房地產(chǎn)項目融資模式的探討

黃德忠　陽秋林

摘要：隨著金融危機在全球的漫延，我國房地產(chǎn)業(yè)也受到嚴重影響，本文根據(jù)項目融資的特點，提出了房地產(chǎn)一些新的融資模式，如產(chǎn)品支付模式、ABS模式、售后回租等融資模式，為緩解房地產(chǎn)資金緊張具有一定意義。

關鍵詞：項目融資產(chǎn)品支付模式售后回租

0引言

隨著我國總體經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而隨著金融危機在全球的漫延，我國房地產(chǎn)業(yè)也受到嚴重影響。在此危機關頭，創(chuàng)新性提出房地產(chǎn)項目融資模式，為房地產(chǎn)企業(yè)雪中送炭，為保持我國經(jīng)濟持續(xù)增長是件非常有意義的事情。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散?？梢姡瑐鹘y(tǒng)的融資方式已經(jīng)嚴重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和壯大，通過安排建設項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2項目融資模式在房地產(chǎn)項目中的應用

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，目前在我國許多房地產(chǎn)開發(fā)項目是通過成立項目公司來運作的，房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)項目資產(chǎn)為償還擔保，這使很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的籌資具有了項目融資的一些特點。

2.1直接安排融資模式直接安排模式即房地產(chǎn)開發(fā)商(項目發(fā)起人)直接安排項目的融資，并直接承擔其融資安排中相應的責任和義務。這是比較簡單而普遍應用的一種項目融資模式。一方面，開發(fā)商與項目管理公司簽訂協(xié)議，由項目管理公司負責對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設和銷售進行管理，開發(fā)商也可自行對項目進行管理：另一方面，開發(fā)商與融資方簽訂融資協(xié)議，由融資方提供貸款給開發(fā)項目。同時，開發(fā)商將自有資金注入開發(fā)項目，使項目得以啟動。在項目的建設過程中，融資方通過銀行帳戶對項目進展情況進行監(jiān)控，并按與開發(fā)商的協(xié)議規(guī)定陸續(xù)注入后續(xù)資金。當項目建設成功并進入銷售階段時，項目所取得的銷售款項將按開發(fā)商與融資方的協(xié)議，一部分用于貸款的償還，其余部分作為收益流向開發(fā)商。這種模式適合房地產(chǎn)開發(fā)商本身的財務結(jié)構(gòu)不是很復雜的情況。即使是有限的追索權，因為直接使用了開發(fā)商名義進行融資安排，所以，對于資信狀況良好的開發(fā)商來說，直接安排融資模式可以獲得相對較低成本的資金。

2.2“設施使用”融資模式“設施使用”模式是指某種工業(yè)設施或服務性設施的提供者和這種設施使用者之間簽訂一種“無論提貨與否均需付款“性質(zhì)的協(xié)議，這種設施使用協(xié)議在工業(yè)項目中有時也稱為“委托加工協(xié)議”。這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)中可應用于廉租房建設等項目中，利用這種模式進行房地產(chǎn)項目融資的主要步驟有：①由項目投資者和當?shù)卣_成協(xié)議，由當?shù)卣峁┮粋€“無論使用與否均需付款”的協(xié)議，并且這個協(xié)議為貸款銀行所接受；②由項目投資者組建項目公司，使其擁有、建設和經(jīng)營該房地產(chǎn)，也可將該公司推向股票市場，以吸收其他投資者資金；⑧房地產(chǎn)建設進行招標，中標公司需要具有一定的資信和經(jīng)驗，并能夠由銀行提供履約擔保；④項目公司以房地產(chǎn)使用協(xié)議、承建合同和履約擔保作為融資的信用保證；⑤當?shù)卣妹吭率盏降牧夥孔饨鸷筒糠重斦a貼支付房地產(chǎn)使用費。

利用此種模式可以幫助政府解決建設廉租房所需的大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)商也可以獲得較多金融機構(gòu)的貸款。

2.3“產(chǎn)品支付”融資模式產(chǎn)品支付法是指采用無追索權或有限追索權的融資方法，提供貸款的銀行從項目中購買一定份額的生產(chǎn)量，這部分產(chǎn)品的收益作為項目融資的償債來源。此種模式可應用于房地產(chǎn)公司代某組織開發(fā)某項房地產(chǎn)業(yè)務，其中以單位集資建房形式為主，其實施步驟包括：

2.3.1由房地產(chǎn)投資者建立一個中介機構(gòu)(或直接以某單位的名義)，從項目公司購買一定比例的房屋作為融資的基礎：

2.3.2投資者交納用于購買這部分房屋的資金給中介機構(gòu)，中介機構(gòu)再根據(jù)生產(chǎn)支付協(xié)議將資金注入項目公司作為項目建設和項目投資資金，項目公司承諾按一定方式安排產(chǎn)品支付，同時以項目資產(chǎn)和完工擔保作為信用保證；

2.3.3房地產(chǎn)項目竣工后，項目公司將房屋銷售給中介機構(gòu)的投資者，用于償還中介機構(gòu)的債務。

這種模式的特點在于：首先，項目還本付息的唯一來源是項目產(chǎn)品：其次，節(jié)省了大量銷售費用；另外要求項目公司提供最低生產(chǎn)量和最低質(zhì)量標準的擔保。

2.4BOT融資模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建設運營轉(zhuǎn)讓)的縮寫形式，是為了動員私人投資基礎設施經(jīng)常采用的一種辦法，具體做法就是政府將公用基礎設施的建設和經(jīng)營權交給私人資本，并授予特許權，然后由私人企業(yè)自行籌資建設，并在建成后自行運營取得預期收益，若干年后再移交給政府。BOT實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎設施建設所建立的特許經(jīng)營權協(xié)議關系。BOT項目融資模式目前還發(fā)展出了BTO，BOOT，TOT等多種延伸形式。

BOT項目融資模式可應用于公共休閑場所的建設中，如公園等項目。BOT模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①作為項目發(fā)起人角色的當?shù)卣x擇并確定擬進行BOT項目融資的項目，就備選項目進行技術經(jīng)濟和法律可行性研究論證；②項目選定以后就開始準備招標和要約文件，提出招標條件邀請相關投資機構(gòu)和財團提出項目建設開發(fā)的建議。作為企業(yè)則開始調(diào)查項目的可行性，與貸款方協(xié)商，準備組建項目公司；③政府在對投標者進行評估選擇后，政府和企業(yè)進行相關協(xié)議的談判工作，對項目的所有方面進行協(xié)商，并簽訂好法律文件；④在做好項目開發(fā)的全部準備工作后，就開始項目的建設和經(jīng)營階段，各方當事人根據(jù)協(xié)議履行協(xié)定義務和責任；⑤項目在經(jīng)過數(shù)年的經(jīng)營后，企業(yè)根據(jù)協(xié)議規(guī)定的要求把項目的所有權轉(zhuǎn)讓給政府。

2.5ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融資模式ABS融資模式是以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、安全性和流動性強、債券利率低的特點，降低發(fā)行債券籌集資金的成本。具體來說，利用ABS模式進行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：

第一，組建SPC階段。SPC是Special Purpose Corporation縮

寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權威資信評估機構(gòu)較高資信評估等級(AAA或AA級)的信托投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構(gòu)。成功組建SPC是ABS順利運作的根本前提；

第二，SPC與項目結(jié)合階段。適合ABS的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權的是項目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS融資的物質(zhì)基礎。SPC與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權利轉(zhuǎn)讓給SPC

第三，SPC發(fā)行債券階段。SPC可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC信用擔保，由其他機構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然后把所籌資金用于項目建設和開發(fā)；

第四，SPC償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

2.6PPP即公共部門與私人企業(yè)合作融資模式PPP是publicprivate partnership即公共部門與私人企業(yè)合作模式，對項目生命周期過程中的組織結(jié)構(gòu)設置提出了一個新的模式。它是政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的“雙贏”或“多底”為理念的相互合作形式，參與各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結(jié)果。此種融資模式適用于建設大型的體育場館和開放式的健身場所。PPP同BOT模式有些相似，但參與項目的公共部分和私人企業(yè)之間是合作關系，私人企業(yè)從項目論證階段就開始參與項目，而BOT模式從項目招標階段才開始參與項目。如體育場館的建設可由政府牽頭，體育協(xié)會、體彩中心等非營利組織、房地產(chǎn)企業(yè)共同參與建設。

PPP模式的優(yōu)勢：

2.6.1PPP融資模式可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目的前期就參與進來，有利于利用私人企業(yè)的先進技術和管理經(jīng)驗，并可以在項目的初始階段更好地解決項目整個生命周期中的風險分配。

2.6.2在PPP融資模式下，公共部門和房地產(chǎn)企業(yè)共同參與公共設施建設和運營，雙方可以形成互利的長期目標，更好地為社會和公眾提供服務。同時，公共部門參與項目建設和運營也可以減少項目的國家政治風險，增強私人投資者參與公共設施建設和運營的積極性。

2.6.3在PPP融資模式下，有意向參與房地產(chǎn)項目的私人企業(yè)可以盡早和項目所在國政府或有關機構(gòu)接觸，可以節(jié)約投標費用，節(jié)省準備時間，從而減少最后的投標價格。

2.7房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。

房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應高于銀行存款利率：②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn)：③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。

房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風險。