淺議國(guó)有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成長(zhǎng)瓶頸

郭芬暉

摘 要:文章對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的不足及影響成長(zhǎng)的瓶頸提出看法,并從房地產(chǎn)企業(yè)在高速成長(zhǎng)過程中面臨的機(jī)制、人才、資金和資源四個(gè)方面加以論述。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);影響;瓶頸

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-8937(2009)22-0005-02

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天,最重要的變化之一就是越來(lái)越走向規(guī)范化。從行業(yè)的背景來(lái)看,房地產(chǎn)經(jīng)歷了十年的陣痛與磨練之后,盡管市場(chǎng)化機(jī)制逐步建立起來(lái),然而,十年還不足以見證一個(gè)行業(yè)的規(guī)范與成熟。在全球經(jīng)濟(jì)框架內(nèi),遠(yuǎn)未成熟的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)和無(wú)限的想象空間,這對(duì)于許多高成長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著深遠(yuǎn)的意義。由于土地資源的稀缺性及其供應(yīng)制度的改革,未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā),競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是越來(lái)越激烈,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平要越來(lái)越高,專業(yè)化的程度要越來(lái)越強(qiáng),企業(yè)的規(guī)模也要越來(lái)越大。在掘取第一桶金后,目前房地產(chǎn)企業(yè)均處于快速發(fā)展階段,而對(duì)于國(guó)有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),在國(guó)家宏觀調(diào)控和國(guó)企改革的特殊環(huán)境下,企業(yè)在高速成長(zhǎng)過程中面臨著瓶頸主要表現(xiàn)為機(jī)制、人才、資金和資源四個(gè)方面。

1 機(jī)制的缺陷是抑制國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)最直接的因素

所謂機(jī)制的缺陷并不是指企業(yè)缺少規(guī)章制度,而是指不合理的制度容易導(dǎo)致企業(yè)貧困,而合理科學(xué)的管理制度才能使企業(yè)走向“共同富?！敝?。也就是說(shuō),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境要盡可能地寬松和自由,管制越少越好。國(guó)有控股,就意味著國(guó)家是企業(yè)的大股東,企業(yè)的控制權(quán)掌握在國(guó)家行政機(jī)關(guān)手上。在中國(guó)現(xiàn)實(shí)的體制環(huán)境下,國(guó)家除了在人事任命外,企業(yè)的生存則完全依靠企業(yè)自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的努力與發(fā)展,自主經(jīng)營(yíng),自收自支,自負(fù)盈虧。國(guó)家在原有投入的辦公場(chǎng)所,設(shè)備和人員外,不再投入任何資金,不再提供財(cái)政補(bǔ)貼,企業(yè)的擴(kuò)大與財(cái)富增長(zhǎng)均屬于國(guó)有企業(yè)的積累。而財(cái)富的創(chuàng)造者則按規(guī)定獲取一定的薪酬,企業(yè)的法人代表即現(xiàn)在的大大小小董事長(zhǎng)們,不持有企業(yè)股份的在國(guó)有控股中公司大有人在,其經(jīng)營(yíng)的唯一動(dòng)因便是職務(wù)升遷,企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)好壞就是其職務(wù)考評(píng)的直接依據(jù)。而在中國(guó)特定的條件下,不靠經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也能升職的環(huán)境下,企業(yè)的高速發(fā)展維系在“國(guó)有企業(yè)的烏紗帽”上,這成為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要瓶頸。現(xiàn)行的企業(yè)體制依然存在所有者職能行使分散,管理界限模糊,責(zé)權(quán)利失衡的狀況,國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)不僅作為國(guó)有資產(chǎn)的出資人存在,而且還作為國(guó)有企業(yè)的管理者而存在,企業(yè)缺乏有效的產(chǎn)權(quán)格局、控制權(quán)格局和建立在控制權(quán)回報(bào)基礎(chǔ)上的激勵(lì)機(jī)制。同時(shí),國(guó)有出資人一股獨(dú)大、國(guó)有大股東占用上市公司資金以及混亂的授權(quán)分權(quán)機(jī)制加重企業(yè)內(nèi)部管理的不規(guī)范。企業(yè)要不把不該輕易下放的財(cái)權(quán)和戰(zhàn)略決策權(quán)給放了,要不就交叉授權(quán),同一事件既給張三又給李四,導(dǎo)致責(zé)權(quán)利模糊不清,造成決策遲緩。另外,由于企業(yè)漸成規(guī)模,管理半徑隨之?dāng)U大,行政管理模式下一管到底的領(lǐng)導(dǎo)方式無(wú)法正常發(fā)揮功效,而基層各個(gè)管理崗位人員的任命與變動(dòng)存在很大不確定性和穩(wěn)定性,以及行政約束、環(huán)境因素的影響,大大束縛了這些基層企業(yè)骨干精英的思維及手腳,使他們?cè)诳耸乇M職地完成上級(jí)下達(dá)目標(biāo)時(shí)去等待下一個(gè)任務(wù)的分配,而謹(jǐn)慎及保守和不犯錯(cuò)誤成為他們工作的核心準(zhǔn)則。這種缺乏民營(yíng)企業(yè)家創(chuàng)業(yè)激情與利益公有化的體制矛盾無(wú)疑成為國(guó)有企業(yè)快速發(fā)展的重要阻礙。

目前,隨著國(guó)有企業(yè)股份制和民營(yíng)化的改革不斷深化,以及近幾年國(guó)家和一些地區(qū)在一些競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)提出了“國(guó)退民進(jìn)”的指導(dǎo)方針,并出臺(tái)了一些相關(guān)政策。如北京市出臺(tái)了中小企業(yè)改革改制的原則性的36號(hào)文,主要精神就是企業(yè)1995年以后經(jīng)營(yíng)性的凈資產(chǎn)增加部分經(jīng)過評(píng)估和審計(jì),可以在經(jīng)營(yíng)管理層入資的基礎(chǔ)上按一定的比例獎(jiǎng)勵(lì)給經(jīng)營(yíng)管理層。有的區(qū)縣也相繼出臺(tái)了配套和量化的細(xì)則,諸如30%的獎(jiǎng)勵(lì)比例,1:2的入資比例配股等,特殊企業(yè)還可以適當(dāng)放寬,以及國(guó)有股可以不占大股東等等。這種依據(jù)《公司法》等有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行股份制改造的企業(yè),通過改制可以籌集大量的資金,解決企業(yè)發(fā)展資金不足的問題,加快了資本的集中速度和積累能力;擴(kuò)大了生產(chǎn)規(guī)模,使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有了較大幅度的提高,國(guó)家、企業(yè)、職工都得到了實(shí)惠。職工原先與國(guó)家的勞動(dòng)關(guān)系變成與具有獨(dú)立的主體地位的股份制企業(yè)的勞動(dòng)關(guān)系,職工不再是國(guó)家的職工,而成為真正的企業(yè)職工,使員工對(duì)企業(yè)的期望值更高。企業(yè)通過建立以績(jī)效管理為重心的激勵(lì)機(jī)制,在分配要素方面,引入勞動(dòng)、資本、技術(shù)和管理要素“多元一體”的薪酬改革方法,有利于建立同崗?fù)?、崗變薪變、效率?yōu)先的分配體系;有利于技術(shù)和管理人才的引進(jìn),促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整,使企業(yè)成為自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。而這里關(guān)鍵的是經(jīng)營(yíng)者入股資金的來(lái)源問題,一般來(lái)說(shuō)國(guó)企的經(jīng)營(yíng)者正常收入水平是無(wú)法完成資本原始積累,也就是說(shuō)他們可能拿不出這部分錢。如果以個(gè)人股權(quán)貸款的方式出資就可能存在貸款資金來(lái)源和股權(quán)托管及政策支持上的問題;如果利用企業(yè)的資產(chǎn)和信用擔(dān)?；蚱渌兿嗟姆绞匠鲑Y,包括現(xiàn)在一些企業(yè)正在探討和實(shí)施的MBO即管理層收購(gòu),是否存在國(guó)有資產(chǎn)失問題?同時(shí)國(guó)有企業(yè)改制還存在一個(gè)附加病癥,即現(xiàn)代企業(yè)提倡的兩權(quán)分離,在國(guó)企改制的過程中往往在填補(bǔ)所有者空缺的同時(shí)又形成新一輪的兩權(quán)統(tǒng)一和內(nèi)部人獨(dú)大。

2 人力資源管理的失控是造成房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)力缺失的重要因素

人力資源管理作為企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一,對(duì)企業(yè)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集和智力密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)過程中,土地儲(chǔ)備、規(guī)劃、拆遷、設(shè)計(jì)、工程、銷售等都要有能辦事的人;在一定程度上,人力直接關(guān)系到資金籌措、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、建設(shè)成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等。因而,拿到土地后,人成為企業(yè)頭等問題,任何一家優(yōu)秀企業(yè)的背后,都有一個(gè)由優(yōu)秀人才組成的團(tuán)隊(duì),任何一個(gè)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),都有一個(gè)讓優(yōu)秀人才青睞并留下的理由。傳統(tǒng)戰(zhàn)略人力資源管理以“事”為核心,人是生產(chǎn)的成本,管理的目的就是想盡一切辦法“控制人”。而現(xiàn)代戰(zhàn)略人力資源管理則是以“人”為核心,視人為資本,強(qiáng)調(diào)“人”與“事”的和諧統(tǒng)一和員工潛能的開發(fā)。從“控制人”到“以人為本”,現(xiàn)代人力資源管理的價(jià)值在于它能夠創(chuàng)造和提升整個(gè)企業(yè)的組織績(jī)效。由于我國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的不成熟,游戲規(guī)則的不斷修訂,讓身在江湖的房地產(chǎn)業(yè)既要在不完善的現(xiàn)實(shí)中生存,還要不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和市場(chǎng)定位,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有一支能夠直面變化,勇于創(chuàng)新的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?？梢哉f(shuō)企業(yè)所擁有的資金、規(guī)模、技術(shù)等資源優(yōu)勢(shì)都是暫時(shí)的,只有合理構(gòu)筑企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力才能基業(yè)常青;而基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的人力資源開發(fā)與管理無(wú)疑將成為大變革時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本。

當(dāng)我們?yōu)槠髽I(yè)規(guī)劃了長(zhǎng)遠(yuǎn)愿景并制定出具體戰(zhàn)略步驟之后,卻發(fā)現(xiàn)我們的項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施由于人力資源建設(shè)進(jìn)程緩慢而無(wú)從下手?，F(xiàn)有國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)在員工個(gè)人績(jī)效管理方面普遍薄弱,沒有一套完整的個(gè)人績(jī)效管理體系,對(duì)員工業(yè)績(jī)進(jìn)行考核時(shí),就容易使員工產(chǎn)生內(nèi)部分配不平衡感,這嚴(yán)重影響到員工的積極性。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金大,各環(huán)節(jié)都牽涉到大額款項(xiàng),試想,如果對(duì)設(shè)計(jì)把關(guān)不到位,工程延期,工程質(zhì)量出現(xiàn)問題,自購(gòu)材料時(shí)購(gòu)進(jìn)價(jià)高質(zhì)次的材料,預(yù)結(jié)算審核不嚴(yán),所涉及的工程款項(xiàng)動(dòng)輒幾十萬(wàn)、甚至幾百萬(wàn)。相比之下,企業(yè)在人力資源上的投入可謂是低投入、高產(chǎn)出,資金的大進(jìn)大出,更要求員工有高度的責(zé)任感和主人翁意識(shí),如果一味在人工上省錢,可能是得不償失。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)在人力成本支出水平上存在很大差別,企業(yè)年度人力成本(各種薪酬、福利)總額與年度利潤(rùn)總額比較的指標(biāo),多數(shù)企業(yè)這一比例在8%~20%之間,但最高的卻達(dá)到了90%以上,最低不到4%,而國(guó)有企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)這一比例普遍偏低。在土地市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,拿地越來(lái)越難的情況下,很多國(guó)有控股企業(yè)對(duì)下一步能否拿到地沒有把握,特別房地產(chǎn)項(xiàng)目公司,企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略往往不明確甚至沒有。這種發(fā)展前景的不確定決定了企業(yè)往往是走一步算一步,因而員工穩(wěn)定性差,忠誠(chéng)度低;同時(shí)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的缺失,讓他們面對(duì)生存環(huán)境動(dòng)蕩而無(wú)從選擇,個(gè)人發(fā)展設(shè)計(jì)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)路徑不符,極易出現(xiàn)人心不穩(wěn)的局面。同時(shí),國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)隨著原始積累得完成,企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)也逐步走向縱深,早期發(fā)展階段的創(chuàng)業(yè)元老們受學(xué)識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、習(xí)氣的影響,會(huì)很難適應(yīng)企業(yè)新的發(fā)展形勢(shì)。這時(shí),企業(yè)“一把手”很自然會(huì)提拔一些年輕有為的后備骨干力量,但很多國(guó)有企業(yè)的元老們又仍然占據(jù)著各個(gè)主要崗位,再加上國(guó)有企業(yè)用人管理的機(jī)制約束以及嚴(yán)格的薪酬分配制度限制,那些能力超群的新人就自然難以進(jìn)來(lái),從而使企業(yè)處于一種人才使用上的兩難境地。而人才管理的真正魅力在于可以打破企業(yè)僵化和拋棄緊張困惑的局面,還在于突然閃現(xiàn)的靈光就足以讓結(jié)果改變,享受過程。

3 資金緊缺是房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)因素

作為資本集聚程度高、結(jié)算周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè),尤其是在宏觀調(diào)控年代,沿著高成長(zhǎng)軌跡發(fā)展的企業(yè)因此也就異常慘烈地面臨資本瓶頸。宏觀調(diào)控為許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的是錐心之痛,曾經(jīng)讓他們蒸蒸日上的銀行無(wú)情地收緊了銀根;舉目無(wú)親的企業(yè)才發(fā)現(xiàn),除了習(xí)以為常、了如指掌的銀行信貸,對(duì)其他的融資渠道、金融工具竟然如此陌生。同時(shí),由于傳統(tǒng)的項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)獲取的現(xiàn)金流已經(jīng)不能支撐其擴(kuò)張速度和發(fā)展規(guī)模,在這場(chǎng)高成長(zhǎng)企業(yè)投資與融資的對(duì)弈游戲中,資金的嚴(yán)重缺乏已經(jīng)使許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)這個(gè)“資本”的競(jìng)技場(chǎng)。據(jù)說(shuō)北京通過280個(gè)項(xiàng)目就從京城的開發(fā)商囊中掏出共1000個(gè)億,有的企業(yè)即便拿了土地,卻已經(jīng)沒有足夠的資金啟動(dòng)項(xiàng)目。所幸這錐心之痛是“陣痛”,房地產(chǎn)業(yè)與銀行之外的各種金融機(jī)構(gòu)正在以前所未有的熱情探索著各種可能的融資之道,尋找各種可能的融資工具。121號(hào)文件后,整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)大概有五種方式解決自己的資金問題:①資本金大規(guī)模擴(kuò)張。②利用國(guó)際資金,既包括項(xiàng)目層面,也包括公司層面。③國(guó)內(nèi)企業(yè)自己創(chuàng)造的基金形式。如中城聯(lián)盟,有20家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司來(lái)參與投資,有獨(dú)立的基金管理人進(jìn)行專業(yè)管理。④大公司之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟。采取市場(chǎng)化的形式,形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,如萬(wàn)科跟招商,合生跟中海,以及最近的萬(wàn)通跟泰達(dá),都是這種戰(zhàn)略聯(lián)盟。⑤利用信托投資公司融資。信托投資公司的業(yè)務(wù)涉及資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)投資等不同領(lǐng)域,被稱為第四金融。因此,信托在組合多種金融工具方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。其一、可以引入海外基金;其二、可以充當(dāng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金;其三、可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式引入項(xiàng)目公司;其四、可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司將公司包裝上市;其五、可以完成項(xiàng)目前期建設(shè),使項(xiàng)目符合銀行貸款條件。

4 資源緊缺是房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的間接因素

最后,國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的瓶頸便是許多房地產(chǎn)公司均面臨的資源饑渴癥。盡管現(xiàn)階段的企業(yè)所能整合的資源比以往任何時(shí)候都要多,但對(duì)于高成長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的宏偉擴(kuò)張計(jì)劃而言,對(duì)資源的需求又比以往任何時(shí)候都來(lái)的“饑渴”,而且是全方位的,包括土地、資金、人才、信息、知識(shí)、和公共關(guān)系等。而尋找土地和項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)商面臨的最大困難,如上海市已有66%拿不到土地的房產(chǎn)商患“土地饑渴癥”。與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀相映襯的工業(yè)產(chǎn)品日益走進(jìn)微利時(shí)代,服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈,資本市場(chǎng)疲態(tài)百出,以至于各行業(yè)都爭(zhēng)相恐后進(jìn)入利潤(rùn)可觀的房地產(chǎn)業(yè),新一輪圈地運(yùn)動(dòng)如火如荼,很多大集團(tuán)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)。而伴隨著很多行業(yè)都把錢投入房地產(chǎn)業(yè),這不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備的“饑渴”狀況,同時(shí)也會(huì)更加強(qiáng)化房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。擺在國(guó)有控股房地產(chǎn)業(yè)面前的另一資源饑渴便是企業(yè)文化建設(shè)的不足和企業(yè)戰(zhàn)略思維和競(jìng)爭(zhēng)策略的創(chuàng)新能力缺乏。由于國(guó)有體質(zhì)存在的固有痼疾,國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人更換的頻繁性與不確定性,以及不同企業(yè)負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格,管理理念,處事觀念的不同,導(dǎo)致企業(yè)較難形成一個(gè)核心統(tǒng)一的企業(yè)文化概念,有的企業(yè)則干脆就沒有。再加上國(guó)有企業(yè)的行政性管理和“一天人,令知行”的傳統(tǒng)思維,處處循規(guī)辦事,缺乏管理企業(yè)的開闊思維和風(fēng)險(xiǎn)投資理念,從而使國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)難以形成一個(gè)長(zhǎng)久的企業(yè)向心力和企業(yè)凝聚力。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的歷程證明,不管開發(fā)商過去是多么的輝煌,如果沒有創(chuàng)新就會(huì)被淘汰。逆水行舟,不進(jìn)則退,在這個(gè)前景廣闊但也競(jìng)爭(zhēng)空前激烈的競(jìng)技舞臺(tái)上,不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng),更是品牌的競(jìng)爭(zhēng);不僅是一時(shí)一地某個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng),更是企業(yè)全局性的戰(zhàn)略思路和經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)。只有為項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展制定出科學(xué)的戰(zhàn)略藍(lán)圖,才能抵擋市場(chǎng)的風(fēng)吹雨打,才不會(huì)使企業(yè)迷失方向,從而使企業(yè)能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造出奇跡。

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