關(guān)于房屋專項(xiàng)維修資金管理的分析與思考

王建安

摘要：專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用問題，已關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益和住房使用壽命周期內(nèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)問題，它是一項(xiàng)長期的、健康的、可持續(xù)的工作。配套相關(guān)制度建設(shè)、明確專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)、管理和監(jiān)督機(jī)制，完善歸集、交存、使用、管理和監(jiān)督各個(gè)流程環(huán)節(jié)，并予以立法保障顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：住宅維修資金和諧社區(qū)

住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。當(dāng)前，由建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已于2008年2月1日起實(shí)施，住宅專項(xiàng)維修資金制度已成為保護(hù)業(yè)主利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定并關(guān)系到人民群眾住房使用問題的一項(xiàng)基本制度。

一、西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理工作現(xiàn)狀

西安市的住宅維修資金管理工作起步于2000年，一直由市房屋管理局物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作。隨著西安市住宅物業(yè)大量增加和國家住宅專項(xiàng)維修資金管理制度的不斷健全完善，2006年10月，專項(xiàng)維修資金管理工作開始全面推進(jìn)，為了進(jìn)一步加強(qiáng)管理，2007年5月經(jīng)西安市編辦批準(zhǔn)，成立了西安市房屋維修資金管理中心，和規(guī)格相當(dāng)于縣處級(jí)，核定事業(yè)編制10人，其中處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)3名，所需經(jīng)費(fèi)由財(cái)政局核定，實(shí)行收支兩條線，具體負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的教訓(xùn)、使用和管理工作。截至2008年8月底，房屋維修資金專戶累計(jì)歸集資金6.15億元。涉及物業(yè)項(xiàng)目353個(gè)，業(yè)主59936戶。

(一)建立房屋維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理系統(tǒng)

我局經(jīng)過兩年開發(fā)，于2007年9月28日。開通了網(wǎng)上房屋維修資金業(yè)務(wù)辦理平臺(tái)，為便于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)熟練使用操作系統(tǒng)，系統(tǒng)開通前2007年8月底分三期我們對(duì)全市近5D0家房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)維修資金網(wǎng)上系統(tǒng)培訓(xùn)，重點(diǎn)講解了國家部委、省、市房屋維修資金的有關(guān)政策和文件，規(guī)定及介紹了系統(tǒng)概說、操作演練、系統(tǒng)培訓(xùn)。在運(yùn)行過程中，根據(jù)實(shí)際操作及時(shí)完善網(wǎng)上操作系統(tǒng)及流程。

(二)認(rèn)真做好政策宣傳和信訪工作

為了更好深入地開展此項(xiàng)工作，我們做了大量工作，一是聯(lián)系華商報(bào)及華商報(bào)《房周刊》、《西安晚報(bào)》、《三秦都市報(bào)》等多家報(bào)刊媒體積極宣傳專項(xiàng)維修資金的法規(guī)政策、交存規(guī)定、交存程序等；二是近年來，有關(guān)房屋維修資金的訴訟案件呈上升趨勢，如何處理好這類案件、問題。對(duì)法院來說是新的領(lǐng)域，我們安排維修資金的業(yè)務(wù)人員在邊工作邊學(xué)習(xí)的同時(shí)，配合市局法規(guī)處接待法院，協(xié)調(diào)處理維修資金有關(guān)案件的辦理：三是安排信訪接待專人接待來訪業(yè)主和單位，耐心解答問題并做好政策解釋工作：四是設(shè)立投訴電話和投訴接待專人，受理業(yè)主和辦事單位意見和建議。并及時(shí)將投訴問題分類歸納上報(bào)，能解決的立即解決，不能立即解決的召開專題會(huì)議，尋找思路與對(duì)策，并及時(shí)制定方案予以實(shí)施。(自市房屋維修資金管理中心成立至今，共計(jì)接聽咨詢電話2700余次，接待來訪業(yè)主和辦事單位人員1600余次。接到投訴電話共38個(gè)，反映投訴實(shí)踐28建，已解決25建，正在解決辦理的3建：收到書面投訴信件13件，已辦結(jié)8件，正在辦理5件。)

(三)初步擬定了《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及建設(shè)部、財(cái)政部于2008年2月1日頒布實(shí)施的(住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法)，我們會(huì)同西安市物業(yè)管理辦公室、西安市房屋管理局法規(guī)處起草并修訂了《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法(草察)》。目前此《辦法(草案)》已呈送市政府申請(qǐng)批轉(zhuǎn)執(zhí)行。(目前，由于《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》正在修訂，有關(guān)專項(xiàng)維修資金的管理制度也要在《條例》中明確，因此鑒于《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法(草案)》不能在短期內(nèi)頒布實(shí)施。我們經(jīng)過與市法制局多次聯(lián)系、積極蹉商后，初步?jīng)Q定由市法制局?jǐn)M定規(guī)范性文件，在文件中對(duì)專項(xiàng)維修資金的關(guān)鍵性管理規(guī)定進(jìn)行著重說明和闡述，以此作為專項(xiàng)維修資金新的交存辦法實(shí)施的開始，做好與舊的管理對(duì)頂?shù)你暯舆^度，進(jìn)一步理順專項(xiàng)維修挨近管理體系，規(guī)范制度，加大力度，并不斷完善修訂《辦法(草案)》，以期頒布一個(gè)切實(shí)有效的《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》。)

二、專項(xiàng)維修資金管理中存在的主要問題

(一)地方性法律法規(guī)依據(jù)不足。

建設(shè)部、財(cái)政部于2008年2月1日頒布實(shí)施了新《辦法》中對(duì)專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)管都做了新的規(guī)定。《辦法》中明確規(guī)定：“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。”由于目前我省還未出臺(tái)相應(yīng)的專項(xiàng)維修資金有關(guān)法規(guī)，西安市專項(xiàng)維修資金的管理仍按照陜西省2001年頒布的《陜西省城市住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理辦法)執(zhí)行。最近，大量業(yè)主不斷詢問我市如何執(zhí)行國家的新政策。特別是新的維修資金交存規(guī)定。在這種情況下。我們積極與建設(shè)廳聯(lián)系，協(xié)調(diào)市財(cái)政局、物價(jià)局、建委、法制辦，經(jīng)請(qǐng)示西安市人大會(huì)批復(fù)。在西安市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂完成之前，仍然執(zhí)行目前的交存規(guī)定，這對(duì)我市專項(xiàng)維修資金的歸集管理帶來一定影響。

(二)未建立專項(xiàng)維修資金制度的小區(qū)亟待規(guī)范

從2000年開始專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作至今，近年新建商品住宅已基本建立了專項(xiàng)維修資金，可分為以下兩類：一是2000年以前建成的小區(qū)，有95％以上基本沒有建立專項(xiàng)維修資金。國家部委在1988年11月頒布了《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，我省在2001年7月頒布實(shí)施了《陜西省共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理辦法》，專項(xiàng)維修資金的交存、歸集剛剛開展，專項(xiàng)維修資金的管理還沒有規(guī)范完善，因此這些建成年代較早的小區(qū)都沒有建立專項(xiàng)維修資金。二是2000年后直至2006年10月我市全面開展專項(xiàng)維修資金歸集工作，這期間的小區(qū)樓盤都已辦理了房產(chǎn)證，專項(xiàng)維修資金全部由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。全部歸集后交存至專戶，但實(shí)際上，有相當(dāng)一部分開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收了資金而沒有轉(zhuǎn)入專戶，經(jīng)我們與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次協(xié)調(diào)、督促后，至今仍有一些開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)還未將專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)至專戶。但隨著住宅小區(qū)使用時(shí)間越長，這些建成年代較早的小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備已出現(xiàn)了不同程度的損壞：如房屋承重結(jié)構(gòu)損壞、屋面漏雨、下水主管道堵塞、小區(qū)道路破損等。因沒有修繕資金保障所以我們無法維修，極大地影響房屋使用安全，降低房屋使用壽命，也不利于社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前我們正在考慮如何解決這方面的問題。

(三)開發(fā)商“代收”風(fēng)險(xiǎn)不能有效規(guī)避

2007年9月28日，市房屋管理局開通了網(wǎng)上維修資金業(yè)務(wù)辦理平臺(tái)后，我市專項(xiàng)維修資金一律由業(yè)主個(gè)人直接向?qū)翥y行交存。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再代收專項(xiàng)維修資金，這在很大程度上避免

了專項(xiàng)維修資金被滯留于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，甚至被挪用的可能。但在此之前，我市專項(xiàng)維修資金基本由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“代收”行為，這樣使專項(xiàng)維修資金在向市房屋行政主管部門指定的專戶銀行劃轉(zhuǎn)之前，資金就處于“游離”狀態(tài)，游離于有效的監(jiān)管之外，很容易造成開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相當(dāng)長一段時(shí)間的“代管”，客觀上存在著挪用專項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn)。這在我們的實(shí)際工作中也屢見不鮮：當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)專項(xiàng)維修資金被挪用而無法追回時(shí)，而此時(shí)業(yè)主再向主管部門反映，因雙方?jīng)]有合同約定，問題就比較復(fù)雜。

(四)成立業(yè)主委員會(huì)專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)隱患多

新《辦法》中有關(guān)業(yè)主委員會(huì)成立后維修資金的劃轉(zhuǎn)問題規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后可以按照有關(guān)規(guī)定劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定，其開立的賬戶接受市房屋行政主管部門的監(jiān)督。其本身是以《物權(quán)法>立意，維護(hù)了專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，但同時(shí)也滋生了關(guān)于資金管理的一系列問題：例如，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期換屆選舉，其本身具有太多的不確定性，而專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的管理是長期、連續(xù)的，并且一旦劃轉(zhuǎn)由業(yè)主大會(huì)管理，則作為專項(xiàng)維修資金的主管部門，其實(shí)際監(jiān)管的力度和范圍就很有限了，一旦發(fā)生專項(xiàng)維修資金不規(guī)范操作和使用或一些賬目問題，使業(yè)主利益蒙受損失。事后再由行業(yè)主管部門干涉處理，問題不僅復(fù)雜，而且事后處理難度可想而知。

(五)特殊情況下的專項(xiàng)維修資金使用問題

5月12曰四川汶川發(fā)生了8，0級(jí)地震，因震感較強(qiáng)，我市個(gè)別高層建筑出現(xiàn)了電梯損壞、墻體裂縫。外墻面磚大面積剝落現(xiàn)象。但是部委頒布的新《辦法》中沒有涉及因自然災(zāi)害(火災(zāi)、地震等)不可抗力因素使房屋發(fā)生損壞需要使用專項(xiàng)維修資金的有關(guān)規(guī)定和辦法，因此關(guān)于地震后如何界定是否能夠使用專項(xiàng)維修資金，如何處理等問題上，我們還沒有相關(guān)依據(jù)。另一方面，由于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由多個(gè)相關(guān)業(yè)主區(qū)分所有，在發(fā)生維修和更新、改造需使用時(shí)，造成業(yè)主意見不統(tǒng)一，或者實(shí)行歸集政策前2006年個(gè)別業(yè)主沒有交存專項(xiàng)維修資金，需有效規(guī)范未交存專項(xiàng)維修資金業(yè)主的行為，以免影響單元、幢或小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的使用，延誤了對(duì)損壞部位及時(shí)進(jìn)行維修和更新、改造。

(六)一家專戶銀行向全市業(yè)主提供專項(xiàng)維修資金交存服務(wù)的能力十分有限

一是2007年7月西安市房屋維修資金管理中心成立后，專項(xiàng)維修資金的歸集力度加大，歸集速度加快，但是由于我市專項(xiàng)維修資金專戶只設(shè)在中國銀行處一家，業(yè)主只能設(shè)在西大街交易大廈的中行網(wǎng)點(diǎn)交存：二是中國銀行一家從事歸集工作，人員、管理規(guī)模都不能滿足全市專項(xiàng)維修資金的交存管理，在月歸集量逐步增大的情況下，常常不能按時(shí)、快捷地完成有關(guān)工作。目前我們接到業(yè)主對(duì)有關(guān)此類問題的投訴越來越多，紿業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金帶來很多不便。

(七)房改房專項(xiàng)維修資金歸集困難多

房改房售房?？顨w公積金中心管理，其中房改房的專項(xiàng)維修資金是房改房?？钪械囊徊糠?，房改房維修資金一直由市公積金管理中心代管，歷時(shí)較長。其中存量的已售公有住房原先都由單位交存售房款至公積金中心專戶，其中很多單位根本沒有提存20％的專項(xiàng)維修資金，而個(gè)人2％部分也沒有交存，而且很多單位在建設(shè)房屋時(shí)就全部使用了專戶的售房款或者所剩無幾，資金歸集和使用情況比較復(fù)雜，目前我們也無法涉及這部分專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作。從全國其他城市的情況看，基本上都沒有涉及這部分房屋專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作。只有個(gè)別城市涉及房改房維修資金歸集管理工作。

三、專項(xiàng)維修資金管理的對(duì)策和建議

(一)建議加快我市住宅專項(xiàng)維修資金的立法進(jìn)度，進(jìn)一步明確專項(xiàng)維修資金歸集、使用和管理制度，制定對(duì)欠繳專項(xiàng)維修資金的單位和個(gè)人的有效處罰措施，加大處罰力度，嚴(yán)格執(zhí)法。建立政府主導(dǎo)、社會(huì)協(xié)同、有序歸集規(guī)范使用的地方性法律法規(guī)。

(二)經(jīng)過我們反復(fù)考察，所在全市區(qū)域內(nèi)增設(shè)兩到三家商業(yè)銀行50個(gè)交存網(wǎng)點(diǎn)，基本上可以滿足需要，不僅大大方便業(yè)主交存，也提高專項(xiàng)維修資金歸集效率，同時(shí)大大降低銀行代收代管的資金風(fēng)險(xiǎn)。

(三)以地方性法規(guī)、制度的形式規(guī)范業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的受理環(huán)節(jié)和有關(guān)規(guī)定，如確定足額交存的期限，歸于拒不交存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主規(guī)定在一定期限內(nèi)交存至專戶，拒不交存的，制定相應(yīng)的強(qiáng)制措施。

(四)加大專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理的宣傳力度，使廣大業(yè)主進(jìn)一步認(rèn)識(shí)交存專項(xiàng)維修資金的重要性和必要性，并使業(yè)主普遍知曉專項(xiàng)維修資金的交存程序、交存辦法。

(五)單位集資建房專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)參照現(xiàn)行商品房住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

(六)對(duì)于未建立專項(xiàng)維修資金的建成年代較早的小區(qū)研究制定逐步補(bǔ)建專項(xiàng)維修資金的具體方案和措施。

(七)已由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，必須完善有關(guān)手續(xù)，約定，必須在規(guī)定時(shí)限將所代收的專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行，對(duì)“代收”單位要加強(qiáng)監(jiān)管，通過一定措施方案發(fā)現(xiàn)有違約行為的。及時(shí)通過司法途徑解決。

另外，為保證廣大人民群眾利益，我中心以實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，針對(duì)如何對(duì)維修資金進(jìn)行有力收繳、維修資金的管理與使用、維修資金的政策法規(guī)宣傳等問題進(jìn)行了探討，通過實(shí)踐，筆者認(rèn)為，制訂一系列工作規(guī)范和管理制度很有必要。

一是堅(jiān)持以人為本的核心理念。實(shí)現(xiàn)以滿足物質(zhì)需求到促進(jìn)人的全面發(fā)展的轉(zhuǎn)變。和諧社會(huì)主要的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是以人為本，以人為本是和諧社會(huì)建設(shè)的核心精神。組織社區(qū)居民參與和諧建設(shè)，開展互助服務(wù)、自我管理，體現(xiàn)了居民在和諧建設(shè)中的主人翁地位，為社區(qū)居民關(guān)心和維護(hù)自身的權(quán)益提供了合法、正當(dāng)途徑。這種和諧社區(qū)建設(shè)的形式，也為和睦人際關(guān)系的建立提供了平臺(tái)，讓人們?cè)谙嗷リP(guān)懷下提高素質(zhì)，促進(jìn)發(fā)展。

二是貫徹“共建共享”的重要思想，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)建設(shè)由行政行為到全民參與的轉(zhuǎn)變。胡錦濤總書記在今年“兩會(huì)”所作的關(guān)于和諧社會(huì)?！霸诠步ㄖ泄蚕怼⒃诠蚕碇泄步ā钡闹匾v話，更加明確了為誰建設(shè)、靠誰建設(shè)和諧社會(huì)，以及如何建設(shè)和諧社會(huì)的問題。

三是強(qiáng)化自治管理的社會(huì)功能，實(shí)現(xiàn)行政單一結(jié)構(gòu)治理到社會(huì)多元結(jié)構(gòu)治理的轉(zhuǎn)變。實(shí)踐體會(huì)到，以“三互四自”形式進(jìn)行和諧社區(qū)建設(shè)的過程，是一個(gè)解放思想、更新觀念的過程，人們從傳統(tǒng)依賴政府辦社會(huì)逐漸被包括自治力量在內(nèi)辦社會(huì)所代替。和諧社區(qū)建設(shè)逐步形成政府推動(dòng)、社會(huì)參與、人人盡力的良好格局，讓政府、街道從繁瑣的事務(wù)中解放出來，實(shí)現(xiàn)職能歸位。