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    房貸:銀行不愿打折的驚人隱情

    2009-04-26 05:29
    民風(fēng)(上半月) 2009年4期
    關(guān)鍵詞:房貸利率新政優(yōu)惠

    “你的房貸利率七折了么?”一個(gè)多月之前。這幾乎成為朋友之間見面的問候語。事實(shí)上,即使在新政出臺(tái)4個(gè)多月之后的今天,依然還有不少人,為房貸利率不能打折的問題頭疼。

    這事還得從去年10月底說起。隨著全球金融危機(jī)席卷而來,等待著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的是從“泡沫”進(jìn)入“冰窖”的一次旅程。國(guó)家為了刺激內(nèi)需,新政頻出。其中最受關(guān)注的是,人民銀行決定自2008年10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

    然而,自央行新政出臺(tái)之后,各大商業(yè)銀行卻遲遲不見動(dòng)靜。直到新年鐘聲敲響之時(shí),各大行才終于勉強(qiáng)松口,同意以七折的利率向存量房客戶提供貸款??蓮?fù)雜的申請(qǐng)程序,以及苛刻的條件,將大量存量房客戶擋在了門外。央行出臺(tái)的“七折新政”,一頭撞上了各商業(yè)銀行的“軟抵抗”……

    房貸細(xì)則千呼萬喚始出臺(tái)

    2008年10月22日,財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局,連續(xù)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策,力度之大,在業(yè)內(nèi)被稱為“10·22新政”。

    “10·22新政”及后續(xù)政策,除央行出臺(tái)的“房貸利率七折”,如下幾條也至關(guān)重要:從2008年11月1日起,個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27%等。

    無疑,中央一系列強(qiáng)力提振市場(chǎng)信心的手段,迅速激起了廣大購(gòu)房者的熱情。人們關(guān)注得最多的,就是央行“房貸利率七折”。如果按房貸尾款100萬元、貸款期20年、八五折的貸款利率計(jì)算,購(gòu)房者須支付利息100萬元左右;而按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算,購(gòu)房者所支付的利息約為83萬元,可為購(gòu)房者節(jié)省17.82萬元的利息。優(yōu)惠幅度之大,不言而喻。

    但是,面對(duì)如此重大的惠民政策,各個(gè)商業(yè)銀行卻似乎準(zhǔn)備與央行“對(duì)著干”:在政策頒布的第一個(gè)月內(nèi),銀行們始終沉默不語。

    對(duì)于國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行來說,這是一個(gè)十分艱難的選擇:一方面,各銀行希望大家都不搞優(yōu)惠,你好我好大家好,共同賺取最大的房貸利息;另一方面,又覺得自己要是先下手為強(qiáng),率先實(shí)行七折優(yōu)惠,將能吸引更多的客戶。

    “銀行的這種心態(tài)就是個(gè)‘囚徒困境,博弈的最終結(jié)果仍然是各家銀行都要降低利率?!睂?duì)此,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示,“只要有一家銀行打破沉默,實(shí)施7折的存量房貸優(yōu)惠政策,其他銀行為了防止失去市場(chǎng)份額,必然會(huì)紛紛效仿?!?/p>

    果然,11月初,光大、民生等中小銀行當(dāng)上了“第一個(gè)吃螃蟹的人”,率先宣布給客戶辦理利率七折優(yōu)惠的措施。一時(shí)間,兩家銀行的貸款人歡欣鼓舞。直到12月底,陸續(xù)有其他一些股份制銀行給出了相關(guān)政策。畢竟這些銀行覆蓋到的人群只處于一個(gè)狹窄的區(qū)間之內(nèi),更多的人們,仍執(zhí)著地對(duì)占據(jù)著房貸市場(chǎng)大部分份額的國(guó)有銀行翹首以盼。

    終于,在股份制銀行的步步緊逼之下,四大國(guó)有銀行也紛紛松口:1月初,建行和中行出臺(tái)相關(guān)細(xì)則;1月16日,工商銀行成為最后一家宣布“七折”細(xì)則的銀行。

    然而,就在人們高呼“翻身‘房奴把歌唱”,如潮水般涌向銀行營(yíng)業(yè)大廳時(shí),卻一個(gè)個(gè)都傻了眼:天上不會(huì)掉餡餅,但有可能掉鐵餅……

    撲朔迷離的“附加條件”

    由于央行的政策只提到“房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”,并未規(guī)定每家銀行都必須按照“七折”來執(zhí)行。這個(gè)具有彈性的政策,就為銀行提供了“發(fā)揮”的空間。

    重慶“房奴”小李就被這個(gè)“彈性空間”攪得暈頭轉(zhuǎn)向。小李前年買的房子,月收入不到3000元,每月卻要還1000多元的房貸,日子過得緊巴巴的。這次“七折”新政,讓小李覺得自己終于等到了春暖花開,沒想到一打聽,事情卻遠(yuǎn)不是那么簡(jiǎn)單。

    他辦理貸款的開戶行——招商銀行某支行要求,貸款人必須本人提交書面申請(qǐng),否則就強(qiáng)制性按老的政策八五折利率繼續(xù)執(zhí)行。此外,貸款人還必須滿足兩個(gè)條件:第一,是沒有不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶;第二,要貸款金額在30萬元以上的客戶。

    憑什么要30萬元以上?央行宣布的政策中并沒有這一條,小李對(duì)此很費(fèi)解。按照重慶的房?jī)r(jià),貸款額達(dá)到30萬元以上的人,幾乎都是購(gòu)買的90平方米以上的大戶型,而小李購(gòu)買的只是一套小戶型,房屋總價(jià)都不足30萬元。難道買小戶型的人就沒有享受利率七折的權(quán)利了嗎?

    既然有機(jī)會(huì)申請(qǐng)到七折,他不想就這樣放棄。1月19日,小李決定去銀行問個(gè)清楚。而銀行工作人員解釋說這是“上面的規(guī)定”。對(duì)方告訴小李。這里還有個(gè)途徑能打到七折,那就是招行的“金葵花”客戶,即存款要達(dá)到50萬元以上的客戶。

    “我要有50萬,還貸什么款?”小李非常氣憤,失去了最后的耐心,就留了電話給銀行經(jīng)理,建議銀行出個(gè)公告:哪些能享受什么折扣,清楚明了。這回對(duì)方倒是回答得很爽快,一有消息就會(huì)通知他。

    當(dāng)天下午,一個(gè)自稱負(fù)責(zé)人的銀行人員又給小李來了電話,一通什么彈性、政策,弄得他云里霧里。小李忍不住打斷對(duì)方:“直接點(diǎn),公示還是不公示?”電話那頭立即有些不耐煩了,最后說了一句“不公示”,便掛斷了電話。

    以上只是許許多多購(gòu)房者到銀行辦理房貸七折申請(qǐng)時(shí)遇到的尷尬中的一幕,銀行工作人員對(duì)購(gòu)房者的推諉遠(yuǎn)不止于此。

    從目前來看,各銀行總行給出的政策除少數(shù)銀行是“符合條件者自動(dòng)調(diào)整”外,其余均為“可以申請(qǐng)”。但在具體申請(qǐng)的細(xì)則上,各銀行“奇招”頻出:

    據(jù)了解,為預(yù)防存量客戶“跳槽”現(xiàn)象,不久前上海幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協(xié)議,共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率七折而申請(qǐng)無交易轉(zhuǎn)按揭的行為。

    一些銀行支行通過打“擦邊球”的方式,只滿足部分“優(yōu)質(zhì)客戶”。如果手頭有其他房產(chǎn)或貸款結(jié)清的客戶,其收入來源穩(wěn)定,向銀行申請(qǐng)房貸基本上能獲得理想的利率優(yōu)待。各銀行給優(yōu)質(zhì)客戶還定有若干“標(biāo)準(zhǔn)”,如“貸款人是事業(yè)單位處級(jí)以上的干部”、“個(gè)人凈資產(chǎn)300萬元以上”、“銀行存款達(dá)到一定額度且3個(gè)月以上”等。

    當(dāng)記者致電某商業(yè)銀行客服熱線時(shí),客服人員表示,存量房貸利率七折優(yōu)惠申請(qǐng)要具備的條件之一,是“以往對(duì)銀行的貢獻(xiàn)程度”。而中行上海某支行開出的申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠的條件,其中一條竟然是:辦理10張?jiān)撔行庞每ā?/p>

    除了以上兩家銀行,經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),各大商業(yè)銀行支行的細(xì)則已有數(shù)十個(gè)“版本”之多。不但同一家銀行在不同的城市出臺(tái)的細(xì)則大相徑庭,即使同一個(gè)城市同一家銀行,各支行的政策也不盡相同。某國(guó)有銀行上海分行的表態(tài)是,“總行要求優(yōu)質(zhì)客戶可享受七折利率優(yōu)惠,我們也據(jù)此下發(fā)到支行。是否優(yōu)質(zhì)客戶則由分支行判定。”

    不愿打折只因暴利作怪

    對(duì)于央行強(qiáng)力的刺激手段,各商業(yè)銀行并無公開抵抗的舉動(dòng)。但自2008年“10·22”房貸新政以來,各家銀行想方設(shè)法一拖再拖。有購(gòu)房者抱怨說,在無形之中,銀行又多收取了幾個(gè)月的利息。為什么一個(gè)原本良好的愿望卻難以得到順利的推行?

    不妨從銀行的利益鏈上進(jìn)行剖析。

    國(guó)內(nèi)銀行的主要利潤(rùn)依賴于貸款業(yè)務(wù),而個(gè)人信貸業(yè)務(wù)已成為國(guó)內(nèi)銀行主要的利潤(rùn)來源之一和競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士透露,目前在銀行業(yè)中,房貸占總貸款額的20%,個(gè)人房貸款利息獲得七折優(yōu)惠,加上未來央行利率繼續(xù)下降的預(yù)期,將導(dǎo)致銀行業(yè)的利潤(rùn)空間收窄。

    目前國(guó)內(nèi)存量房貸余額高達(dá)3萬億元。按照去年12月22日公布的利率計(jì)算,5年以上貸款年利率為5.94%。而目前“首套房產(chǎn)”、“所購(gòu)房子在90平方以內(nèi)”的房貸者可獲得八五折利率優(yōu)惠。由此計(jì)算,國(guó)內(nèi)銀行業(yè)在“七折利率優(yōu)惠”前每年的該部分的房貸利潤(rùn)為2397億元。而執(zhí)行“七折利率優(yōu)惠”政策后,銀行業(yè)該部分所得利潤(rùn)為1974億元,受到了擠壓。剔除掉一些無法享受優(yōu)惠的貸款,粗略預(yù)計(jì)銀行業(yè)一年被擠壓掉的利潤(rùn)在150億~200億元之間。

    “房貸利率七折,壓縮了企業(yè)的利潤(rùn),銀行肯定不積極去做?!薄氨J毓烙?jì),或許只有10%的存量貸款能享受到這樣的優(yōu)惠。作為銀行,到嘴的肥肉不會(huì)輕易吐出去的?!睋?jù)成都某商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露,經(jīng)過2008年5次降息后,現(xiàn)階段5年期以上貸款年利率為5.94%,七折優(yōu)惠后,利率僅為4.158%,與目前5年期存款利率3.6%相比,只有0.558個(gè)百分點(diǎn)的利差,再除去銀行經(jīng)營(yíng)的各種費(fèi)用,銀行幾乎沒有多少利潤(rùn)空間。

    “所以各大商業(yè)銀行對(duì)于‘七折這個(gè)事情,都是能拖就拖。”該人士說。

    中國(guó)銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)曾經(jīng)享有的高利差原本就非業(yè)界常態(tài),從全球范圍看,以房貸業(yè)務(wù)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù),早已進(jìn)入微利時(shí)代。在國(guó)外主要市場(chǎng),銀行房貸的利差都在1分以下。

    相對(duì)于國(guó)外銀行房貸業(yè)務(wù)的微利,國(guó)內(nèi)銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱,前幾年房貸業(yè)務(wù)的利差竟然一直維持在2分左右!但目前經(jīng)濟(jì)景氣的下行和寬松貨幣政策的實(shí)施,貨幣市場(chǎng)的流動(dòng)性日漸充裕,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求依然低迷,這就代表資金成本的房貸利率必然下行。換言之,在所有行業(yè)都不景氣的年代,曾經(jīng)被保護(hù)政策“寵”慣了的銀行業(yè),不可能再像以前一樣歌舞升平。

    分析人士指出,房貸進(jìn)入微利時(shí)代,對(duì)消費(fèi)者而言絕對(duì)是一件好事。中國(guó)的銀行業(yè)雖然備感痛苦,但卻可以在痛苦中獲得成長(zhǎng)的契機(jī)。與世界成熟銀行相比,目前,中國(guó)銀行業(yè)的利潤(rùn)來源仍顯得非常單一,中間業(yè)務(wù)占比不到20%。這其中很重要的原因就是有“中國(guó)特色”的高利差,讓中國(guó)銀行業(yè)喪失了業(yè)務(wù)拓展的動(dòng)力。

    (摘自《商界》)

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