２００９大陸樓市：調(diào)整到位才清醒

趙紅軍

當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)「水深火熱」的時(shí)候，曾是罪魁禍?zhǔn)椎臉鞘蝎@得了久違的利好。盡管政府新策頗具新意，然而可以預(yù)見的是，樓市將繼續(xù)下滑，若調(diào)整不到位，樓市新局將遲遲不會(huì)被打開，來日危機(jī)也將會(huì)提早重現(xiàn)。

小貼士

「經(jīng)濟(jì)適用住房」：是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定并定期公布，不得擅自提價(jià)銷售。

房價(jià)短期內(nèi)進(jìn)一步下調(diào)成定局

2008年12月17日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,對(duì)已貸款購買第一套住房但人均面積仍低于當(dāng)?shù)仄骄健⑸暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅將實(shí)行減免政策，減免時(shí)間暫定為一年,其中將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。一時(shí)間坊間熱議頻動(dòng)。

然而，有學(xué)者認(rèn)為，大陸此次頒布的救市政策頗具新意，但也只是起到完成政府減輕購房著負(fù)擔(dān)的份內(nèi)之事；之前大陸樓市高漲，高地價(jià)及高費(fèi)稅是樓市價(jià)格居高不下的內(nèi)因之一。今次降低，實(shí)為政府履行自己調(diào)整房價(jià)的責(zé)任，樓市關(guān)鍵還要靠開發(fā)商的降價(jià)才能徹底調(diào)整到位。各方研究顯示，大陸樓市2009年前半段仍將延續(xù)下滑趨勢(shì)。

據(jù)2008年12月2日大陸社科院發(fā)布2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》顯示，建設(shè)部專家在報(bào)告中指出，2009年大陸房市將延續(xù)2008年的低迷，購房者短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)商會(huì)迎來新一輪洗牌，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價(jià)將進(jìn)一步回調(diào)。

據(jù)顯示，《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對(duì)2009年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)倒相對(duì)樂觀，預(yù)計(jì)GDP出現(xiàn)9%以上增長的概率達(dá)到70%，卻直接指出大陸房地產(chǎn)投資進(jìn)一步大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕?！盖皫啄攴績r(jià)上漲過快，如今出現(xiàn)調(diào)整是必然的?！?/p>

藍(lán)皮書中收錄了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心專家梁爽的相關(guān)預(yù)測(cè)報(bào)告，其在分析2009年房市走勢(shì)時(shí)表示，將延續(xù)2008年房市的低迷，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購房的自住型需求將更為謹(jǐn)慎。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來新一輪「洗牌」，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。報(bào)告分析稱，「在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價(jià)下調(diào)將成定局」。

記者采訪了大部分臺(tái)商也基本認(rèn)同以上分析，并指出地產(chǎn)界重在調(diào)整，調(diào)整到位才是關(guān)鍵。

「破產(chǎn)危機(jī)」PK「2009年見底」

有臺(tái)商表示，仔細(xì)研究大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前大陸政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度來了180度的大轉(zhuǎn)彎，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大的兩個(gè)問題依然未徹底解決。

首先是開發(fā)商的資金鏈緊張問題，據(jù)了解這一方面是由于2007年這些開發(fā)商拿地過猛，另一方面是2008年以來住房銷售率急降，銀行收緊信貸以及股市暴跌導(dǎo)致資本市場(chǎng)的融資功能消失等等因素造成的。此次新政中提出「加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)、特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)?！惯@一舉措頗具新意，會(huì)極大緩解開發(fā)商緊繃的資金鏈條。但有專家也指出，目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)很謹(jǐn)慎，央行和銀監(jiān)會(huì)如何督促他們行動(dòng)，這中間的彈性很大。

其次，有臺(tái)商分析認(rèn)為，即使新政里有松綁樓市信貸的政策，但大部分中小開發(fā)商仍面臨著破產(chǎn)危機(jī)，一旦發(fā)生開發(fā)商大量破產(chǎn)的情況，將對(duì)大陸經(jīng)濟(jì)構(gòu)成沖擊。針對(duì)內(nèi)地房價(jià)何時(shí)能夠探底的問題，一位專家的意見或許能說明問題。他說現(xiàn)在的問題是政府一直在「捂房價(jià)」，而市場(chǎng)無論怎么鼓勵(lì)怎么扶持，買房人就是不買賬,只要價(jià)格沒有真正下降到買房者的價(jià)格預(yù)期之內(nèi)，房地產(chǎn)的需求就不會(huì)真正上升?！笡]有需求，所有的維穩(wěn)都只是幻影?！?/p>

有學(xué)者稱，房價(jià)走勢(shì)是一個(gè)中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商以及購房者四方博弈的過程。與中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市場(chǎng)陷入低迷。盡管很多地區(qū)已采取補(bǔ)貼、減稅等措施刺激房市，但地方政府的救助措施只是杯水車薪。此次中央政府出手相救可謂極大緩解了這一困局。另一方面，盡管之前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的供過于求，而且大多數(shù)房地產(chǎn)商目前都面臨資金緊張問題，但很多開發(fā)商還是不愿意降價(jià)。

專家指出，大陸的樓市根本原因在于房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力，此次政府降低購房的壓力，但還需要開發(fā)商降價(jià)，否則住房銷量增長將很難維持?！改切┌奄I房純粹作為投資的潛在購房者，房價(jià)下跌預(yù)期肯定會(huì)導(dǎo)致其延遲購房。」對(duì)于那些已經(jīng)購房的投資者來說，這一預(yù)期可能會(huì)加速其出賣手中的二手房。

調(diào)整到位才能清醒

地產(chǎn)業(yè)成為此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)滓咽枪沧R(shí)，之前美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘曾自我檢討「2000年的泡沫沒有能夠徹底擠掉」，以至于為今次的危機(jī)到來埋下伏筆。

然而，令人蹊蹺的是之前的大陸樓市價(jià)格，除深圳樓市有明顯跌幅外，其它樓市基本維持不增長的局面，跌幅甚小。市場(chǎng)如此嚴(yán)峻，但樓市依然硬挺，不由得人不回味。其實(shí)不是開發(fā)商不想降價(jià)，萬科業(yè)主打砸售樓中心一事充分說明，樓市的價(jià)格問題不是簡單的價(jià)格問題，而是社會(huì)維穩(wěn)問題。維穩(wěn)有效嗎？從市場(chǎng)的冷清程度來看，程度有限，但也不是一點(diǎn)效果沒有，前提是居民購買力的提升。

廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬近日向集中視察的部分全國人大代表匯報(bào)說，按照國際的通行慣例，一個(gè)城市的平均房價(jià)應(yīng)該是該城市（居民）平均年收入的4至6倍，但廣州的平均房價(jià)則是平均年收入的10.2倍。聯(lián)合國人居中心也得出的「合理的住房價(jià)格」的房價(jià)收入比為3-6，世界銀行為4-6。就目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)情形之下，短期內(nèi)居民購買力將不可能走強(qiáng)，而是向下行走，這意味著，大多數(shù)開發(fā)商不知道能否等到居民購買力提升的那一天。盡管2008年歲末的新政會(huì)給2009年的樓市帶來新的引擎，但是要看到，樓市要調(diào)整到位才算是真的清醒和反彈的開始。

「兩限房」：是指限定價(jià)格或限定面積。一般來說限價(jià)并不限死價(jià)，價(jià)格有上線，不論房子賣多少，都不能超過這個(gè)價(jià)格。限制面積，面積不能高過同地段的普通商品房的面積。限價(jià)房可以上市銷售，不再受政府的約束。因?yàn)橘I房的人資格受到嚴(yán)格把關(guān)，故此炒樓的人肯定買不到限價(jià)房。

「廉租房」：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。大陸建設(shè)部明確要求，所有市縣在2007年年底前必須建立「廉租房」制度。