溫州“炒房團(tuán)”何去何從？

楊　龍

真真假假的溫州購(gòu)房團(tuán)炒房故事不斷在各地上演。但在更多溫州人眼里，背著成捆的鈔票、四處購(gòu)房的日子已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。溫州人開(kāi)始苦惱，6000億民間游資，該尋找什么樣的回報(bào)渠道

陳顯榮的手機(jī)不停地響起。作為溫州市一名還算有點(diǎn)兒名氣的炒房者，陳在2008年年末不斷接到開(kāi)發(fā)商向他發(fā)出的邀請(qǐng)：“有沒(méi)有購(gòu)房團(tuán)的資源，組織一下過(guò)來(lái)看看?！?/p>

他的案頭，堆放著一尺多高的房地產(chǎn)推介信息，這些信息大多來(lái)自全國(guó)各地的房產(chǎn)商。

在溫州，大凡手中握有資金的人，幾乎每天都會(huì)接到類似的邀請(qǐng)。

炒房團(tuán)不再靠炒房盈利

溫州人陳顯榮是家族的“帶頭大哥”，負(fù)責(zé)帶領(lǐng)陳家十幾位親戚買(mǎi)房掙錢(qián)。

“三年前，溫州人出去買(mǎi)房要遭人白眼?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金緊缺，又開(kāi)始主動(dòng)邀請(qǐng)我們過(guò)去了。能成交當(dāng)然是好事，其實(shí)他們還是想通過(guò)我們?cè)靹?shì)?！标愶@榮說(shuō)。

盡管不斷接到邀請(qǐng)，陳顯榮最近沒(méi)有再去看過(guò)任何房子。他的手頭，還有20多處房產(chǎn)被套住。

2008年11月底，一個(gè)近50人的溫州購(gòu)房團(tuán)赴上?？捶浚怀吹梅蟹袚P(yáng)揚(yáng)，經(jīng)過(guò)兩天考察后，意向購(gòu)房總金額超過(guò)億元。但這億元大單中有多少能變成購(gòu)房合同，活動(dòng)組織方《上海僑報(bào)》也表示吃不準(zhǔn)。

缺少短線炒家的支持，四處奔走活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商們，還是找到了配合演出的參與者。

一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，憑借購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商就可以順利從銀行獲得貸款。但購(gòu)房團(tuán)真正想要的，并不是房子。購(gòu)房團(tuán)會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽訂私下合同，有些購(gòu)房團(tuán)會(huì)付給開(kāi)發(fā)商20%或者30%首付，開(kāi)發(fā)商付給購(gòu)房團(tuán)每個(gè)月5%左右的利息，其余貸款由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)歸還；有些購(gòu)房團(tuán)甚至只是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的托，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)他們白吃白喝旅游一圈之后，憑借他們的身份信息簽訂購(gòu)房合同，套取銀行貸款，來(lái)維持日益緊張的資金鏈。

“溫州民間資金現(xiàn)在更多地是給一些小開(kāi)發(fā)商借貸資金，與炒房團(tuán)是兩個(gè)概念，”溫州當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠說(shuō)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更愿意用溫州購(gòu)房團(tuán)來(lái)稱呼他們?！皽刂萑藖?lái)了”，向消費(fèi)者傳遞的另一個(gè)信息就是：房子將會(huì)被搶光，市場(chǎng)上買(mǎi)不到了，價(jià)格自然又會(huì)更高。

然而，炒房熱情不再的一個(gè)明顯的佐證是：作為“溫州炒房團(tuán)”重要推手的房產(chǎn)中介公司，目前境遇慘淡。半年來(lái)，溫州已經(jīng)有近一半的中介公司關(guān)門(mén)倒閉。

真真假假的溫州購(gòu)房團(tuán)不斷在各地上演。但在更多溫州人眼里，背著成捆的鈔票，四處購(gòu)房的日子已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

“讓他們?nèi)ヴ[騰吧，熬過(guò)這一把，我不會(huì)再玩房子了?！标愶@榮說(shuō)。曾經(jīng)給他帶來(lái)財(cái)富的房產(chǎn)，如今已經(jīng)是一筆沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

炒房曾經(jīng)利潤(rùn)滾滾

“很多人在罵我們炒房的，但更多人是一邊罵一邊羨慕我們?！标愶@榮回憶三年前涉足房產(chǎn)的盛況。

2005年的一個(gè)周末，陳家三兄弟在父母家聚餐，此時(shí)溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)被本地人炒過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。在飯桌上聊起房?jī)r(jià)上漲的事情，說(shuō)著說(shuō)著，大家的眼睛發(fā)亮了，眾人已然看到了一個(gè)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。

炒房去！——家庭聚餐還沒(méi)有結(jié)束，大家作出了這樣的決定。

兄弟三人，有兩人在當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)工作，老三則在樂(lè)清辦了一個(gè)工廠。憑借手頭的現(xiàn)金和人脈關(guān)系，三天后，陳家在市內(nèi)和新城區(qū)一共拿到了五套房源，并放在房屋中介托賣(mài)。

頭腦發(fā)熱的他們當(dāng)時(shí)并不知道：正是他們對(duì)房地產(chǎn)的一竅不通，使自己在懵懂中獲得了一個(gè)成功抄底的好時(shí)機(jī)。

懵懵懂懂的陳家三兄弟，大膽購(gòu)入的這五套房，半年間為他們家?guī)?lái)了近50萬(wàn)的利潤(rùn)。

其實(shí)，早在2000年溫州人就開(kāi)始流行在杭州買(mǎi)房，“溫州炒房團(tuán)”逐漸成形。

2001年8月，一個(gè)157個(gè)溫州人組成的“看房團(tuán)”攜5000萬(wàn)資金奔赴上海，之后，“溫州炒房團(tuán)”開(kāi)始名聲在外。

到了2003年、2004年，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，輾轉(zhuǎn)各地的“溫州炒房團(tuán)”，已被當(dāng)?shù)氐淖宰≠?gòu)房者視為洪水猛獸。

2003年下半年到2005年年初，以上海為龍頭的全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲，“投資”風(fēng)行。當(dāng)時(shí)上海流行的口號(hào)是“買(mǎi)房不如養(yǎng)房(長(zhǎng)期投資)，養(yǎng)房不如炒房，炒房不如炒號(hào)(通宵達(dá)旦排隊(duì)付了少量定金獲得一個(gè)預(yù)訂號(hào)碼，然后以1萬(wàn)～5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)掉)”。市中心形成著名的“萬(wàn)家千戶無(wú)燈影”的奇觀，有些商品房從期房到現(xiàn)房短短十幾個(gè)月里，倒手二次三次，“快進(jìn)快出”推動(dòng)了“快漲快升”。

房?jī)r(jià)猛漲引發(fā)了中央政府的宏觀調(diào)控。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，提出了八條措施。

5月11日，國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。6月1日，國(guó)家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投機(jī)炒作。

作為調(diào)控重點(diǎn)和風(fēng)暴之源的上海，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下挫，到2005年末，上海商品房銷售均價(jià)從9872元下降到6698元，下降約三成。

而上海，正是大多數(shù)溫州炒房人投資的重點(diǎn)城市。溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)《中國(guó)新聞周刊》介紹，在2005年底之前的不到三個(gè)月時(shí)間，有300億溫州資金從上海房市撤出來(lái)。沒(méi)有撤出的多半是被套牢了，套牢資金據(jù)周估算，有幾百億左右。

“溫州炒房團(tuán)”資金從此開(kāi)始出現(xiàn)分化。很多炒家已經(jīng)不敢再貿(mào)然進(jìn)入。

少有人料到，地產(chǎn)商最終在與調(diào)控政策的博弈中勝出，隨后兩年，房?jī)r(jià)迎來(lái)了更瘋狂的上漲。

2007年，上海房?jī)r(jià)輕松突破萬(wàn)元大關(guān)，而北京中原投資顧問(wèn)部提供的數(shù)據(jù)表明，2007年北京房?jī)r(jià)比去年同期上漲超過(guò)40%，均價(jià)達(dá)11377元/平方米。

陳家三兄弟開(kāi)始了滾雪球的玩法。他們的資本，在一次又一次的倒手中，越滾越大。

炒房的羊群效應(yīng)

2006年初，陳顯榮開(kāi)始開(kāi)著車在各房產(chǎn)中介商的廣告牌前轉(zhuǎn)悠。

過(guò)去幾乎不看報(bào)紙的他，已經(jīng)把《溫州都市報(bào)》《溫州商報(bào)》當(dāng)成了一天都離不開(kāi)的好伙伴，因?yàn)檫@兩家報(bào)紙上有房產(chǎn)和購(gòu)房團(tuán)信息。

媒體不斷地發(fā)起前往全國(guó)各地的購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)，地產(chǎn)商或明或暗提供補(bǔ)貼，參與者所要支付的旅行成本，比旅行團(tuán)低出一半。

抱團(tuán)是溫州人的傳統(tǒng)：一個(gè)溫州人到外地謀生，掙錢(qián)后的第一反應(yīng)就是邀請(qǐng)自己的親朋好友。陳家的親戚開(kāi)始加入這支買(mǎi)房賣(mài)房的隊(duì)伍，這支原本局限于溫州本地的隊(duì)伍，開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、杭州，奇跡般地?zé)o往不勝。

2006下半年，房?jī)r(jià)越來(lái)越高之時(shí)，網(wǎng)絡(luò)、媒體上開(kāi)始有人站出來(lái)，罵炒房的人是“投機(jī)商”“無(wú)良炒房客”。

“在順境中被罵，是另一種心態(tài)”，陳顯榮回憶，罵聲變成了陳家人炒房的動(dòng)力。他們知道，如果不是感覺(jué)到房?jī)r(jià)會(huì)更瘋狂地上漲，不會(huì)有那么多人急著跳出來(lái)罵他們。

“到底賺了多少錢(qián)，我們一大家子居然沒(méi)有一個(gè)人能夠說(shuō)得上來(lái)。錢(qián)來(lái)得太容易了。我們都不在乎了?！?/p>

快樂(lè)已經(jīng)由賺錢(qián)的過(guò)程轉(zhuǎn)移到炒房的本身。

陳顯榮還記得他賣(mài)房給一對(duì)剛結(jié)婚的小兩口的經(jīng)歷。第一次談價(jià)格，男的砍價(jià)，要求去掉3萬(wàn)元的零頭，陳顯榮扭頭就走。夫妻二人看來(lái)是很中意那套房子，再約出來(lái)談價(jià)格，陳把價(jià)錢(qián)提高了10萬(wàn)，后來(lái)又?jǐn)鄶嗬m(xù)續(xù)談了4次，結(jié)果房?jī)r(jià)一路攀升了20萬(wàn)。交錢(qián)的時(shí)候，女的幾乎哭了出來(lái)。

拿到錢(qián)之后，陳顯榮感到前所未有的滿足：“其實(shí)，并不是因?yàn)槎噘嵙四?0萬(wàn)，而是在這個(gè)過(guò)程中，我的定價(jià)權(quán)不容被挑釁。”

作為“炒房團(tuán)”大本營(yíng)的溫州當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，在2006年被瘋狂的炒家和恐慌的購(gòu)房者們飆到了極致，達(dá)到了近2萬(wàn)元。

比如，讓溫州炒客們津津樂(lè)道的溫州新城區(qū)同人花園，就是一個(gè)在短期內(nèi)由炒房團(tuán)、開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介互動(dòng)、聯(lián)手炒作房?jī)r(jià)的典型案例。

這個(gè)樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)之前，大量房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)入，并大量買(mǎi)進(jìn)該樓盤(pán)房源高估待售，形成事實(shí)上對(duì)房源的壟斷。沒(méi)有關(guān)系的普通購(gòu)房者想拿到房號(hào)，根本不可能。

陳顯榮家族拿到了5套房源，價(jià)格在每平米17000元左右。

此時(shí)，陳氏三兄弟也已經(jīng)不是當(dāng)初一拍腦門(mén)想著炒房去的新手了。他們對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)了如指掌，并與開(kāi)發(fā)商、銀行、房產(chǎn)中介打成一片。

有更高明的炒家于這年10月，以2萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)了一套房子，市場(chǎng)上馬上就有消息放出：“該樓盤(pán)房?jī)r(jià)已達(dá)2萬(wàn)元?！?/p>

陳家手中的房產(chǎn)，瞬息之間，每平米漲了3000元。

同一區(qū)域的開(kāi)發(fā)商也表現(xiàn)出了與炒家的緊密配合。開(kāi)發(fā)商隨后推出一批新房，價(jià)錢(qián)高出同人花園一至兩成。同人花園價(jià)格的人為炒作，很快被掩蓋成了市場(chǎng)的自發(fā)行為，炒家與房產(chǎn)商獲得了共贏。

此一役，陳氏家族進(jìn)賬百萬(wàn)。

此后一年，陳顯榮完全陷入了炒房的癡迷狀態(tài)：只要各地有房展會(huì)和購(gòu)房團(tuán)的行蹤，一家人內(nèi)部簡(jiǎn)單商量一下，便幾路人馬分頭出發(fā)，紛紛涌到各地炒房。

截至2008年初，陳氏一家的資本積累已經(jīng)過(guò)億，手中房源不下200套。

炒房時(shí)代終結(jié)

“這兩年，我們買(mǎi)房幾乎已經(jīng)買(mǎi)到喪失判斷力，”陳顯榮說(shuō)。

與他們同時(shí)瘋狂的，還有整個(gè)長(zhǎng)三角的制造業(yè)。

2003年，紡織業(yè)、家電的利潤(rùn)在2%，外貿(mào)企業(yè)的利潤(rùn)為8%，一副眼鏡的利潤(rùn)甚至只有幾美分。但是投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)率可以達(dá)到30%?40%，誰(shuí)都會(huì)動(dòng)心。“瘋狂嗎？不瘋才奇怪！”陳顯榮說(shuō)。

“稍微有點(diǎn)資金的制造業(yè)企業(yè)，都在試圖涉足房地產(chǎn)這個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)?！睖刂莓?dāng)?shù)匾晃还賳T評(píng)價(jià)。

制造業(yè)的加入，讓溫州的全民炒房時(shí)代幾近癲狂。

擊鼓傳花的游戲總有結(jié)束的時(shí)候。

2008年5月份開(kāi)始，陳顯榮嗅出了寒冬的味道，房子越來(lái)越難脫手，有價(jià)無(wú)市，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

雖然降價(jià)拋售了幾十套房產(chǎn)，但陳氏一家在各地尚有約150多套住宅來(lái)不及脫手。僅此一項(xiàng)，每月向銀行支付的貸款利息，已經(jīng)高達(dá)20多萬(wàn)。

“這回玩過(guò)火了?！标愶@榮承認(rèn)。貸款高壓已經(jīng)讓陳顯榮幾個(gè)月不曾安穩(wěn)入睡。

陳顯榮坐在咖啡館里，眼睛望向窗外。窗外是溫州這座“炒房團(tuán)”的發(fā)源地，一幢幢單獨(dú)矗立的住宅高樓，卻鮮見(jiàn)成形的住宅小區(qū)。溫州的房?jī)r(jià)依舊高得離譜，但是已經(jīng)乏人問(wèn)津。

《中國(guó)新聞周刊》記者接觸的多位溫州炒家都表示，今年之后，再也不敢輕易涉足房產(chǎn)了。

按照溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文的說(shuō)法，溫州目前至少有6000億的民間游資在尋找出路。

下一個(gè)被炒起來(lái)的，會(huì)是什么？

(實(shí)習(xí)生劉洋碩對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))