潘石屹：辭舊與迎新，回首與遠望

馮嘉雪

近三年開始，每逢過年，潘石屹都給自己布置了一道新課題——反思，過去的一年中都發(fā)生了哪些大事，這些看似有關(guān)又或無關(guān)的事件之間有何關(guān)聯(lián)？新的一年中，潘石屹和他的SOHO中國，又將何去何從？

回顧2008年，潘石屹的心情頗為復雜。2008年3月一席“未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”的言論，讓他一下遭到眾多業(yè)內(nèi)同行的“圍攻”，在他們看來，本來從2007年開始，中國的房地產(chǎn)的住宅市場就已經(jīng)徘徊不前，而老潘在這種艱難時刻還提出“百日劇變”的理論，簡直是“自我唱衰”。

而到了當年6月，潘石屹進一步表示，“下一步我擔心會爆發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的信用危機。信用對一個行業(yè)來說比一切都重要，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，避免發(fā)生信用危機是現(xiàn)在的當務(wù)之急?！?/p>

盡管潘石屹當時只是針對中國的房地產(chǎn)市場，但這番預測卻與2008年下半年美國由次貸危機引發(fā)的金融危機形成巧合。對中國房地產(chǎn)市場的洞察，潘石屹解釋，“因為我處在市場的第一線，對于房地產(chǎn)市場的波動、客戶購買力的變化都是最先體會到的?！?/p>

雖然美國的次貸危機與中國市場遠隔重洋，但潘石屹很早就意識到這個問題的重要性。在雷曼兄弟公司申請破產(chǎn)保護后不久，潘石屹便和妻子一同前往金融風暴中心——紐約，向華爾街的基金經(jīng)理們請教相關(guān)問題。在他看來，只有傾聽市場一線人士的感受，才能搞清這場金融危機的來龍去脈?！扒皫滋煳矣秩チ艘惶思~約，這兩天時差還沒倒過來呢?！?009年1月9日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受《中國新時代》采訪時說。

然而，這場禍及全球的金融危機會對SOHO中國產(chǎn)生多大的影響，他們的“?！迸c“機”又是什么？潘石屹說，這些是他“天天想、連做夢都在想的問題”。然而關(guān)鍵在于，時至今日這場危機已經(jīng)發(fā)展到了哪一步？對此，他還沒有能力做出判斷?！八晕抑荒苄⌒囊硪淼?、非常謹慎地部署SOHO中國未來的戰(zhàn)略和以及每一步策略?！?/p>

不過，讓潘石屹感到慶幸的是，他在4年前制定的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略讓SOHO中國受益至今。據(jù)記者了解，2007年，SOHO中國的預售收入是40億元，而2008年，僅三里屯SOHO一個項目的預售收入就已將近70億元。

此外，另一件讓潘石屹頗感欣慰的是2008年末國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中很多新政策正是潘石屹一直呼吁解決的問題。

在2007年當選北京市人大代表后，潘石屹就提交了關(guān)于促進二手房交易的提案。2008年一整年，他都在為此呼吁。在潘石屹看來，目前房地產(chǎn)市場最大的問題是流通的問題。啟動房地產(chǎn)市場，最根本的就是要讓房子流通起來，因此他提出取消第二套房限制、減少二手房稅費等建議。

此次《若干意見》的出臺，讓老潘“不知道是喜還是悲”，“唯一遺憾的就是這些政策要是能早一點實現(xiàn)就更好了。如果在2008年初就把這個政策推出來，中國的房地產(chǎn)狀況以及很多中國老百姓的居住狀況都將好得多?！?/p>

現(xiàn)在，潘石屹正在準備另一份關(guān)于將商業(yè)物業(yè)出租稅降回到5%的新提案，他希望此舉能降低北京市寫字樓的空置率，讓商業(yè)零售恢復活力，也幫助更多的小企業(yè)度過危機。

辭舊中回首

2008年北京奧運會的召開，令中國舉國上下一片歡騰，然而期間SOHO中國的兩個項目也相應(yīng)受到了影響。

2008年4月初，北京市建委就提出從7月20日到9月20日，各施工單位停止土石方工程、混凝土澆筑等作業(yè)，混凝土攪拌站原則上也暫停生產(chǎn)。同時，為了全面推行施工安全標準化管理，到6月30日之前，北京市所有建設(shè)工程施工現(xiàn)場必須達標，確保實現(xiàn)建設(shè)工程揚塵污染控制的目標。

如此一來，處在北京CBD核心位置的光華路SOHO、地處東二環(huán)和東三環(huán)之間最繁華地段的SOHO北京公館就不得不停工長達3個月之久。

一年中，建筑行業(yè)施工的黃金季節(jié)原本就只有9-10個月，奧運會不僅讓原本處于建設(shè)關(guān)鍵階段的光華路SOHO、SOHO北京公館被迫停工數(shù)月，還直接導致SOHO中國2008年的中期財務(wù)出現(xiàn)虧損。

2008年9月18日，SOHO中國發(fā)布年中財報，其2008年上半年的毛利潤率達到61%，較2007年末的55%有顯著提高。然而按照相關(guān)會計準則的規(guī)定，盡管當時SOHO中國的預售金額已達到66億元，但由于在建的兩個項目尚未完工，按照相關(guān)規(guī)定其預售收入不能被計入中期財務(wù)報告中，因此SOHO中國的中期賬面出現(xiàn)了1.46億元的凈虧損。

在年中公告發(fā)布的第二天，潘石屹就發(fā)表了一篇致SOHO中國全體同事的信，信中老潘一方面肯定了SOHO中國在2008年市場低迷的大環(huán)境下，超額完成了銷售任務(wù)，同時還提醒SOHO中國的每位同事切莫“驕傲”，“驕傲是我們最大的敵人，一旦驕傲的種子在我們心頭萌芽時，我們就會犯錯誤?！?/p>

另一方面，潘石屹也表示所有SOHO中國的員工沒有理由失去信心，與外部市場一樣變得無目的地驚慌。同時，他還號召所有員工共同節(jié)約：“我們要在每一個環(huán)節(jié)節(jié)約，節(jié)約每一分錢，節(jié)省資源和辦公成本。這不只是一個經(jīng)濟的成本問題，而是反映我們的世界觀和生活態(tài)度。在國內(nèi)乘坐飛機，我建議大家都坐經(jīng)濟艙，從我做起；上班能跑步來的就不要騎車；能騎車的就不要開車，從我做起，公司后勤部門要為持這些新的生活態(tài)度的員工安排好更衣室和淋浴間?！?/p>

這兩件事一前一后，很容易就被聯(lián)系在一起，潘石屹的公開信很快就被個別媒體演繹為“SOHO中國上半年虧損過億，潘石屹稱盡量騎車上班”。對此，潘石屹頗感無奈，“其實我們的公告都已經(jīng)解釋得很清楚了?？赡谴握泌s上我們出年中財報，他們（媒體）就認為是因為SOHO中國沒錢了才要節(jié)約，兩件事硬要扯在一起，非常牽強。”

在潘石屹看來，隨著危機的臨近，節(jié)約是每個人應(yīng)有的態(tài)度，在這樣一個特殊階段，他更有義務(wù)提醒所有員工注意節(jié)約。

在潘石屹發(fā)出節(jié)約號召之后，SOHO中國的各個部門就開始行動起來，例如過去是各個部門分別訂閱報紙，現(xiàn)在則改為臨近部門共同訂閱。此外，潘石屹與SOHO中國的另外6名高管過去是分別訂閱香港以及海外地區(qū)的報紙和雜志，現(xiàn)在也改為一起訂閱，然后互相傳閱。此外，在節(jié)省快遞開支、降低無線通訊話費等方面，SOHO中國也推出了種種細致的舉措。“現(xiàn)在的形勢很嚴峻，希望大家能同舟共濟。”潘石屹說。

迎新中遠望

在經(jīng)歷了奧運期間項目停工、年中虧損的事件后，下半年在金融危機的傳導效應(yīng)下，國內(nèi)各行業(yè)也開始受到不同程度的影響，潘石屹深感生存之不易。

因此，在2008年 11月“光華路SOHO”獲得最后一個證件《竣工驗收備案表》，以及12月SOHO北京公館如期建成后，潘石屹特意以公開信的方式向相關(guān)同事表達了謝意，而這在之前是從未有過的。

2008年，像大多數(shù)中國的上市公司一樣，SOHO中國的股價也一路滑落，在接受記者采訪的當天，SOHO中國的股價就一直徘徊在3港元左右。而2007年SOHO 中國在香港聯(lián)交所主板上市的當天，其最高股價為每股10.2港元，收市價為每股9.55港元。

“股價下跌對我們公司當前的運營沒有什么影響?！痹谂耸倏磥?，股價只是股民間進行交易的價格，“到目前為止，SOHO中國的現(xiàn)金流沒有問題。”首先，SOHO中國握有100億元現(xiàn)金，遠高于銀行借款，處于凈現(xiàn)金狀況，這在目前房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見；其次，公司負債率很低，2008年中期銀行借款對凈資產(chǎn)的比例不到30%，遠低于地產(chǎn)行業(yè)的平均水平；第三，公司還持有大量的應(yīng)收預售款項。

2008年，三里屯SOHO的銷售業(yè)績讓潘石屹著實高興。對于SOHO項目的熱銷，潘石屹一度分析認為，SOHO中國主要面向的客戶是中小企業(yè)，中小企業(yè)有活力、成本低、轉(zhuǎn)型快、效率高，未來是以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的世界，它們的發(fā)展空間也更大。因此在經(jīng)濟不景氣時，SOHO中國寫字樓的出租率仍然會接近100%。

然而，金融危機的影響一波接著一波，經(jīng)濟學家也普遍預測2009年才將是企業(yè)最難度過的一年。當記者問潘石屹，2009年SOHO中國的客戶購買力是否也將受到影響時，他肯定地回答，“影響是比較大的?！辈贿^，潘石屹又緊接著補充，這不僅是SOHO中國將面對的難題，也是全房地產(chǎn)行業(yè)將面對的問題，其實現(xiàn)在沒有哪個行業(yè)能“獨善其身”，各家企業(yè)都會不同程度地受到金融危機的影響。

而就建筑行業(yè)而言，隨著各種原材料價格的巨烈波動，其建筑成本也會發(fā)生變化，照此趨勢來看，SOHO中國在2009年是否也會相應(yīng)調(diào)整銷售策略？對此，潘石屹的回答是“沒什么大的調(diào)整”。對于銷售策略這樣一個內(nèi)容豐富且十分敏感的問題，潘石屹當然不會提前公布答案，但是他自有一番自信的理由。

“任何企業(yè)在危機到來之后才考慮調(diào)整的問題，那將是非常困難的。作為一個企業(yè)家最重要的一點就是未雨綢繆，一定要考慮如果有一天危機來了，我將如何應(yīng)對?！迸耸僬f，例如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2008年11月時明確表示，將在未來三年投入9000億元建設(shè)保障性住房，這意味著今后將有700萬套的保障性住房被投入市場。“在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就要盡量少做普通住宅，否則你將面對很大的壓力?！?/p>

早在2006年7月，隨著朝外SOHO作為SOHO中國第一個非住宅項目的立項，潘石屹就對外宣布，SOHO中國已全面放棄住宅開發(fā)，將完全專注于商業(yè)地產(chǎn)項目。

今天看來，民用住宅最容易受到相關(guān)政策調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟波動的影響，而SOHO中國由于在4年前實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，因此才在2008年躲過一劫。

“從2008年的戰(zhàn)果來看，我們是非常樂觀的。但是對于未來，我就不敢說了?！北M管SOHO中國目前的現(xiàn)金狀況還算可以，但談及2009年的形勢，潘石屹表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。

在采訪結(jié)束后，記者拿到這樣一組數(shù)據(jù)，2008年，SOHO中國的開工面積約為130萬平米，而2009年的開工面積將約為110萬平米。

難忘之“年”

2008年就個人而言，母親的去世是讓潘石屹最刻骨銘心的一件事。這個癱瘓在病床上34年的老人，給潘石屹留下最深的印象就是“善良”，“雖然媽媽離去，她把我們家人、親人和鄉(xiāng)親們的心卻拉得更近了?！?/p>

在潘石屹母親去世5個月后，他又回到了老家甘肅天水，2008年12月17日，由SOHO中國基金會為當?shù)刎毨мr(nóng)村小學生捐建的衛(wèi)生間正式落成。

45年前，潘石屹出生在甘肅天水的石咀村。文革期間，潘石屹的父親被劃為右派，那些年，潘家一年中總有幾個月處于斷糧的狀態(tài)。貧困，是烙在潘石屹童年中最深的一道記憶。

上世紀80年代末，為了不在機關(guān)做一個“多余”的人，潘石屹扔掉鐵飯碗，只身下海來到南方。在賺到第一筆錢后，潘石屹就為家里買了一臺電視機，當時他的母親已經(jīng)癱瘓在床，一臺小小的電視機正可以幫她排遣心中的寂寞。在那之后的兩年，潘石屹都會在過年時回到天水，坐在炕上陪著家人看春節(jié)聯(lián)歡晚會。

而1990年的除夕夜，是最讓潘石屹難忘的一個春節(jié)。當時他已經(jīng)來到?？?，和別人承包了一個磚廠，潘石屹任廠長兼法人代表。1990年春節(jié)前夕，一場臺風的降臨讓當?shù)乇姸嗥髽I(yè)蒙受了巨大的經(jīng)濟損失，潘石屹的磚廠也處于停工狀態(tài)。

那年大年三十的下午，沒錢回家的潘石屹和朋友逛遍整條街才找到一家大排檔，他們一人吃了一碗面條。告別朋友后，孤獨的潘石屹為了找回一點過年的感覺，來到一家招待所，請求服務(wù)員讓他看一會兒春節(jié)聯(lián)歡晚會，但是剛過9點半，服務(wù)員便下了逐客令——人家要休息了。

“被趕出來后，我覺得特別孤單。因為我覺得即使不能和家人在一起，看春節(jié)聯(lián)歡晚會至少也是精神上的一種彌補?！迸耸僬f，那也是他唯一一次沒有將“春晚”完整的看完。

盡管那是一段艱苦的歲月，但潘石屹還是堅持了下來，直到鄧小平南巡講話后形勢有所好轉(zhuǎn)，他和馮侖等人共同成立了“萬通”的前身——“農(nóng)高投”，并終于在海南挖到了第一桶金。

90年代初，潘石屹剛到北京考察房地產(chǎn)市場時了解到，北京居民的人均住房面積僅有8平方米，而到了改革開放30年后的今天，這個數(shù)字已經(jīng)超過了20平方米。當年，潘石屹憑借敏銳的商業(yè)嗅覺，意識到北京房地產(chǎn)市場蘊藏的巨大潛力，在1995年創(chuàng)立了SOHO中國。今天，SOHO不僅成為居家辦公的代名詞，也代表著一種時尚、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度。

2009之“年”

故地重游

今天在北京市的核心商務(wù)區(qū)，人們看到越來越多的白領(lǐng)穿梭于SOHO標志性的白色建筑之間。SOHO的成功，讓潘石屹感到自己需要感謝的人很多。每到新年，他都會寫一封“新年賀信”寄給客戶、合作伙伴、員工以及朋友。

最近幾年，潘石屹在過年時最大的一個轉(zhuǎn)變就是多了一件事：“年度反省”?！拔視聛砝潇o地思考一下：過去一年中都發(fā)生了哪些重要的事情，這些事情背后的奧秘是什么。”

然而，一個更大的轉(zhuǎn)變就發(fā)生在2008年。過去，潘石屹的年度反省總是從SOHO中國的角度出發(fā)，例如在2008年的賀信中，潘石屹就將SOHO中國的納稅數(shù)額、向社會捐款的金額等都一一列舉出來。

“今天再看，我覺得這樣的總結(jié)特別蒼白，也沒有必要拿出來和大家分享?！迸耸僬f，分享要有意義，探討的話題范圍就應(yīng)該更大一些，因為這個社會是一個整體，例如奧運會的召開、金融危機的爆發(fā)會對每一個人都產(chǎn)生影響。“如果不看原因，只寫結(jié)果，那太表面化了?！?/p>

因此在2009年的賀信中，潘石屹對SOHO中國所做的事只字未提，而是以全視角的方式對2008年發(fā)生的重大事件進行了反思。其中，他寫下了這樣一段耐人尋味的話，“有兩種力量讓我們邁向新世界。一種是破壞的力量，一種是建設(shè)的力量，這兩種力量缺一不可。我們既不要在危機的痛苦中沮喪，也不要被短暫的物質(zhì)繁華所蒙蔽。讓我們成為建設(shè)力量中的一份子，每天為新世界的建設(shè)努力工作。當我們驚訝地看到一座以單一的物質(zhì)發(fā)展為基礎(chǔ)的舊世界建筑坍塌時，回過頭來，另一座新的以精神和物質(zhì)共同為基礎(chǔ)的新世界建筑正迎向我們?！?/p>

現(xiàn)在，完成了反思的潘石屹終于可以好好休息一下了。2009年，潘石屹計劃全家一起到博鰲過年。20年前，潘石屹曾在海南度過了一個人生中最孤單的春節(jié)。20年后，潘石屹將帶著妻子和孩子故地重游，這一次，他們要在那里共同度過一個溫暖的春節(jié)。