房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

王建設(shè)

摘要：目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，引起了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題的廣泛關(guān)注。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的存在的問(wèn)題及根源進(jìn)行了分析，提出了讀出房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 社會(huì)責(zé)任 問(wèn)題 對(duì)策

0 引言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速平穩(wěn)的發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅在提高人們居住水平、推動(dòng)城市化進(jìn)程中發(fā)揮了重要作用，也日益成為保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)被賦予越來(lái)越多的社會(huì)責(zé)任，積極履行社會(huì)責(zé)任已成為所有房地產(chǎn)鏈上企業(yè)崇高的歷史使命，成為提高房地產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的需要。

1 企業(yè)社會(huì)責(zé)任及其重要性

企業(yè)社會(huì)責(zé)任（Corporate Social Responsibility，簡(jiǎn)稱(chēng)CSR）是指，企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東利益負(fù)責(zé)的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)員工、對(duì)消費(fèi)者、對(duì)社區(qū)和環(huán)境的責(zé)任，包括遵守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益、保護(hù)環(huán)境、支持慈善事業(yè)、捐助社會(huì)公益、保護(hù)弱勢(shì)群體等方面。企業(yè)是社會(huì)的一部分，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，而社會(huì)要可持續(xù)發(fā)展就要求企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任?，F(xiàn)在全球的商業(yè)環(huán)境，鼓勵(lì)各企業(yè)組織重視他們的商業(yè)活動(dòng)和政策對(duì)社會(huì)和道德的影響。越能證明自己對(duì)社會(huì)和道德問(wèn)題負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商，就越能贏得消費(fèi)者、投資人、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、政府等利益相關(guān)方的信任。如今，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，衡量某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)已不局限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品的質(zhì)量、服務(wù)，履行社會(huì)責(zé)任的程度也正在成為保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素。

2 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任存在的問(wèn)題

2.1 惡意炒房，哄抬房?jī)r(jià)，發(fā)布虛假?gòu)V告 國(guó)際上衡量房?jī)r(jià)高低的一個(gè)權(quán)威指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比，即一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市的房?jī)r(jià)和居民年平均收入之比。世界銀行的研究報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間比較合適。但我國(guó)部分城市，如北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、杭州、西安等地，該比例均超過(guò)10倍。收入與房?jī)r(jià)的嚴(yán)重懸殊，使人們的住房支付壓力十分沉重，造成了一批又一批的“房奴”和“望房興嘆”者。關(guān)于導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的因素，2007年兩會(huì)期間，新華網(wǎng)在消費(fèi)者當(dāng)中進(jìn)行了一次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)：投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒房者炒高房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)兩方面因素，對(duì)房?jī)r(jià)高漲的貢獻(xiàn)達(dá)到43.5%。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)高漲起關(guān)鍵性作用。房地產(chǎn)廣告，作為房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方與賣(mài)方接觸的最初橋梁，需要為標(biāo)的物建立比一般商業(yè)廣告更值得信賴(lài)的銷(xiāo)售形象。然而，現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)廣告違法嚴(yán)重，問(wèn)題突出，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的糾紛。屢屢出現(xiàn)在媒體的關(guān)于房產(chǎn)銷(xiāo)售的投訴和負(fù)面報(bào)導(dǎo)，讓人們對(duì)房地產(chǎn)廣告“望而生畏”，廣告成了開(kāi)發(fā)商為了高額利潤(rùn)而精心捏造的美麗謊言，在宣傳產(chǎn)品的同時(shí)傳播了不健康的消費(fèi)方式，甚至是以犧牲本民族、本地區(qū)的文化資源優(yōu)勢(shì)為代價(jià)的。

2.2 行業(yè)誠(chéng)信度低 開(kāi)發(fā)商所要面對(duì)的利益群體，有兩個(gè)是社會(huì)弱勢(shì)群體，一個(gè)是農(nóng)民工，一個(gè)是購(gòu)房者。拖欠農(nóng)民工工資，是很多開(kāi)發(fā)商的慣用招數(shù)。曾經(jīng)多次出現(xiàn)的農(nóng)民工通過(guò)爬高樓、自殺等極端方式討薪的事件，一度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)；另一方面，由于信息不對(duì)稱(chēng)，購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商蒙蔽的情況也常有發(fā)生，資金的問(wèn)題、房屋質(zhì)量的問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題等等，給房地產(chǎn)行業(yè)的形象帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，扮演了“增加不和諧因素”的角色。

2.3 納稅與財(cái)富不成比例 近幾年，房地產(chǎn)業(yè)已成為崛起速度最快、產(chǎn)生億萬(wàn)富翁最多的暴利行業(yè)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)是十大暴利行業(yè)之首。在各類(lèi)宏觀調(diào)控政策之后，房?jī)r(jià)依然猛漲，可在納稅上，房地產(chǎn)企業(yè)卻是納稅的“侏儒”。房地產(chǎn)業(yè)之所以納稅少，原因在于房地產(chǎn)商本身對(duì)稅收的規(guī)避、轉(zhuǎn)移和偷稅漏稅上。

2.4 開(kāi)發(fā)商騙貸現(xiàn)象嚴(yán)重 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于資金的需求量相當(dāng)大。而我國(guó)目前的融資環(huán)境上，開(kāi)發(fā)商獲得直接融資的渠道狹窄，仍然是以銀行貸款的間接融資形式為主。為了解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，某些開(kāi)發(fā)商抓住銀行政策的空隙，通過(guò)辦理假按揭騙套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。

2.5 環(huán)保節(jié)能有待提高 隨著社會(huì)的發(fā)展，綠色住宅將是中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展方向。然而，開(kāi)發(fā)商為突出賣(mài)點(diǎn)吸引消費(fèi)者，一味追求房屋的美觀，忽視了房屋的節(jié)能環(huán)保，暴露出了一定的問(wèn)題。破壞土地嚴(yán)重，盲目開(kāi)發(fā)浪費(fèi)大量耕地；建筑垃圾未有效處理，隨處堆放；能源浪費(fèi)嚴(yán)重。

3 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題的根源

3.1 企業(yè)經(jīng)營(yíng)利益至上 作為市場(chǎng)微觀主體的企業(yè)是理性的，其目的就是追求企業(yè)利益的最大化。而企業(yè)的利益包括短期利益即利潤(rùn)的最大化和長(zhǎng)期利益即以利潤(rùn)為基礎(chǔ)下的持續(xù)發(fā)展。在企業(yè)發(fā)展的早期階段，企業(yè)為了生存，只考慮到企業(yè)的短期利益，會(huì)不擇手段地追求利潤(rùn)的最大化。企業(yè)采取的主要手段就是不斷降低成本，力求產(chǎn)出的最優(yōu)。在這一目標(biāo)導(dǎo)向上，在無(wú)政府規(guī)制或政府規(guī)制低效的前提下，企業(yè)就會(huì)選擇給工人最低的工資，最長(zhǎng)的工作時(shí)間；不改善工人的工作環(huán)境，不采用或少采用環(huán)保措施等一系列能減少成本的做法。企業(yè)也因此無(wú)視企業(yè)的基本社會(huì)責(zé)任，或僅將增加利潤(rùn)作為企業(yè)的惟一責(zé)任。而按規(guī)制行事的企業(yè)的成本則會(huì)增加，此時(shí)外部的弱約束使得“劣企業(yè)驅(qū)逐良企業(yè)”的現(xiàn)象就會(huì)發(fā)生，遵紀(jì)守法的企業(yè)由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力而被迫退出市場(chǎng)。這也可以解釋為什么目前許多房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中安全事故不斷；為什么建筑企業(yè)拖欠工人工資事件時(shí)有發(fā)生。

3.2 信息不對(duì)稱(chēng)下的道德風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)來(lái)看，關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品——房屋樓盤(pán)——的信息在生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間是不對(duì)稱(chēng)的，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的質(zhì)量、成本、所能提供的物業(yè)服務(wù)以及自身存在的問(wèn)題等方面的信息十分清楚，而購(gòu)買(mǎi)者基本處于信息劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋信息上占有優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)產(chǎn)生壟斷某些真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)，有的通過(guò)擴(kuò)大或夸大售房廣告，隱瞞產(chǎn)品的關(guān)鍵不良信息，甚至發(fā)布虛假信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的選擇決策。

3.3 利益相關(guān)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度有限 第一，政府監(jiān)管不力。制度約束的漏洞和政府部門(mén)監(jiān)管的缺位是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的重要因素。一些房地產(chǎn)商喪失社會(huì)責(zé)任，某些政府部門(mén)也難辭其咎。正是政府部門(mén)監(jiān)管的缺位和部分官員對(duì)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題的利害認(rèn)識(shí)程度不夠，使一些房地產(chǎn)商肆無(wú)忌憚。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)具有強(qiáng)大作用，一些地方政府多以“寬容”態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)商的違法違規(guī)行為。第二，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律作用有限。張維迎在談房地產(chǎn)業(yè)時(shí)提到：“僅僅依靠政府管理只能是惡性循環(huán)，但中國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有信譽(yù)良好的評(píng)級(jí)企業(yè)，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的信譽(yù)衡量，符合市場(chǎng)規(guī)律的監(jiān)管和約束機(jī)制還很缺乏。所以我們提倡行業(yè)自律?！比欢壳拔覈?guó)行業(yè)協(xié)會(huì)普遍存在會(huì)員在行業(yè)中覆蓋面過(guò)窄的問(wèn)題，意味著協(xié)會(huì)所能掌握的企業(yè)和行業(yè)的信息不充分，難以發(fā)揮綜合性的協(xié)調(diào)作用。其后果是，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)間不守信，因?yàn)槿狈π袠I(yè)內(nèi)的信息通報(bào)制度，企業(yè)的違約行為、拖欠款行為沒(méi)有在全行業(yè)內(nèi)公開(kāi)披露，不會(huì)受到其上下游企業(yè)的懲罰——停止與該企業(yè)的合作項(xiàng)目，且不與該企業(yè)合作，不簽訂任何合同。

4 督促房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策分析

4.1 建立自律機(jī)制 履行社會(huì)責(zé)任是企業(yè)的一種自律行為，是企業(yè)內(nèi)在的、自愿的、主動(dòng)的責(zé)任選擇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)尤為重要。企業(yè)自律約束是對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行自我規(guī)范、約束和控制。為此，一是要提高企業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，二是要實(shí)行企業(yè)道德的內(nèi)部制度化。

4.2 加強(qiáng)政府監(jiān)管 作為國(guó)家和各級(jí)政府，應(yīng)該扮演企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任監(jiān)督者的角色，并制定和完善有關(guān)的法律法規(guī)，強(qiáng)化法令的操作性和執(zhí)行效果，加大執(zhí)法力度。

4.3 發(fā)揮社會(huì)輿論的導(dǎo)向作用 社會(huì)輿論在企業(yè)責(zé)任制約中的作用主要表現(xiàn)在，一是理性的引導(dǎo)作用。即通過(guò)輿論的宣揚(yáng)和弘揚(yáng)，使企業(yè)及其員工了解什么樣的行為是合乎理性的、應(yīng)該做的，什么樣的行為是悖逆理性，不應(yīng)該做的。二是理性約束作用。社會(huì)輿論作為一種強(qiáng)大的社會(huì)精神力量，通過(guò)曝光、評(píng)價(jià)等方式，對(duì)企業(yè)的不負(fù)責(zé)任的行為形成強(qiáng)大壓力和有效約束，敦促企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任。

4.4 建立企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系 國(guó)家行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要制定一套正確的完善的企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，并以年度單位向社會(huì)公布排行榜，讓企業(yè)接受社會(huì)的贊譽(yù)與監(jiān)督。

需要強(qiáng)調(diào)的是，強(qiáng)化企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，要建立在企業(yè)可能負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，不能假借企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任向企業(yè)搞亂攤派、亂收費(fèi)；要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和實(shí)力，根據(jù)企業(yè)的市場(chǎng)覆蓋率和市場(chǎng)占有率，來(lái)評(píng)估企業(yè)的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)能力，使企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與經(jīng)濟(jì)責(zé)任相符。

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