如何實現(xiàn)綠色物流地產(chǎn)

曹虹 姜明圣

國際物流地產(chǎn)巨頭在綠色可持續(xù)方面取得了突出成就。安博、蓋世理、豐樹和普洛斯都有很多綠色物流地產(chǎn)項目正在建設(shè)或已經(jīng)投產(chǎn),得到當(dāng)?shù)卣涂蛻舻臍g迎。

眾所周知,歐美國家的物流地產(chǎn)公司由于創(chuàng)設(shè)歷史悠久、資金實力雄厚和經(jīng)營管理理念先進(jìn),往往在一些前沿領(lǐng)域取得優(yōu)異的成績。當(dāng)今世界都在倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的理念,就連發(fā)展中國家,也越來越重視社會和自然環(huán)境的綠色、可持續(xù)發(fā)展。在這樣一種背景下,作為社會經(jīng)濟活動重要組成部分的物流地產(chǎn)自然應(yīng)該迎合這種社會需求。

綠色倉儲理念先行

要想在綠色物流地產(chǎn)領(lǐng)域有所建樹,必須盡早地樹立起綠色可持續(xù)的理念,而且要把這種理念作為公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略。樹立綠色可持續(xù)的理念,可以培養(yǎng)從公司基層員工到高層主管的綠色可持續(xù)的意識,使他們在做各種技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、市場戰(zhàn)略和企業(yè)培訓(xùn)時都有綠色可持續(xù)的意識并對其加以貫徹實施。當(dāng)所有的部門和員工圍繞著同一個目標(biāo)展開業(yè)務(wù)時,就容易產(chǎn)生很好的實際效果。而安博作為業(yè)內(nèi)綠色物流地產(chǎn)的佼佼者,從很早以前就開始非常重視“可持續(xù)發(fā)展”這一理念,并把它作為一種長期趨勢和長期發(fā)展戰(zhàn)略,列為公司全球品牌的重要組成部分,作為安博的核心價值觀。

這樣做的效果是公司的股東和員工都能深刻認(rèn)識到綠色可持續(xù)發(fā)展的重要性,潛意識地重視綠色物流地產(chǎn)的發(fā)展。隨著觀念的貫徹,安博公司認(rèn)為綠色倉儲設(shè)施關(guān)系到公司經(jīng)營的效率,同時,推行高層次的對環(huán)境友好的行動能令公司的股東、客戶、員工及公司項目所在的地區(qū)都獲益良多;認(rèn)為環(huán)保節(jié)能型的工業(yè)建筑,無論是新建的還是原有的,都能令客戶直接受惠,可以有效地降低客戶的運營成本以及稀缺資源的消費量。

物流地產(chǎn)公司關(guān)于綠色物流地產(chǎn)的理念源于客戶潛在的需求,如何盡早地發(fā)現(xiàn)客戶類似的具體潛在需求,并把它轉(zhuǎn)化為公司經(jīng)營的理念非常重要,可以幫助企業(yè)不斷更新經(jīng)營觀念,更好地適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢。

為客戶提供最優(yōu)值的綠色物流地產(chǎn)服務(wù),僅僅有先進(jìn)的理念和意識是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,要想滿足客戶的苛刻要求,必須能夠落實到具體的運營過程中,使客戶看到實實在在的商業(yè)實踐?，F(xiàn)在很多物流地產(chǎn)公司重視自己的布局戰(zhàn)略、技術(shù)戰(zhàn)略和服務(wù)戰(zhàn)略,以使自己能夠獲得市場的強烈反響。

投資綠色大是方向

物流地產(chǎn)公司必須執(zhí)行一個合理的具有前瞻性的投資戰(zhàn)略,因為物流地產(chǎn)是固定資產(chǎn)投資項目,一旦建立就不容易改變?，F(xiàn)在基本上有三種投資戰(zhàn)略,可以確保物流地產(chǎn)公司能夠很好的把綠色環(huán)保的理念貫徹下去。

戰(zhàn)略之一,投資于交通樞紐地段?，F(xiàn)在很多的物流地產(chǎn)公司都將自己的物流地產(chǎn)布局在交通樞紐地段,這種戰(zhàn)略性的選址可使公司的租戶距離他們的終端客戶更近——運輸?shù)木嚯x縮短了,就可以減輕城際交通壓力,減少汽車尾氣排放,降低運輸成本。貨物運輸距離的縮短,使供應(yīng)鏈的成本降低,而運營速度和安全性都增強了。更具有“增值”意味的優(yōu)勢則是減少了供應(yīng)鏈內(nèi)的碳排放量。項目所在的地區(qū)也能從中獲益:汽車尾氣排放少了,空氣質(zhì)量提高了,交通堵塞情況得到減輕。在這些物業(yè)里工作的員工們,也是這種選址策略的受益者:上班通勤的距離短了,上下班所產(chǎn)生的燃油消耗、交通擁堵情況自然也有改善。一般來說,公共交通能夠進(jìn)一步降低員工通勤對環(huán)境的沖擊,如果物業(yè)選在偏遠(yuǎn)的地段,公共交通就很難到達(dá)。

戰(zhàn)略之二,投資于棕色地塊。棕色地塊是處于城市中心地段的一些不動產(chǎn),這些不動產(chǎn)因為現(xiàn)實的或潛在的有害和危險物的污染而影響到它們的擴展、振興和重新利用。棕色地塊雖然地處城市的中心地段,位置具有戰(zhàn)略性,但常常未被充分利用。現(xiàn)在有一些國際巨頭正在開發(fā)升級這種地塊,盤活了閑置土地,也可以為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造新的工作崗位和稅收,可以說這是對土地可持續(xù)使用的一種策略。安博將開發(fā)棕色地塊作為公司的核心競爭力之一。

但是,專家認(rèn)為,投資決策者必須認(rèn)真評估這些棕色地塊是否還殘留著破壞環(huán)境的可能性(比如一些廢棄的化工廠)?，F(xiàn)在公司已經(jīng)專門制定了一套程序,來發(fā)現(xiàn)、認(rèn)定這些破壞因素,然后將其清理,使地塊回歸到對經(jīng)濟和環(huán)境都有益的狀態(tài)。

戰(zhàn)略之三,貫徹綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在公認(rèn)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),有美國綠色建筑協(xié)會的LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)標(biāo)準(zhǔn),日本的CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency)標(biāo)準(zhǔn)和BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method)標(biāo)準(zhǔn),以及歐盟各國的具體標(biāo)準(zhǔn)。如今,安博、蓋世理和普洛斯都在積極貫徹這些標(biāo)準(zhǔn)。貫徹這些標(biāo)準(zhǔn),一方面可以使公司有比較明確的操作準(zhǔn)則和規(guī)范,另一方面也比較容易獲得客戶和當(dāng)?shù)卣臍g迎,增強公司在市場上的競爭力和號召力。

科技與管理,不可偏廢

科技和管理是經(jīng)濟發(fā)展的兩個輪子,同樣也是綠色物流地產(chǎn)發(fā)展的兩個重要因素?，F(xiàn)在諸多的物流地產(chǎn)公司采用了綠色的科技產(chǎn)品和運營方法,這些做法包括:在建筑過程中盡量在當(dāng)?shù)夭少徑ㄖ牧?因為本地采購可以避免因遠(yuǎn)距離運輸所導(dǎo)致的能源消耗;在建筑過程中采購可再生的環(huán)保材料;采購獲得“森林管理委員會(FSC)”認(rèn)證的木材,即森林可持續(xù)發(fā)展管理系統(tǒng)內(nèi)種植的木材;使用低揮發(fā)性的有機化合物,如密封劑、粘合劑、涂料等,以提高室內(nèi)空氣質(zhì)量;改造照明系統(tǒng),以提高設(shè)施內(nèi)的能源使用率;安裝反射性屋頂或冷屋頂,以降低深色屋頂所制造的熱島效應(yīng),降低了能源消耗及HVAC(采暖通風(fēng)與空調(diào))系統(tǒng)的負(fù)荷;采用耐旱的景觀植物,以避免利用飲用水澆灌植物;采用適應(yīng)本地氣候環(huán)境的植物;在倉庫的屋面上安裝太陽能發(fā)電裝置,提供可再生能源供公司的租戶使用。這種裝置的價格具有市場競爭力,并且沒有碳排放。

客戶溝通很重要

很多企業(yè)會認(rèn)為綠色建筑在一定程度上增加了他們的投資成本,所以一些企業(yè)會減少或者拒絕此類的投資。而安博不這樣認(rèn)為,安博認(rèn)為綠色倉儲具有巨大的發(fā)展?jié)摿?首先它具有顯性優(yōu)勢,即能降低企業(yè)運營費用,保護(hù)環(huán)境,長遠(yuǎn)看能提高投資回報率。除了顯性優(yōu)勢,綠色倉儲設(shè)施還具有隱性優(yōu)勢,那就是綠色倉儲體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任,提高了員工的工作滿意度和生產(chǎn)效率,提升企業(yè)形象。此外,綠色物流是一種不可逆轉(zhuǎn)的全球趨勢?，F(xiàn)在越來越多的商業(yè)高端客戶都在實行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,或者被他們的客戶要求成為一個可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)伙伴,因此成為一個可持續(xù)發(fā)展的企業(yè),就會有更多的商業(yè)機會,具有更強的市場競爭力。

綠色倉儲設(shè)施其實能夠給客戶帶來很多的好處:如實現(xiàn)物流中心的可持續(xù)發(fā)展;增強行業(yè)競爭力;最大限度利用現(xiàn)有資源,節(jié)約運營成本;維護(hù)、擴大現(xiàn)有的客戶群,同時吸引更多潛在投資;促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)經(jīng)濟發(fā)展;從長遠(yuǎn)來看,實現(xiàn)良好的投資回報率和產(chǎn)業(yè)升級。

但大部份企業(yè)對此認(rèn)識不夠,這就需要物流地產(chǎn)企業(yè)平時加強與客戶的溝通,這需要政府和媒體的推動,以便于客戶更多地接受和采用綠色物流地產(chǎn)設(shè)施,畢竟綠色物流地產(chǎn)在中國還是一個嶄新的概念。我們也希望,越來越多的中國物流地產(chǎn)企業(yè)能夠緊隨世界先進(jìn)的物流地產(chǎn)公司的步伐,積極發(fā)展綠色物流地產(chǎn),研發(fā)適用于綠色物流地產(chǎn)的科技,鉆研先進(jìn)的管理手段,更好地適應(yīng)當(dāng)今社會的發(fā)展趨勢。

安博綠色倉儲的中國實踐

安博始終致力于將公司的全球開發(fā)及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)帶入中國,并幫助本土培養(yǎng)優(yōu)秀人才,以推動綠色物流業(yè)的發(fā)展。

首先,安博在中國同樣秉持著全球統(tǒng)一的選址策略:投資于人口密度相對集中的地理位置,毗鄰港口和機場以及交通樞紐地段。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心就是一個顯著的例子。該中心位于廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi),占地75098平方米,預(yù)計于2010年3月完工。緊鄰連通珠三角的多條樞紐干道,90分鐘車程內(nèi)可到達(dá)珠三角各大城市。從而大大降低了運輸成本。此外,該中心是一個多層的倉庫項目,這在寸土寸金的廣州,大大提高了土地利用效率。

第二,安博對中國物業(yè)的照明系統(tǒng)進(jìn)行了深入的研究和測試,以求真正實現(xiàn)環(huán)保節(jié)能,并向客戶全面展示照明系統(tǒng)改造所能帶來的利益。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心將用直流高效熒光燈取代金屬鹵化物燈。據(jù)計算,采用新型照明系統(tǒng)后,可為客戶節(jié)電20-30%,大大降低客戶的運營成本。而不菲的投資成本全部由安博自行承擔(dān)。

第三,安博采用環(huán)保節(jié)能的頂棚,倉庫在白天可以采自然光,不需開燈或可盡量少開燈。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心便配備了這種新型屋頂。