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    溫州“炒房團(tuán)”何去何從?

    2009-02-03 10:24:34
    中國(guó)新聞周刊 2009年3期
    關(guān)鍵詞:炒家溫州人陳家

    楊 龍

    真真假假的溫州購(gòu)房團(tuán)炒房故事不斷在各地上演。但在更多溫州人眼里,背著成捆的鈔票、四處購(gòu)房的日子已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。溫州人開(kāi)始苦惱,6000億民間游資,該尋找什么樣的回報(bào)渠道

    陳顯榮的手機(jī)不停地響起。作為溫州市一名還算有點(diǎn)兒名氣的炒房者,陳在2008年年末不斷接到開(kāi)發(fā)商向他發(fā)出的邀請(qǐng):“有沒(méi)有購(gòu)房團(tuán)的資源,組織一下過(guò)來(lái)看看?!?/p>

    他的案頭,堆放著一尺多高的房地產(chǎn)推介信息,這些信息大多來(lái)自全國(guó)各地的房產(chǎn)商。

    在溫州,大凡手中握有資金的人,幾乎每天都會(huì)接到類似的邀請(qǐng)。

    炒房團(tuán)不再靠炒房盈利

    溫州人陳顯榮是家族的“帶頭大哥”,負(fù)責(zé)帶領(lǐng)陳家十幾位親戚買(mǎi)房掙錢(qián)。

    “三年前,溫州人出去買(mǎi)房要遭人白眼?,F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金緊缺,又開(kāi)始主動(dòng)邀請(qǐng)我們過(guò)去了。能成交當(dāng)然是好事,其實(shí)他們還是想通過(guò)我們?cè)靹?shì)?!标愶@榮說(shuō)。

    盡管不斷接到邀請(qǐng),陳顯榮最近沒(méi)有再去看過(guò)任何房子。他的手頭,還有20多處房產(chǎn)被套住。

    2008年11月底,一個(gè)近50人的溫州購(gòu)房團(tuán)赴上??捶浚怀吹梅蟹袚P(yáng)揚(yáng),經(jīng)過(guò)兩天考察后,意向購(gòu)房總金額超過(guò)億元。但這億元大單中有多少能變成購(gòu)房合同,活動(dòng)組織方《上海僑報(bào)》也表示吃不準(zhǔn)。

    缺少短線炒家的支持,四處奔走活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商們,還是找到了配合演出的參與者。

    一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴《中國(guó)新聞周刊》記者,憑借購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商就可以順利從銀行獲得貸款。但購(gòu)房團(tuán)真正想要的,并不是房子。購(gòu)房團(tuán)會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽訂私下合同,有些購(gòu)房團(tuán)會(huì)付給開(kāi)發(fā)商20%或者30%首付,開(kāi)發(fā)商付給購(gòu)房團(tuán)每個(gè)月5%左右的利息,其余貸款由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)歸還;有些購(gòu)房團(tuán)甚至只是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的托,開(kāi)發(fā)商請(qǐng)他們白吃白喝旅游一圈之后,憑借他們的身份信息簽訂購(gòu)房合同,套取銀行貸款,來(lái)維持日益緊張的資金鏈。

    “溫州民間資金現(xiàn)在更多地是給一些小開(kāi)發(fā)商借貸資金,與炒房團(tuán)是兩個(gè)概念,”溫州當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠說(shuō)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更愿意用溫州購(gòu)房團(tuán)來(lái)稱呼他們?!皽刂萑藖?lái)了”,向消費(fèi)者傳遞的另一個(gè)信息就是:房子將會(huì)被搶光,市場(chǎng)上買(mǎi)不到了,價(jià)格自然又會(huì)更高。

    然而,炒房熱情不再的一個(gè)明顯的佐證是:作為“溫州炒房團(tuán)”重要推手的房產(chǎn)中介公司,目前境遇慘淡。半年來(lái),溫州已經(jīng)有近一半的中介公司關(guān)門(mén)倒閉。

    真真假假的溫州購(gòu)房團(tuán)不斷在各地上演。但在更多溫州人眼里,背著成捆的鈔票,四處購(gòu)房的日子已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

    “讓他們?nèi)ヴ[騰吧,熬過(guò)這一把,我不會(huì)再玩房子了?!标愶@榮說(shuō)。曾經(jīng)給他帶來(lái)財(cái)富的房產(chǎn),如今已經(jīng)是一筆沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

    炒房曾經(jīng)利潤(rùn)滾滾

    “很多人在罵我們炒房的,但更多人是一邊罵一邊羨慕我們?!标愶@榮回憶三年前涉足房產(chǎn)的盛況。

    2005年的一個(gè)周末,陳家三兄弟在父母家聚餐,此時(shí)溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)被本地人炒過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。在飯桌上聊起房?jī)r(jià)上漲的事情,說(shuō)著說(shuō)著,大家的眼睛發(fā)亮了,眾人已然看到了一個(gè)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。

    炒房去!——家庭聚餐還沒(méi)有結(jié)束,大家作出了這樣的決定。

    兄弟三人,有兩人在當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)工作,老三則在樂(lè)清辦了一個(gè)工廠。憑借手頭的現(xiàn)金和人脈關(guān)系,三天后,陳家在市內(nèi)和新城區(qū)一共拿到了五套房源,并放在房屋中介托賣(mài)。

    頭腦發(fā)熱的他們當(dāng)時(shí)并不知道:正是他們對(duì)房地產(chǎn)的一竅不通,使自己在懵懂中獲得了一個(gè)成功抄底的好時(shí)機(jī)。

    懵懵懂懂的陳家三兄弟,大膽購(gòu)入的這五套房,半年間為他們家?guī)?lái)了近50萬(wàn)的利潤(rùn)。

    其實(shí),早在2000年溫州人就開(kāi)始流行在杭州買(mǎi)房,“溫州炒房團(tuán)”逐漸成形。

    2001年8月,一個(gè)157個(gè)溫州人組成的“看房團(tuán)”攜5000萬(wàn)資金奔赴上海,之后,“溫州炒房團(tuán)”開(kāi)始名聲在外。

    到了2003年、2004年,隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,輾轉(zhuǎn)各地的“溫州炒房團(tuán)”,已被當(dāng)?shù)氐淖宰≠?gòu)房者視為洪水猛獸。

    2003年下半年到2005年年初,以上海為龍頭的全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲,“投資”風(fēng)行。當(dāng)時(shí)上海流行的口號(hào)是“買(mǎi)房不如養(yǎng)房(長(zhǎng)期投資),養(yǎng)房不如炒房,炒房不如炒號(hào)(通宵達(dá)旦排隊(duì)付了少量定金獲得一個(gè)預(yù)訂號(hào)碼,然后以1萬(wàn)~5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)掉)”。市中心形成著名的“萬(wàn)家千戶無(wú)燈影”的奇觀,有些商品房從期房到現(xiàn)房短短十幾個(gè)月里,倒手二次三次,“快進(jìn)快出”推動(dòng)了“快漲快升”。

    房?jī)r(jià)猛漲引發(fā)了中央政府的宏觀調(diào)控。2005年4月27日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題,提出了八條措施。

    5月11日,國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。6月1日,國(guó)家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策,主要目的在于增加短期炒作成本,遏制投機(jī)炒作。

    作為調(diào)控重點(diǎn)和風(fēng)暴之源的上海,房?jī)r(jià)應(yīng)聲下挫,到2005年末,上海商品房銷售均價(jià)從9872元下降到6698元,下降約三成。

    而上海,正是大多數(shù)溫州炒房人投資的重點(diǎn)城市。溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)《中國(guó)新聞周刊》介紹,在2005年底之前的不到三個(gè)月時(shí)間,有300億溫州資金從上海房市撤出來(lái)。沒(méi)有撤出的多半是被套牢了,套牢資金據(jù)周估算,有幾百億左右。

    “溫州炒房團(tuán)”資金從此開(kāi)始出現(xiàn)分化。很多炒家已經(jīng)不敢再貿(mào)然進(jìn)入。

    少有人料到,地產(chǎn)商最終在與調(diào)控政策的博弈中勝出,隨后兩年,房?jī)r(jià)迎來(lái)了更瘋狂的上漲。

    2007年,上海房?jī)r(jià)輕松突破萬(wàn)元大關(guān),而北京中原投資顧問(wèn)部提供的數(shù)據(jù)表明,2007年北京房?jī)r(jià)比去年同期上漲超過(guò)40%,均價(jià)達(dá)11377元/平方米。

    陳家三兄弟開(kāi)始了滾雪球的玩法。他們的資本,在一次又一次的倒手中,越滾越大。

    炒房的羊群效應(yīng)

    2006年初,陳顯榮開(kāi)始開(kāi)著車在各房產(chǎn)中介商的廣告牌前轉(zhuǎn)悠。

    過(guò)去幾乎不看報(bào)紙的他,已經(jīng)把《溫州都市報(bào)》《溫州商報(bào)》當(dāng)成了一天都離不開(kāi)的好伙伴,因?yàn)檫@兩家報(bào)紙上有房產(chǎn)和購(gòu)房團(tuán)信息。

    媒體不斷地發(fā)起前往全國(guó)各地的購(gòu)房團(tuán)活動(dòng),地產(chǎn)商或明或暗提供補(bǔ)貼,參與者所要支付的旅行成本,比旅行團(tuán)低出一半。

    抱團(tuán)是溫州人的傳統(tǒng):一個(gè)溫州人到外地謀生,掙錢(qián)后的第一反應(yīng)就是邀請(qǐng)自己的親朋好友。陳家的親戚開(kāi)始加入這支買(mǎi)房賣(mài)房的隊(duì)伍,這支原本局限于溫州本地的隊(duì)伍,開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、杭州,奇跡般地?zé)o往不勝。

    2006下半年,房?jī)r(jià)越來(lái)越高之時(shí),網(wǎng)絡(luò)、媒體上開(kāi)始有人站出來(lái),罵炒房的人是“投機(jī)商”“無(wú)良炒房客”。

    “在順境中被罵,是另一種心態(tài)”,陳顯榮回憶,罵聲變成了陳家人炒房的動(dòng)力。他們知道,如果不是感覺(jué)到房?jī)r(jià)會(huì)更瘋狂地上漲,不會(huì)有那么多人急著跳出來(lái)罵他們。

    “到底賺了多少錢(qián),我們一大家子居然沒(méi)有一個(gè)人能夠說(shuō)得上來(lái)。錢(qián)來(lái)得太容易了。我們都不在乎了?!?/p>

    快樂(lè)已經(jīng)由賺錢(qián)的過(guò)程轉(zhuǎn)移到炒房的本身。

    陳顯榮還記得他賣(mài)房給一對(duì)剛結(jié)婚的小兩口的經(jīng)歷。第一次談價(jià)格,男的砍價(jià),要求去掉3萬(wàn)元的零頭,陳顯榮扭頭就走。夫妻二人看來(lái)是很中意那套房子,再約出來(lái)談價(jià)格,陳把價(jià)錢(qián)提高了10萬(wàn),后來(lái)又?jǐn)鄶嗬m(xù)續(xù)談了4次,結(jié)果房?jī)r(jià)一路攀升了20萬(wàn)。交錢(qián)的時(shí)候,女的幾乎哭了出來(lái)。

    拿到錢(qián)之后,陳顯榮感到前所未有的滿足:“其實(shí),并不是因?yàn)槎噘嵙四?0萬(wàn),而是在這個(gè)過(guò)程中,我的定價(jià)權(quán)不容被挑釁。”

    作為“炒房團(tuán)”大本營(yíng)的溫州當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),在2006年被瘋狂的炒家和恐慌的購(gòu)房者們飆到了極致,達(dá)到了近2萬(wàn)元。

    比如,讓溫州炒客們津津樂(lè)道的溫州新城區(qū)同人花園,就是一個(gè)在短期內(nèi)由炒房團(tuán)、開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介互動(dòng)、聯(lián)手炒作房?jī)r(jià)的典型案例。

    這個(gè)樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)之前,大量房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)入,并大量買(mǎi)進(jìn)該樓盤(pán)房源高估待售,形成事實(shí)上對(duì)房源的壟斷。沒(méi)有關(guān)系的普通購(gòu)房者想拿到房號(hào),根本不可能。

    陳顯榮家族拿到了5套房源,價(jià)格在每平米17000元左右。

    此時(shí),陳氏三兄弟也已經(jīng)不是當(dāng)初一拍腦門(mén)想著炒房去的新手了。他們對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)了如指掌,并與開(kāi)發(fā)商、銀行、房產(chǎn)中介打成一片。

    有更高明的炒家于這年10月,以2萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)了一套房子,市場(chǎng)上馬上就有消息放出:“該樓盤(pán)房?jī)r(jià)已達(dá)2萬(wàn)元?!?/p>

    陳家手中的房產(chǎn),瞬息之間,每平米漲了3000元。

    同一區(qū)域的開(kāi)發(fā)商也表現(xiàn)出了與炒家的緊密配合。開(kāi)發(fā)商隨后推出一批新房,價(jià)錢(qián)高出同人花園一至兩成。同人花園價(jià)格的人為炒作,很快被掩蓋成了市場(chǎng)的自發(fā)行為,炒家與房產(chǎn)商獲得了共贏。

    此一役,陳氏家族進(jìn)賬百萬(wàn)。

    此后一年,陳顯榮完全陷入了炒房的癡迷狀態(tài):只要各地有房展會(huì)和購(gòu)房團(tuán)的行蹤,一家人內(nèi)部簡(jiǎn)單商量一下,便幾路人馬分頭出發(fā),紛紛涌到各地炒房。

    截至2008年初,陳氏一家的資本積累已經(jīng)過(guò)億,手中房源不下200套。

    炒房時(shí)代終結(jié)

    “這兩年,我們買(mǎi)房幾乎已經(jīng)買(mǎi)到喪失判斷力,”陳顯榮說(shuō)。

    與他們同時(shí)瘋狂的,還有整個(gè)長(zhǎng)三角的制造業(yè)。

    2003年,紡織業(yè)、家電的利潤(rùn)在2%,外貿(mào)企業(yè)的利潤(rùn)為8%,一副眼鏡的利潤(rùn)甚至只有幾美分。但是投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)率可以達(dá)到30%?40%,誰(shuí)都會(huì)動(dòng)心。“瘋狂嗎?不瘋才奇怪!”陳顯榮說(shuō)。

    “稍微有點(diǎn)資金的制造業(yè)企業(yè),都在試圖涉足房地產(chǎn)這個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)?!睖刂莓?dāng)?shù)匾晃还賳T評(píng)價(jià)。

    制造業(yè)的加入,讓溫州的全民炒房時(shí)代幾近癲狂。

    擊鼓傳花的游戲總有結(jié)束的時(shí)候。

    2008年5月份開(kāi)始,陳顯榮嗅出了寒冬的味道,房子越來(lái)越難脫手,有價(jià)無(wú)市,部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

    雖然降價(jià)拋售了幾十套房產(chǎn),但陳氏一家在各地尚有約150多套住宅來(lái)不及脫手。僅此一項(xiàng),每月向銀行支付的貸款利息,已經(jīng)高達(dá)20多萬(wàn)。

    “這回玩過(guò)火了?!标愶@榮承認(rèn)。貸款高壓已經(jīng)讓陳顯榮幾個(gè)月不曾安穩(wěn)入睡。

    陳顯榮坐在咖啡館里,眼睛望向窗外。窗外是溫州這座“炒房團(tuán)”的發(fā)源地,一幢幢單獨(dú)矗立的住宅高樓,卻鮮見(jiàn)成形的住宅小區(qū)。溫州的房?jī)r(jià)依舊高得離譜,但是已經(jīng)乏人問(wèn)津。

    《中國(guó)新聞周刊》記者接觸的多位溫州炒家都表示,今年之后,再也不敢輕易涉足房產(chǎn)了。

    按照溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文的說(shuō)法,溫州目前至少有6000億的民間游資在尋找出路。

    下一個(gè)被炒起來(lái)的,會(huì)是什么?

    (實(shí)習(xí)生劉洋碩對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

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