抓住機(jī)遇　打破困局　促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)和諧健康發(fā)展

郝益東

解決人民群眾的住房問題，一直是黨中央、國務(wù)院關(guān)心的一個具有民生和經(jīng)濟(jì)雙重意義的重大問題。近幾年國家出臺的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的文件都是以“住房”為出發(fā)點和落腳點。2007年國務(wù)院召開了在歷史上屬于首次的住房工作會議，正式使用了“住宅產(chǎn)業(yè)”這個詞。當(dāng)前社會上熱議的“樓市”問題，實際所指都在住宅產(chǎn)業(yè)(或住宅業(yè))范圍之內(nèi)。住房建設(shè)部在進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革后，也進(jìn)一步突出了住房管理的職能。世界上各國政府所關(guān)注的都是住宅業(yè)(housing)，而普通的房地產(chǎn)業(yè)(real es-tate)都是由市場自由調(diào)控的，政府很少進(jìn)行直接干預(yù)。因此，討論“住宅產(chǎn)業(yè)”比寬泛的房地產(chǎn)業(yè)更容易把當(dāng)前我國面臨的住房問題理清楚，以便于利用當(dāng)前已經(jīng)具備的各種有利條件迅速提高廣大人民群眾的住房水平。

一、認(rèn)清形勢，增強信心。抓住住宅業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇

中華民族歷來追求安居樂業(yè)，但是真正能夠?qū)崿F(xiàn)住房夢是在改革開放以后，特別是經(jīng)過十幾年的住房制度改革與住宅業(yè)發(fā)展，我國總體上進(jìn)入了居民住房條件最好的歷史時期。從世界各國解決住房問題大體要經(jīng)歷兩個階段，即住房嚴(yán)重短缺階段和住房改善階段的角度來看，目前，我國城鄉(xiāng)居民住房嚴(yán)重短缺已成為局部現(xiàn)象，人均住房面積和住房自有率都不算低，但住房的成套性、適用性、安全性比較差，部分低收入家庭住房困難的問題突出。因此，目前住房形勢正處于從嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向力求改善提高的階段。與其他發(fā)展中國家比，我國居民的住房條件總體上是最好的：與發(fā)達(dá)國家相比，我國的住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有基礎(chǔ)、有能力發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，借鑒世界各國成功的經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)，實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的住房保障制度都是應(yīng)對經(jīng)濟(jì)蕭條、戰(zhàn)后重建、自然災(zāi)害與社會動蕩等極端不利的外部環(huán)境被迫建立起來的，但是我國是在順境中，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展又好又快的情況下主動提出了實現(xiàn)群眾住有所居的歷史任務(wù)。住宅產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)大發(fā)展正逢其時。

當(dāng)前，中央把保障性的安居工程作為擴(kuò)大內(nèi)需的首選，標(biāo)志著住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的歷史機(jī)遇已經(jīng)到來。我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有前所未有的有利條件。一是政治思想條件。黨的十七大報告把“住有所居”作為工作綱領(lǐng)，提到各級領(lǐng)導(dǎo)的重要工作議事日程。二是制度保障條件。經(jīng)過30年的改革開放，適合國情的住房制度已經(jīng)基本建立，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有法可依、有章可循。三是社會條件。經(jīng)過多年實踐和探索，一些難點、熱點問題逐步顯露和解決。特別是近年來的市場起伏有利于人們進(jìn)一步找準(zhǔn)問題，認(rèn)清形勢，統(tǒng)一思想。今年以來，全國有不少城市紛紛出臺了“救樓市”的政策和措施，有些城市已經(jīng)收到實效。比如，長沙市把對經(jīng)濟(jì)適用房的支持由“暗補”改為“明補”，為政府職能利用市場機(jī)制提供了新鮮經(jīng)驗。四是經(jīng)濟(jì)條件。現(xiàn)在市場上大量的待售房，包括已經(jīng)建成的和正在建設(shè)準(zhǔn)備銷售的，為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了實物條件：國內(nèi)銀行大量儲蓄存款難以周轉(zhuǎn)利用，為加大投資，推動住宅業(yè)發(fā)展提供了資金條件：與建筑有關(guān)的原材料都處于產(chǎn)能過剩狀態(tài)，隨著國家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需政策的落實，必然會大大增強住房建設(shè)的物質(zhì)條件。與住房“樣板”國家當(dāng)年所處的環(huán)境條件相比，我國住宅業(yè)發(fā)展的主動性和有利條件也是十分明顯的。例如，美國從1934年成立住房管理局，每年投入大量的財政資金資助建房和購房，到現(xiàn)在歷經(jīng)70多年，住房自有率僅達(dá)到70％左右，仍有不少住房困難者和無家可歸者。再如新加坡，雖然僅是幾百萬人口的城市國家，政府多年致力于大量投資興建“組屋”，住房擁有率也達(dá)到很高指標(biāo)，但住房功能性仍然受到社會質(zhì)疑。我們只要認(rèn)清自身的有利條件，趁勢而為，就能夠合理吸取各國的經(jīng)驗教訓(xùn)，切實解決好當(dāng)前我國住宅產(chǎn)業(yè)面臨的各種問題，圓好人民群眾的“安居夢”。

二、治理亂象，自強體制，進(jìn)一步規(guī)范住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序

我國住宅業(yè)歷經(jīng)“啟動難”、“發(fā)展難”之后，目前進(jìn)入了解決“公平難”的關(guān)鍵階段。特別是經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，深層次矛盾突顯，面臨著購銷停滯、救市失效、運行混亂、風(fēng)險加大的問題?？傮w上可以用“僵持”二字來概括。這種局面的形成有其客觀的原因。其一，住宅產(chǎn)業(yè)雖經(jīng)十幾年的發(fā)展，但仍然還是幼雅產(chǎn)業(yè)，需要有一個不斷完善的過程。其二，一些人為因素，尤其是理論層面的爭論不休和發(fā)展實踐的突飛猛進(jìn)同時并行而又相互影響，增加了問題的復(fù)雜性和解決難度。

理性認(rèn)識方面有些基礎(chǔ)性問題需要盡快澄清。比如，對住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)性和民生性如何把握和兼顧：住宅領(lǐng)域的“炒房”現(xiàn)象如何有效解決：政府職能和市場機(jī)制的關(guān)系如何理順：如何建立合理的價格形成機(jī)制和有效的調(diào)控方法：如何進(jìn)一步加強金融交持和有效防范金融風(fēng)險：如何切實處理好價位功能等顯性指標(biāo)與質(zhì)量安全等隱性標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系：等等。住宅問題的復(fù)雜性要求我們必須隨著發(fā)展實踐的進(jìn)程而不斷深入研究。例如在改革開放初期為了打破“福利分房”模式的束縛，人們更多關(guān)注市場化改革：而目前收入水平和住房條件的差距不斷拉大的現(xiàn)實又要求人們更加重視民生公正問題，對政府職能提出了新的要求。因此，要及時綜合各種研究成果和討論意見。從實際情況出發(fā)，形成統(tǒng)一的指導(dǎo)思想和政策措施，用以規(guī)范和保障房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。再如，對國外的模式也要認(rèn)真分析，各取所長。美國的自由市場模式、歐洲的合作建房模式、新加坡的政府建房模式都各有利弊。我國作為13億人口的大國，決不能簡單地照搬套用他們的作法。

實踐方面存在的問題，有些是因為制度設(shè)計本身與實際脫節(jié)：有些是因為有法不依，致使出現(xiàn)住房類別繁雜、運行紊亂的局面。具體表現(xiàn)為：一是廉租房制度到底主要“補人頭”還是“補磚頭”以及二者如何互相有機(jī)結(jié)合，長期議而不決，投入不足，住房管理機(jī)構(gòu)難以適應(yīng)工作要求。二是經(jīng)濟(jì)適用房的審批、建設(shè)、規(guī)劃、分配、管理等環(huán)節(jié)復(fù)雜，監(jiān)督管理成本高。政府對經(jīng)濟(jì)適用房大量減免的稅費并沒有真正惠及低收入者。三是商品房投機(jī)炒房和“地王”壟斷導(dǎo)致高房價成為頑癥，終至出現(xiàn)緊縮銀根、全局僵持。商品房中的“兩限房”所附著的稅費流失更加嚴(yán)重，而且并未起到平抑房價的作用。對豪宅所超額占用公共資源則缺乏有效的治理辦法，四是所謂“小產(chǎn)權(quán)房”的蔓延呈加劇態(tài)勢。一部分不法房地產(chǎn)開發(fā)商利誘鄉(xiāng)村干部。利用集體土地非法建設(shè)商品房，直接損害耕地保護(hù)的紅線，目前暫時受惠的各方主體最終都沒有贏家。五是農(nóng)民出租房的安全隱患日益顯現(xiàn)。因為城中村改造和城邊村整治工作沒有及時展開，導(dǎo)致私搭亂建現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，“筒子樓”、“握手樓”等無序建設(shè)對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)形成新的障礙。六是農(nóng)村建房無主管、無規(guī)劃、無法可依的問題亟待解決。發(fā)達(dá)地區(qū)正在進(jìn)行的農(nóng)村社區(qū)建設(shè)和撒村并點實際上是農(nóng)村就地城

鎮(zhèn)化，但是在現(xiàn)行二元體制下，對這部分房屋無法規(guī)范，

三、完善制度，打破困局，為應(yīng)對全球金融危機(jī)和解決群眾住房問題做貢獻(xiàn)

當(dāng)前，國家著力擴(kuò)大內(nèi)需以應(yīng)對全球金融危機(jī)對我國的影響，應(yīng)該說住宅產(chǎn)業(yè)是見效最快的領(lǐng)域，既可以拉動投資。又可以擴(kuò)大消費，而且這種消費是長久的切實有效的消費。在人民群眾衣食無憂的情況下，住行必然成為物質(zhì)消費的大頭，大力發(fā)展住宅業(yè)順應(yīng)民意和歷史潮流。但是我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在面臨著兩種出路：一種是順勢整頓亂象，推進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展：另一種就是繼續(xù)僵持下去而出現(xiàn)大的挫折，導(dǎo)致一些企業(yè)倒閉，銀行壞賬增加，“半拉子工程”出現(xiàn)，群眾住房目標(biāo)落空。我們必須趨利避害，把住宅業(yè)作為拉動內(nèi)需的龍頭產(chǎn)業(yè)和關(guān)系民生的公共工程，在持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展中切實解決住房問題，

一是進(jìn)一步深化住房制度改革。要建立政府職能和市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展體制。政府建房和市場建房要并軌運行，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房由“暗補”改為“明補”：“兩限房”沒有可操作性，應(yīng)當(dāng)停止推廣：廉租房要實行委托代建插建，尤其要防止集中建設(shè)形成城市“貧民區(qū)”，影響社會穩(wěn)定。

二是統(tǒng)一目標(biāo)，合力應(yīng)對。面對困難和矛盾，只有把各方面的目標(biāo)統(tǒng)一兼顧起來，才能形成合力，和諧發(fā)展。要在中央擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、改善民生的總目標(biāo)下，統(tǒng)一思想認(rèn)識，兼顧各方利益，形成和諧、規(guī)范、健康的住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)、供應(yīng)、管理和服務(wù)體系。首先要滿足購房者的合理要求，既要解決住房困難問題，又要滿足不同層次改善住房條件的需要。同時，保護(hù)開發(fā)商的合法利益，以規(guī)范的市場機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)在有序競爭和擴(kuò)大消費中獲取合理利潤。同時要支持地方政府用好調(diào)控權(quán)，用經(jīng)濟(jì)、法制和行政相結(jié)合的調(diào)控手段促進(jìn)住宅業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。城市政府要利用好土地增值收益和房地產(chǎn)稅費收入發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)要在擴(kuò)大住房信貸中發(fā)展壯大金融業(yè)，防止惜貸形成壞賬。

三是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，分類指導(dǎo)。要適時推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)、城中村改造、中心村莊的規(guī)劃建設(shè)，改變農(nóng)村建房無規(guī)劃、無質(zhì)量監(jiān)管、無抗震標(biāo)準(zhǔn)的狀況，推進(jìn)城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)的一體化進(jìn)程。

四是完善政策，加強領(lǐng)導(dǎo)?，F(xiàn)階段應(yīng)把住宅業(yè)列為僅次于農(nóng)業(yè)的第二大民生產(chǎn)業(yè)，作為各級領(lǐng)導(dǎo)的重要任務(wù)，切實解決認(rèn)識方面和實踐方面存在的問題，集中力量狠抓若干年，在解決群眾住房問題的同時，有效推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)。當(dāng)前應(yīng)面向中低收入家庭發(fā)放有償?shù)拖①彿咳?，以迅速啟動住房市場?/p>