CBD東擴(kuò)誘惑了誰

陶良諸

CBD從來都意味著寸土寸金。CBD東擴(kuò)最大的受益者再一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

在全國大中型城市核心區(qū)擴(kuò)張潮起之際，北京也毫不猶豫地加盟進(jìn)來——人民日報社剛剛揭標(biāo)的“人字形”新大樓，將成為北京CBD的第三座媒體新大廈。

此大廈位于朝陽區(qū)將新近擴(kuò)展的CBD東擴(kuò)區(qū)內(nèi)，高度將超過150米，與CCTV新址以及BTV新址拉起三角形的“媒體天際線”。

實(shí)現(xiàn)這一“三足鼎立”局面的，正是北京市正在緊鑼密鼓實(shí)施的“CBD東擴(kuò)計劃”。

滿了、散了、缺了

不到4平方公里的區(qū)域。匯集了世界500強(qiáng)企業(yè)中130家派駐中國的機(jī)構(gòu)和203家外資金融分支機(jī)構(gòu)，這樣的寸土寸金之地，恐怕在全球范圍內(nèi)也很少見，這就是北京CBD(商務(wù)中心區(qū))。今年是北京CBD建設(shè)的第十個年頭了。

原北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長柯煥章說，1997年市長辦公會做了一個重要的決定，要全面啟動CBD建設(shè)，但生不逢時，很快就發(fā)生了亞洲金融危機(jī)，工作剛開始沒多久就停止了。

到1999年末，亞洲金融危機(jī)逐漸結(jié)束，北京市方面再次提出要全面啟動CBD規(guī)劃建設(shè)，并于2001年正式啟動。此后國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢都發(fā)生了很大的變化，北京cBD也應(yīng)運(yùn)而生，并很快就發(fā)展起來，甚至成為全國城市發(fā)展效仿的對象。

但十年之后，CBD的發(fā)展也遇到了新的瓶頸。上下班時交通的擁堵，人群的密集與混亂，成為CBD的關(guān)鍵詞。也許，正是這種瓶頸狀態(tài)的出現(xiàn)，讓CBD的東擴(kuò)變得迫切和勢在必行。

CBD管委會主任吳桂英表示，CBD東擴(kuò)的主要原因：一是CBD滿了，原來規(guī)劃的區(qū)域差不多快要開發(fā)完了；二是CBD散了，滿了之后周邊就會散，這也就是很多人說的泛CBD，散了之后成本會更高；三是缺了，缺了一些東西，一些配套不足，比如我們的5A級甲級寫字樓就很缺。

cBD東擴(kuò)的方案最早在今年4月份提出的。東擴(kuò)后cBD的總面積將達(dá)到7平方公里，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國際金融以及高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

北京市朝陽區(qū)委書記陳剛表示，CBD東擴(kuò)區(qū)的土地開發(fā)將不會完全實(shí)施“開發(fā)商拿地——建樓——出租或出售”的原有模式，在土地進(jìn)行一級開發(fā)之后，將直接邀請有意向落戶的國內(nèi)外大企業(yè)提出建設(shè)方案，對樓宇的高度、規(guī)模、外觀等進(jìn)行“量身定做”。

相關(guān)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整也在緊張醞釀中?！笆弧眹鴳c慶典之后，朝陽區(qū)的大街上掛滿了CBD東擴(kuò)的口號：低碳。這個眼下相當(dāng)時興的名詞，成為了一個區(qū)域的轉(zhuǎn)變著力點(diǎn)。

能讓地產(chǎn)這么樂觀嗎

隨著CBD東擴(kuò)消息的快速傳播，觸發(fā)了東部區(qū)域樓市的敏感點(diǎn)。cBD東擴(kuò)最大的受益者，首推與現(xiàn)cBD唇齒相連的房地產(chǎn)商，東擴(kuò)無疑將區(qū)域的土地價值推升到一個全新的高度。

有人預(yù)測這可以成為房地產(chǎn)市場回暖的契機(jī)，會使CBD及其邊緣地區(qū)的土地未來幾年有1—2倍的價值上升空間。據(jù)悉，CBD附近的不少二手房房主，都把報價往上提了幾百塊錢乃至上千元不等。目前在CBD東擴(kuò)區(qū)域，二手商品房買賣均價為11000元，平方米-14000元/平方米，租賃價格兩居室均價為3000元/月-4500元/月。

CBD東擴(kuò)的確實(shí)對該區(qū)域的房地產(chǎn)成交量和成交價格都起到一定的支撐作用，并且這種促進(jìn)作用將隨著區(qū)域建設(shè)的深化而逐步顯現(xiàn)。然而，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析人士認(rèn)為，CBD東擴(kuò)工程的正式啟動以及對區(qū)域樓市產(chǎn)生真正利好效應(yīng)還需要一定的時間才能顯現(xiàn)，而且可能不會像市場預(yù)期的那樣為區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。首先，從現(xiàn)有公布的信息來看，投資是分散在未來的十年中，且總額不大。其次，CBD東擴(kuò)并非投資打造一個新商務(wù)區(qū)，而是將現(xiàn)有的區(qū)域劃歸到cBD當(dāng)中。從cBD新增的區(qū)域來看，也是北京目前區(qū)域成熟最高的區(qū)域，可供發(fā)展和改善的空間有限。

當(dāng)CBD東擴(kuò)的具體規(guī)劃方案還有沒有出爐，將來的cBD東擴(kuò)將給區(qū)域帶來怎樣的發(fā)展和變化還都處于朦朧狀態(tài)時，就在這樣一切都不確定的狀態(tài)下，區(qū)域樓市價格已經(jīng)借此利好有了一波明顯上漲?，F(xiàn)在規(guī)劃方案出爐，(：BD東擴(kuò)的利好已經(jīng)被提前預(yù)支了。

可能成為“燙手山芋”

在規(guī)劃中，具體選擇什么樣的地塊進(jìn)行擴(kuò)張，成為市場所關(guān)心的核心問題之一。

比CBD提前啟動擴(kuò)張的北京金融街西擴(kuò)中，其中心區(qū)原有面積1.18平方公里，拓展后總面積將達(dá)到4.77平方公里，涉及外遷的居民達(dá)數(shù)千戶。這一帶基本上都已是成熟小區(qū)，居住生活環(huán)境都還不錯，這就給外遷增加了難度，一時間非議四起。

而對于CBD來說，同樣存在此類問題。從地圖上看，現(xiàn)在的CBD中心區(qū)可以開發(fā)的土地基本很少，而新擴(kuò)張的區(qū)域往往在高密度且成熟的住宅小區(qū)。因此，在規(guī)劃中，如何把握拆遷成本以及獲得收益的平衡就成為在規(guī)劃前需要考慮清楚的問題。

此外，“城市區(qū)域的發(fā)展具有其基本脈絡(luò)，一般開始是蔓延，發(fā)展到后來就是跳躍。比如開始國貿(mào)一期附近的發(fā)展，后來光華路附近的嘉里中心就屬于穿插式發(fā)展?！比A高萊斯國際地產(chǎn)總經(jīng)理公衍奎介紹，原因就是CBD發(fā)展蔓延到一定程度后，這些中心商務(wù)區(qū)的樓盤，具有一定聚集效應(yīng)后，這些寫字樓為追求展示形象的功能，就會選擇穿插的方式發(fā)展，與先前成片發(fā)展不同，這必然會造成一些零碎地塊的出現(xiàn)。

“CBD中心區(qū)實(shí)際上有許多地方都是空的，朝陽北路以及朝陽路附近，還有一個停車站放置多年，土地價值沒有被完全發(fā)揮，”公衍奎說，“實(shí)際上，對于新開發(fā)的地區(qū)和還沒有完全開發(fā)的cBD中心區(qū)，一直還存在著許多棘手的問題有待解決?！倍煜け本〤BD土地市場的北京首佳聯(lián)信房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理吳劍也說：“CBD中心區(qū)還有許多項(xiàng)目由于拆遷成本問題，一時間沒法推動，而有一些品牌開發(fā)商甚至希望把這‘燙手的山芋賣掉?！?/p>