新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響及應(yīng)對(duì)策略

于　文

【摘要】房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)已走過(guò)二十幾年風(fēng)雨歷程，隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來(lái)越大。本文探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響及其應(yīng)采取的策略。

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)格；房地產(chǎn)評(píng)估

2006年2月15日，財(cái)政部正式發(fā)布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同背景下出臺(tái)的，吸收了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)自己按照公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)存在問(wèn)題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無(wú)論從國(guó)外還是我國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市來(lái)看，它都本應(yīng)是一個(gè)前途無(wú)量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行，的確又給評(píng)估業(yè)界帶來(lái)了黑暗。

一、房地產(chǎn)評(píng)估的類(lèi)型

（一）一般評(píng)估

這類(lèi)評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生意見(jiàn)分歧或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

（二）房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估

這類(lèi)評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估。它必須由金融部門(mén)指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對(duì)雙方具有約束力。這種評(píng)估值一般較低。

（三）特定評(píng)估

這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門(mén)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而作的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用公允價(jià)格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)格模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍包括四個(gè)方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，這種情況下需要分開(kāi)進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；對(duì)于另外一部分，當(dāng)然不能按公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。涉及估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬，按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)，應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評(píng)估涉及的利益當(dāng)事人要多，從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險(xiǎn)。一般的房產(chǎn)交易評(píng)估，往往只涉及交易雙方，而公允價(jià)值評(píng)估涉及的利益相關(guān)方大致有七個(gè)：政府和政府的監(jiān)管部門(mén)；公司股東， 因?yàn)楣蕛r(jià)值的計(jì)量直接涉及企業(yè)在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價(jià)值發(fā)生變化，公司股東的利益會(huì)受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關(guān)系；公司外部相關(guān)利益人，例如公司債權(quán)人；潛在投資者；公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量會(huì)出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的時(shí)候， 按照公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤(rùn)增加，公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)卓著，股票的價(jià)值會(huì)在資本市場(chǎng)上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒(méi)有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會(huì)不會(huì)借助公允價(jià)值來(lái)進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價(jià)值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌的時(shí)候，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)減少，相應(yīng)的企業(yè)價(jià)值反映在資本市場(chǎng)上，股票會(huì)有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會(huì)因此減少。所以，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量在一定程度上好比一個(gè)放大器，把企業(yè)價(jià)值在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國(guó)允許外資銀行在13個(gè)城市經(jīng)營(yíng)，外資銀行在中國(guó)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外銀行與國(guó)內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競(jìng)爭(zhēng)。這給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。境外銀行對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊，香港謝樹(shù)林金鋪由于與國(guó)內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄發(fā)放貸款來(lái)贏利，而不是通過(guò)收取業(yè)務(wù)費(fèi)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的措施

（一）完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開(kāi)，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問(wèn)題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門(mén)戶(hù)之見(jiàn)，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

（二）加強(qiáng)理論研究

房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作，其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶(hù)提供獨(dú)立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價(jià)報(bào)告，客戶(hù)才會(huì)信服這些結(jié)論，工作才能為市場(chǎng)所認(rèn)可。估價(jià)工作粗糙化，估價(jià)結(jié)論簡(jiǎn)單化，估價(jià)報(bào)告沒(méi)有理論依據(jù)，缺少技術(shù)含量，這樣的報(bào)告是很難讓人信服的。因此，必須加強(qiáng)估價(jià)理論研究，提高估價(jià)的技術(shù)含量。

（三）建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)估價(jià)管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門(mén)的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門(mén)的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)估價(jià)管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)估價(jià)管理部門(mén)歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門(mén)、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)估價(jià)部門(mén)的監(jiān)督。對(duì)于估價(jià)中玩忽職守、串通舞弊、弄虛作假，致使估價(jià)結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

（四）注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來(lái)人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門(mén)經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價(jià)師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)是個(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是估價(jià)師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專(zhuān)職注冊(cè)估價(jià)師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（六）提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問(wèn)題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行估價(jià)員等級(jí)制度。估價(jià)員一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級(jí)估價(jià)師。為了配合估價(jià)人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行估價(jià)師考試和注冊(cè)制度。1995年以來(lái)，我國(guó)實(shí)行了估價(jià)師資格考試，通過(guò)這一考試者可獲得注冊(cè)估價(jià)師職別。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)估價(jià)師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過(guò)考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過(guò)程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

（七）加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開(kāi)拓

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于起步較晚，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。其實(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有很多專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較深入的了解，對(duì)工程建設(shè)、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃等都有一定專(zhuān)長(zhǎng)。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，多元化開(kāi)拓的道路，提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)內(nèi)及國(guó)際上一些成功的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢(xún)、策劃代理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評(píng)估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè)，大大提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，完成了從單一化經(jīng)營(yíng)到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢(shì)。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

總之，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定，開(kāi)放的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。

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