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    “地王”惡象

    2009-03-29 03:43宋奕青
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息 2009年15期
    關(guān)鍵詞:開發(fā)商土地政府

    宋奕青

    不斷出現(xiàn)“地王”是地方政府的資金壓力與企業(yè)豪賭未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)的博弈。

    2007年那個(gè)瘋狂的地王時(shí)代至今也就僅僅兩年,但中國(guó)的房地產(chǎn)卻經(jīng)歷了一場(chǎng)生與死的輪回。而今,這種輪回似乎又回到了原點(diǎn)——北京、廣州等地再次拍出了多塊高價(jià)地王。

    很難想象,幾個(gè)月前還憂心忡忡的開發(fā)商們?nèi)缃駛€(gè)個(gè)都底氣十足。粗略統(tǒng)計(jì)下來(lái),進(jìn)入5月之后,全國(guó)各大開發(fā)商公開披露的購(gòu)地款合計(jì)超過(guò)250億元。

    是瘋狂的房?jī)r(jià)造就了瘋狂的土地市場(chǎng)?答案顯然不會(huì)如此簡(jiǎn)單。

    誰(shuí)在支配中國(guó)土地

    如果把近期的土地市場(chǎng)看作一個(gè)舞臺(tái),那么在上面表演的開發(fā)商只能稱得上是“配角”。如果深入剖析此次土地市場(chǎng)重新升溫的成因,即可發(fā)現(xiàn),依靠土地財(cái)政的地方政府才是真正的“主角”。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師張曉玲表示,不斷出現(xiàn)“地王”是地方政府的資金壓力與企業(yè)豪賭未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)的博弈。

    僅在6月25日一天,北京市就賣地收入23.63億元。在其背后,是北京市已經(jīng)連續(xù)下降的財(cái)政收入成績(jī)單。北京市人大為此調(diào)研的結(jié)果是,今年1-5月份北京市財(cái)政收入828.3億元,同比下降11.6%。

    財(cái)政收入下降和擴(kuò)大內(nèi)需配套投資壓力加大幾乎是每個(gè)地方政府當(dāng)前面臨的最難的事情。在2008年土地市場(chǎng)陷入低迷時(shí),盡管大量土地流拍,政府并未立即降低土地的出讓價(jià)格。一些政府官員還公開表示,土地屬國(guó)有資產(chǎn),調(diào)整價(jià)格較為復(fù)雜。但是,隨著樓市和土地市場(chǎng)形勢(shì)惡化,地方政府壓力越來(lái)越大,不得不下調(diào)土地出讓價(jià)格,開始拋售手中的土地儲(chǔ)備。

    今年4月土地成交價(jià)格在2004年之后,首次出現(xiàn)單季度的同比下降。正是土地價(jià)格的下降,誘使了很多的開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)。同時(shí),大部分土地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交,北京房山區(qū)羊莊村住宅更是以64%的高溢價(jià)成交。

    除了降價(jià),地方政府還放松了土地出讓的各項(xiàng)條件。早前為控制房地產(chǎn)價(jià)格而出臺(tái)的多項(xiàng)嚴(yán)格打擊囤地的規(guī)則,已在大部分城市廢棄。如今,一些地方政府甚至許諾,開發(fā)商可先進(jìn)行開發(fā),再分期繳納土地出讓金;或暫不開發(fā),即可暫不繳納土地出讓金。地方政府還委托大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)投入。

    從某種角度而言,土地市場(chǎng)不是自然“井噴”,而是某些人為因素制造的。

    為什么必須“井噴”

    土地市場(chǎng)能在此時(shí)解凍蘇醒,也是諸多客觀因素聯(lián)合角力之下最終顯現(xiàn)。如果缺少了資金的推動(dòng),地價(jià)飆升的非理性也可能不會(huì)走得這么遠(yuǎn)。

    “現(xiàn)在開發(fā)貸款的審批手續(xù)都有所簡(jiǎn)化,2008年上億的要總行簽字,現(xiàn)在支行都能決定?!币患毅y行的房產(chǎn)信貸負(fù)責(zé)人透露,從2009年3月開始,各大銀行已經(jīng)開始了對(duì)貸款的爭(zhēng)奪,天量的銀行貸款流向了土地市場(chǎng)。

    此前中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告稱,僅在2009年3月份這短短的一個(gè)月里,瑞安房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、SOHO中國(guó)、世貿(mào)股份、綠地集團(tuán)、泛海建設(shè)、廣州城建等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)分別獲得了各大銀行130億元、200億元、100億元、150億元、174億元、78,6億元和19億元的授信額度,授信的總額已經(jīng)超過(guò)了850億元。

    “地價(jià)跳躍式的上升肯定有不健康的因素,應(yīng)該探尋真正的根源和背景?!闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬更愿意辯證地看待。

    一塊土地經(jīng)歷80輪競(jìng)價(jià),這種火爆場(chǎng)面只有在2007年才能看到,可見土地在開發(fā)商眼里是多么稀缺。但請(qǐng)注意,樓市還有大量的土地存貨,一部分在政府手里等待出讓,另一部分在樓市的“大地主”手里,如,萬(wàn)科僅在上海的土地儲(chǔ)備已達(dá)到299萬(wàn)平方米,足夠開發(fā)6年。即便政府現(xiàn)在停止供地,消化存貨也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí),房屋銷售市場(chǎng)也有大量存貨,僅北京市場(chǎng)上的空置房,大概可滿足2到3年的需求。

    根據(jù)戴德梁行的一份研究報(bào)告,在1998年-2008年10年間,中國(guó)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米。而截至2008年年底,開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米,占購(gòu)置總量的62%,還有約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

    面對(duì)如此巨大的存貨壓力,諸多企業(yè)高價(jià)拿地的動(dòng)機(jī)不禁令人生疑。

    一位資深人士表示,在信貸激增、通脹預(yù)期加強(qiáng)的背景下,很多企業(yè)拿地已不再是為了滿足短期內(nèi)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性-需要,而是成為了應(yīng)對(duì)通脹進(jìn)行資產(chǎn)保值、甚至融資套利的手段。

    在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商目前可分為四類:資源型開發(fā)商、專業(yè)型開發(fā)商、資金規(guī)模型開發(fā)商和機(jī)會(huì)型開發(fā)商。機(jī)會(huì)型開發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90%以上,但因?yàn)榭沙掷m(xù)性差,“地王”頻出的當(dāng)下,尤其容易死亡;而最終能存活的將是依靠資本市場(chǎng)壯大的專業(yè)型公司。

    少數(shù)人的地王,多數(shù)人的未來(lái)

    土能生萬(wàn)物,地可出黃金。放眼開來(lái),土地越來(lái)越“稀罕”了。潘石屹在其官方博客中也談到,“資源的短缺是限制北京發(fā)展最重要的因素,但談到資源匱乏時(shí),唯獨(dú)不提土地、不提房?jī)r(jià)……土地和房子是最基本的資源?!?/p>

    近日,北京土地利用規(guī)劃公示,北京郊區(qū)的城鎮(zhèn)用地增長(zhǎng)迅速,對(duì)綠色空間侵蝕嚴(yán)重;而昌平、通州等則存在居住用地面積比重過(guò)大,土地利用效率不高等問(wèn)題。

    而頗為有趣的是,網(wǎng)友的兩條評(píng)論倒是代表了兩種看法。一條評(píng)論很壓韻:“規(guī)劃規(guī)劃,墻上一掛?!绷硪粭l:“北京城區(qū)建設(shè)不能無(wú)限,環(huán)境日益惡化,水源不足,應(yīng)該有限建設(shè)首都?!?/p>

    曾經(jīng)有專家感慨:“一個(gè)城市最怕?lián)頂D。它像個(gè)容器,不能無(wú)限制的裝下去,不然就撐了?!狈康禺a(chǎn)過(guò)去十年對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的財(cái)政貢獻(xiàn)功不可沒,但這并不意味著這一“貢獻(xiàn)”就全然合理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)文林峰認(rèn)為,政府部門應(yīng)該對(duì)土地的功能進(jìn)行反思:到底土地應(yīng)該用來(lái)干什么?能不能像新加坡那樣,將大部分土地用于民生事業(yè)?我們這個(gè)時(shí)代的發(fā)展,最主要的主題是可持續(xù)的發(fā)展。

    就在文林峰說(shuō)這番話的同時(shí),7月17日,廣州新地王又刷新了土地市場(chǎng)紀(jì)錄。

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