房價波動中商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制研究

羅　莉

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也在不斷變化。本文具體分析了房地產(chǎn)的特性及其價格影響因素、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的困境、房價調(diào)整與銀行貸款風(fēng)險關(guān)系的特點，并對銀行的風(fēng)險管理提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險；房地產(chǎn)業(yè)困境

Abstract：Along with our country real estate market environment's change，the bank real estate loan's risk unceasingly is also changing.this article concrete study real estate's characteristic and the price influencing factor，the present stage our country real estate's industry difficult position，the adjustment of house price and the bank loan risk relations' characteristic，and puts forward the corresponding proposal to the bank risk management.

Key Word：home mortgage loan，risk，real estate industry difficult position

中圖分類號：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1674-2265（2009）03-0067-03

在銀行的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)貸款部分占15%—20%，其對銀行利潤率的貢獻(xiàn)率有20%左右。由于個人住房抵押貸款期限最長可達(dá)20至30年，其安全性與抵押物的市場價值關(guān)系密切。2008年受房地產(chǎn)周期和次債危機的影響，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了很多“迷局”。分析和研究抵押貸款市場風(fēng)險的特殊性及其規(guī)律，加強對風(fēng)險的防范，建立化解風(fēng)險的渠道和方法，防止房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行風(fēng)險，對于我國商業(yè)銀行提高控制風(fēng)險的能力和手段具有極為重要的意義。

一、房地產(chǎn)的特性及其價格影響因素

長期看來，房價決定于需求（如國民收入和平均貼現(xiàn)率）和供給要素（如建筑成本、土地的可獲得性以及存量房質(zhì)量），但房地產(chǎn)也有其特性，房地產(chǎn)的供給有著強烈的本地性；由于規(guī)劃和建筑施工的原因，新房供給需要花費很長的時間，價格具有剛性；長期租賃合同使租金價格僵化；市場價格缺乏透明度以及大多數(shù)交易通過雙邊協(xié)議完成；市場流動性受到交易成本高的制約；借款人嚴(yán)重依賴外部融資；房地產(chǎn)被大量用于抵押；短期變現(xiàn)難度大。以上因素造成房價短期內(nèi)可能偏離長期均衡。因此，房價波動不僅是由經(jīng)濟(jì)、利率和風(fēng)險溢價的周期性運行所引起的，而且也是房地產(chǎn)內(nèi)在特征的體現(xiàn)。

房價波動受內(nèi)生因素和外生因素的影響，外生因素主要是經(jīng)濟(jì)周期的影響，體現(xiàn)在當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善時，居民的平均收入會增加并擴大對新房的需求，投資者發(fā)現(xiàn)盈利機會并試圖擴大投資規(guī)模。此外，市場對房地產(chǎn)周期的不同階段風(fēng)險變化的感知不同。在繁榮階段，項目投資風(fēng)險被認(rèn)為比蕭條階段低。包含資金時間價值的風(fēng)險溢價決定貼現(xiàn)率，也對房價有相當(dāng)大的影響。內(nèi)生因素如供給的顯著滯后和投資決定對歷史經(jīng)驗的依賴也導(dǎo)致房價波動。一方面與其它商品供給相比，房地產(chǎn)市場的供給變動非常緩慢，主要受有限的土地供給、長時期的立項和建筑施工的影響。另一方面，房地產(chǎn)市場的信息流動通常是低效率的。因為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓率通常很低，價格信息容易受阻且非常不準(zhǔn)確。了解本地市場對于把握房價動態(tài)很重要，但由于獲取本地市場的信息成本很高，因此，市場參與者預(yù)測房價走勢幾乎不可能或很難。實際上，市場預(yù)測嚴(yán)重依賴當(dāng)前房價，或者是由過去趨勢的外推計算得出。這種所謂的“近視”和“拇指法則”判斷，可能導(dǎo)致房價的內(nèi)生波動和偏離長期均衡價值（Hendershott，1994；Herring and Wachter，1999）。例如，在繁榮階段，房價持續(xù)上漲，基于過去趨勢和當(dāng)前價格，建筑商和開發(fā)商決定新開發(fā)項目。但由于新建筑要花幾年才能完成，調(diào)整過程很慢。到項目完工時市場需求可能下降，租金和房價下跌，結(jié)果導(dǎo)致空置率上升。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的困境

在2008年，受全球金融海嘯的影響，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不小的調(diào)整。在價格和銷售面積方面，2008 年1－10 月，根據(jù)銷售額和銷售面積計算的全國新建商品房的平均銷售單價為3933元/平方米，較2007 年的3885 元/平方米上升了1.23%，較2008 年7 月份最高的4013 元/平方米出現(xiàn)了下降，年度同比漲幅也是1995 年來最低的，很明顯房價已開始從高位回落。全國商品房的銷售額增速也出現(xiàn)了負(fù)增長，銷售額同比下降17.4%，銷售面積同比下降16.5%。從商品房月度數(shù)據(jù)來看，銷售面積和銷售額增速自2007 年10 月以來已連續(xù)12 個月下滑，有的城市下降已經(jīng)超過50%。

從反映潛在供給和實際需求的施工和銷售面積比的歷史數(shù)據(jù)來看，即使是在房價高漲、銷售量同比增幅高達(dá)23%的2007 年，該比值仍然連續(xù)3 年基本穩(wěn)定在3 左右的水平，也就是說在建面積基本可以滿足3 年左右的銷售量。施工面積是一個滯后的指標(biāo)，對市場價格的變動反映較為滯后，而銷售面積卻是一個對價格等因素十分敏感的指標(biāo)，因此2008 年1－10 月全國商品房銷售面積同比下降16.5%，而施工面積卻仍然保持18.7%的增長。這樣，如果按2008 年全年推算的銷售量來計算，則施工中的商品房完全消化就達(dá)到4.38 年，潛在過剩已經(jīng)出現(xiàn)，必然會在

房價上有所體現(xiàn)。

三 、房價調(diào)整與銀行貸款風(fēng)險關(guān)系的特點

（一）銀行的經(jīng)營狀況和盈利能力受房價調(diào)整的影響

Herring 和 Wachter（1999）認(rèn)為房價上漲會提高包括自有房地產(chǎn)在內(nèi)的銀行資本的經(jīng)濟(jì)價值，因此，銀行將會在房價上漲時增加房地產(chǎn)貸款的敞口。同時，價格上漲會提高銀行自有房地產(chǎn)價值，從而提高銀行自有資本價值，這種價格效應(yīng)會刺激銀行放松信貸標(biāo)準(zhǔn)。若價格下降，這種價格效應(yīng)作用的過程是相反的，房價大幅下跌能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低，對那些過度涉及房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的銀行尤其如此。這將侵蝕銀行資本金，消弱銀行貸款能力。建筑和借貸市場的萎縮，將減少銀行來自房地產(chǎn)相關(guān)交易的酬金和代理收入。最終房價下跌可能對整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面反饋。

（二）房價下調(diào)階段，銀行信用風(fēng)險和融資收緊的互動性變得更為復(fù)雜

銀行貸款準(zhǔn)則被認(rèn)為是順經(jīng)濟(jì)周期的，加之較差的風(fēng)險管理實踐、較少的數(shù)據(jù)和不恰當(dāng)?shù)陌踩W(wǎng)獎勵等原因，銀行往往會低估房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)貸款的違約率。這種由Herring and Wachter（1999）定義的“災(zāi)難近視”是資產(chǎn)價格上漲和銀行信用風(fēng)險增加的主要原因。因為房地產(chǎn)資產(chǎn)被廣泛用作其他類型貸款的抵押物，當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌時，借款人的貸款能力減弱，并面臨資金收緊。資金緊縮限制新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力。最終其他類型貸款的信用風(fēng)險也會增加，盡管房價大幅波動并不一定造成銀行業(yè)陷入蕭條，但它確實給一些工業(yè)化和新興市場經(jīng)濟(jì)國家銀行業(yè)帶來危機。典型的例子如二十世紀(jì)70年代末和80年代初的西班牙、80年代末的北歐國家、過去十年的日本、90年代中期的泰國和近期美國的次債危機?？梢钥闯?，隨著金融的不斷發(fā)展，金融機構(gòu)之間的競爭加強，貸款利率趨于下降。銀行在尋找新的貸款機會的壓力下，往往會低估新的風(fēng)險。尤其是當(dāng)未建立起有效銀行監(jiān)管制度時，過度競爭很容易加劇金融失衡，從而在未來某階段引發(fā)金融危機。

（三）數(shù)據(jù)匱乏導(dǎo)致控制房價調(diào)整風(fēng)險存在困難

銀行缺乏詳細(xì)分析未來房價的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。資產(chǎn)價值評估程序以可比資產(chǎn)價格為基礎(chǔ)來評估資產(chǎn)的市場價值和貸款，即貸款房價比（LTV），反映貸款的價值相當(dāng)于抵押房屋價值的百分比，其公式為：LTV=貸款市場價值/抵押房屋市場價值*100%。當(dāng)LTV小于100%時，說明貸款的市場價值小于抵押房屋的市場價值，對于借款人來說，其負(fù)債價值小于其資產(chǎn)價值，借款人擁有一定數(shù)額的凈資產(chǎn)，反之則反是。該預(yù)期貫穿借貸活動的整個過程，它受市場“泡沫”和其他短期波動的影響。但理想的信貸決策應(yīng)以資產(chǎn)的長期市場價格預(yù)期為基礎(chǔ)，這意味著以評估為基礎(chǔ)的價格指數(shù)通常滯后于住房價格的實際運動。

四、對銀行風(fēng)險管理的啟示

（一）建立專門的抵押貸款風(fēng)險評估與預(yù)警系統(tǒng)

資信評估對于防范住房抵押貸款中的風(fēng)險、保障信貸資產(chǎn)安全具有十分重要的意義。抵押貸款風(fēng)險管理實際上就是一個貸款決策的問題，貸款風(fēng)險的衡量與評估將逐步完成從定性分析到定量分析，從模糊定量分析到精確定量分析的轉(zhuǎn)變，它代表著一種趨勢。而我國住房抵押貸款風(fēng)險管理系統(tǒng)的開發(fā)與運用尚處于起步階段，從長期來看建立這樣一個系統(tǒng)非常必要，不僅可以定量分析銀行風(fēng)險狀況，還可以加強銀行之間的信息交流。我國目前還沒有全國性的信用評估機構(gòu)。目前，資信公司提供的只是信用記錄，不提供信用評估服務(wù)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，建立全國性信用評估機構(gòu)，完善信用評估體系己迫在眉睫。另外要不斷引進(jìn)新的風(fēng)險管理方法，建立抵押貸款的預(yù)警系統(tǒng)，保證銀行經(jīng)營的安全。

（二）加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機構(gòu)防范風(fēng)險的內(nèi)在要求，通過對貸款方式的改進(jìn)和資產(chǎn)證券化可以降低與分散住房抵押貸款風(fēng)險，同時提高對抵押貸款的有效需求，從而促進(jìn)住房抵押貸款市場的發(fā)展。例如根據(jù)實證分析可知，在申請個人住房抵押貸款的各年齡組中，年輕居民屬于貸款需求最大的群體，然而他們的收入特點是當(dāng)前收入一般較低但未來收入將呈遞增之勢，因此可以引入漸進(jìn)付款抵押貸款方式。與固定還款的貸款方式相比，這種貸款方式能夠減輕年輕人早期的還貸壓力，更早實現(xiàn)對住房的購買。要通過加強住房法制建設(shè)，加快抵押貸款證券化的進(jìn)程。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時間長、變現(xiàn)難，因此經(jīng)營中孕育著巨大的風(fēng)險。住房抵押貸款證券化可以使短期的社會資金長期化，增強抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風(fēng)險。我國社會處于轉(zhuǎn)型期，住房抵押貸款證券化的相關(guān)制度不健全，存在著假按揭、抵押物處置風(fēng)險大和房貸險設(shè)計不合理等問題，勢必影響到住房抵押貸款證券化的進(jìn)程。我國必須完善現(xiàn)有的法律金融制度，加大假按揭行為的違法成本，加快抵押貸款證券化的進(jìn)程。

（三）建立政府擔(dān)保制度，創(chuàng)造良好的外部風(fēng)險分散機制

建立住房貸款擔(dān)保制度，對分散住房抵押貸款風(fēng)險至關(guān)重要，政府一方面可提供優(yōu)惠的相關(guān)政策，另一方面還應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)督作用。如在中國香港地區(qū)由房屋委員會為中低收入家庭提供貸款擔(dān)保，當(dāng)購房人的收入來源發(fā)生變化還款能力中斷時，由這些機構(gòu)代他們還款。為了降低金融機構(gòu)的抵押貸款風(fēng)險，我國政府應(yīng)指定或成立專門的機構(gòu)為一些特定對象提供抵押貸款擔(dān)保，專門為中低收入者家庭提供住房抵押貸款擔(dān)保。這樣不僅有利于降低銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，而且有利于提高我國居民的住房需求，因為我國居民需要住房的很多，但形成購買能力的需求與供給相比仍有很大的上升空間。建立政府擔(dān)保制度有利于促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而帶動其它消費。

（四）注意業(yè)務(wù)的配套經(jīng)營以分散系統(tǒng)風(fēng)險

我國銀行的經(jīng)營特點是“借短貸長”，更應(yīng)注意分散風(fēng)險。有研究表明，如果抵押貸款結(jié)構(gòu)性趨同，則違約相關(guān)性高。盡管抵押貸款平均違約率較低，但當(dāng)整個國家的房地產(chǎn)市場蕭條時，違約幾乎同時爆發(fā)。盡管大部分信用風(fēng)險模型認(rèn)為違約率和違約損失是相互獨立的，但實證分析顯示，兩個變量存在很強的正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時違約率通常較高，若期間房價也隨之下降，兩個變量的正相關(guān)關(guān)系表現(xiàn)為兩者同時上升，因此，持零相關(guān)態(tài)度者可能會低估經(jīng)濟(jì)蕭條時期貸款的期望損失。因此要注意業(yè)務(wù)的配套經(jīng)營、注意貸款的結(jié)構(gòu)優(yōu)化以分散風(fēng)險。

（五）開發(fā)適合市場需求的住房貸款保險品種

對住房抵押貸款進(jìn)行保險是轉(zhuǎn)移分散抵押貸款風(fēng)險的有效手段。在許多發(fā)達(dá)國家，個人住房抵押市場憑借其在一級市場上建立的完善保險、擔(dān)保機制和二級市場上不斷創(chuàng)新的多樣化抵押貸款成功地將各種風(fēng)險進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，從而使本國個人住房抵押市場走上了規(guī)范、健康的發(fā)展道路。我國目前存在的問題是住房貸款保險品種單一，無法有效防范住房抵押貸款風(fēng)險。保險公司應(yīng)開發(fā)適合市場需要的新險種，如住房抵押貸款信用保證保險、抵押財產(chǎn)保險和借款人按時還款的保證保險，這是對金融機構(gòu)利益的保險，保證貸款的安全。住房抵押貸款信用人壽保險保障借款人的利益，用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款直至本息歸還完畢。

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（責(zé)任編輯 耿 欣）