趙江山
借助危機背景,在不對稱的資源、政策推動F和在非完全市場競爭下形成的“國進民退”,扭曲T市場資源配置,打壓了市場活力和效率。
中國房地產業(yè)諸多怪現(xiàn)象讓人迷思。比如不管怎么調控,房價就是停不下上漲的腳步,比如開發(fā)商高價圈地與巨量閑置用地并存。而近期引起業(yè)界熱烈討論的是:國企加速擴張、瘋狂搶地的現(xiàn)象。
國企地王頻現(xiàn)
10月20日,保利在土地市場上成為焦點。在以總代價46.12億接下廣州項目后,保利又以20.42億的總價成功競得佛山地塊。而在同一天,保利以拍賣會最高出價17.9億元,將南京地塊收入囊中。一日之內,保利在廣州、佛山、南京三個城市耗資了近百億擴張土地儲備。
地產商之間圈地大戰(zhàn),從性質上看,與國家間的軍備競賽并無本質區(qū)別。
今年各地爆出的“地王”得主名單中,中海、保利、金地等是常客,行業(yè)龍頭萬科自2007年底就明確表態(tài)不當地王,但今年5月以來也沒少拿地。至于部分背靠央企“大樹”,頻頻攪局的非著名房企,也著實引起了業(yè)界的強烈關注。
國企在政治及自身利益的驅動下,作為救市敢死隊帶頭入市拿地,成功改變了人們對未來房價的預期。在全球經濟危機背景下,中國房地產卻量價齊升,銷量及漲幅甚至超過2007年的歷史紀錄。
面對逐漸顯現(xiàn)土地區(qū)域壟斷,有專家表示,壟斷資源的最大表現(xiàn)就是開發(fā)商直接控制定價權,設置高競買門檻攔住中小開發(fā)商,相當于取消了公平競爭。由少數大型開發(fā)商進行區(qū)域壟斷,存在一定風險,受到開發(fā)商資金鏈以及開發(fā)進度的制約。
有開發(fā)商解釋,大型房企拿地通常會考慮規(guī)模效應,在某個區(qū)域集中拿地,有利于集中開發(fā)和銷售,連續(xù)開發(fā)形成大型社區(qū),也有利于市場集中度的提高。
公開數據顯示,今年前7個月,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%。
中國房地產測評中心最新公布的數據顯示,土地儲備前十名的房企,其土地儲備之和已達3.05億平方米。按目前的銷售速度,個別房企土地儲備量夠其銷售10多年。
國企緣何如此血脈赍張?
追根溯源,持續(xù)“地熱”的背后定有強大力量支持。
他們抓住當前國家救市的有利時機,充分利用自身資金及壟斷資源的獨特優(yōu)勢,大肆圈地圈錢,以實現(xiàn)其政策變現(xiàn)、低價融資、追逐暴利、抵御通脹、保值增值、樹立品牌、國慶獻禮、做大以搶占央企重組有利形勢等各自目標,在全球經濟危機,政府救市中上演了中國所獨有的“國進民退,追漲地王”的大戲。
SOHO中國董事長潘石屹指出:“拿地門檻越來越高了。如果不是一個上市的公司或者實力雄厚的國有企業(yè),沒有很好的融資途徑,要一下拿出40個億50個億,確實是非常困難?!?/p>
本輪的“地王”現(xiàn)象,是國企及上市公司,追逐政策套利及資本市場套利下的產物?!暗赝酢备邇r拍地的重置成本,面粉高于周邊房價即面包的價格,周邊樓盤乘機哄抬房價,更使人們相信未來的房價肯定會更貴。然而建立在虛高重置成本預期上的房價預期缺乏真實市場的支撐,超出市場供需博弈及購買能力上的房價是泡沫。地王扭曲了土地市場的價格,人為推高了房價預期,虛高的房價必將回歸理性。2008年泡沫崩潰的場景相信很多人還記憶猶新。
借助危機背景,在不對稱的資源、政策推動下和在非完全市場競爭下形成的“國進民退”,扭曲了市場資源配置,打壓了市場活力和效率。伴隨“國進民退”的是民間投資的大量萎縮,從這種意義上來講,是改革和市場經濟的倒退。
我們應在國家戰(zhàn)略層面上認真審視“國進民退”現(xiàn)象,使國家資本投入在更多關系國計民生基礎,而不是借助危機,依靠國企優(yōu)勢“與民爭利”。