經(jīng)濟(jì)適用房的問題及其原因

屈　丹

摘要：經(jīng)濟(jì)適用住房是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。然而在我國卻出現(xiàn)了許多高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。剖析其原因，主要是由于住房福利和市場(chǎng)化結(jié)合的操作模式不夠成熟，政府沒有有效的保護(hù)中低收入者的住房福利權(quán)利，而開發(fā)商又從謀利的角度出發(fā)將經(jīng)濟(jì)房變質(zhì)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策不能達(dá)到預(yù)期效用。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入家庭

一、經(jīng)濟(jì)適用房的定義

所謂經(jīng)濟(jì)適用住房，是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。

二、經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行過程出現(xiàn)的問題

現(xiàn)在，一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房慢慢“變了味”，經(jīng)濟(jì)適用房向“貴族化”方向發(fā)展，大量高收入階層涌入其中。雖然不斷有媒體反映，但這種情況仍然屢禁不止，并似乎有失空之虞。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果嚴(yán)格執(zhí)行國家開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的政策，真正面向中低收入階層，開發(fā)商的利潤較之商品房太少，因?yàn)樵陂_發(fā)中，有的優(yōu)惠政策落不到實(shí)處，管理部門伸手太多，費(fèi)用攤派頻繁。而以經(jīng)濟(jì)適用房名義，開發(fā)面向高收入階層的樓盤，則可“名利雙收”。

而事實(shí)也是如此，近來開盤的一些經(jīng)濟(jì)適用房面積大多在一百多平方米以上，大至兩三百平方米，價(jià)格更是使中低收入者望而卻步。而實(shí)際的需求卻并非如此。有項(xiàng)對(duì)北京、上海等5個(gè)城市的居民進(jìn)行的調(diào)查顯示，60％的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格過高。有調(diào)查說，在北京，近70％的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％，而目前的經(jīng)濟(jì)適用房60％以上的房?jī)r(jià)在30萬以上。

經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”，問題出在哪里?有說是某些開發(fā)商在建設(shè)和銷售過程中，雖然享受了如國家劃撥用地的優(yōu)惠政策，但并未將國家給予的優(yōu)惠政策落到實(shí)處；有說是國家規(guī)定免征適用房的土地出讓金，而土地出讓金恰恰是地方政府的重要財(cái)政來源，“國家請(qǐng)客、政府出錢”，地方政府自然不愿過分認(rèn)真云云。

讓中低收入家庭改善住房條件，住好房，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)具有十分重要的意義。只要抓住這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，下決心徹底堵住經(jīng)濟(jì)適用房在銷售過程中的漏洞，把國家的“讓利”讓給真正需要者的身上，扭曲的市場(chǎng)就不難糾正過來。

三、經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”原因分析

引起經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)的原因諸多。首先，我國的經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)將住房福利和市場(chǎng)化結(jié)合的操作模式。政府負(fù)責(zé)前期的選址和土地劃撥，通常情況下，政府傾向于把偏遠(yuǎn)的地塊劃作經(jīng)濟(jì)適用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、醫(yī)療等各方面倍覺不便。

前期的經(jīng)濟(jì)適用房大多是由政府提供廉價(jià)土地，征地費(fèi)用每畝從當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)的18萬元降至12萬元，經(jīng)濟(jì)適用房每平方米價(jià)位在1500元左右。在1990年末到21世紀(jì)初，當(dāng)時(shí)60平方米的房子在市場(chǎng)上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據(jù)悉其售價(jià)比成本還要低。

而到了后期，經(jīng)濟(jì)適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設(shè)，但由政府控制、限價(jià)，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，基本上與商業(yè)化開發(fā)無異。

某些規(guī)劃為房改房的樓盤因?yàn)榻ㄔO(shè)周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經(jīng)濟(jì)適用房，但由于價(jià)格與同區(qū)域的商品房相差不大，戶型較大，因此購買者已經(jīng)從中低收入階層轉(zhuǎn)為中等收入家庭，根本沒再出現(xiàn)排隊(duì)搶購的現(xiàn)象。

其次，其片面的強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)執(zhí)行容易造成政策走樣。

在實(shí)際操作中，還有一個(gè)廣受詬病的地方就是購買對(duì)象審核不嚴(yán)格。開寶馬車者入住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象比比皆是。有關(guān)專家表示，“在我國個(gè)人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情況下，收入核定既沒有客觀、公正的依據(jù)，也缺乏可操作的方法”。

剖析深層次原因，從政府層面看，部分城市管理者在指導(dǎo)思想上，重市場(chǎng)發(fā)展、輕住房保障，片面強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化，導(dǎo)致現(xiàn)有政策執(zhí)行不力。與此同時(shí)，又缺乏對(duì)地方政府的約束和監(jiān)督機(jī)制，客觀上容易使經(jīng)濟(jì)適用房在執(zhí)行中走樣。

就政策本身而言，確實(shí)也有一些難以操作的地方，購買對(duì)象收入難以核定、現(xiàn)有政策對(duì)銷售環(huán)節(jié)的規(guī)定不清晰、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策支持力度與低收入家庭購買能力仍然有差距。

四、對(duì)策建議

綜上所述，合理的做法是收緊經(jīng)濟(jì)適用房的資格要求。在設(shè)置資格要求的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考慮到，可以享受政府補(bǔ)貼的家庭在城市家庭總量中所占的比例，與政府準(zhǔn)備供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房總量在整個(gè)住宅供給規(guī)模中所占的比例，不應(yīng)有太大差距。如果經(jīng)濟(jì)適用房的年供應(yīng)量只占住宅總供應(yīng)量的5％，50％的家庭卻可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，結(jié)果肯定導(dǎo)致政府補(bǔ)貼出現(xiàn)嚴(yán)重的瞄準(zhǔn)偏差。

政府出于綜合考慮，堅(jiān)持開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，就應(yīng)當(dāng)有效地履行自己的職責(zé)，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中扮演更大作用，而不能將分配補(bǔ)貼的責(zé)任推卸給開發(fā)商。