淺析二手房市場的新一輪稅收調(diào)控

余銀祥

有這樣一個故事，說的是有兩個鄰居，一個住樓上，一個住樓下。那個住樓上的鄰居，老是深夜回家，而且每次一進(jìn)家門，就重重地把兩只靴子相繼扔到地板上。樓下的那個鄰居，只有聽到“嘭”、“嘭”兩聲過后，才能安心踏實(shí)睡去。為此，樓下的鄰居多次提出抗議。終于有一天，樓上的那個鄰居在扔下第一只靴子之后，輕輕地放下了另一只靴子。樓下的那個鄰居便一直等著那第二聲“嘭”，無法入眠。

在很多人看來，“營業(yè)稅”和“個稅”就像是那兩只靴子，讓整個市場睡不著覺，買家賣家睡不著，中介公司也睡不著。2008年5月底，“營業(yè)稅”這只靴子先掉下來了。而如今，個稅這只靴子也穩(wěn)穩(wěn)地掉在了地板上。此前心煩意亂不知該何去何從的人們，是不是開始感覺踏實(shí)了呢?

一、營業(yè)稅：稅改的“先頭部隊”

“從2008年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房全額征收5％營業(yè)稅?！痹跇鞘姓{(diào)控的九部委“十五條意見”中，這句話的分量與新住房項目70％面積建小戶型的說法，一并被市場認(rèn)為是最有影響力的實(shí)質(zhì)動作。其中，營業(yè)稅征收時限變更的調(diào)控效果，更在第一時間反應(yīng)出來。

營業(yè)稅調(diào)整之前的兩天時間里，全國各地的二手房交易過戶數(shù)量驟增。售房人爭相過戶，以規(guī)避即將因營業(yè)稅而上升的售房成本。2008年6月1日后，各地房地產(chǎn)交易大廳明顯冷清。據(jù)了解，目前二手房交易中，70％以上的交易屬于5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，營業(yè)稅的打擊直接導(dǎo)致二手房交易的大量減少。

然而最近，一些規(guī)避營業(yè)稅的做法也已開始在市場流傳。將購房合同的交易數(shù)字寫小，以減少稅負(fù)的做法在二手房市場已經(jīng)十分普遍。雖然合同簽訂的價格與實(shí)際成交價格不符，這對賣方來說存在法律風(fēng)險，但是買賣雙方因?yàn)槎忌婕岸愗?fù)成本，只要存在一定的信任度，都愿意用這種方式避稅。

針對這種做法，稅務(wù)局再次細(xì)化二手房交易的計稅價格標(biāo)準(zhǔn)，力求徹底封堵這種以低于合同價規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)的做法，規(guī)定成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當(dāng)理由的，均以最低計稅價格作為核定征收稅款的基數(shù)。通俗地講，一套合同價為50萬元的房產(chǎn)，如果經(jīng)對照核實(shí)，相關(guān)區(qū)域和類型的房產(chǎn)最低計稅價格為80萬元，那么計稅時的基數(shù)將采用80萬的標(biāo)準(zhǔn)，而不是50萬元。

此舉不僅為的營業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種征收創(chuàng)造了條件，更為個人所得稅執(zhí)行掃除了障礙。

二、個人所得稅：稅改的“第二只靴子”

賣掉房子應(yīng)繳個稅20％關(guān)乎房子的收益，這筆賬老百姓都在算。但是有以下情況，老百姓是不需要操心個稅的。按照國家稅務(wù)總局文件的規(guī)定，“對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！睂τ诖藯l款，文件用“要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益”做了強(qiáng)調(diào)。由此也可以看出，國家出臺個人住房轉(zhuǎn)讓要征繳個稅的初衷，是為了抑止炒作房價的行為，但同時也十分注重保護(hù)普通百姓的利益。那么，除了上述情況外，個人住房轉(zhuǎn)讓到底要繳多少個稅呢?

1、有原值憑證的房屋，應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得額×20％(注：稅法規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅按20％的固定比例征收)應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得一房屋原值一合理費(fèi)用(裝修、手續(xù)費(fèi)等)舉例：如X先生于三年前花70萬元購買了一套住房，如今轉(zhuǎn)賣價為85萬元，假如相關(guān)合理費(fèi)用為10萬，那么X先生需要繳納的個稅為：(85-70-10)×20％=1萬元。

2、無原值憑證的房屋，應(yīng)繳個稅=住房轉(zhuǎn)讓收入×1％舉例：如X先生的這套房子已丟失了原值憑證，那么將按照轉(zhuǎn)讓收入來核定其應(yīng)納稅所得額：85×1％8500元。營業(yè)稅是最初“破繭”的稅種，對市場的撼動已然不小，讓不少人看到了希望；個人所得稅征了又停，停了又征，卻一直撥動著樓市的脆弱神經(jīng)；現(xiàn)在隨著兩只靴子的相繼落下，新興的空置稅傳說可能會橫空出世，又成為市場的新興焦點(diǎn)。

三、空置稅：稅改的“新一輪焦點(diǎn)”

空置稅，顧名思義，誰的房子空置著，就對誰征稅。目前，這種稅收方式也被市場熱烈地討論著。近日，上海、北京一些房產(chǎn)中介頻繁提出，征收空置稅的效果將大于征收營業(yè)稅，因?yàn)檫@樣可以把矛頭直指囤貨炒家，增加囤房者的持有成本，同時避免影響到自住型消費(fèi)者。

盡管這一說法沒有得到任何政府部門的回應(yīng)，但是業(yè)內(nèi)專家對空置稅似乎相當(dāng)樂觀，認(rèn)為其近期出臺的可行程度甚至高于物業(yè)稅。物業(yè)稅的征收需要復(fù)雜的市場培育和法律規(guī)范過程，但相比之下，空置稅的征收就容易得多。按房產(chǎn)中介的想法，空置稅的征收對象可以是“空置不自用又不出租超過半年以上者”。這一稅種的深層作用還可以將存量房源硬性擠入市場，增加有效供應(yīng)，滿足需求。

但是，即使這種稅收的支持者也認(rèn)為，在具體執(zhí)行過程中將面臨問題，如空置房的界定及監(jiān)控等都需要更細(xì)化的操作探討。另外，還要注意避免因空置稅造成的短期市場秩序的混亂。

稅收政策是把雙刃劍，在供需失衡的情況下實(shí)施，只會令天平更加傾斜。所以新稅收政策的出臺需要謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎，稅改的目的不在于單一稅種的變化而在于稅收總量和結(jié)構(gòu)有所改變，不在于是否可能與現(xiàn)有規(guī)模相當(dāng)而在于能否促進(jìn)整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和市場的健康。