業(yè)主委員會(huì)建設(shè)若干問(wèn)題分析

鄧偉志

【摘要】業(yè)主委員會(huì)是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建立的城市基層群眾的利益性自治組織。業(yè)主委員會(huì)是實(shí)現(xiàn)基層民主的另一種方式,隨著住房市場(chǎng)化的發(fā)展,其基本框架已經(jīng)構(gòu)建完畢,但仍存在很多問(wèn)題,如業(yè)主委員會(huì)的人員組成問(wèn)題、業(yè)主大會(huì)舉辦的程序問(wèn)題、如何加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的黨建問(wèn)題等都值得探討和研究。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì) 現(xiàn)狀 問(wèn)題

業(yè)主委員會(huì)的由來(lái)及發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代,“業(yè)主委員會(huì)”這一概念在我國(guó)逐漸萌芽。它是隨著住房市場(chǎng)化的發(fā)展而產(chǎn)生的。一方面是產(chǎn)權(quán)主體多元,另一方面是住房私有。在一個(gè)小區(qū)里,業(yè)主不僅對(duì)自己專有的部分享有所有權(quán),而且對(duì)專有部分以外的共有部分也享有所有權(quán)。為了讓同一小區(qū)里的人能生活得好一點(diǎn),就必然要求把“共有部分”,比如衛(wèi)生、安全、道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等等,也能夠管理好。用一句俗話說(shuō),有“東家”必有“管家”。這“管家”又不同于舊社會(huì)的“管家”,它是組織起來(lái)為“大家”的“大管家”,于是“業(yè)主委員會(huì)”應(yīng)運(yùn)而生。現(xiàn)代的物業(yè)結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)比從前復(fù)雜,要求也在提高,社區(qū)管理決不是幾個(gè)業(yè)主自己花點(diǎn)業(yè)余時(shí)間所能勝任的,這就要求專業(yè)化服務(wù),要求聘用物業(yè)公司,業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主的組織,尤其出面是最合適的了。

業(yè)主委員會(huì)是根據(jù)國(guó)務(wù)院2003年制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》建立的城市基層群眾的利益性自治組織。既然是業(yè)主委員會(huì),就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選舉產(chǎn)生。既然是“自治”,它就有權(quán)利和義務(wù),在物業(yè)管理活動(dòng)中通過(guò)業(yè)主自治的方式,運(yùn)用法律賦予的權(quán)利和義務(wù)來(lái)為業(yè)主服務(wù),既不能放棄權(quán)利,也不得放棄義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的工作開(kāi)展得好,就能夠把經(jīng)濟(jì)民主與政治民主有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。從業(yè)主委員會(huì)這十多年的實(shí)踐看,草根民主正在基層深深扎根。生動(dòng)活潑的社會(huì)主義民主正在業(yè)主自治中茁壯成長(zhǎng)。

據(jù)上海市一個(gè)區(qū)的統(tǒng)計(jì),截至2009年7月,全區(qū)房屋總建筑面積為1500余萬(wàn)平方米,納入物業(yè)管理范圍的共有1000多萬(wàn)平方米。全區(qū)有331個(gè)小區(qū)(大樓),符合法定條件應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有251個(gè),現(xiàn)已組建業(yè)主委員會(huì)的有217個(gè),組建率達(dá)86.5%。從全區(qū)已組建的這217個(gè)業(yè)主委員會(huì)的組成來(lái)分析,共有委員1375名,其中男性委員984名,女性委員391名。女性占38%,大大超過(guò)女性在人大、政協(xié),在干部中的比例。從年齡段上看,18歲至40歲的共有95名,41歲至60歲的有719名,61歲以上的有561名。也就是說(shuō),60歲以后離退休的人員占40%,完全符合在基層發(fā)揮老年人余熱的要求。在1375名委員中,中共黨員所占的比例也比較高,共575名,占42%,其中,在217個(gè)業(yè)主委員會(huì)的主任中,中共黨員有112名,占52%,超過(guò)半數(shù)。

業(yè)主委員會(huì)建設(shè)所面臨的問(wèn)題及其探討

業(yè)主委員會(huì)的架子搭起來(lái)了,可是,在實(shí)際生活中還碰到很多問(wèn)題,值得提出來(lái)討論。

首先,業(yè)主委員會(huì)成員的組成問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)是否只能由業(yè)主組成?按規(guī)定只能是業(yè)主,可實(shí)際上有不少業(yè)主委員會(huì)都吸收住戶參加。尤其是在北京、上海這樣的大都市。以上海為例來(lái)說(shuō),在上海,尤其是在上海的繁華地段,有些業(yè)主擁有多套住房,造成很多房屋“一套多主”,平均比例為1.33:1。業(yè)主可以在一個(gè)小區(qū)里置業(yè),但他未必會(huì)住在這里,這就造成有些小區(qū)里是住戶多于業(yè)主。面對(duì)這種現(xiàn)實(shí),應(yīng)該研究出一個(gè)適當(dāng)?shù)谋壤?供基層參照?qǐng)?zhí)行。包括對(duì)外籍住戶,都應(yīng)一并討論。

其次,目前的業(yè)主委員會(huì)是不進(jìn)入注冊(cè)登記的團(tuán)體組織,其是否可以登記注冊(cè)為社會(huì)組織是又一問(wèn)題。法律上認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是“自治”,如果不是社團(tuán),不是法人,怎么能“自治”?又怎能談得上“獨(dú)立”?另一方面,業(yè)主委員會(huì)也會(huì)存在違規(guī)操作的問(wèn)題。遇到違規(guī),我們習(xí)慣于行政處理。孰不知,如果是注冊(cè)登記的社會(huì)組織違規(guī),完全可以按社團(tuán)法辦事,不必犯難。從獎(jiǎng)懲兩方面考慮,注冊(cè)與否,是大不一樣的。

第三,業(yè)主委員會(huì)如何處理同相關(guān)組織的關(guān)系,這是一直存在著的所謂“三駕馬車”、“五駕馬車”的問(wèn)題。關(guān)于各相關(guān)組織如何對(duì)待業(yè)主委員會(huì),是有規(guī)定的。比如:居委會(huì)是“代表居民區(qū)的整體利益”的,應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)“指導(dǎo)和監(jiān)督”;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受居委會(huì)的“指導(dǎo)和監(jiān)督”。按規(guī)定,房屋管理部門(mén)也是有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)“指導(dǎo)、監(jiān)督”的,其還負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任“培訓(xùn)”。街道辦事處對(duì)業(yè)主委員會(huì)也是“指導(dǎo)和幫助”。三個(gè)不同的單位對(duì)業(yè)主委員會(huì)均有權(quán)“指導(dǎo)”。什么叫“指導(dǎo)”?對(duì)“指導(dǎo)”要不要組織上服從?不服從是不是就是錯(cuò)了?這都是需要明晰的問(wèn)題?！爸笇?dǎo)”一說(shuō),實(shí)在是過(guò)于模糊,沒(méi)有界定,難以落實(shí)。而對(duì)于居委會(huì)、房屋管理部門(mén)、街道辦事處這三個(gè)單位,具體誰(shuí)更有權(quán)威,也無(wú)從定論。這需要有關(guān)方面界定明晰,同時(shí),在實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些比較好的探索。

以上海社區(qū)為例,現(xiàn)在有好多社區(qū)創(chuàng)造了用“例會(huì)”、“協(xié)調(diào)會(huì)”、“聯(lián)系會(huì)議”的方式來(lái)協(xié)調(diào)、協(xié)商各單位、組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理問(wèn)題,甚至還把公安派出所、房管辦事處、環(huán)衛(wèi)所、工商所、稅務(wù)所、司法所、城管隊(duì)等這類的行政組織集合在一起協(xié)調(diào),把工、青、婦、科、老、殘、僑、臺(tái)、工商等人民團(tuán)體集合在一起協(xié)調(diào),這開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)良好的平臺(tái),值得借鑒。但這其中也有問(wèn)題。比如“例會(huì)”、“聯(lián)系會(huì)議”由誰(shuí)來(lái)主持的問(wèn)題。是輪流坐莊,還是由居委會(huì)牽頭?如果一直由居委會(huì)牽頭,是不是意味著由一個(gè)自治組織來(lái)領(lǐng)導(dǎo)另一個(gè)自治組織?是不是由黨支部牽頭更好一些呢?這些都是需要從長(zhǎng)計(jì)議的。

第四,業(yè)主大會(huì)的舉辦問(wèn)題。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。因此,能夠直接領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的,是業(yè)主大會(huì)?？墒?有很多社區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)都無(wú)法正常開(kāi)展。即使勉強(qiáng)可以開(kāi)展,又達(dá)不到法定人數(shù),這是令許多組織頭痛的問(wèn)題。主人不來(lái)做主,社會(huì)學(xué)上稱為“社會(huì)冷漠”。“社會(huì)冷漠”是很可怕的。有人把群眾的不參與歸之于群眾覺(jué)悟不高,這不全對(duì)。業(yè)主之所以不參與,往往是因?yàn)楫?dāng)領(lǐng)導(dǎo)的不會(huì)引導(dǎo)。如何增強(qiáng)業(yè)主的凝聚力,提升業(yè)主的參與意識(shí),是一門(mén)學(xué)問(wèn),是一門(mén)藝術(shù),是擺在業(yè)主委員會(huì)面前的當(dāng)務(wù)之急。

第五,社區(qū)的基點(diǎn)不一定要放在街道這一層次。社區(qū)是共同體。社區(qū)之所以稱“社區(qū)”,其宗旨就是要把緊密型的行政組織變成松散型的共同體。只有相對(duì)地松散才能給自治騰出空間?，F(xiàn)在以住宅小區(qū)為單元的居委會(huì)是自治組織,業(yè)主委員會(huì)是自治組織。前者是政治性自治組織,后者是利益性的自治組織;前者是代表小區(qū)整體利益的自治組織,后者是只代表業(yè)主這一部分人利益的自治組織,二者互補(bǔ)、互動(dòng)。而今天被稱作“社區(qū)”的街道辦事處,作為基層政府,它的行政化傾向很重。如果把行政主導(dǎo)型的街道稱為“社區(qū)”,反而會(huì)干擾人們對(duì)自治型社區(qū)的憧憬。因此,作為基層民主自治的社區(qū)的基點(diǎn)問(wèn)題值得繼續(xù)研究。

第六,在業(yè)主委員會(huì)中如何加強(qiáng)黨建的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)域中的黨建強(qiáng)弱不一,總的來(lái)講是比較薄弱。舉例來(lái)說(shuō),在上海,黨的建設(shè)比較好的一個(gè)區(qū),其覆蓋率也只有37%。而且,在黨建工作中,有些人比較多的注意到量的需要,相對(duì)來(lái)講卻忽略了質(zhì)的要求。在前文曾提到,在比較好的一個(gè)區(qū)的業(yè)主委員會(huì),其中的委員和主任中黨員數(shù)量過(guò)半,這是自然形成的比例,沒(méi)有揠苗助長(zhǎng)的成分。可是,另外有些社區(qū)則不然,為了追求黨員數(shù)量,追求統(tǒng)計(jì)表上的數(shù)字看起來(lái)更加矚目,他們把不合格的黨員塞到業(yè)主委員會(huì)里面,這實(shí)際上造成了黨員隊(duì)伍整體素質(zhì)的下降,百害而無(wú)益。實(shí)際上,在業(yè)主委員會(huì)的委員中,只要有一名熱心于物業(yè)的合格黨員發(fā)揮作用,他(她)就是“種子”,他就會(huì)發(fā)芽,他就會(huì)成為業(yè)主委員會(huì)的核心,就可以起到積極的作用,成為“小巷總理”。反之,一些不作為或亂作為的不合格的黨員反而會(huì)給黨建工作造成不良影響,不能為業(yè)主服務(wù),甚至可能損害業(yè)主的利益,這樣,反而會(huì)遭受業(yè)主唾罵。因此,要搞好業(yè)主委員會(huì)的黨建覆蓋工作,首要的是用黨的方針政策覆蓋,用黨的優(yōu)良作風(fēng)覆蓋,而不是用黨員數(shù)字覆蓋。

結(jié) 論

我國(guó)的業(yè)主自治還處于起步階段,要想把社區(qū)辦成宜人的家園,業(yè)主委員會(huì)必須加強(qiáng)自身建設(shè)。目前,針對(duì)業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀,最重要的是業(yè)主委員會(huì)主任、委員不是掛名的主任、委員,人員配備要到位。所謂到位,首先是不能缺位,要主動(dòng)抓好服務(wù),主動(dòng)服務(wù)、超前服務(wù)、快捷服務(wù)、貼心服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù),業(yè)主委員會(huì)及其所聘的物業(yè)公司只能在服務(wù)中樹(shù)立威信;其次,到位是應(yīng)該做的事一定要抓住不放地去做;第三,到位也包括不該做的事一定不要伸手去做,到位而不越位、不錯(cuò)位;最后,到位就是要在黨的領(lǐng)導(dǎo)下,依法辦事,按規(guī)定辦事,多辦事,辦好事,辦業(yè)主需要做的事。業(yè)主委員會(huì)是半個(gè)“民生委員會(huì)”,辦好業(yè)主委員會(huì)民生才有保障?！鞍簿印笔峭皹?lè)業(yè)”聯(lián)系在一起的。只有戶戶安居,人人樂(lè)業(yè),國(guó)家才會(huì)興旺。(作者為上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授)