中等城市住房信貸對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證研究

王 崗

【摘要】 通過對(duì)襄樊市住房貸款余額和商品房成交均價(jià)兩組時(shí)間序列的協(xié)整分析,發(fā)現(xiàn)二者之間存在長期的均衡關(guān)系 ,住房貸款的放大是近年來中等城市房價(jià)迅速走高的重要原因。

【關(guān)鍵詞】 房價(jià);住房貸款;協(xié)整分析

一、研究背景

2004年前后,我國中等城市的住房價(jià)格繼一線城市房價(jià)迅速飚升之后開始出現(xiàn)大幅上漲。學(xué)界比較認(rèn)同的原因主要:一是1998年后實(shí)施積極財(cái)政政策調(diào)控的效果彰顯;二是城市化進(jìn)程加快和居民財(cái)力增強(qiáng)對(duì)住房需求日趨旺盛所致,而往往會(huì)忽略金融領(lǐng)域?qū)Ψ績r(jià)的影響。事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與銀行的信貸支持密不可分。

襄樊作為中部重鎮(zhèn),被列為湖北的省域副中心城市,在我國中等城市中較具代表性。試圖運(yùn)用最新的時(shí)間序列數(shù)據(jù),對(duì)其銀行信貸和住房價(jià)格關(guān)系進(jìn)行定量分析,探討銀行金融支持對(duì)房價(jià)走勢(shì)的影響程度,以期對(duì)我國中等城市的房市調(diào)控和金融風(fēng)險(xiǎn)防范提供一些參考。

二、協(xié)整分析

選取2001年至2009年上半年襄樊市(包括區(qū)、縣)的商品住房成交均價(jià)(HP)和商業(yè)銀行住房貸款余額(L)的季度數(shù)據(jù)作為時(shí)間序列,數(shù)據(jù)由襄樊市統(tǒng)計(jì)局和人民銀行的相關(guān)資料整理而得,其中L主要包括襄樊市各商業(yè)銀行、信用社的住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款(包含住房公積金貸款)余額,不含單位購建房貸款、個(gè)人住房裝修貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。

采取ADF(Augmented Dickey-Fuller)法來檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性,從表1中的檢驗(yàn)結(jié)果看,在5%顯著性水平下,HP和L的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值均大于相應(yīng)臨界值,不能拒絕零假設(shè),表明二者均存在單位根,是非平穩(wěn)序列。再對(duì)其一階差分序列DHP和DL進(jìn)行ADF檢驗(yàn),(從表1所示)的檢驗(yàn)結(jié)果可見,其ADF統(tǒng)計(jì)值都小于5%顯著性水平下的臨界值,不存在單位根,均是平穩(wěn)序列。非平穩(wěn)性時(shí)間序列HP和L均為一階單整變量,可用于協(xié)整分析。

接下來采用Engle—Granger兩步法來檢驗(yàn)HP和L之間是否存在協(xié)整關(guān)系。如果它們是協(xié)整,則它們之間存在著一個(gè)長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。第一步,運(yùn)用OLS法進(jìn)行協(xié)整回歸,得到如下協(xié)整方程(長期均衡方程):

HP = 610.0199401 + 0.4601042474*L (1)

(38.4177) (50.5732)

[0.0000][0.0000]

R-squared=0.9888;Adjusted R-squared=0.9884;

F-statistic=2557.644

(1)式中上下括號(hào)里的值分別為t統(tǒng)計(jì)量值及其對(duì)應(yīng)的相伴概率。由各檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值及回歸方程實(shí)際值與預(yù)測(cè)值的擬合圖可見方程擬合的效果非常好。再觀察其估計(jì)殘差序列的折線圖,也具備平穩(wěn)序列的特征。第二步,對(duì)殘差序列作單位根檢驗(yàn),其ADF檢驗(yàn)結(jié)果(見表2)。

其中t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值小于各顯著性水平下的相應(yīng)臨界值,從而拒絕零假設(shè),表明殘差序列不存在單位根,是平穩(wěn)序列。檢驗(yàn)說明HP與L二變量之間存在協(xié)整關(guān)系,即襄樊市住房均價(jià)同住房貸款之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn),結(jié)果說明原假設(shè)L不是引起HP變動(dòng)趨勢(shì)的原因被拒絕,L的變動(dòng)能夠影響到HP的變動(dòng),二變量之間存在一個(gè)因果關(guān)系。

既然變量HP與L之間存在協(xié)整關(guān)系,可以建立其一階差分DHP和DL的誤差修正模型ECM如(2)式。誤差修正模型不再單純地使用變量的水平值(指變量的原始值)或變量的差分建模,是把兩者有機(jī)地結(jié)合在一起,充分利用這兩者所提供的信息。

DHP = 6.996223883 + 0.4180543198×DL - 0.52919404 65×E(-1) (2)

該模型各檢驗(yàn)值為:R-squared=0.6327,F-statistic =23.2572, D.W.=1.7373,AIC和SC值分別為10.70和10.84,說明模型合理且整體解釋力較強(qiáng)。模型估計(jì)結(jié)果表明,襄樊市住房價(jià)格的變化不僅取決于住房貸款的變化,而且還取決于上一期房價(jià)對(duì)均衡水平的偏離,誤差項(xiàng)ecm的估計(jì)系數(shù)表明系統(tǒng)存在誤差修正機(jī)制,即上一期偏離越遠(yuǎn),本期修正的量就越大。具體來說,襄樊市住房均價(jià)的短期變動(dòng)可以分為兩部分:一部分是短期住房信貸波動(dòng)的影響,從短期看,襄樊市住房貸款每增加一個(gè)百分點(diǎn),其住房均價(jià)便會(huì)增加0.418個(gè)百分點(diǎn),其影響較為顯著;另一部分是偏離長期均衡的影響,誤差修正項(xiàng)ecm 的系數(shù)的大小反映了對(duì)偏離長期均衡的調(diào)整力度,系數(shù)估計(jì)值(-0.529)表示,從長期看,當(dāng)短期波動(dòng)偏離長期均衡時(shí),將以-0.529的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均

衡狀態(tài),可見調(diào)整力度較大,誤差修正項(xiàng)對(duì)長期穩(wěn)定趨勢(shì)的偏離起了很大的收斂作用。

三、結(jié)論與政策建議

在長期中,我國中等城市住房均價(jià)同商業(yè)銀行的住房貸款之間存在著穩(wěn)定的均衡關(guān)系。銀行對(duì)住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的增多,會(huì)刺激住房市場(chǎng)發(fā)展,拉動(dòng)住房需求,造成房價(jià)上漲,房價(jià)上漲又帶來銀行的住房信貸擴(kuò)張。通過這種相互促進(jìn)和聯(lián)動(dòng),中等城市的房價(jià)和住房信貸在長期具備基本相同的增長趨勢(shì)和波動(dòng)變化。從短期看,在我國中等城市,商業(yè)銀行住房貸款量的變化是引起房價(jià)變動(dòng)的重要原因,且其影響較為顯著,房價(jià)上漲是否是銀行住房信貸擴(kuò)張的原因卻未得到證實(shí)。短期內(nèi)住房貸款膨脹帶來房價(jià)上升,說明我國運(yùn)用貨幣政策對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控,其政策傳導(dǎo)效果在地市一級(jí)能夠得到較好顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性充分與否能夠影響到房價(jià)的漲跌。

上述結(jié)論對(duì)我國信貸政策和房地場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)控具有一定參考意義:

1.通過貨幣政策手段調(diào)整商業(yè)銀行的住房貸款,無論是在長期中還是在短期內(nèi)都會(huì)對(duì)中等城市的住房價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,房地產(chǎn)信貸政策在地市一級(jí)中等城市的傳導(dǎo)是有效的。

2.在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,出于擔(dān)心本地經(jīng)濟(jì)滑坡的考慮,一些地方政府出臺(tái)了支持房地產(chǎn)業(yè)的政策。其中當(dāng)然包括通過各種途徑促使銀行放大信貸支持,這時(shí)必須考慮到授信放大會(huì)帶來房價(jià)迅速上漲,反而抑制百姓的購買力和需求。

3.銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸量的不斷上升,在長期中會(huì)累積地方銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),中等城市的銀行業(yè)在拓展相關(guān)業(yè)務(wù)的同時(shí)要密切防范不良資產(chǎn)增加。

參考文獻(xiàn)

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