天津市別墅市場現(xiàn)狀分析

何佳臨

一、綜述

天津的別墅市場起步相對(duì)晚了一些，別墅產(chǎn)品本土性開發(fā)出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代初。但由于當(dāng)時(shí)天津別墅市場尚處于發(fā)展時(shí)期，開發(fā)和銷售均沒達(dá)到理想狀況。

近兩年，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、置業(yè)觀念的改變以及高端收入群流動(dòng)比例的加快，天津高檔住宅市場日益顯現(xiàn)出一定的潛在隱性需求。一批高端別墅產(chǎn)品進(jìn)入市場，無論從產(chǎn)品形式上，還是開發(fā)商的操作經(jīng)驗(yàn)上，都有了大幅度的提高。比較有代表性的項(xiàng)目有：“紅中領(lǐng)事郡”、“萬科霞光道5號(hào)”、“萬科朗潤園”等。因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，通常對(duì)住房品質(zhì)要求較高，因此，別墅產(chǎn)品一直在高端客戶群中占據(jù)相當(dāng)比例。發(fā)展較平緩，但是從去年開始，未來一個(gè)階段，天津別墅市場的發(fā)展，無論是在產(chǎn)品定位還是在總量供應(yīng)方面，都呈現(xiàn)出加速的狀態(tài)。

二、天津別墅項(xiàng)目代表樓盤調(diào)研

天津目前還沒有像北京那樣比較明顯的別墅板塊，但一些雛形正在形成，自上世紀(jì)90年代，沿著天津市西外環(huán)線侯臺(tái)居住區(qū)開始往南，就陸續(xù)建設(shè)有不少別墅，如：“侯臺(tái)別墅”、“蒙地卡羅別墅”、“科馨別墅”、等。

2001年后，天津別墅市場出現(xiàn)“Townhouse”熱，在區(qū)域上，由西南逐漸轉(zhuǎn)移到正南或偏東的方向發(fā)展。其中，位置更靠近中心城區(qū)的環(huán)境良好地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域，尤受青睞，“領(lǐng)世郡”、“仁愛?濠景莊園”、等項(xiàng)目正是這一區(qū)域市場的代表。

從整體市場來看，天津別墅市場聯(lián)排別墅占據(jù)了3/4，但獨(dú)體別墅也正慢慢浮上水面。像“萬科朗潤園”“萬科霞光道5號(hào)”等就是由天津別墅市場08-09年度熱銷的產(chǎn)品。

目前，天津的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，戶型面積一般在90-400平方米不等，主流戶型面積在200-300平方米之間。價(jià)格差異并不是很大，聯(lián)排別墅每單元總價(jià)在150-400萬元的區(qū)間內(nèi)，主流產(chǎn)品總價(jià)一般都在2000-300萬元／每單元。

獨(dú)體別墅產(chǎn)品的戶型面積則差距較大，主流產(chǎn)品的面積在300-400平方米之間，但各個(gè)別墅項(xiàng)目的差異很大，尤其是獨(dú)體別墅總價(jià)差距就更大了，大致由300萬元任萬元不等。

與北京、上海等城市不同，天津的國外客戶不多，無論是獨(dú)體還是聯(lián)排，消費(fèi)群體本土化約70％—80％，購房者多為私營業(yè)主。這部分人購買別墅相當(dāng)一部分是作為第二或者第N居所。

而在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，由于在天津投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模。所以，在位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)附近的別墅產(chǎn)品消費(fèi)上，韓國、日本人占有一小部分。這部分人購買別墅，基本上都是自己居住。

三、別墅項(xiàng)目建設(shè)資源情況調(diào)研

總包單位

近幾年，隨著濱海新區(qū)的開發(fā)開放，帶動(dòng)了天津整體建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。在總承包單位方面，主要分三大陣營：

A：以天津建工集團(tuán)為代表的本土建筑企業(yè)，此類企業(yè)在天津市具有良好的施工業(yè)績及地理、人文、環(huán)境優(yōu)勢，整體綜合實(shí)力較強(qiáng)，在天津政府投資及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場上占有大量份額；

B：以南通三建、蘇中建設(shè)為代表的南方建筑企業(yè)，此類企業(yè)施工作業(yè)能力，工程管理水平，均較本土企業(yè)有很大的競爭性，漸漸在天津市場上占據(jù)越來越多的市場份額。

C：外地來津開發(fā)商帶來的長期合作單位，此類企業(yè)隨著外地房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐天津市場而隨之進(jìn)駐，所占房地產(chǎn)市場份額不大。

監(jiān)理單位：據(jù)調(diào)查，天津市在別墅項(xiàng)目上有過監(jiān)理業(yè)績的是：天津市華泰建設(shè)監(jiān)理有限公司、天津仕敏工程建設(shè)監(jiān)理技術(shù)咨向有限公司、天津開發(fā)區(qū)泰達(dá)國際咨詢監(jiān)理有限公司等。

造價(jià)咨詢單位：天津市目前造價(jià)咨詢市場主要采用報(bào)價(jià)兩種方式：(1)按面積填報(bào)單價(jià)；(2)按費(fèi)率報(bào)價(jià)。對(duì)于別墅項(xiàng)目，鑒于其單個(gè)性、計(jì)價(jià)的多次性較多，建議采用咨詢甲級(jí)資質(zhì)、具備大型開發(fā)商合作經(jīng)驗(yàn)、具備市協(xié)會(huì)常任理事資格的企業(yè)作為本項(xiàng)目的咨詢服務(wù)單位。

四、主要建筑材料市場調(diào)研

鋼材：天津市本土及周邊的建筑鋼材品牌較多，但主要以“天鋼”、“鞍鋼”、為主，6-8月，根據(jù)天津市工程造價(jià)信息中準(zhǔn)價(jià)所示，僅已圓鋼為例，3個(gè)月中，就有明顯漲幅：?12圓鋼，09年6月份價(jià)格：3569元，7月份價(jià)格3800元，8月份價(jià)格4110元。

商品混凝土：天津市建筑市場商品混凝土供應(yīng)資源豐富，多家大型施工企業(yè)均下屬混凝土攪拌站，目前，天津市已取得資質(zhì)的商品混凝土企業(yè)有63家。

勞動(dòng)力市場：天津市為勞務(wù)輸入地區(qū)，目前勞動(dòng)力主要為周邊省，同時(shí)，部分勞務(wù)隊(duì)伍亦與各總包商存在長期合作。勞動(dòng)力價(jià)格方面普通人工約60—80元／工日，其他高級(jí)工種價(jià)格約120—200元／工日。

五、特殊工藝、做法

天津地勢為平原，塘沾、漢沾等沿海各區(qū)縣地質(zhì)條件較差，多為鹽堿地，在樁基處理、園林工程等方面也決定了可能會(huì)有大量的特殊工藝、特殊做法，以適應(yīng)當(dāng)?shù)亟ㄖ枰?/p>

六、總結(jié)

目前天津市場上啟動(dòng)的別墅項(xiàng)目大多是國家加大對(duì)別墅用地控制政策出臺(tái)前獲批的，因此短期內(nèi)天津可能還會(huì)出現(xiàn)一波別墅建設(shè)行情。隨著城市土地稀缺日益明顯，國家宏觀調(diào)控力度的加大，從長遠(yuǎn)看別墅肯定還是稀缺產(chǎn)品。

隨著更多經(jīng)濟(jì)型及高品質(zhì)舒適型別墅產(chǎn)品的不斷上市，將提升天津市別墅產(chǎn)品整體水平，未來天津別墅市場將呈現(xiàn)供銷兩旺的良好趨勢。