體可認為,城市化是人類生產(chǎn)、生活由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會、由分散式向集中式的轉變過程,在空間上表現(xiàn)為人口向城市集中以及城市數(shù)量增加,規(guī)模擴大和城市現(xiàn)代化水平提高。

房地產(chǎn)業(yè)又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)。它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等;地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎設施,例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

1.1 從城市化與房地產(chǎn)業(yè)的定義分析,城市化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動因;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則為城市化的結果與外在特征,并制約著城市化的健康發(fā)展

城市化帶動城市人口的增加,引發(fā)房地產(chǎn)需求,同時促進經(jīng)濟發(fā)展,并指明了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)業(yè)為城市化提供了必要的生產(chǎn)、生活、居住、商業(yè)娛樂等活動空間,為城市化奠定了重要的物質基礎。從空間上說,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然改變城市土地利用結構、用地布局,進而改變城市的空間形態(tài),促成城市內(nèi)在功能和結構的完善[1]。

1.2 從實證上看,我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)存在著正相關的關系

趙朋實證了我國城市化增長率與全社會的房地產(chǎn)投資增長率存在一定滯后的因果關系[2];陳石清實證了中國城市化水平與中國房地產(chǎn)價格之間存在一種顯著的長期穩(wěn)定的正向變動關系,即城市化水平越高,房地產(chǎn)價格越高[3]。

1.3 城市化速度發(fā)展規(guī)律(“S”型曲線規(guī)律)制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律

美國地理學家諾瑟姆(RAY.M.Northam)對各國城市化發(fā)展歷程的軌跡研究發(fā)現(xiàn)是一條稍拉平的S型曲線,一般以城市化水平低于30%為初期階段,城市化率緩慢;30%～70%為中期階段,城市化率以遞增速度提高;70%以上為后期階段,城市化率以遞減速度提高。我國城市化水平曲線在1978年以后較好地吻合了S型曲線。同期,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也較好地吻合了我國房地產(chǎn)水平曲線的變化[4]。

1.4 城市化發(fā)展階段性特征制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向與速度

英國學者L.范登堡提出世界城市化的三階段論:第一階段,城市化;第二階段,市郊化;第三階段,反城市化與內(nèi)城的分散。而蓋伊爾(H.S.Geyer)和康圖利(T.M.Kontuly)也提出城市發(fā)展分成三個階段:第一個階段是大城市階段,也叫做“城市化”階段,此階段大城市的凈遷移量最大;第二個階段是過渡階段,即“極化逆轉階段”,在這一階段里,中等城市由遷移引起的人口增長率超過了大城市由遷移引起的人口增長率;第三個階段是“逆城市化階段”,在這一階段里,小城市的遷移增長又超過了中等城市的遷移增長。二人又進一步提出“逆城市化階段”過后又進入新一輪城市化周期,即再次進入“城市化”階段。日本學者今野修平還提出近代城市的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段:第一階段,城市化;第二階段,特大城市化;第三階段,特大城市群化[5]。根據(jù)城市化進程中人口轉移的特征,城市化第一階段,人口向現(xiàn)有城市市區(qū)聚集,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集中于現(xiàn)有城市;第二階段隨著城市人口的增加,人口開始向市郊轉移,房地產(chǎn)業(yè)也隨之向市郊發(fā)展,造就了大城市及特大城市;第三階段人口向周邊的中小城市、城鎮(zhèn)轉移與聚集,造就了新的連片大城市,形成了城市群帶,房地產(chǎn)業(yè)就從中心城市向附近城市群帶連片發(fā)展。

2.廣東城市化與房地產(chǎn)關聯(lián)關系的實證分析

2.1 廣東城市化率與房地產(chǎn)價格實證分析

由于房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,我們對1994年以來的城市化率與房地產(chǎn)價格作如下回歸分析,發(fā)現(xiàn)廣東房地產(chǎn)價格隨城市化率的提高呈正相關增長趨勢,且兩者存在較高的相關性。

回歸模型以房地產(chǎn)價格為因變量,以城市化率為自變量,考慮到政策滯后性,建立模型如下:POFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回歸結果如下:POFS=808.7237+78.0053*rcsl(-1)

T(1.258403) (4.621925)

P_rob(0.0050) (0.0007)

R²=0.660097 Adj R²=0.629197

從回歸結果,我們可以看到,常數(shù)項C的t值為1.258 403,概率為0.005 0,顯著性水平較高,同時rcsl(-1)的t值為4.621 925,概率為0.000 7,顯著性水平也較高,同時R²為0.660 097,adjust R²為0.629 197,說明回歸效果較好。另一方面,我們對回歸殘差進行單位根檢驗(不含常數(shù)項和趨勢項),ADF值為-1.700 526,小于顯著性水平為10%的臨界值,說明殘差是平穩(wěn)的。進一步證明了房地產(chǎn)價格與城市化率存在協(xié)整關系。

2.2 廣東城市化率與房地產(chǎn)投資額實證分析

我們對同期的房地產(chǎn)投資額與城市化數(shù)據(jù)進行以下回歸分析,發(fā)現(xiàn)兩者同樣存在較高的相關性。

回歸模型以房地產(chǎn)投資額為因變量,城市化率為自變量,考慮到城市化的政策的滯后性,我們建立以下回歸方程:IOFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回歸結果如下:

IOFS=-1092.399+59.41315*RCSL(-1)

T (-3.354901) (6.948004)

R_rob值 (0.0064) (0.0000)

R²=0.814424 AdjR²=0.797553

從回歸結果我們可以看出,常數(shù)項C的T值為-3.354 901,概率為0.006 4,顯著性水平較高,同時RCSL系數(shù)的T值為6.948 004,概率為0.000 0,顯著性水平也較高。另一方面,R²為0.814 424,adjust R²為0.797 553說明回歸效果較好。同時,我們也對回歸方程的殘差進行單位根檢驗(含常數(shù)項和趨勢項),其ADF值為-4.136 191,小于5%顯著性水平的臨界值,說明殘差平穩(wěn),從而證明了房地產(chǎn)投資額與城市化率存在協(xié)整關系。

3.廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動關系的特征與存在的問題

3.1 廣東城市化帶有顯著的外來人口流入增量型特征

表2可見,2007年廣東常住人口9 449萬,戶籍人口8 156萬,常住人口多出戶籍人口1 297萬,這是典型的外來流入人口。在人口自然增長率不斷下降的同時,人口跨省凈遷移率卻不斷地在提升,2007年外來人口凈增長已達人口自然增長的近一半,外來人口主要流入城市,從當年以常住人口統(tǒng)計的城鎮(zhèn)人口比例達63.1%,高于以戶籍人口統(tǒng)計的非農(nóng)人口比例52.02%的11.1個百分點也可佐證。

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因此,處于快速發(fā)展的廣東城市化既是本土城市化,還是全國的城市化。大量本地、外地人口流入城市,房地產(chǎn)需求隨之剛性增加,在土地資源約束下,房地產(chǎn)價格上漲有其合理性。從表1房地產(chǎn)價格和表2人口密度均指標可見房地產(chǎn)價格呈剛性增加趨勢。

3.2 過高的房價阻礙了城市化的健康發(fā)展,特別是大型、特大型城市的房價過高抑制了大型、特大型城市優(yōu)先發(fā)展的客觀要求

一是從合理價格的角度分析,房價已超過合理標準盡管存在很大爭議,國際上房價的合理標準常用房價與家庭年收入之比界定,3～6倍都屬合理。

2007年廣東商品房價格每平方米5 911.84元,城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入17 699.3元,以三口之家兩人工作有收入,購房面積60平方米計算,兩者之比約為10,大大高于合理標準。大型、特大型城市超標更嚴重。

廣州2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,市區(qū)銷售住宅面積1 126.91萬平方米,銷售金額10 591 193萬元,銷售單價每平方米9 398元,人均居住面積20平方米,當年人均可支配收入22 469元。以一個3口之家庭,其中兩人有收入計算,居住面積按60平方米計算,則房價與家庭年收入比值為12.6,超過全省平均水平26.6%。

深圳情況更甚,2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,銷售單價每平方米超過15 000元,當年人均可支配收入33 592元。同樣條件計算,則房價與家庭年收入比值為13.3。

二是統(tǒng)計實證發(fā)現(xiàn),廣東房地產(chǎn)價格不大受城鎮(zhèn)人均可支配收入的影響。我們以統(tǒng)計方法分析相關指標對房地產(chǎn)價格的影響程度。設相關指標如下:人口密度(人/平方公里)、城市化率(%)、城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)。

選取廣東省21個地級市2005年的數(shù)據(jù),運用王斌會的Qstat軟件進行主成分分析,結果發(fā)現(xiàn)人口密度指標對房地產(chǎn)價格的影響最大,貢獻率達84.489%,可以理解為土地需求量大,而供給量稀缺是推高房價的根本原因。城市化率的貢獻率次之,為10.23%。令人驚訝的是城鎮(zhèn)人均可支配收入對房地產(chǎn)價格的貢獻率僅為5.281%,即房產(chǎn)價格較少受居民收入的影響。其余統(tǒng)計結果見表3。

過高房價形成了人口向城市轉移的巨大障礙,特別構成了大型、特大型城市優(yōu)先城市化的障礙。過高的房地產(chǎn)價格也使在源源不斷的需求面前,房地產(chǎn)業(yè)自身萎縮。進而,極大地影響了民生。

3.3 廣東城市化發(fā)展還呈現(xiàn)顯著的區(qū)域間不平衡特征,也加劇了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡

從城市化與人口分布的空間格局看,廣東大致形成了三類地區(qū):一是城市化水平高的人口密集地區(qū),主要分布在珠江三角洲地區(qū)。2000年第五次人口普查的城市化水平普遍較高,各市都在50%以上,其中深圳(92.46%)、珠海(85.48%)、廣州(83.79%)、佛山(75.06%)。二是城市化水平低的人口密集地區(qū),主要在粵東地區(qū)。人口密度高于全省的平均水平,但城市化程度卻低于全省的平均水平。三是城市化水平和人口密度都相對低的地區(qū)。主要在西翼和北部山區(qū),人口密度和城市化水平都低于全省平均水平。從整體看,廣東人口分布與城市化、非農(nóng)化程度在空間結構上存在明顯的空間失衡。而且,從發(fā)展趨勢上看,廣東人口分布與城市化的空間結構會更趨失衡[6]。

從表3發(fā)現(xiàn)在影響房地產(chǎn)價格的因素排序中,大型特大型城市的排名均靠前。如廣州主要是城市化率,其得分排名為第1,深圳人口密度和城市化率對其房地產(chǎn)價格的影響較大,分別排名為第1、第4,東莞的排名分別為第2、第6。而中小城市這兩個指標得分都較低,排名落后,可以推論大城市、特大城市超高的城市化率,形成巨大的城市人口,推高了房價。

此種房地產(chǎn)價格上的差異的成因,可以從數(shù)量上理解為大型、特大型城市需求量巨大、供給量不足;也體現(xiàn)在各地區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)質量上的差異,從單純追求建筑面積轉變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m度是導致大型特大型城市房地產(chǎn)價格高漲的另一主要原因。

3.4 不平衡的城市化與房地產(chǎn)業(yè),引發(fā)了城市化泡沫

城市化泡沫是對應于可持續(xù)發(fā)展城市化的新概念,指在快速城市化發(fā)展過程中,城市化明顯快于一個城市經(jīng)濟發(fā)展的水平,導致了大量城市問題的產(chǎn)生[7]。

城市化泡沫在房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)出,一是過度投資,導致過度空置房,形成房地產(chǎn)泡沫。目前,在金融海嘯下,廣東的大量流動人口和部分常住人口流失,形成城市化倒退,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會日前公布的《2008年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示,廣東2008年商品房銷售面積4 824.41萬平方米,比2007年下降22.43%;銷售額2 880億元,同比下降21.40%。年末廣東商品房空置總量達到1 824.61萬平方米,較上年末增加245.4萬平方米,增幅15.54%。年末商品房空置總量及住宅空置量出現(xiàn)了2004年以來連續(xù)4年下降后的首次上升;二是土地等資源的消耗過度。據(jù)廣東省土地學會2008年舉行以“節(jié)約集約用地與房地產(chǎn)開發(fā)”為主題的廣東土地論壇上,專家表示,廣東按照現(xiàn)在的用地方式,要確保實現(xiàn)我省經(jīng)濟社會發(fā)展的預期目標,全省平均每年需新增建設用地40萬畝左右,而國家下達我省的新建建設用的規(guī)模每年僅有29萬畝,也即是說,每年有十幾萬畝的缺口。而廣東的經(jīng)濟密度與江浙兩省和上海市相比是比較低的,廣東每平方公里土地的生產(chǎn)總值1 706萬元,而上海是1.51億元,江蘇是2 342萬元,浙江是1 768萬元。全省目前低效利用土地達200多萬畝。

綜上所述,房地產(chǎn)價格隨城市化進程發(fā)展而上漲是客觀規(guī)律,但房地產(chǎn)價格過快增長既阻礙了城市化的健康發(fā)展,又脫離了實際收入的消費約束,形成房地產(chǎn)泡沫。各區(qū)域不均衡的城市化發(fā)展,既產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,又浪費了土地資源,引發(fā)了城市化泡沫。抑制過高房價,提高土地等資源利用效率,是當前乃至未來很長時期內(nèi)促進廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。

4.促使廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

4.1 解決房價過高的建議

一是抑制需求總量不可取。盡管在金融海嘯下,廣東自2008年底起出現(xiàn)外經(jīng)貿(mào)的停滯甚至倒退,以外向型經(jīng)濟為主要動力的廣東城市化隨之減緩甚至停滯,但此種狀況只是暫時的,且人口的轉移具有滯后性及黏性,多數(shù)年前失業(yè)的農(nóng)民工年后都回流廣東,長遠而言廣東城市化動力優(yōu)勢仍在,仍處于快速城市化階段,房地產(chǎn)需求總體仍剛性增長。通過稅收、信貸、利率等一般經(jīng)濟手段抑制需求,平抑房價的思路不可取;通過引導、甚至是壓制購房偏好向增加租房偏好轉移的方法同樣不能根本解決問題。抑制需求只能降低城市化的質量,即壓制甚至降低城市生活的質量。 二是以增加房產(chǎn)的供給為出路。受制于稀缺的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給限制,可以在科學合理的規(guī)劃下,增加土地建設的容積率,提高土地集約使用效率,在土地供應增加較少的前提下產(chǎn)出更多的建筑面積,達到增加供給的目的。但需要探討如何在提高容積率下不降低或少降低城市化質量的方法。

還可以破除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)壟斷,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同樣的價格條件下愿意提供更多的產(chǎn)品。壟斷產(chǎn)生高額利潤,減少了供給總量。按廣州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2007年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入8 947 421萬元,利潤總額2 050 023萬元,收入利潤率達22.9%?？赏ㄟ^降低土地經(jīng)營規(guī)模門檻,如分細宗地出讓規(guī)模,降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資金規(guī)模要求,令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法利用規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢降低單位營銷費用等方法,扶持中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入競爭。

也可以由政府提供廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房的辦法結構性降低房價。

再就是鼓勵設立非盈利機構從事房地產(chǎn)開發(fā),如住房合作社等。

4.2 在可持續(xù)發(fā)展的城市化戰(zhàn)略視角下,構建科學的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

一是科學規(guī)劃,節(jié)約利用土地資源,走緊湊型城市化發(fā)展道路。房地產(chǎn)開發(fā)能增加土地的價值產(chǎn)出,但房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大,且重新開發(fā)代價更大。廣東土地資源極其緊缺,緊湊型城市可以提高人口的居住密度,節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水,實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。放任自流形成的“攤大餅”、無限度地擴大、平攤城市規(guī)模的方式,會降低土地價值產(chǎn)出,且再開發(fā)代價高昂,顯然不適合。走緊湊型城市發(fā)展道路,要求科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,嚴格約束房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,才能提高土地產(chǎn)出效率,才能優(yōu)化空間布局,避免降低城市效力。

二是促進大城市、特大城市的市郊化發(fā)展。目前廣東的大城市、特大城市出現(xiàn)了人口向郊區(qū)遷移的趨勢,進入了城市化發(fā)展的第二階段:市郊化階段,應建設城市圈和衛(wèi)星城,提高土地產(chǎn)出效率。同時,需要注意到城市職能和周邊郊區(qū)職能的轉化和協(xié)調發(fā)展,是解決大城市病、帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎。

三是加強政府監(jiān)管與政府間合作,構建合理的都市帶。城市化的第三個階段就是人口向周邊的中小城市、城鎮(zhèn)轉移與聚集,造就了新的連片大城市,形成了城市群帶。房地產(chǎn)業(yè)就從中心城市向附近城市群帶連片發(fā)展,需要城市間政府的合作與協(xié)調,以規(guī)劃、協(xié)調房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。

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[作者簡介]夏勵嘉(1962—),男,碩士,研究方向:區(qū)域經(jīng)濟學,廣東技術師范學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院副教授。

[收稿日期]2009-04-25(責編:翟超;校對:正融)