回顧２００８年樓市“三大角色”轉變

鄭　和

臨近年末，2008年對于整個中國而言是最為不平凡的一年，而對于中國房地產行業(yè)這個昔日的“鋼鐵俠”在經歷了政策、信心、市場、資金等等風雨交加的日子后，讓人們深刻領教了這一年是房地產行業(yè)快速發(fā)展的十年中，最為不平凡的一年，也是中國房地產最動蕩、政策調整最多的一年?；仡?008年中國房地產行業(yè)走過的足跡，政府、開發(fā)商、購房者三方針對同一個市場，角色不斷地發(fā)生著變化，以此同市場發(fā)生著各式的博弈。

政府：從剎車調控到加油救市

2008年，中央政府主要從行政手段和金融手段上對房地產進行了大量的調整。尤其是金融手段調整頻率之多、力度之大在歷史上實屬罕見。不僅如此，各地方政府也就實際情況紛紛頒布各式救市舉措。在2007年的樓市瘋狂火暴時期，政府一直是剎車調控，可面對2008年的尷尬樓市，政府開始積極響應市場的變化，加油救市。

存款準備金率上躥變?yōu)橄绿捍婵顪蕚浣?，是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。為了控制“投資增長過快”，降低金融風險，2008年上半年，國家從一月份開始，央行的存款準備金率由原來的145％經過三月、四月、五月，至六月四次上躥，達到歷史最高點17.5％。我國面對美國金融危機爆發(fā)，出口急劇減少、消費不足的背景下，央行的存款準備金率由上竄變?yōu)橄绿?月、11月連續(xù)兩次調低存款準備金率至15.5％。

存貸款基準利率倒掛：面對美國金融危機爆發(fā)，在國內樓市拐聲一片、降價聲、促銷聲、炒底聲、開發(fā)商諸般的救市聲，充斥整個樓市的背景下，從2008年9月16日起，央行下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點。10月份再次降息0.27％至36％，11月初停止年初執(zhí)行的對商業(yè)銀行信貸規(guī)模調控，并出現(xiàn)了罕見的大幅降息1.08％至2.52％，房地產首套貸款按揭利息可按同期按揭利率的0.7倍執(zhí)行，最終演變成4年存款利息高于同期貸款利息的倒掛現(xiàn)象。

財政貨幣政策全面轉身：中國經濟快速增長的這些年里，國家一直執(zhí)行穩(wěn)健、寬松的財政貨幣政策。在2008年中國的資金流動性過大、投資過熱、CPI居高不下的背景下，今年3月初，中央政府開始實施貨幣從緊的政策。2008年第三季度以來，面對國際、國內經濟形勢發(fā)生的重大變化，中央政府將適度從緊的貨幣政策調整為寬松的貨幣財政政策，投資4萬億用以中國應對金融危機帶來的影響。

房地產行業(yè)被正身還原：自2002年房地產行業(yè)快速發(fā)展以來，房地產行業(yè)的繁榮，帶動了中國30多個產業(yè)的振興和繁榮，到2037年房地產對國家GDP的貢獻率達到40％，其重要作用和在國民經濟中的重要地位是不言而喻的，但在前兩年，面對房地產行業(yè)出現(xiàn)的暴利，面對弱勢群體買不起房的無助，面對社會對房地產行業(yè)的斥責聲，我們的政府不再提房地產是國民經濟的支柱產業(yè)。秋風颼颼，金融風暴來了、房地產寒冬來了，中國政府需要房地產振興中國經濟，房地產業(yè)終于可以由二奶變?yōu)樵?，再次被國務院確定為中國國民經濟重要支柱產業(yè)。

抵制住房消費到鼓勵買房的轉變：面對前兩年房地產市場投資過熱的狀況，國家加大了購買第二套住房首付款比例、提高了貸款利率，開始征收二手房交易的個人所得稅和營業(yè)稅，目的是抵制房地產消費和投資。然而，面對突如其來的金融危機，拉大消費、保增長成為主旋律。金融機構對居民購買改善型住房提供貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，為救樓市金融政策已發(fā)生很大變化。

9000億投資加大保障性住房：2008年，雖然中國經濟遭受著前所未有的挑戰(zhàn)，但政府依然將“民生”作為工作中的重中之重，三年投資9000億元用以經濟適用房和廉租房的建設，加大投資、保增長用以民生改善。

二套房貸松動營業(yè)稅減免：國務院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務院常務會議，會議研究確定：進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。這兩大舉措，無疑是在刺激消費擴大房產內需，同時也在加大二手房的消費市場，以進一步提升樓市的振幅。

為房地產業(yè)提供融資服務。國務院常務會議提出，將支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務。各界普遍認為，與以往政策相比，本次政策對房地產企業(yè)的融資松動，有利于開發(fā)商擺脫目前尷尬的資金緊張狀況。

開發(fā)商：從瘋狂到硬撐

2008年，一些開發(fā)商經受了血的教訓，資金鏈緊張是經常聽到的詞，持幣觀望更是家常便飯。部分開發(fā)商不再大張旗鼓地開盤，甚至有的只是自然銷售。幾百萬的廣告費用，換來的只是幾套房子的銷售，付出和收獲開始失衡。就連置業(yè)顧問都從原來的高高在上變得對顧客俯首貼耳。2008年對于開發(fā)商整體來說，是“盤整”的一年。從年初王石的“拐點論”、潘石屹的“房地產企業(yè)百日巨變論”、任志強的“銀行先死論”，到年中深圳的“斷供潮”和年末五花八門的“萬人團購活動”，動蕩起伏的市場反應，讓人們清楚地看到開發(fā)商2008年過得很辛苦。他們再也沒有了昔日的瘋狂、巔峰狀態(tài)，有的只剩下死撐到底的決心。

同蜜月時代、暴利時代說永別：自2002年以來，面對快速上漲的房價，社會戲稱，開發(fā)商是“夜夜當新郎”，“天天度蜜月”。然而，時間到了2008年，在王石拋出的“拐點論”并率先降價后，房地產市場就迎來了賣拐聲、降價聲，牛刀、徐滇慶深圳樓市打賭聲，聲聲入耳振的樓市不寒而栗，面對此起彼伏的樓市呻吟，面對消費者持幣觀望，面對資金的斷裂，房價開始出現(xiàn)明降和暗降。開發(fā)商的蜜月時代結束，2008年房地產暴利時代宣告結束。

資金瀕臨緊張斷臂以求生：如果說2008年什么最困擾開發(fā)商?那一定是“資金”。由于中國房地產連續(xù)10年的高速發(fā)展，開發(fā)商以往對于資金鏈的估計過于樂觀。開發(fā)商面對前所未有的“資金寒冬”、“信心寒冬”，年關將至，一方面是銀行開發(fā)貸款的還款問題，一方面是工程款的結算問題。開發(fā)商面對遙遙無期的低迷樓市，面對資金斷裂，只好公開降價售房，來斷臂求生。

在融資中接受市場洗禮：隨著國家宏觀調控政策的實施，在緊縮銀行貸

款、限制外資進入房地產、放緩地產企業(yè)股市融資速度等眾多調控措施影響下，很多競爭實力不強的中小房地產企業(yè)面臨融資瓶頸，愈演愈烈的融資難問題或將加速房地產行業(yè)的整合。房地產企業(yè)最終將會形成兩極分化的局面。那些經濟實力雄厚、抗風險能力強的企業(yè)將會挺過去，并有所發(fā)展。而一些資金鏈緊張的企業(yè)也許將無力回天，很可能會破產，房企加速洗牌的日子已為時不遠。

硬撐到最后捂緊“錢袋子”過年：2008年的房地產市場也如同遭遇了大地震一般，復雜的國際國內環(huán)境、嚴峻的資金壓力、慘淡的市場氣氛……。開發(fā)商的遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，各大中城市的曾經十分活躍的開發(fā)商也面對今年的市場也只能茍延殘喘。盡管多數(shù)開發(fā)商在頑強的自救，“搞團購，贈大禮”，手段用盡，“體格”卻明顯下降了。盡管如此，面對嚴酷的資金鏈考驗，在未來能否大難不死依然是個問號。為了可以讓企業(yè)堅強的生存下去，開發(fā)商不斷的使用各種辦法，甚至有些開發(fā)商提出可以“補差價”、“無條件退房”等方法，只為可以獲得資金，順利度過年關。

購房者：從弱勢群體轉為理性消費者

在房地產市場，開發(fā)商總被人說成“綁架政府”、“綁架銀行”，占據(jù)了強勢的位置，而購房者總被稱為是弱勢群體，“人為刀俎我為魚肉”，任憑開發(fā)商的宰割。然而，隨著房地產市場的低迷，購房者從最初的瘋狂搶購到持幣觀望等待降價，觀念發(fā)生著巨變。購房者的“自我確正”樹立。雖然當前政府的政策刺激以及媒體的“暖冬行動”不斷鼓動購房者樹立信心，但購房者并沒真正樹立起信心，只有當購房者耳邊不斷有樓市熱銷的真實報道輪番“轟炸”購房者心理底線時，熱銷現(xiàn)實不斷給購房者進行正反饋“施壓”，購房者的“購房信心”得到確正，購房者才能真正相信市場反轉趨勢真正到來。

利好政策頻出消費者并不買賬：對于消費者而言，國家為了刺激消費，救活樓市，中央和地方政府出臺了多項鼓勵消費者購買住房的政策。減免稅賦、財政補貼、降低利息、下調首付等等政策的出臺，面對國際金融環(huán)境的不斷惡化，國內經濟的衰退，樓市的持續(xù)低迷，消費者并不著急出手，也不買政府的賬，笑看政府著急、開發(fā)商著急，毅然持幣待購，笑傲江湖。

攔腰砍價抄底買房：消費者認清了當前的房地產市場形勢，也清楚認識到了開發(fā)商對于資金回籠的巨大渴求。所以，各種名義的團購組織如雨后春筍一樣出現(xiàn)?！皵r腰砍斷”、“全民抄底”……這些口號都充分表現(xiàn)出消費者在住房消費上的意愿。房價依然是消費者最關鍵的核心問題，開發(fā)商那些鍛造文化概念的營銷方式，已經不能夠支撐慘淡市場上的銷售。目前，最有效的方法就是“薄利多銷”，將樓盤的一部分“薄利”，甚至“無利”的銷售出去，積極的將資金回籠回來，撐過難關，最終實現(xiàn)項目的贏利。如此，也給了消費者一個千載難逢的大好機會。

金融海嘯引發(fā)消費恐慌：中國改革開放三十年，逐步的在與世界接軌。盡管有些行業(yè)國家一直實行著保護政策，但日趨國際化的中國市場已經無法避免地受到了此次金融海嘯的影響。中國在國際社會上抗金融風暴打擊能力一直很強，然而，此次金融風暴的影響非同尋常，出口量驟然下降、失業(yè)率迅速提高、就業(yè)問題十分嚴峻、企業(yè)倒閉普遍；再加上2008一整年的通貨膨脹壓力，消費者口袋里的人民幣購買能力下降明顯；股市的猛烈下降，使上千億的資金一夜消失，人民多年積累的財富遭受考驗。這些情況都促使百姓在消費上盡量縮減，尤其是在住房消費上，尤為明顯。所以，樓盤成交量低也是情理之中。

期待保障住房放棄商品房：在2008年，商品房市場的蕭條并未對政府大力推進保障性住房產生任何影響。為了拉動內需，投資9000億加大保障性住房的建設。按照國務院關于加大保障性住房建設規(guī)模的要求，2009至2011年，將增加800多萬套的廉租住房及經濟適用住房。保障性住房主要是為了滿足中低收入者的住房問題，政府提倡的保障性住房將成為他們的期望。如此大的投放量，將擠占商品房很大一塊的中低端市場，對低收入者利好，對低迷的市場，不亞于一枚炸彈。