商品房索賠及案例分析

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房索賠問題日益成為消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)之一，由此引起的官司和糾紛調(diào)解也呈不斷上升趨勢。通常，商品房索賠可分為下列三類：（1）源于商品房質(zhì)量問題的索賠；（2）源于商品房買賣合同糾紛或不完善導(dǎo)致的索賠；（3）源于其他原因?qū)е碌乃髻r。文章認(rèn)為，對待商品房索賠問題，應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)和類別，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。

關(guān)鍵詞：商品房買賣 質(zhì)量 合同 索賠

中圖分類號：DF418 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）02-111-03

一、源于商品房質(zhì)量問題的索賠

很多購房人由于對房地產(chǎn)法律知識和開發(fā)常識不太了解，以至于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠，表現(xiàn)為：有的小題大做，對一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷。根據(jù)文獻(xiàn)①的規(guī)定，商品房質(zhì)量問題通?？煞譃橐韵氯N情形。

1.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

文獻(xiàn){1}第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！彼^主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括：{1}房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。文獻(xiàn)②第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！蔽墨I(xiàn)③第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。”因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。{2}房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)與主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。因此，文獻(xiàn)②第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤?，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

2.在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

文獻(xiàn)①第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”上述質(zhì)量問題指的是一般質(zhì)量問題，即指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。文獻(xiàn)②第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！眹鴦?wù)院頒布實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》④第四十條規(guī)定：

“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。”建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》⑤第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！薄霸诒Ｐ奁趦?nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！币话銇碚f，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣人給以修復(fù)。因?yàn)橘彿咳嗽诮邮芊课輹r(shí)，一般要對房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù)，經(jīng)驗(yàn)收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

3.因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

文獻(xiàn)③第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有做出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時(shí)更要慎之又慎。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。

除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇?，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因缺乏舉證不能得到法律的支持，從而無法達(dá)到索賠的目的。

二、源于商品房買賣合同糾紛或不完善導(dǎo)致的索賠

1.因住宅面積變化引起的索賠。開發(fā)商將現(xiàn)房進(jìn)行貸款抵押，或套取開發(fā)資金，或用于其他目的，在房地產(chǎn)界經(jīng)?？梢姟７山缛耸恐赋?，自從文獻(xiàn)①出臺后，人們對解決商品房買賣熱點(diǎn)糾紛寄予很大希望，但是雖然增大了條款的懲罰性，可實(shí)施起來還是很難。特別是目前商品房買賣還是一個(gè)賣方市場，合同條款由開發(fā)商提供，顯然有利于開放商，所以，購房者還是處于弱勢群體。而且，文獻(xiàn)①中的雙倍返只涉及以下三種欺詐行為：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或提供虛假的商品房預(yù)售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。而“雙倍返還”也不是絕對的雙倍，它指的是“開發(fā)商返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的賠償責(zé)任?！狈ㄔ涸诓怀^一倍的賠償范圍內(nèi)是有自由裁量權(quán)的。因此，消費(fèi)者應(yīng)注意收集證據(jù)，要正確認(rèn)識“欺詐”行為和“雙倍返還”的概念。

2003年6月19日，北京朝陽區(qū)法院開庭審結(jié)了一起關(guān)于商品房實(shí)際面積縮水的案件。事情經(jīng)過如下：（1）買現(xiàn)房時(shí)沒有寫明面積。1995年6月16日，肖女士為其子與房屋的開發(fā)商簽訂了《商品房購銷合同》，在合同上寫明：“所購商品房的基價(jià)為每建筑平方米4800元，總價(jià)款為人民幣526000元”，建筑面積未標(biāo)明。只在合同上寫明：“下層建筑面積為74.54平方米”，且沒有注明躍層面積。銷售人員對肖女士說，房屋是準(zhǔn)現(xiàn)房，到時(shí)多退少補(bǔ)，避免涂改合同。根據(jù)房款總額除以4800元，肖女士認(rèn)為房屋面積應(yīng)該是109.583平方米。1995年12月18日，肖女士接收這套房屋。自此，肖女士開始要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，但遲遲沒有音信。直到2001年，該公司正式告訴肖女士，房產(chǎn)證要業(yè)主自行辦理。（2）辦產(chǎn)權(quán)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)建筑面積縮水。在辦理房產(chǎn)證時(shí)，經(jīng)北京市有關(guān)部門勘察測繪測量以后，發(fā)現(xiàn)房屋面積為106.71平方米，因此，該開發(fā)商多收了2.873平方米的房款。肖女士找到消協(xié)，請求協(xié)商退還房款。但是，該公司稱當(dāng)時(shí)售房是按照每套52.6萬元的規(guī)格銷售的，房款和房屋面積并沒有直接關(guān)系，4800元／平方米是基礎(chǔ)價(jià)格，總房款是根據(jù)樓層、朝向、環(huán)境等因素調(diào)劑以后做出的總合。肖女士稱，購買的房屋是板樓，并沒有朝向問題。因?yàn)槭菑?fù)式必然是頂層，也沒有樓層問題。（3）房屋產(chǎn)權(quán)已抵押。更糟糕的是，1999年以前，該小區(qū)的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商抵押給銀行，所以，無法辦理房產(chǎn)證。另外，合同上寫明購房款為52.6萬元，但是開發(fā)商開具的發(fā)票只有42.08萬元，發(fā)票與合同不符，也阻礙辦理房產(chǎn)證。（4）造成的直接損失是：肖女士為其子買房的一個(gè)主要目的是方便其留學(xué)，但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)證遲遲無法辦理下來，孩子失去了留學(xué)的機(jī)會。（5）對簿法庭：3％是個(gè)坎兒。由于種種問題不能解決，肖女士以其子的名義將開發(fā)商告上法庭，要求該公司雙倍賠償，并按照銀行活期存款支付8年的利息，同時(shí)幫助他辦理房產(chǎn)證。法庭經(jīng)過審理認(rèn)為，盡管是按套計(jì)價(jià)出售，開發(fā)商與購房者也應(yīng)該約定誤差范圍和解決辦法，本案當(dāng)事人沒有約定解決辦法，應(yīng)該由提供合同文本的開發(fā)商對此承擔(dān)責(zé)任，故按照基價(jià)4800元/平方米作為退款的參考。本案房屋縮水面積比率為－2.85％，按照文獻(xiàn){1}中條款：“商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算?！保?）法院判決：開發(fā)商于判決生效后10日內(nèi)退還原告13548元，并按照人民銀行活期存款利率支付8年的利息，在原告辦理所有權(quán)證書時(shí)提供必要的證明文件。（7）以本案為例，開發(fā)商抓住了“3％”的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做文章，使購房者不能要求雙倍賠償。而一幢樓里如有100多套房屋縮水2平方米，如不索賠，則開發(fā)商可以多得200平方米的利潤。

2.因日照時(shí)間不足引起的索賠。2005年，張女士等三位業(yè)主與某公司簽訂商品房買賣合同，分別購買該公司銷售的清楓華景園2號樓商品房一套。入住后發(fā)現(xiàn)該房屋整個(gè)冬季日照時(shí)間很短，在冬至日前后根本沒有陽光。后張女士等人向北京市規(guī)劃委員會投訴，該委答復(fù)其已在規(guī)劃許可證的注意事項(xiàng)中明確指出在銷售2號樓時(shí)，須向房屋買受人說明建筑間距及日照影響情況。因此，張女士等人以該公司在銷售該樓房屋時(shí)沒有以任何形式告知其建筑間距及日照情況為由，侵犯了他們的知情權(quán)，認(rèn)為已構(gòu)成惡意隱瞞、欺詐，致使其所購房屋采光嚴(yán)重不足，房屋價(jià)值相對貶值，分別要求該公司賠償包括采光損失在內(nèi)的各項(xiàng)損失16萬余元。

日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了此案，法院依法判決該公司分別賠償三位業(yè)主房屋采光權(quán)益損失13萬元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張女士等人簽訂的購房合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，具有法律效力。開發(fā)商不僅負(fù)有向張女士等人交付房屋之義務(wù)，還負(fù)有對所交付房屋的瑕疵擔(dān)保及其他附隨義務(wù)。但在實(shí)際履行過程中，該公司未能按照規(guī)劃部門的特別提示，將建筑現(xiàn)實(shí)存在的建筑間距及日照方面的影響情況告知張女士等，系未能全面履行合同義務(wù)。在此前提下，開發(fā)商就張女士等人主張的其所購房屋采光不符合國家及北京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的爭議事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人在現(xiàn)有可行的鑒定條件下，因該公司不予配合導(dǎo)致鑒定無法完成。據(jù)此，法院推定張女士等人主張的采光權(quán)益受到損害事實(shí)成立，開發(fā)商應(yīng)對該損害承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，遂做出上述判決。

三、源于其他原因?qū)е碌乃髻r

商品房預(yù)售中,因面積誤差、質(zhì)量問題、交付延期等問題，在向開發(fā)商索賠時(shí)，目前已有詳細(xì)的法律和司法解釋依據(jù)，但在層高存在不符合時(shí)如何索賠，卻至今找不到合法或合理的依據(jù)。本節(jié)就這方面問題的索賠進(jìn)行簡要的闡述。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定，住宅層高在2.2米以上的，計(jì)算建筑面積，在房屋所有權(quán)證中載入面積，也即所謂的產(chǎn)權(quán)面積。再根據(jù)我國相關(guān)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，只要求普通住宅層高不宜高于2.80米，臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3?？梢钥闯?，我國對住宅層高的要求是在2.4米~2.8米之間。但實(shí)際上，這個(gè)高度其實(shí)離大家對居住的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)閷痈咴礁?，則房屋的空間容積就越大，空氣相對流動性就越好，視覺壓抑感也就越少。如果層高在2.8米，則相對而言可以接受，但如果低于2.6米，那么，根據(jù)實(shí)際需要，則應(yīng)再減0.1米~0.2米左右的地板及天花板的裝飾厚度，那么實(shí)際上層高就只有2.5米左右了，顯然這個(gè)房間高度通常不是人們所希望的。

問題在于，開發(fā)商故意減少層高，既可以說其違約，但由于商品房買賣合同中通常并無對該違約條款的約束，此時(shí)購房人?？嘤跓o法索賠，因而陷入兩難的困境。曾有購房人因?qū)痈邷p少0.25米而要求退房，一審和二審法院都駁回了訴訟請求。依據(jù)就是層高雖然減少，但尚在國家規(guī)定的范圍內(nèi)，且對正常居住不產(chǎn)生影響?，F(xiàn)實(shí)中，存在大量這樣的違約現(xiàn)象，原先預(yù)定的商品房的層高高于實(shí)際交付的現(xiàn)房層高即層高縮水，但很少看到層高增大的現(xiàn)象。究其原因，實(shí)際上就是開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動所然。層高縮水，減少了施工時(shí)間，也減少了成本預(yù)算，帶動了利潤上升。眾所周知，在商品房維權(quán)過程中，單單就經(jīng)濟(jì)損害賠償?shù)乃髻r都萬分艱難，更不要指望法院會同情在精神上的創(chuàng)傷或給予精神撫慰金賠償。因此，筆者以為，要讓法院支持購房人因?yàn)閷痈呖s水進(jìn)行適當(dāng)索賠，就需要合理的理由，下列三種辦法可參考。

1.空間立體成本核算法。購買的一套商品房，實(shí)際上就是一個(gè)私密的空間立體。因此，不妨將商品房的建筑面積與層高相乘，獲得的立方米體積就是購房者花錢購買的空間。然后再折算成每立方米需要多少錢，因?qū)痈邷p少的部分空間即可讓開發(fā)商承擔(dān)。例如：有一套商品房，每平方米1萬元，共100平方米，合同約定層高2.8米，實(shí)際交付時(shí)層高為2.6米，則該套商品房總計(jì)具有280立方空間，除以100萬，則每立方折價(jià)3571.43元。實(shí)際交付后的總立方空間為260立方，減少20立方，則開發(fā)商應(yīng)賠付給購房人20立方×3571.43元/立方=71428.57元。在以上計(jì)算中，把套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e一起計(jì)算的，理由如下：購房人購買房屋時(shí)面積是按套內(nèi)建筑面積和共有面積一并計(jì)算的，如果開發(fā)商將層高減少，相應(yīng)地該共有面積部分的空間實(shí)際上也相應(yīng)減少，業(yè)主享受的空間也減少，既然花錢購買商品房，所以這部分面積當(dāng)然也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。

2.利潤分成法。開發(fā)商是為了追求利潤最大化才減少層高的。假定某甲購買的商品房，約定層高為2.8米，屬于高層建筑，設(shè)計(jì)有20層；如果每層都減少0.15米，則總可減少3米。開發(fā)商可在不增加建造安裝成本的情況下，多造一層商品房。由于這層商品房是以每層的層高縮水為前提，所以，該層利潤應(yīng)作為原購房人的共同賠償金。該理論的依據(jù)就是當(dāng)合同中的守約方受到損害時(shí)，如該損害無法具體計(jì)算，則違約方通過該違約獲得的利益可作為對守約方的賠償計(jì)算的參考。這種賠償計(jì)算方法，其實(shí)在一般的買賣合同中也時(shí)常遇見，但似乎至今也沒有應(yīng)用到商品房買賣合同糾紛中。

3.建筑容積率折算法。建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)建筑面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。由于規(guī)劃建設(shè)用地是不變的，因此，只有建筑面積在變。因此，若每套房屋的層高減少，但整幢樓的建筑面積卻增加，則相應(yīng)的容積率就增大，購房人實(shí)際得到的房屋價(jià)值也就相應(yīng)降低。因此，以先后兩個(gè)容積率之比再折算為價(jià)格，即可得到相應(yīng)的每套層高縮小可得到的補(bǔ)償。例如，某幢20層的高樓，原規(guī)劃建筑面積為2萬平方米，每層1000平方米，層高2.8米，每平方米銷售面積為10000元，容積率2.9，某套房屋為100平方米。實(shí)際建設(shè)時(shí)開發(fā)商通過每層減少0.20米，增加了一層，建筑面積也相應(yīng)增加了1000平方米。則建造后的容積率=21000×2.9/20000=3.045,實(shí)際增加的容積率為0.145。再與100平方米原先的價(jià)值100萬元相比，即可得出當(dāng)容積率增加了0.145時(shí)，該套商品房就貶值約50000元（1000000×2.9/3.045≈950000萬元）。該賠償理論依據(jù)是，商品房銷售時(shí)，容積率和綠化率都是非常重要的規(guī)劃指標(biāo)，容積率越低，綠化率越高，說明該樓盤在高品位階段，居住環(huán)境就越好；反之，則使房屋價(jià)值降低。這種變化，因開發(fā)商違約引起，所以，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

四、結(jié)束語

商品房索賠是近年來才頻發(fā)的事件，維權(quán)路上障礙重重，相關(guān)法律法規(guī)不盡完善，消費(fèi)者必須盡可能細(xì)化合同條款，搜集有關(guān)證據(jù)和資料，了解房地產(chǎn)的開發(fā)常識和相關(guān)法律法規(guī)。遇到索賠事例時(shí)，應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)和類別，或通過法律程序依法提出合理的賠償要求，或委托專業(yè)部門和人士，妥善加以解決。

注釋:

①最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

②《中華人民共和國建筑法》

③《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

④《中華人民共和國國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

⑤《中華人民共和國建設(shè)部商品房銷售管理辦法》

⑥何子干編著.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與策劃.國防工業(yè)出版社，2008

⑦何子干等.建設(shè)工程成本控制.長沙大學(xué)學(xué)報(bào)，2006（5）

（作者單位：長沙學(xué)院 湖南長沙 410003）

（責(zé)編：若佳）