美國次貸危機下的中國房地產市場發(fā)展趨勢

張　宏

提要美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯已被美聯(lián)儲前主席格林斯潘斷言為“百年一遇”。危機對中國經濟的影響也是立竿見影的，尤其是對消費和投資產生的心理恐慌和負面預期使得中國的房地產市場走勢越發(fā)的撲朔迷離。本文主要從美國次貸危機產生的根源入手，詳細闡述危機對中國房地產市場的影響，同時對中國房地產市場的運行特征和發(fā)展趨勢進行合理分析和預測。

關鍵詞：美國次貸危機；房地產市場

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、次貸危機下的中國市場現(xiàn)狀

次貸危機對中國房地產市場的影響是立竿見影的，危機使中國的監(jiān)管機構看到了中國房地產市場泡沫的風險，進一步加強了對房地產信貸的風險管理，隨之而來的緊縮政策就是最好的證明。在內外經濟因素的共同影響下，中國的房地產開始進入了調整期，由于當前中國房價總水平過高，適度調整將有利于把房價拉回到普通購房者的承受范圍之內，也有利于房地產市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

（一）次貸危機使中國房地產市場供求形勢出現(xiàn)明顯變化。危機新風暴使中國的監(jiān)管機構更加重視金融監(jiān)管，社會流動性減少，最后從供給和需求兩方面抑制房地產市場的過度擴張。在國家不斷加強房地產市場調控政策的作用下，自2007年年末以來，促使住房消費者預期發(fā)生變化，住房市場出現(xiàn)一定的觀望氛圍，住房成交量增速持續(xù)下降。2008年一季度，全國商品住房銷售面積9，500萬平方米，同比僅增長0.3%，比上年同期增速下降13.4個百分點。住房供給方面，2007年末商品住房新開工面積9.46億平方米，同比增長19.4%，與上年同期相比增速提高4.4個百分點；房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，2008年1～3月份，住宅投資完成額同比增長34.7%，增速比上年同期加快4.3個百分點；住宅施工面積同比增長29.1%，增速比上年同期加快7.7個百分點；住宅竣工面積6，397平方米，同比增長27.4%，增速比上年同期加快15.9個百分點。雖然商品房銷售面積仍大于竣工面積，但銷售面積增速呈現(xiàn)下降趨勢，從而促使住房供求矛盾將會趨緩。

（二）次貸危機使房價總水平在高位盤整。次貸危機的爆發(fā)，使得國內外經濟放緩，房市進入“量價齊跌”的階段。在這樣的大環(huán)境中，出于調整期的中國房價也很難“獨善其身”。進入2008年，在住房市場是否出現(xiàn)拐點的爭論中，住宅價格總水平繼續(xù)小幅上漲，一季度，新建普通商品住房價格同比分別上漲13.5%、12.8%和12.1%，環(huán)比指數(shù)分別為0.3%、0.1%和0.2%。二手房的價格各月同比分別上漲11.9%、11.5%和11.9%，漲幅逐漸接近于新建普通商品住房。雖然房價水平有所上升，但漲勢趨緩，呈現(xiàn)高位盤整的狀態(tài)。對統(tǒng)計局調查的70個大中城市的房價具體分析，大城市和中等城市房價走勢不盡一致。3月份，35個直轄市和省會所在地的大城市中，房價環(huán)比指數(shù)上漲水平超過1 的城市有5個，與上年12月份持平，環(huán)比指數(shù)下降的城市有8個，比上年12月份減少1個，環(huán)比漲幅最高的烏魯木齊為1.9%，比上年12月?？诃h(huán)比上漲4.4%下降了2.5個百分點，反映出漲勢的幅度在縮?。?月份35個中等城市中，房價環(huán)比指數(shù)上漲超過1的城市有7個，比上年12月份增加2個，環(huán)比指數(shù)下降的城市有5個，比上年12月份減少4個環(huán)比漲幅最高的北海為3.9%，比上年12月九江環(huán)比上漲1.7%提高了2.2個百分點，與大城市房價變動趨勢不同，中等城市房價上漲的范圍和幅度在擴大。

二、次貸危機下的中國房地產市場未來發(fā)展趨勢

美國次貸危機會加速中國房地產市場的調整，但不會對中國房地產走勢產生決定性影響。由于當前中國房價總水平過高，適度調整有利于將房價拉回到普通購房者的承受范圍之內，有利于房地產的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。中國房地產市場的調整幅度和未來的發(fā)展趨勢將最終取決于國內外經濟形勢和政府宏觀調控政策兩方面因素：

（一）次貸危機對全球經濟的沖擊使中國房地產市場持續(xù)下滑至穩(wěn)定。次貸危機風暴從金融市場蔓延到實體市場，導致全球經濟放緩并有可能衰退，中國經濟在危機中也很難獨善其身?！霸谝粌赡陜?，西方主要經濟體——歐洲、美國、日本輕度的衰退，2%的負增長這些都是有可能的。然后，三大經濟體衰退或間接的、或直接的影響新興市場國家后，新興國家的增長速度也會有放緩，今年估計是4%。”目前，中國經濟下滑已成共識，2008年第三季度GDP增長為9%，已經比前兩季度下滑，而三季度7、8、9月的財政收入增幅分別為16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趨勢，也昭示著經濟的滑坡，預計2009年的經濟增長將在8%左右。在全球經濟的衰退過程中，中國房地產市場是很難脫離經濟的走勢走出單邊市場的。2009年中國房地產市場面臨的內外部環(huán)境將更加嚴峻，經濟放緩將通過三方面對房地產市場產生下拉作用：一是居民收入減少，影響自主需求；二是企業(yè)效益下滑，社會流動資金減少，影響投資需求和投資意愿；三是心理預期改變，“追漲殺跌”的本能使投機需求大幅減少。

（二）政府應對次貸危機出臺的宏觀調控政策會緩和房地產下滑的速度和幅度，有利于實現(xiàn)房地產市場的軟著陸。最近，中國政府對財政和貨幣政策進行了重大調整，即由穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，轉為積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在世界主要經濟體紛紛調整各自財政和貨幣政策氛圍下，中國政府的這項政策調整符合市場預期。

1、適度寬松的貨幣政策使中國的房地產市場在穩(wěn)步中回歸理性。一方面通過落實4個億經濟工程，確保市場的流動性充足，有效緩解中國房地產市場資金匱乏的局面；另一方面二套房的房貸政策不予放松，繼續(xù)擠壓房地產泡沫，消除熱錢的投機空間。

2、擴大內需的財政政策使中國房地產市場在調整中漸入佳境。一方面通過積極的財政政策恢復消費者信心，刺激有效需求，從而改變目前房地產市場“有價無市”的局面，形成大環(huán)境的逆轉；另一方面加大保障性住房政策的實施力度，從而促進房地產市場的結構轉型。

綜上所述，在國內外經濟放緩，房市進入“量價齊跌”的大背景下，次貸危機風暴將加速中國房地產市場的調整，使其穩(wěn)步回歸理性。

（作者單位：中國工商銀行大連青泥洼橋支行）

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