謹(jǐn)防鼓勵(lì)高價(jià)購(gòu)房透支未來(lái)

曹建海

名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質(zhì)上還是鼓勵(lì)炒房，希望能夠通過(guò)包括投機(jī)在內(nèi)的住房需求把房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)資金進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2008年11月10日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶重申房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用，要求出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，二是對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。

那么，這些政策對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)從短期和長(zhǎng)期究竟能起到多大作用呢?

房?jī)r(jià)與拉動(dòng)內(nèi)需

國(guó)家頻頻出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，為什么刺激經(jīng)濟(jì)一定要刺激樓市?從中國(guó)的情況看，住房和汽車應(yīng)是消費(fèi)中的兩大熱點(diǎn)，一旦這兩個(gè)部分熄火，中國(guó)的消費(fèi)增長(zhǎng)將出現(xiàn)巨大的滑坡。2007年，中國(guó)商品房的銷售總額是2.96萬(wàn)億元，其中絕大部分是住房銷售。2007年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(按支出法計(jì)算)為26.2萬(wàn)億元，其中消費(fèi)占49％，大約是12.8萬(wàn)億元，購(gòu)房款占消費(fèi)的20％左右，應(yīng)該是一個(gè)很大的比重；另外一個(gè)部分是汽車消費(fèi)，2008年以來(lái)在中國(guó)批發(fā)零售業(yè)的銷售總額中，汽車銷售占了28％，成品油消費(fèi)占了12％，這兩個(gè)部分加起來(lái)占批發(fā)零售業(yè)銷售額的40％。在中國(guó)的出口成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拖累，住房和汽車這兩大熱點(diǎn)一旦熄火，那對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的打擊，將是非常明顯的。

然而，在房地產(chǎn)價(jià)格虛高、嚴(yán)重脫離城鄉(xiāng)居民家庭收入水平的條件下，要想保證住房消費(fèi)增長(zhǎng)的可持續(xù)性，從理論上看幾乎是不可能的。如果剔除住房消費(fèi)中的投資和投機(jī)需求，真實(shí)的住房消費(fèi)遠(yuǎn)沒有近3萬(wàn)億之高。住房需求的不真實(shí)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是商品房?jī)r(jià)格虛高，2007年全國(guó)商品房平均銷售單價(jià)為每平方米3885元。這個(gè)價(jià)格相對(duì)于2006年的3367元，上漲了15.4％，且是包含了全國(guó)縣鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房之后的價(jià)格水平。另一方面，在房?jī)r(jià)大幅度上漲的2003～2007年，中國(guó)商品房的交易量是虛高的。原因在于商品房需求中包括較多的投機(jī)需求，不屬于真實(shí)需求。對(duì)于這些炒家而言，買房的目的是為了賣房，房屋從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到炒家手里，并沒有實(shí)現(xiàn)真實(shí)的消費(fèi)，所以這種占全國(guó)消費(fèi)20％的購(gòu)房消費(fèi)是不可持續(xù)的。從這個(gè)意義上說(shuō)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需，不能依靠刺激國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房。在現(xiàn)有房?jī)r(jià)虛高的情況下，鼓勵(lì)老百姓買得太多，必然會(huì)擠壓了其他的消費(fèi)，并且透支了未來(lái)的消費(fèi)；所以不應(yīng)該鼓勵(lì)現(xiàn)在購(gòu)房，除非房?jī)r(jià)是合理的。

房?jī)r(jià)回落到一個(gè)什么樣的水平，才有可能是真實(shí)的?事實(shí)上真實(shí)的價(jià)格水平，是要剔除掉房地產(chǎn)價(jià)格中的各種暴利，包括政府土地出讓中的暴利、開發(fā)商的暴利以及炒房暴利。按此計(jì)算，全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)應(yīng)是2000元左右。如果全國(guó)平均房?jī)r(jià)能降到這個(gè)水平，肯定會(huì)促進(jìn)住房需求量的大幅度提高。

房?jī)r(jià)下跌到合理水平將刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求。因?yàn)閮r(jià)格比較合理，原來(lái)不準(zhǔn)備買房的現(xiàn)在也準(zhǔn)備買了；另外一個(gè)可能就是刺激那些中低收入的群體加入到購(gòu)房隊(duì)伍中來(lái)。不管采取怎樣的刺激消費(fèi)方式，一個(gè)根本的原則是，必須在公平交易中實(shí)現(xiàn)公眾的消費(fèi)；反過(guò)來(lái)，簡(jiǎn)單地把公眾的錢從銀行取出來(lái)，盡管短期擴(kuò)大了需求，但是這個(gè)消費(fèi)需求是不可持續(xù)的。因此，一定要在公平交易的基礎(chǔ)上擴(kuò)大內(nèi)需，絕對(duì)不能欺騙消費(fèi)者，這是一個(gè)原則；否則必然會(huì)加劇政府和公眾之間的矛盾。

二套房政策可能埋下按揭隱患

國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，尤其是二套房信貸政策和免征營(yíng)業(yè)稅等政策，固然可以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但這些政策對(duì)于房?jī)r(jià)回落的推動(dòng)作用有限，而且可能由此引起按揭問題。

從政府對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的各種手段效果來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)壓力最大的是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，并且越是在好的地段建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)下降的效果越明顯。這也是一直以來(lái)政府和房地產(chǎn)開放商之間的博弈。但是目前地方政府為了防止地價(jià)和房?jī)r(jià)下跌，普遍把經(jīng)濟(jì)適用房建在了偏遠(yuǎn)地段，損害了經(jīng)濟(jì)適用房的應(yīng)有聲譽(yù)。

現(xiàn)在的問題在于，國(guó)家放松了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的銀根，包括開發(fā)貸款和消費(fèi)按揭貸款兩個(gè)部分都出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，對(duì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)的壓力就明顯不夠了。消費(fèi)按揭貸款的放松就表現(xiàn)在二套房政策等已出臺(tái)的政策上。在房地產(chǎn)信貸環(huán)境已發(fā)生根本變化的情況下，國(guó)家的倡議對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商是否有效，并沒有一個(gè)必然的結(jié)果。

但是當(dāng)救市政策變成了開發(fā)商綁架銀行體系的籌碼時(shí)，政府要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，就困難重重了?，F(xiàn)在，擺在房地產(chǎn)商面前有兩個(gè)選擇：一是獲得信貸喘息機(jī)會(huì)，并將包袱轉(zhuǎn)給商業(yè)銀行體系——開發(fā)商集體不降價(jià)，房屋銷售不暢，未來(lái)發(fā)生金融危機(jī)的可能性大大增加；二是房地產(chǎn)商集體競(jìng)相降價(jià)，推動(dòng)一些比較樂觀的白領(lǐng)群體踴躍購(gòu)房。但當(dāng)這些樂觀的白領(lǐng)群體都已成為有房族和多房族之后，房地產(chǎn)開發(fā)商所面對(duì)的，就是那些即使降價(jià)一半也買不起房、數(shù)量龐大的低收入群體，房屋嚴(yán)重過(guò)剩、賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)仍存。

對(duì)二套房政策出臺(tái)和二手房減免稅政策的出臺(tái)，開發(fā)商集體應(yīng)當(dāng)是滿意的。但是，這種信貸松動(dòng)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，2009年將成為房地產(chǎn)開發(fā)商集中做假按揭的一年，2010年由于假按揭案件爆發(fā)，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)真正大幅度的回落。房?jī)r(jià)崩盤反而不能刺激消費(fèi)，老百姓會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)回落，繼續(xù)持觀望態(tài)度，真正刺激消費(fèi)要到2011年、2012年之后。

名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質(zhì)上還是鼓勵(lì)炒房，希望能夠通過(guò)包括投機(jī)在內(nèi)的住房需求把房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房?jī)r(jià)走勢(shì)已呈“勢(shì)如破竹”的條件下，政策自然難以達(dá)到預(yù)期效果。

應(yīng)依靠發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房拉動(dòng)內(nèi)需

在國(guó)家出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的意見中，也有一些政策是針對(duì)保障性住房的。這些政策對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需總體是有好處的，但在具體執(zhí)行措施上仍然存在著各種問題。

根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，保障性住房的發(fā)展主要有兩個(gè)方法：一是投資收購(gòu)房地產(chǎn)商的存量住房；二是新建。目前很多地方政府都在實(shí)施收購(gòu)方式，但這種方式成敗的關(guān)鍵是到底用多少錢收購(gòu)。如果收購(gòu)的目的是做經(jīng)濟(jì)適用房的，收購(gòu)價(jià)格一定不能超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)；超過(guò)這個(gè)價(jià)格，等于用公共財(cái)政貼補(bǔ)開發(fā)商了，新建顯然優(yōu)于投資收購(gòu)。

目前看到的相關(guān)政策中也有發(fā)展廉租房的建議，但應(yīng)切忌把廉租房社區(qū)搞成狹小的窮人失業(yè)人員社區(qū)。如果廉租房比例過(guò)大，糟糕的社區(qū)文化可能無(wú)助于居民生活水平的

改善。整體上，中國(guó)應(yīng)當(dāng)參照新加坡模式推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，依靠經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)和消費(fèi)，拉動(dòng)中國(guó)住房需求的真實(shí)增長(zhǎng)。

只要保障房在正常地段正常建設(shè)，那么對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的拉動(dòng)作用將是非常明顯的。從房屋形態(tài)的最終層面看，剔除土地位置引起的價(jià)格差異，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在使用價(jià)值上并無(wú)任何不同，不同的是后者不能為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來(lái)，以商品房投資為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過(guò)排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美粌H對(duì)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，而且對(duì)農(nóng)工商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展，都形成了嚴(yán)重的透支。

經(jīng)驗(yàn)證明，以盈利性房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)的做法，雖然在拉動(dòng)建材、鋼鐵及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揮了重要作用，但以下兩個(gè)方面的負(fù)面影響，可能抵消上述積極作用：一是住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民家庭收入水平及其增長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋大量積壓過(guò)剩；二是房地產(chǎn)開發(fā)及其拉動(dòng)的鋼鐵、建材等產(chǎn)業(yè)對(duì)土地等自然資源和環(huán)境形成了嚴(yán)重的危害。

相對(duì)而言，非盈利性或微利性住房開發(fā)，按照相當(dāng)于或略高于房屋建設(shè)開發(fā)成本核定房地產(chǎn)銷售價(jià)格，可以大大降低居民購(gòu)房的支出成本，居民獲得住房的同時(shí)，合理安排吃、穿、用、行、教育、醫(yī)療等消費(fèi)支出，最終實(shí)現(xiàn)生活水平的均衡提高；同時(shí)，非盈利性或微利性住房開發(fā)由于具有明確的使用指向性，不僅節(jié)約了營(yíng)銷費(fèi)用等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過(guò)剩問題。由于非盈利性住房開發(fā)同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥、工程機(jī)械、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，因此大力發(fā)展非盈利性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于當(dāng)前中國(guó)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。具體而言，目前應(yīng)著力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等住房形態(tài)，同時(shí)為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

奧巴馬新政出臺(tái)之后，并沒有特別明顯要拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的舉措。與中國(guó)房?jī)r(jià)相比，美國(guó)的房?jī)r(jià)本來(lái)就是很低的，目前美國(guó)中位數(shù)的房?jī)r(jià)－家庭收入比只有3倍。美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫為何易破?也是因?yàn)樗幸粋€(gè)參照價(jià)格——自建房的成本。在中國(guó)農(nóng)村，自建一套住房只要幾萬(wàn)人民幣，但農(nóng)村房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證，不可抵押；而位置相鄰的開發(fā)商開發(fā)的商品房動(dòng)輒百萬(wàn)元以上，要回落到接近農(nóng)村自建房成本的價(jià)格，還遙遙無(wú)期。美國(guó)無(wú)論城鄉(xiāng)，不管是建筑商、居民自建的房屋，都擁有統(tǒng)一的、合法的產(chǎn)權(quán)。在存在自建的體制下，如果自建成本為每平方米800元，商品房?jī)r(jià)賣到1000元，就出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了。

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)和金融作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，支持了美國(guó)眾多消費(fèi)者的收入?，F(xiàn)在這些人的收入突然沒了，美國(guó)家庭擺脫債務(wù)的欲望又非常強(qiáng)烈，勢(shì)必導(dǎo)致美國(guó)消費(fèi)銳減。美國(guó)要挽救經(jīng)濟(jì)仍須振興制造業(yè)，依靠房地產(chǎn)價(jià)格上漲拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的時(shí)代，將一去不復(fù)返了。

對(duì)于中國(guó)而言，依靠住房和汽車消費(fèi)，其增長(zhǎng)的潛力是有限度的。因?yàn)橄M(fèi)者只有在住房方面減少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、擴(kuò)大消費(fèi)，才能為其他行業(yè)提供一個(gè)發(fā)展的空間；否則，包括服裝工業(yè)、食品工業(yè)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，都很難發(fā)展起來(lái)，占中國(guó)人口絕大部分的中國(guó)農(nóng)民很難富裕起來(lái)，依靠消費(fèi)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍然只能是一句空話。

最終，要實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，一定要有好的政治環(huán)境，杜絕官商勾結(jié)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的豆腐渣工程；要擠干存在于經(jīng)濟(jì)中的各種泡沫，通過(guò)提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力擴(kuò)大就業(yè)，提高國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力。擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)就是要轉(zhuǎn)向民生，轉(zhuǎn)向三農(nóng)，轉(zhuǎn)向社會(huì)保障，轉(zhuǎn)向醫(yī)療，只有很好地解決了這幾個(gè)問題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面振興才有希望。