房地產(chǎn)商游說“振興規(guī)劃”

孫春艷

能量強大的房地產(chǎn)商用各種方式表達自己的利益訴求，但今年他們更多寄希望于兩會各級省代表團。他們會結(jié)合各地實際，提出房地產(chǎn)方面的政策建議

“昨天，國務院總理溫家寶主持的常務會議上，審議并原則上通過了有色金屬產(chǎn)業(yè)、物流振興規(guī)劃，房地產(chǎn)最終沒有入圍?！?住房和城鄉(xiāng)建設部(下簡稱“建設部”)政策研究中心主任陳淮在2月26日“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上的開場白，令場下一片嘩然。

來自廣東、吉林、甘肅等600余位地產(chǎn)業(yè)界代表，無一不透出失望的表情。這個消息，也讓近一個多月來圍繞房地產(chǎn)業(yè)進“十大規(guī)劃”的激烈角力，暫告一段落。

糾結(jié)“振興規(guī)劃”

搶搭產(chǎn)業(yè)振興末班車，成為兩會前地產(chǎn)業(yè)界奔走游說的重頭戲。

為貫徹落實國家經(jīng)濟增長“保八”目標，進入2009年以來，產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃陸續(xù)出臺。1月初，鋼鐵和汽車的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已經(jīng)制定出來了，其他如紡織、有色金屬、能源等的振興規(guī)劃也在加緊制定中。

根據(jù)國務院的工作安排 ，共有十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但當時完全確定的只有八個，尚有1～2個“振興規(guī)劃”名額未定。

這意味著，一旦某個行業(yè)進入“十大產(chǎn)業(yè)振興計劃”，逆勢走出目前的經(jīng)濟衰退趨勢，也將成為可能。

“過冬”已經(jīng)一年有余的房地產(chǎn)商和各種房地產(chǎn)協(xié)會組織，在2009年年初變得空前活躍。包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國房地產(chǎn)協(xié)會在內(nèi)的行會組織，極力為房地產(chǎn)行業(yè)爭取“產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”最后一席。不斷召開相關會議、開辦沙龍、起草文字方案，諸多行動由此展開。

一位接近建設部并不愿意透露姓名的人士對《中國新聞周刊》表示，1月初，建設部召開了一次由相關部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織等人士參加的會議。當時與會代表提出，是否可以為房地產(chǎn)業(yè)爭取國務院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。建設部出席此次會議的官員當時沒有做出明確表態(tài)，只要求與會主要代表就下一步的市場走勢、政策方向等“拿出幾套方案來”。

“1月10日，我們接到住房和城鄉(xiāng)建設部的通知，征集地產(chǎn)商會的意見，并要求編制詳細規(guī)劃，1月15日，我們向部里提交了一份‘房地產(chǎn)規(guī)劃報告?！比珖ど搪?lián)地產(chǎn)商會(下稱“地產(chǎn)商會”)會長聶梅生對《中國新聞周刊》表示。

這份報告除強調(diào)房地產(chǎn)市場衰退是導致國民經(jīng)濟深幅調(diào)整的重要原因外，還提出了振興房地產(chǎn)業(yè)的一系列政策建議。其中包括，降低住房交易稅費、取消“二套房”限制政策、拓寬房地產(chǎn)投融資渠道、改善投融資環(huán)境、促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展等建議。

“實在拗不過協(xié)會的反復要求，先搜集上來相關建議再說。” 前述接近建設部的人士說。但戲劇性的一幕卻發(fā)生了：2月9日，聶梅生在接受《國際金融報》采訪時表示，住房和城鄉(xiāng)建設部已向國務院提交了房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃方案；但緊隨其后，2月10日，建設部宣傳部人士卻對媒體公開否認了這一說法。

其實關于地產(chǎn)界的上述訴求，在建設部內(nèi)部也發(fā)生了很大的分歧。據(jù)悉，一些部委領導就不太同意給剛剛“降溫”的房地產(chǎn)業(yè)冠上“振興” 二字。因為此舉很可能“好心辦壞事”，被國務院駁回；而不提振興的事情，卻意味著搭不上“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”這班快車，對房地產(chǎn)業(yè)也是個損失。

前述人士稱，最終在匯總了多個行業(yè)協(xié)會提出的方案后，一位住房和城鄉(xiāng)建設部高層領導特別指示，刪去“振興”兩字，以“房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃”的形式上報國務院。

“據(jù)我所知，上報的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃重點之一是以發(fā)展保障房為主，而保障房的供應，對商品房市場沖擊很大?！?中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰對《中國新聞周刊》表示。

但2月26日陳淮的發(fā)言卻證明，房地產(chǎn)業(yè)最終失去了進入“十大規(guī)劃”的可能。

地方兩會房產(chǎn)商活躍

陳淮話音剛落，2月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新親自主持會議，邀請房地產(chǎn)領域相關專家學者，就尚未出臺的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整規(guī)劃”收集建議。

看來，由中央層面近期出臺關于房地產(chǎn)發(fā)展和規(guī)劃方案幾無可能，地產(chǎn)振興寄希望于地方操刀。事實上，在各地地產(chǎn)協(xié)會的大力推動下，各地的振興措施早已出手。

去年12月份，中房協(xié)和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會分別遞交給國務院有關部門的一份報告中，都反映要給地方政府一定權限，各地應根據(jù)各自實際情況，靈活、適度實行自主調(diào)控，不應全國“一刀切”。

與石油、汽車、鋼鐵等行業(yè)以國有大型企業(yè)為主不同的是，地產(chǎn)行業(yè)中民營企業(yè)占到80%以上，且經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了一條多個行業(yè)緊密依存的產(chǎn)業(yè)鏈，反映自身利益訴求的呼聲日高，這更加凸顯了行業(yè)協(xié)會的作用。成立于1985年的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(以下簡稱中房協(xié))和成立于2001年的全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會，正是擔當了此任。

在各地商會中，廣東地產(chǎn)商會較有代表性?！叭ツ昴甑?，廣東地產(chǎn)商會按照全國地產(chǎn)商會的文件和指導，結(jié)合廣東實際也寫了份文件，呈給了廣東省省委書記汪洋和廣東省省長黃華華?！?廣東省地產(chǎn)商會副會長黃朝輝對《中國新聞周刊》記者說。

這份題為“當前房地產(chǎn)市場形勢分析和八大政策建議”的文件，目前已經(jīng)得到省政府的積極反饋。

作為地產(chǎn)大省的廣東，目前已經(jīng)有廣東省房地產(chǎn)協(xié)會、廣東省房地產(chǎn)研究會等多個協(xié)會。成立于2008年3月的廣東省地產(chǎn)商會，成立僅幾個月就吸納了近百家主流地產(chǎn)集團會員。會長兼主席是業(yè)界頗具號召力的富力地產(chǎn)董事長李思廉，碧桂園、合生創(chuàng)展、恒大地產(chǎn)、星河灣等大型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長、總裁也都位列副會長之列。

在2月召開的廣東省十一屆人大二次會議上，廣東省地產(chǎn)商會首度獲邀列席會議并將小組發(fā)言。黃朝輝將前述“八大政策建議”拋出，稱代表全省各地主要房地產(chǎn)商。

這八大建議主要包括，在省內(nèi)有條件地區(qū)，如廣州、深圳、東莞、佛山、珠海等地啟動購房入戶政策，刺激購房欲望；建議政府團購普通商品房作為廉租房，允許地產(chǎn)商以房代稅；在金融領域增加開發(fā)信貸規(guī)模和購房者貸款比例，適當延緩還貸期限并在利息上適當優(yōu)惠；對土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納考慮予以一定期限的延緩，以“放水養(yǎng)魚”穩(wěn)定稅源等。

這些建議在廣東省的兩會上引起了爭議，尤其是“購房入戶”建議。但很快地，2月27日，廣東省召開常務工作會議研究促進廣東房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，3月3日，幾乎與廣東“兩會”代表抵達北京同步，廣東火線出臺15條刺激樓市新政，即廣東《關于促進省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。新政很大部分采納了前述廣東地產(chǎn)商會的政策建議，正如黃朝輝們所愿。

類似廣東這樣由地產(chǎn)協(xié)會建議，最終影響決策的一幕，在各地并非鮮見。去年12月中旬，重慶市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會向重慶市工商聯(lián)、市委統(tǒng)戰(zhàn)部呈遞“緊急報告”，吁請政府加快出臺包括“購房入戶”等在內(nèi)的22條措施政策，緩解房企壓力，重振樓市信心。今年1月20日，重慶市出臺政策，規(guī)定重慶新購房戶，如在主城區(qū)購買建筑面積90平方米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。

很快地，武漢、廈門等地也隨即發(fā)布了購房入戶的細則。目前購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等政策，紛紛現(xiàn)身不同城市。而據(jù)本刊記者從多位地產(chǎn)商處了解到，一些地方的新一輪救市政策，也正呼之欲出。

兩會前集中游說

早在2003年，“18號文件”PK掉“121號文件”的事情，就證明了房地產(chǎn)商們的游說能力。

2003年6月，央行出臺“121號文件”，要求警惕房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的情況，并希望各地收緊信貸。北京的房地產(chǎn)商如任志強等，在文件出臺之后開始頻繁“上書”、資助論壇、開研討會，以期改變政策的取向。

時隔兩個月之后，2003年8月，國務院出臺第“18號文件”，認為全國房地產(chǎn)市場是健康的，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。這引來開發(fā)商一片歡呼，并稱之為市場化的勝利 。

每年兩會前，房地產(chǎn)商的游說都會空前活躍。在處于寒冬的地產(chǎn)界，今年似乎加快了節(jié)奏。

兩會前的最后一個周末，2月26日，北京春寒料峭的清晨，近千位來自各個地方的房地產(chǎn)企業(yè)代表，齊集“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇”。

由全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會主辦的這次會議，被房地產(chǎn)商譽為“兩會前一個重要聲音”。

與會地產(chǎn)代表，雖然來自不同地區(qū)，但相同的是幾乎都攜帶一個公文包，里面裝著厚厚的各種意見建議書。建議書發(fā)送的對象，則主要是建設部政策研究中心主任陳淮、國務院發(fā)展研究中心原局長李泊溪和地產(chǎn)商會會長聶梅生。

會議還沒開始，甘肅省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、甘肅萬盛置業(yè)董事長陳萬智就忙著把他們最新起草的一份關于取消經(jīng)濟適用房、發(fā)展普通商品房的意見書，早早地送到了相關人士的手里。而陳淮一出現(xiàn)，就有幾位地方商會代表圍過去，傾訴當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際困難，比如房地產(chǎn)信貸難、空置率上升、交易萎縮等。

身為北京市兩會代表的潘石屹，則在1月召開的北京市兩會上，提出了建議降低商業(yè)物業(yè)出租稅，取消“雙限房”，讓土地交易市場更加透明化等提案。北京市政協(xié)委員的任志強則建議，政策應讓更多富人來京購房等。

據(jù)本刊了解，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會已經(jīng)通過全國工商聯(lián)向全國政協(xié)提交了三份議題，一個是《積極促進綠色建筑的發(fā)展的提案》和《關于振興房地產(chǎn)市場、拉動消費促進經(jīng)濟增長》《我國房價何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半流向政府》兩個書面發(fā)言。

遞交提案是作為全國工商聯(lián)下屬商會的正常工作之一?！?008年兩會我們提出建立小產(chǎn)權的提案，因為過于敏感，最終沒有通過全國工商聯(lián)主席聯(lián)席的審議?！必撠焹蓵岚腹ぷ鞯纳虝?、全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟執(zhí)委會主任王玉清對《中國新聞周刊》說。

“我們反映訴求的渠道非常暢通，一個是建設部、發(fā)改委，一個是全國工商聯(lián)、統(tǒng)戰(zhàn)部?！甭櫭飞f，像地產(chǎn)商會副會長、萬達集團董事長王建林和今典投資集團董事長張寶全本身就是兩會代表， 每次會前他們會主動收集業(yè)內(nèi)的意見想法。

多位協(xié)會人士表示，今年更多地寄希望于兩會地方上的各級省代表團。他們會結(jié)合各地實際，提出地產(chǎn)方面的政策建議；而房地產(chǎn)振興規(guī)劃很可能“換身妝容”，以提案議案形式在今年全國“兩會”上討論。

事實上，據(jù)《中國房地產(chǎn)報》日前報道稱，前述地產(chǎn)商會提出的《關于振興房地產(chǎn)市場、拉動消費促進經(jīng)濟增長》，作為全國工商聯(lián)日前向全國政協(xié)提交的團體提案中的一個，已經(jīng)在兩會上引起關注；一份來自下屬房地產(chǎn)商會的調(diào)研報告，也格外引人注目。這份報告原為“申請將房地產(chǎn)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”草案稿的一部分，在落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”后，最終變身為政協(xié)提案。

3月5日上午，國務院總理溫家寶的政府工作報告中明確指出，在對保障房的民生力度加大之際，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；同時加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。