房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范研究

劉相勇

摘要：從風(fēng)險(xiǎn)的概念入手，探析風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成元素及本質(zhì)，進(jìn)而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提出了影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)要素，以及各風(fēng)險(xiǎn)要素的形成機(jī)理，并對(duì)此提出有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范及管理的具體措施，為開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作提供風(fēng)險(xiǎn)控制指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)防范

0引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施的成功與否受到諸多因素的影響，而風(fēng)險(xiǎn)總是貫穿于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的始終。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須引入風(fēng)險(xiǎn)管理的機(jī)制，否則風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生必然會(huì)給項(xiàng)目造成重大損失。所以，正確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及評(píng)估，并采取可行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利的重要保障。

1風(fēng)險(xiǎn)概念探析

1.1風(fēng)險(xiǎn)是事件的不確定性A.H.Mowbray(1995)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)為不確定性；March&Shapira認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是事物可能結(jié)果的不確定性；C.A.Williams(1985)將風(fēng)險(xiǎn)定義為在給定的條件和某一特定的時(shí)期，未來(lái)結(jié)果的變動(dòng)：Brnmiley認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是公司收人流的不確定性。

風(fēng)險(xiǎn)的主觀學(xué)說(shuō)認(rèn)為，不確定性是主觀的、個(gè)人的和心理上的一種觀念，是個(gè)人對(duì)客觀事物的主觀估計(jì)，而不能以客觀的尺度予以衡量，不確定性的范圍包括發(fā)生與否的不確定性、發(fā)生時(shí)間的不確定性、發(fā)生狀況的不確定性以及發(fā)生結(jié)果嚴(yán)重程度的不確定性。而客觀學(xué)說(shuō)則是以風(fēng)險(xiǎn)客觀存在為前提，以風(fēng)險(xiǎn)事故觀察為基礎(chǔ)，以數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)觀點(diǎn)加以定義，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)可用客觀的尺度來(lái)度量的。

1.2風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)的基本構(gòu)成要素。風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生和存在的前提。風(fēng)險(xiǎn)事件是外界環(huán)境變量發(fā)生預(yù)料未及的變動(dòng)從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的事件，在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)核心地位。風(fēng)險(xiǎn)事件是風(fēng)險(xiǎn)由可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)性的媒介。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理，葉青、易丹輝(2D00)認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵在于它是在一定時(shí)間內(nèi)，有風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果遞進(jìn)聯(lián)系而呈現(xiàn)的可能性。而郭曉亭、蒲勇健(2002)則認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是在一定時(shí)間內(nèi)以相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素為必要條件，以相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)事件為充分條件，有關(guān)行為主體承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的可能性。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)被忽略都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。因此企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的外部環(huán)境，剖析企業(yè)在開(kāi)發(fā)活動(dòng)中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。

2.1外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1政治風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境欠完善的條件下，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為明顯。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的支柱產(chǎn)業(yè)，在更多時(shí)候國(guó)家會(huì)將它作為經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要工具，由此所帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)變數(shù)極大，因此地產(chǎn)商非常關(guān)注政治風(fēng)險(xiǎn)以便及時(shí)化解。

2.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾類(lèi)：①市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)收入變化、消費(fèi)心理變化等。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的各種損失，主要包括融資風(fēng)險(xiǎn)、通脹及利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。③地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。因地價(jià)的變化而對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的開(kāi)發(fā)成本，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，直接抑制市場(chǎng)需求。④項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。由于競(jìng)標(biāo)方式、競(jìng)標(biāo)條件以及競(jìng)標(biāo)過(guò)程的一系列不確定性變量所引起的項(xiàng)目成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。⑤國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有以下幾種：①規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施配套風(fēng)險(xiǎn)和建筑規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品的價(jià)值將會(huì)產(chǎn)生影響?；A(chǔ)配套包括供水、排水、供電、熱力、天然氣和通訊等硬件配套設(shè)施，以及周?chē)尼t(yī)院、學(xué)校、公交線路、購(gòu)物超市等軟件配套等，未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度以及城市規(guī)劃的變更都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)：建筑規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要是由容積率變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性等因素引起。②區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。由于周?chē)h(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生變化而影響該房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和價(jià)格，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。③公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)影響到周?chē)用竦睦娑构娮柚乖擁?xiàng)目的發(fā)展，可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。④住戶(hù)干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。原住戶(hù)不愿意搬遷，或未能達(dá)成協(xié)議，致使住客進(jìn)行干預(yù)，阻止工程的順利進(jìn)展，從而造成工期延長(zhǎng)、成本上升的損失?；蛘叻慨a(chǎn)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商由于某些利益沖突導(dǎo)致業(yè)主拒絕接房或訴訟等。⑤治安風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.4自然風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。主要包括火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、異常氣候、地震風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)等。

2.1.5技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)由于技術(shù)進(jìn)步、結(jié)構(gòu)升級(jí)及政策要求革新技術(shù)等因素帶來(lái)的可能損失。技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此帶來(lái)了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)包括建筑裝飾材料改變和更新風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或失誤風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備升級(jí)或故障損壞風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于外部風(fēng)險(xiǎn)更難于識(shí)別，但相對(duì)于外部風(fēng)險(xiǎn)具有更強(qiáng)的控制能力，可以說(shuō)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都是可控的，通過(guò)企業(yè)管理水平提升、健全的企業(yè)機(jī)制等都是克服風(fēng)險(xiǎn)的根本。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：①?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)。在可行性研究階段，由于決策機(jī)制不健全、信息不完備等，引起建設(shè)項(xiàng)目定位偏差，形成決策失誤。②組織風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否合理，是否有足夠的高素質(zhì)管理技術(shù)人才，是否有嚴(yán)密的組織管理體系，是否有良好的內(nèi)部監(jiān)督激勵(lì)及糾錯(cuò)機(jī)制，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。③經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。缺乏科學(xué)的管理機(jī)制和高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理人才，施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利等都會(huì)引發(fā)管理混亂、工程質(zhì)量降低和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。④合作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及設(shè)計(jì)、建設(shè)、建立、裝飾、材料供應(yīng)、策劃、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等企業(yè)，合作企業(yè)的失誤或違約都會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者在投資決策前及項(xiàng)目實(shí)施中就必須采取各種手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)的回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)源，使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。這種手段主要包括以下兩種形式：①放棄已承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種手段有時(shí)需要做出某種犧牲，但這些犧牲較之承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

真正發(fā)生可能造成的損失要小得多。②拒絕承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及對(duì)市場(chǎng)狀況的認(rèn)真分析，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采取放棄原則，避免招致大的風(fēng)險(xiǎn)損失，但同時(shí)也放棄了由此獲利的可能。

3.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，按照措施的不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式又可分為三種類(lèi)型。

3.2.1合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過(guò)合同形式將風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)本身及其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)的其它人，以達(dá)到減小本方風(fēng)險(xiǎn)損失程度的目的。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)工程項(xiàng)目總承包合同的簽訂，將項(xiàng)目施工建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給總承包商。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)合同條款中責(zé)任的明確劃分，合理地轉(zhuǎn)移責(zé)任，從而達(dá)到減少對(duì)對(duì)方損失及對(duì)第三方損失的責(zé)任。

3.2.2財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過(guò)發(fā)行股票、尋找投資伙伴或?qū)で笸獠抠Y金支持的形式，將一部分投資收益連同財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。開(kāi)發(fā)商為了避免承擔(dān)項(xiàng)目合作關(guān)聯(lián)方違約的風(fēng)險(xiǎn)損失，可以通過(guò)投標(biāo)保證金、履約保證金、維修保證金等形式降低企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.3保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商可以在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，將項(xiàng)目可能遭受的自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)損失，通過(guò)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。項(xiàng)目的保險(xiǎn)并不單純是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，在實(shí)施過(guò)程中總是與風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)保留等有著密切聯(lián)系。

3.3風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制旨在尋求積極的措施降低風(fēng)險(xiǎn)，損失控制包括三個(gè)方面的工作。

3.3.1預(yù)防損失。采取各種預(yù)防措施減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)。如開(kāi)發(fā)商要求承包商出據(jù)各種保函，防止承包商不履約或履約不利：為保證資金供應(yīng)及時(shí)到位，開(kāi)發(fā)商采用多渠道、多方式融資以降低融資風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.3.2減少損失。風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免地發(fā)生的情況下，通過(guò)種種措施降低損失的嚴(yán)重性或遏制損失加劇。

3.3.3投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)增加風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)單位，以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險(xiǎn)的目的。在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可實(shí)現(xiàn)投資的理想目標(biāo)。

4小結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于其特殊性，受制于內(nèi)外多方面因素的影響，由此形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠有效識(shí)別存在風(fēng)險(xiǎn)，我們提供了識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的兩條思路，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系提供了依據(jù)，并提出了切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。