我國現(xiàn)階段個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

吳麗霞

一、現(xiàn)階段我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

(一)我國住房貸款占比偏高。住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

我國個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年一季度超過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30％，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價(jià)在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房價(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)就會很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)商品房銷售量下降，房屋的需求有所降溫

從2007年11月份開始，全國樓市開始出現(xiàn)調(diào)整。2008年上半年，全國商品房銷售面積同比下降7.2％，2008年6月國房地產(chǎn)景氣指數(shù)回落為103.08，比去年同期少了0.55個百點(diǎn)，2008年6月末商品房空置面積1.27億平方米，比年初增長22％。房屋需求降溫主要原因有以下幾方面：一是由于房價(jià)出現(xiàn)徘徊，有實(shí)際居住需求的人處于觀望狀態(tài)，持幣待購；二是投資性需求的人擔(dān)心房價(jià)下跌造成資產(chǎn)貶值以及將來可能征收的物業(yè)稅等持有成本的增加，也處于觀望狀態(tài)；三是我國1962至1980年處于人口增長高峰期，這個群體在90年代后陸續(xù)進(jìn)入婚育期，購置新房和改善性換房需求旺盛，這在一定程度上刺激了近幾年來的住宅市場的走強(qiáng)，但今后此類住房的實(shí)際需求趨緩。

(三)人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患

由于對人民幣持續(xù)升值的預(yù)期、對股市樓市的投機(jī)動機(jī)等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，具有流動量大、流動線路復(fù)雜、危害大、高投機(jī)性和高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)?！盁徨X”在房價(jià)漲高之后賣出房產(chǎn)，資金可能大規(guī)模出逃，對我國的房地產(chǎn)市場造成一定沖擊。

(四)銀行個人住房貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控方面聚集了一定的風(fēng)險(xiǎn)

銀行在貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，在房價(jià)處于上升階段，往往過度開展住房金融業(yè)務(wù)，存在高估抵押物價(jià)值，低估了個人住房貸款產(chǎn)品本身存在的風(fēng)險(xiǎn)和個人住房貸款衍生產(chǎn)品引起的風(fēng)險(xiǎn)。如按最新市場價(jià)格重新估價(jià)進(jìn)行的加按業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)。房貸發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)暴露存在3-6年的時滯，而目前住房貸款正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控計(jì)量方面存在內(nèi)部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對借款人的資質(zhì)審查流于形式，沒有充分調(diào)查了解個人的信息、資產(chǎn)等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，對客戶篩選不嚴(yán)格，對物業(yè)價(jià)值的評估不合理，忽略市場風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)量不盡科學(xué)；貸款中審查不嚴(yán)格，內(nèi)部越權(quán)審批或沒有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度：貸款后沒有進(jìn)行必要的跟蹤，對開發(fā)商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。

(五)來自房產(chǎn)開發(fā)商及個人住房貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大

在銀根緊縮、整治房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房產(chǎn)商的資金鏈更加緊張，來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)加大。少數(shù)開發(fā)商通過假按揭、假首付、假房價(jià)等手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，具體表現(xiàn)在虛構(gòu)一些購房者、簽訂虛假商品房買賣合同、偽造虛假購房發(fā)票、偽造購房者收入證明、偽造首付款證明、住房出現(xiàn)爛尾樓、住房質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷等多種形式，使銀行資金受到損失。

在房價(jià)波動的情況下，來自個人住房貸款借款人信用風(fēng)險(xiǎn)加大，主要包括個人的道德風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況惡化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如出現(xiàn)理性違約、個人財(cái)務(wù)收支惡化如失業(yè)、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現(xiàn)的被迫違約。一旦房價(jià)下跌到商業(yè)銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時，個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。目前我國一些城市由于出現(xiàn)房價(jià)下跌，部分商業(yè)銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關(guān)各方的警惕，并采取措施，履行責(zé)任，維護(hù)金融安全。

二、控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，積極構(gòu)筑社會和諧

住房與廣大居民生活息息相關(guān)，不僅關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會和諧、金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。目前住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)，為防止出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，政府、銀行監(jiān)管部門、商業(yè)銀行應(yīng)加以重視和防范，為構(gòu)筑和諧社會作出積極的努力。

(一)政府需要重視中低收入住房問題，并重視金融知識的普及

1、加強(qiáng)我國住房政策金融體系建設(shè)

為加強(qiáng)政府在居民住房建設(shè)上的干預(yù)與扶持，許多國家設(shè)立了政策性金融機(jī)構(gòu)，大部分國家的住房福利目標(biāo)對象為低收入群體。我國沒有住房政策性住房金融機(jī)構(gòu)。作為關(guān)系民生的特殊商品，住房在一國的金融經(jīng)濟(jì)中占舉足輕重的地位，我國應(yīng)當(dāng)籌劃建立適合我國國情的、高配置效率的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

由于公積金存在一系列問題，如：大量資金閑置，住房公積金使用對象偏離，支持中低收入者效果不明顯，公積金監(jiān)管缺位，擠占、挪用、貪污住房公積金等違規(guī)違紀(jì)事件時有發(fā)生，貸款品種有限，公積金資金運(yùn)行的收益歸屬方面有爭議。為此，我國應(yīng)盡早成立中國的住房政策金融機(jī)構(gòu)，并出臺相應(yīng)的立法，完善配套的監(jiān)管機(jī)制，健全經(jīng)營機(jī)制，以更好地提高資金配置效率，規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作。

2、重視廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理，實(shí)行住房補(bǔ)貼制度

由于地價(jià)、原材料及人工費(fèi)用的上升推動建房成本上漲，中低收入群體支付能力依然不足，在實(shí)際操作中解決中低收入群體的住房困難的難度較大。目前解決的辦法一是擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，以達(dá)到一定的覆蓋面，同時在銷售管理嚴(yán)格控制限售對象，積極引導(dǎo)居民租住房屋，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)只租不賣，引導(dǎo)居民樹立“有房住”不等于“有房產(chǎn)”的意識，使國家有限的扶持資金用在刀刃上；二是引入住房補(bǔ)貼制度，通過補(bǔ)貼引導(dǎo)居民到市場上租住房屋，通過市場化發(fā)展有效解決住房問題，提高資金資源的配置效率、增進(jìn)公平，同時有助于減少政府腐敗和尋租行為。

3、重視金融知識的普及

金融與人民生活密切相關(guān)，我國國民金融素質(zhì)不高，特別是廣大中低收入群體、農(nóng)村居民。政府應(yīng)重視普及國民金融知識，進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，積極倡導(dǎo)、督促和鼓勵金融企業(yè)履行社會責(zé)任，促使金融企業(yè)與大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、工廠、農(nóng)村聯(lián)手，宣傳金融知識，充分利用金融機(jī)構(gòu)已有的人才優(yōu)勢、網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢開展形式多樣的普及活動，加強(qiáng)針對普通百姓的普及性金融素質(zhì)教育，以提高全民金融素質(zhì)，深入了解金融產(chǎn)品，關(guān)注信用記錄，提高生活質(zhì)量，為金融的穩(wěn)定打好基礎(chǔ)。

(二)銀行監(jiān)管部門應(yīng)積極履行央行職責(zé)

首先，在制定利率政策方面需要更加審慎，避免利率的大起大落，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對購房者而言，除了首付款外，銀行貸款是主要的資金來源，利率下降能夠過度刺激購房需求，利率的大幅上揚(yáng)能夠使借款人特別是低收入借款人履約的負(fù)擔(dān)

遠(yuǎn)超預(yù)期可承受范圍，導(dǎo)致履約困難，從而使風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

其次，加強(qiáng)對金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管，審慎對待住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。作為前車之鑒，美國次貸危機(jī)促使我們審慎住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，重視住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)杠桿效應(yīng)，對衍生品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確評估。此外監(jiān)管部門還需要加強(qiáng)對信用評級機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對信用評級機(jī)構(gòu)的權(quán)力與義務(wù)進(jìn)行界定，避免因評級機(jī)構(gòu)的微觀利益、因監(jiān)管的缺位引起信用評級的嚴(yán)重扭曲導(dǎo)致的衍生品風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。

此外，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測的科學(xué)性，切合實(shí)際貸款風(fēng)險(xiǎn)制定貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。按照我國監(jiān)管部門對金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測認(rèn)定：住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)僅為0.5，一般貸款為1，這就從理論上把住房抵押貸款歸為優(yōu)質(zhì)貸款。但是由于房價(jià)的波動性，這種劃分不盡合理，需要對高房價(jià)的房貸進(jìn)行科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)劃分。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)

1、正確評估個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

由于競爭激烈，一些商業(yè)銀行曾推出高風(fēng)險(xiǎn)性的個人住房貸款產(chǎn)品如加按業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，一旦出現(xiàn)房價(jià)下跌或借款人財(cái)務(wù)狀況惡化，相當(dāng)一部分借款人出現(xiàn)被迫違約或理性違約。許多城市不同地段的房價(jià)差異較大，而同一社區(qū)甚至同一樓房不同位置的房價(jià)差異也不斷攀升。高價(jià)房在變現(xiàn)時一般面臨更多的不確定性，可能難以抵補(bǔ)銀行貸款本息，使銀行信貸資產(chǎn)受到損失。為此，商業(yè)銀行應(yīng)針對高房價(jià)設(shè)置較高的首付款比例，對抵押房產(chǎn)合理評估，提高對風(fēng)險(xiǎn)識別、度量、定價(jià)、監(jiān)測、控制和緩釋的能力，那么在房價(jià)下跌的情況下才能夠減少損失，增強(qiáng)商業(yè)銀行信貸資金的安全性。

2、審核借款人的綜合負(fù)債水平

還款能力與個人的其他負(fù)債相關(guān)聯(lián)，如信用卡透支、汽車貸款、個人住房裝修貸款等，個人的其他負(fù)債直接影響到住房貸款的償還能力，特別是在收入情況惡化時，矛盾更為激烈，為此在實(shí)際放貸審核各項(xiàng)比例指標(biāo)中，應(yīng)考慮借款人的綜合負(fù)債情況，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

3、嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)流程中的操作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)識別、評估、分析、控制、監(jiān)督和報(bào)告等業(yè)務(wù)流程中，應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)意識，健全內(nèi)控制度體系、提高信貸人員的職業(yè)操守，有效識別假合同、虛假收入證明。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的員工應(yīng)明確經(jīng)辦業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，嚴(yán)格業(yè)務(wù)流程控制，從細(xì)微處做起，人人負(fù)責(zé)，共同控制操作風(fēng)險(xiǎn)。

4、嚴(yán)格控制房產(chǎn)開發(fā)商與購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)貸后的管理

銀行個人貸款業(yè)務(wù)的資產(chǎn)安全性與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相關(guān)，商業(yè)銀行需要認(rèn)真審核房產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注開發(fā)商對外擔(dān)保等或有負(fù)債、關(guān)聯(lián)公司情況，審慎選擇開發(fā)商，控制開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時加強(qiáng)貸后管理，適當(dāng)參與房產(chǎn)開發(fā)公司主要財(cái)務(wù)和經(jīng)營事務(wù)，增強(qiáng)銀企之間的聯(lián)系，防止開發(fā)商挪用個人住房貸款資金。此外應(yīng)嚴(yán)格審核借款人的資信情況，如檢驗(yàn)購房合同的真?zhèn)?，收入證明中的收入是否與職業(yè)、年齡、職稱相矛盾，工作是否穩(wěn)定，以防范借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。

5、積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)，開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，減少對傳統(tǒng)存貸款業(yè)務(wù)的依賴

個人業(yè)務(wù)目前是商業(yè)銀行的發(fā)展重點(diǎn)，商業(yè)銀行產(chǎn)品、服務(wù)、收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)同質(zhì)化特征，應(yīng)該積極提高技術(shù)含量，進(jìn)行客戶細(xì)分，依靠特色的自主核心品牌、產(chǎn)品占領(lǐng)市場，積極開拓租賃、信托、特色理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)，對客戶個性化金融服務(wù)需求進(jìn)行深入研究，為客戶量身定做，提供多種金融產(chǎn)品，開拓新的業(yè)務(wù)增長領(lǐng)域，以減少對傳統(tǒng)的存貸業(yè)務(wù)的嚴(yán)重依賴。