不必要的房貸迷局

孟山戎

在以信息透明公開為基本特征的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓市的政策調(diào)整何時(shí)不打“啞謎”?

2008年10月，國(guó)務(wù)院相關(guān)部委出臺(tái)了關(guān)于房市的優(yōu)惠政策。央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。財(cái)政部將個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。等等。

上述優(yōu)惠政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。一年后，該項(xiàng)優(yōu)惠政策何去何從呢?

樓市再現(xiàn)火爆場(chǎng)景

雖然樓市優(yōu)惠政策還沒有定論，但一部分購(gòu)房者已經(jīng)開始提前行動(dòng)。

在北京朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心，整個(gè)大廳到處都是排隊(duì)等待過戶和辦證的購(gòu)房者。幾排座椅已經(jīng)坐滿了人，過道上和各個(gè)窗口都擠滿了人。有的人從早上5點(diǎn)就起來排號(hào)，在長(zhǎng)時(shí)間的等待中，甚至都睡著了。由于怕錯(cuò)過號(hào)，有的人到了吃飯時(shí)就隨便買點(diǎn)盒飯打發(fā)。最近幾周來，這里都是人山人海。

類似的情況并不是個(gè)例，其他房產(chǎn)交易中心，也正遭遇著買家爭(zhēng)購(gòu)的情形。鏈家地產(chǎn)陽光麗景店經(jīng)理趙先國(guó)說：“這個(gè)情況很少見，我干中介也3、4年了，第一次見到這么多人買房?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)安信瑞德海晟名苑店經(jīng)理冶芳云表示：“21世紀(jì)在北京的銷售量，這兩個(gè)月明顯增多，總量每周達(dá)到3000套左右，而之前只有一兩千套?！?/p>

這樣的情況，全國(guó)很多城市都在上演。和北京上海等一線城市相比，武漢的反應(yīng)相對(duì)滯后，但是還是有很多本來觀望的潛在購(gòu)房者已經(jīng)開始行動(dòng)。

在賣房人王先生看來，在優(yōu)惠稅費(fèi)的刺激下，大多數(shù)持幣觀望的買家開始陸續(xù)入市，這正是高位拋售的好時(shí)機(jī)，再不出手，很能被套牢。“現(xiàn)在什么價(jià)位了，已經(jīng)在天上了，再加價(jià)誰來買呀，可能就是有價(jià)無市?！?/p>

1.5萬億信貨涌入樓市

樓市就像一面多棱鏡，從不同的角度看，可以折射出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生用“想不到”來形容當(dāng)前的信貸環(huán)境，“這種情況誰想得到?2007年下半年信貸那么緊，到了2009年這么松，結(jié)果房地產(chǎn)起來了?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款9119億元，增長(zhǎng)53.0％；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)119.7％。

這與去年有天壤之別。在樓市下行的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行那里獲得的開發(fā)貸款為7257億元，僅僅增長(zhǎng)3.4％；而個(gè)人按揭貸款3573億元，同比大幅下降了29.7％。

“今年前10個(gè)月中，銀行貸給樓市的資金超過了5萬億元，占放貸總量的16.7％?！甭櫭飞J(rèn)為，不能忘記流動(dòng)性充裕的后效應(yīng)，明年這種效應(yīng)將可能繼續(xù)體現(xiàn)在股市、樓市上。如果資金仍不能加快流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將使通脹壓力加大，隨之房?jī)r(jià)也會(huì)進(jìn)一步上漲。由此，她預(yù)計(jì)今年年底的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)達(dá)到或者超過5％。

從銀行的角度上看，利率提高其實(shí)并不是銀行樂見其成的。“商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，個(gè)人房貸在國(guó)內(nèi)基本都是優(yōu)質(zhì)貸款，利率雖然不高但也是有利可圖的。而且現(xiàn)在銀行都把零售業(yè)務(wù)作為未來的發(fā)展方向?！睒I(yè)內(nèi)人士舉例說，二套房貸從緊的政策早已下發(fā)，但一直執(zhí)行不力，就是銀行的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，都在搶占個(gè)貸市場(chǎng)的大蛋糕。

某國(guó)有銀行信貸部負(fù)責(zé)人分析，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度上看，央行在利率政策上的大方向是“利率市場(chǎng)化”，最終將由商業(yè)銀行自己決定利率。

事實(shí)上，此前各家商業(yè)銀行對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行都差不多，首付4成是“硬杠杠”，基本上沒有彈性操作的空間。但在貸款利率方面，按照“貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定”的原則，各家銀行一般都會(huì)對(duì)“優(yōu)質(zhì)客戶”給予一定優(yōu)惠，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打八五折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一樣，享受到利率7折優(yōu)惠。

目前銀行在挑選二套房貸客戶時(shí)審核越來越嚴(yán)格，不光是優(yōu)惠利率批不出，被銀行駁回的貸款申請(qǐng)也比比皆是。據(jù)中介公司貸款部人士介紹，銀行在對(duì)二套房貸客戶的審核上，條款比以前更細(xì)致，銀行會(huì)對(duì)客戶的學(xué)歷、收入、資產(chǎn)、負(fù)債、還款能力等情況做出綜合評(píng)分，評(píng)分不達(dá)標(biāo)的申請(qǐng)就將被退回。

別讓樓市政策成謎

事實(shí)上，涉及房地產(chǎn)各項(xiàng)政策制定的職能部門有住建部、財(cái)政部、央行以及地方財(cái)政部門等。但關(guān)于樓市優(yōu)惠政策的去向，先后有各商業(yè)銀行、住建部、財(cái)政部等相關(guān)部門的官員出面表態(tài)，但個(gè)中說法卻大相徑庭，使人不得不感嘆樓市信息之“亂”。人們不禁要問，在信息透明公開為主要基本特征的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓市的政策調(diào)整何時(shí)“不打啞謎”?

樓市信息的不對(duì)稱和混亂無序已經(jīng)在終端市場(chǎng)上開始發(fā)酵并顯現(xiàn)一系列非理性的后果——兩天兩夜排隊(duì)購(gòu)房、房?jī)r(jià)暴漲、恐慌性成交等等。

盡管引發(fā)樓市在年底前這場(chǎng)異動(dòng)的是一則傳言，但購(gòu)房者能對(duì)傳言有如此激烈的反應(yīng)，說明他們對(duì)未來通脹的預(yù)期已經(jīng)是箭在弦上，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)萬箭齊發(fā)。不管優(yōu)惠政策是到點(diǎn)叫停還是繼續(xù)延續(xù)下去，眼下樓市的這種異常活躍都反映出大家對(duì)通貨膨脹的一種擔(dān)心。特別是手里有些閑錢的人，不敢把現(xiàn)金留在手里，著急趕在優(yōu)惠政策還有效的時(shí)候趕緊買房，心里才覺得安穩(wěn)一些。

大家這種擔(dān)心也不是沒有道理，油價(jià)在11月就一下漲了不少，還有更多的資源產(chǎn)品價(jià)格，比如水、電、天然氣的價(jià)格改革現(xiàn)在也是蓄勢(shì)待發(fā)。如果這些基本商品價(jià)格集體上漲，通脹的風(fēng)險(xiǎn)就近在眼前了。

一年前現(xiàn)金為王，今天則是現(xiàn)金恐慌。儲(chǔ)蓄沒有回報(bào)，通脹似乎快來了，流動(dòng)性成為了推動(dòng)房市的主力。

在2000年IT泡沫破滅之后，格林斯潘用另一個(gè)泡沫去接住行將破滅的前一個(gè)泡沫。幾年之后，這場(chǎng)信貸狂潮最終引發(fā)了罕見的金融海嘯，幾乎摧毀了整個(gè)金融體系，國(guó)計(jì)民生受到重創(chuàng)，我們希望中國(guó)不被同一塊石頭絆倒。另外，美國(guó)有社會(huì)保障體系，這些我們都沒有。