樓市，繁榮迷局的背后

史　淵

樓市現(xiàn)狀：“高調(diào)地繁榮”

近期，全球經(jīng)濟(jì)信心大漲，包括房地產(chǎn)、股市、期貨、黃金等等都處在高位上漲周期，有消息顯示，今年4到5月間，漲價(jià)已經(jīng)成為樓市的一個(gè)普遍現(xiàn)象而就在此前幾天，王石拋出了“后拐點(diǎn)論”，認(rèn)為從我國香港、日本等地樓市泡沫破滅后的歷史來看，中國當(dāng)前的房?jī)r(jià)是維持不住的，一時(shí)間，樓市再次陷入撲朔迷離。

一份針對(duì)上海100多個(gè)在售主流樓盤的調(diào)查報(bào)告顯示，自從3月份以來，上海已經(jīng)陸續(xù)有60％的樓盤價(jià)格出現(xiàn)了不同程度的上漲。自5月11日以來，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比上漲3％，成交均價(jià)已漲至14106元／平方米，創(chuàng)今年春節(jié)以來最高水平，其中近百家樓盤在5月漲至歷史最高價(jià)。此外，杭州、深圳、廣州、成都等城市的商品房?jī)r(jià)格也都不同程度地有所上漲。

是曇花一現(xiàn)還是高歌猛進(jìn)?

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活必需品，也是一種投資品。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”。面對(duì)當(dāng)前樓市的單邊繁榮，特別是在世界經(jīng)濟(jì)依然普遍低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也未有效好轉(zhuǎn)的情況下，我國樓市如此“高調(diào)”的走勢(shì)究竟是什么原因呢?

筆者認(rèn)為，回答此問題要從次貸危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊說起。

2007年4月，美國新世紀(jì)房屋貸款公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，從此美國次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始突顯，隨后風(fēng)險(xiǎn)迅速向以次級(jí)按揭貸款為支持的各類證券衍生品持有者轉(zhuǎn)移，投資基金被迫關(guān)閉、次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、股市劇烈震蕩，進(jìn)而使全球主要金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)，投資銀行和商業(yè)銀行也普遍發(fā)出盈利預(yù)警信號(hào)，全球主要股市指數(shù)紛紛大幅下跌，中國股市也隨之受到次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)上市公司所受影響尤為嚴(yán)重；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9％：完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7％。此外，購房者的持觀望心態(tài)的越來越多，開發(fā)商回籠資金困難，導(dǎo)致房企資金鏈緊繃。

眾所周知，華爾街金融機(jī)構(gòu)是本次全球危機(jī)的策源地，危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)大衰退，并制造出眾多華爾街巨型金融機(jī)構(gòu)不能倒閉而必須由美國和全球納稅人出資補(bǔ)貼虧損這樣的行為，但是，納稅人資助和補(bǔ)貼華爾街股東和從業(yè)人員的利益的同時(shí)，政府給華爾街下了一個(gè)限薪的籠頭并同時(shí)加大公眾對(duì)華爾街的股份支配權(quán)，使華爾街不能隨心所欲，因此，用自由換取損失補(bǔ)貼，華爾街金融機(jī)構(gòu)一定是寧要自由不要補(bǔ)貼，更不能讓國有化控股其公司來限制其經(jīng)營投機(jī)自由，眾多金融機(jī)構(gòu)開始籌資償還政府借款以避免國有化和公共化其股權(quán)。這里一個(gè)重要的問題是：從哪里籌資?毫無疑問是市場(chǎng)。黃金、農(nóng)產(chǎn)品、期貨、股票、新興市場(chǎng)的需求和房地產(chǎn)，制造和操控市場(chǎng)價(jià)格本就是華爾街的拿手好戲。近期的全球市場(chǎng)上漲就是在這樣的背景下產(chǎn)生和發(fā)展的，中國的房地產(chǎn)價(jià)格也不例外，既然是籌資，那么市場(chǎng)主流資金的目標(biāo)就只有一個(gè)：套現(xiàn)。

由于2008年特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，一直持續(xù)的房地產(chǎn)政策在基調(diào)上有了根本的轉(zhuǎn)變，從防止泡沫產(chǎn)生到刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得劍遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

中國股市目前表現(xiàn)平穩(wěn)，優(yōu)于全球其他市場(chǎng)的瘋狂表現(xiàn)房地產(chǎn)方面，多個(gè)重要城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定并出現(xiàn)成交量恢復(fù)，樓市價(jià)格恢復(fù)上漲就是證明，但是，我們認(rèn)為在美國金融體制和體系的改造完成以前，全球市場(chǎng)包括中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格恢復(fù)性上漲有很大的不確定性，我們也無法肯定樓市將維持在這種“繁榮”的狀態(tài)中。

正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠所言：“中國的經(jīng)濟(jì)從09年3月份到現(xiàn)在突然變得很樂觀，全世界都很樂觀，美國的央行行長(zhǎng)也說“樹上的綠芽出現(xiàn)了”。三個(gè)月前大家還說是不是大蕭條了，百年不遇的危機(jī)來了，今天怎么突然就沒事了?我覺得問題沒有那么簡(jiǎn)單，今天你看到的不是一個(gè)可持續(xù)的現(xiàn)象，它只是一個(gè)流動(dòng)性帶來的表面繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有起來。央行放錢出來，是因?yàn)橥洓]有出來之前可以放錢，通脹來了就不能放錢了，問題在于今天我們出現(xiàn)的情況是放錢解決不了問題，世界經(jīng)濟(jì)有根本的問題，有基本面的問題。這個(gè)泡沫的爆掉反映了過去模式的破滅，在沒有根本的改革之前是不可能出現(xiàn)新一輪的高增長(zhǎng)的，這是我對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的基本思考。”從這個(gè)角度看，我們認(rèn)為近期中國房地產(chǎn)交易量的回升和重要城市的價(jià)格上漲預(yù)期具有很強(qiáng)的價(jià)格操控性和短期性，是異常行為并不可持續(xù)。

除了以上根源性的影響因素之外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有以下自身固有的頑疾，這些因素也是我們有理由相信近期樓市的高漲仍然是處于“虛假的繁榮”之中。

住房的剛性需求。積壓了整整一年的剛性需求，終究是要釋放的。該買房的終究要買房。換房的終究要換房，所以在09年掀起了一波購房高潮是情有可原的。

投資的剛性需求。08年的金融危機(jī)給人們?cè)斐闪藰O大地心理陰影，大家都奉行現(xiàn)金為王的金科玉律，手上持有大把的現(xiàn)金。錢是一定要流動(dòng)起來的，所以拿出其中的一部分進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資抵抗抗通貨膨脹。

虛榮經(jīng)濟(jì)，茶余飯后房產(chǎn)都會(huì)成為爭(zhēng)相熱議談?wù)撛掝}，房子已成為衡量財(cái)富的一個(gè)標(biāo)志，身份的象征，你有幾套房子，多大面積，別墅還是多層等等深深地刺痛了廣大人民那根虛榮的神經(jīng)。虛榮心作祟，寧可買貴的不買好的，寧可傾家蕩產(chǎn)也要買套房子，你有一套，我就要有兩套，所以購買房產(chǎn)已演變成一種虛榮心的潮流和時(shí)尚。

投資時(shí)機(jī)。們有新的計(jì)劃和新的目標(biāo)一般都是在年初或歲末，中國有句俗話：“新的一年，新的開始”，經(jīng)過年關(guān)大假思緒的整理，要在新的一年里有新的變化，在年初購房符合人們的消費(fèi)習(xí)慣。加之08年底看跌情緒主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)，消費(fèi)者的置業(yè)計(jì)劃一定會(huì)放在年初，看看新一年市場(chǎng)情況后再說，所以09年初的置業(yè)高峰出現(xiàn)不為過。

人們對(duì)未來的預(yù)期。人們對(duì)政府是充滿信心的，對(duì)未來是充滿美好憧憬的，相信在幾年后經(jīng)濟(jì)一定會(huì)好轉(zhuǎn)，一定會(huì)蒸蒸日上。所以應(yīng)該對(duì)未來投資，能投資的渠道有股市、期貨、房產(chǎn)、黃金等，在經(jīng)濟(jì)不明朗的前提下，與其投資一些看不到摸不著的數(shù)字(股票、債券等)，還不如投資實(shí)實(shí)在在的實(shí)物，如房產(chǎn)與黃金等。

經(jīng)歷慘痛的2008年，好不容易迎來的樓市“小陽春”緩解了一些開發(fā)商資金鏈緊張的問題，但部分開發(fā)商似乎已經(jīng)忘記了剛剛經(jīng)歷的教訓(xùn)，成交量一上來就急著漲價(jià)，如果說09年

一季度部分樓盤的價(jià)格上調(diào)僅僅是試水，最近許多樓盤的漲價(jià)已經(jīng)是明目張膽，一漲就是好幾百。筆者認(rèn)為，當(dāng)今樓市雖然逐漸回暖，但離真正的“牛市”還有著巨大的距離，目前市場(chǎng)上的需求還是以剛性購買需求和部分釋放的升級(jí)換代需求為主，還沒到投資需求入市的時(shí)候，房企盲目的漲價(jià)，很可能毀了樓市回暖的前途。

傳統(tǒng)行業(yè)通常由數(shù)家企業(yè)占據(jù)相對(duì)較大的份額并主導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展，而不動(dòng)產(chǎn)的特性使得房地產(chǎn)行業(yè)諸侯割據(jù)成為主旋律，沒有任何一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)，因而單個(gè)項(xiàng)目的利益最大化成為了開發(fā)商的必然選擇，過分分散的局面造就開發(fā)企業(yè)從來只在意自己的利益，也造成了房企只在意眼前利益的特點(diǎn)。

所以，“好了傷疤忘了疼”注定是樓市無法克服的毛病。

政府調(diào)控：無可取代的力量

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎百姓切身利益的大事，政府在制定宏觀政策前，一定要以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度探討政策的可行性，權(quán)衡利弊，慎重選擇。目前，針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾個(gè)方面：給予稅費(fèi)優(yōu)惠、實(shí)行購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策、鼓勵(lì)改善性購房、保護(hù)購房者利益、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、做強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、鼓勵(lì)定價(jià)開發(fā)、采取凈地(期地)方式出讓土地、因地制宜，適當(dāng)調(diào)整容積率、科學(xué)合理定價(jià)、減緩征收部分稅負(fù)、加強(qiáng)金融扶持、強(qiáng)化招商服務(wù)、暫停或降低相關(guān)收費(fèi)、營造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、創(chuàng)新審批服務(wù)機(jī)制、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制、做好市場(chǎng)服務(wù)管理工作等，具體采取哪種方式要認(rèn)真考量。

強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任也是重要的一點(diǎn)。國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中已明確提出“要落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制?！笨梢?，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況制定有針對(duì)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，也只有這樣才能最大程度保證政策的可操作性和針對(duì)性、靈活性，提高調(diào)控的效果。

最后，借用謝國忠的話來結(jié)束本文對(duì)近期樓市繁榮的思考吧：“中國過去的社會(huì)矛盾的中心是吃飯的問題，溫飽的問題，現(xiàn)在中園的社會(huì)核心矛盾是房地產(chǎn)的問題。這個(gè)問題不處理好，中國社會(huì)會(huì)不穩(wěn)定的。為什么中國會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，很多人怪開發(fā)商。其實(shí)這個(gè)核心的問題是地方財(cái)政模式的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商都是為政府打工的。他賣的房子，你看土地、稅收，一半以上給政府了。開發(fā)商拿的錢還要買地的，這個(gè)錢最終都到地方政府口袋里面去了。這個(gè)問題關(guān)鍵是地方政府的行為，在美國地方政府是發(fā)債，在中國現(xiàn)在沒有這樣的渠道，他必須馬上收錢，收大家的錢馬上搞建設(shè)。他的房?jī)r(jià)越高，他就可以收更多的錢，搞基礎(chǔ)設(shè)施，其他的后果就留給后面的人。所以中國為什么會(huì)出現(xiàn)地方政府賣地賣的越多越好，價(jià)格越高越好，這是他的融資模式引起的。這樣房地產(chǎn)價(jià)格很高，房地產(chǎn)價(jià)格如果維持的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)是不好的，為了維持房?jī)r(jià)，就減少供應(yīng)量，這個(gè)城市就死掉了，中國有些城市要繼續(xù)走這個(gè)道路，維持高房?jī)r(jià)，不拍地，那他也就死了，但是我覺得中國不可能會(huì)這么做?！?/p>