閘門開啟

本刊記者董左卉子/ 文

在討論十余年后，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）終于被國家層面認可。在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，REITs 的破冰可謂為瀕臨生死邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)注入一針強心劑，其戰(zhàn)略意義遠甚于拓寬企業(yè)融資渠道。REITs，不管是救命稻草，還是苦口良藥，開發(fā)商們都要睜大眼睛，放手一搏。

國家決策層面正式肯定了REITs 的戰(zhàn)略意義。對于此時此刻的房地產(chǎn)商而言，無疑是久旱逢甘露，但甘露既不會普灑人間，也不能根除旱情。

2008 年12 月3 日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的9 項政策措施，其中房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）作為拓寬企業(yè)融資渠道的措施之一在討論十余年后被正式提及。REITs“但聞樓梯響，不見人下來”的局面終于有望改變。

似是而非

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在2007 年發(fā)行的587 個信托中，不動產(chǎn)信托只有53 只，占比9.03%；集合信托融資金額為845億元，不動產(chǎn)信托融資115 億，占比13.6%。全國全年房地產(chǎn)投資額大致為25280 億元，其中，來自不動產(chǎn)信托的投資占比為0.46%?？梢?，在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托比重還很少。

與此同時，專家表示，內(nèi)地當前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并不是REITs。主要區(qū)別在于：首先，REITs 是屬于公募的基金，而不是目前信托公司所做的私募集合資金信托產(chǎn)品。其次，作為基金，REITs 的發(fā)行具有連續(xù)性，而不是像目前信托公司所做的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品那樣，一個產(chǎn)品僅針對一個項目，項目結(jié)束產(chǎn)品也到期結(jié)束。再次，REITs 應(yīng)該是可以在交易場所公開轉(zhuǎn)讓的，但目前信托公司所做的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般是采用由房地產(chǎn)公司贖回的方式實現(xiàn)信托公司的退出。這些區(qū)別所帶來的結(jié)果是，目前內(nèi)地的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，很難形成規(guī)模效應(yīng)。

據(jù)了解，我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過以下兩種方式利用REITs 進行融資：

一是與海外REITs 聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。此類海外基金主要以封閉式基金的方式進入中國大陸，包括：與開發(fā)商就項目合資，直接投資于項目，然后與開發(fā)商以股份關(guān)系進行利潤分成，例如荷蘭ING 與復(fù)地集團合作開發(fā)“復(fù)城國際”項目；對開發(fā)企業(yè)直接投資參股或成立新的投資公司，例如摩根士丹利和順馳集團，萬通集團和美國房地產(chǎn)基金的牽手；直接在內(nèi)地成立投資公司，進行項目投資與開發(fā)，如麥格理銀行投資的第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團。

二是以REITs 的方式到香港交易所或者新加坡交易所上市，從而贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。2005年12 月，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）在香港聯(lián)交所掛牌交易。這是首只以內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的REITs。越秀采用了買樓收租的形式，即投資于物業(yè)資產(chǎn)，以租金收入作為投資者主要的回報，用股息形式定期分派給投資者，股息率達7%。

種種跡象表明，REITs 已被列入豐富房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，應(yīng)對經(jīng)濟下行風險的重要金融工具之一。

融資新器

誠然，一份可以在內(nèi)地公開市場上市發(fā)行的REITs 產(chǎn)品尚屬空白。隨著國家決策層面正式明確了REITs 的戰(zhàn)略意義，深交所總經(jīng)理宋麗萍公開表示，深交所已經(jīng)以專項資產(chǎn)管理計劃和房地產(chǎn)投資信托基金兩種方式上報了REITs 產(chǎn)品方案，未來將進一步積極推動有市場需求的金融產(chǎn)品的研發(fā)。天津濱海與上海浦東相關(guān)物業(yè)就可能以打包方式成為首個REITs試點產(chǎn)品，分別登陸深圳和上海證券交易所。

那么，對房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)所有人而言，REITs 究竟優(yōu)勢何在？

其一，融資規(guī)模較大，為溢價套現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)多一條管道。REITs 融資不受中國房地產(chǎn)信貸政策的限制，不會將大型物業(yè)分拆成幾個部分進行融資，而是將發(fā)起人的資產(chǎn)一次性變現(xiàn)。這樣，在資產(chǎn)規(guī)模上就有一定的要求，否則難以在證券市場上成立一支基金，相應(yīng)地，其變現(xiàn)之后的資產(chǎn)規(guī)模也相當可觀。一般情況下，REITs 融資總額超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)凈值，對于開發(fā)商而言，可以很好地緩解資金方面的壓力。

其二，接觸更廣領(lǐng)域的投資者，比如以收益為導(dǎo)向的投資者、另類風險組合或全球房地產(chǎn)投資者等，從而幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。與此同時，REITs 在存續(xù)期間仍可以收購在建項目進行對外投資，因而對于發(fā)起人而言，在證券市場上設(shè)立REITs 就是獲得了一個長期發(fā)展的平臺。在此后的發(fā)展中，發(fā)起人可以將自己的地產(chǎn)項目融入到已經(jīng)發(fā)行的REITs 中而實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，進而推動公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、減少債務(wù)、增強資產(chǎn)的流動性和潛在地推高股本回報。

此外，REITs 融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢等。

錦上添花？

然而，是否能事事如愿？

REITs 產(chǎn)品可以將一個項目未來若干年的收益打包折現(xiàn)，從而獲得現(xiàn)金流從事另外的開發(fā)，同時還可以保留項目的所有權(quán)。從REITs 的國際發(fā)展經(jīng)驗就能夠看出，幾乎所有REITs 的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，并且資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%～90%，年收益率一般在7%～8%，還要扣除1.5%～2%的稅收、管理費等成本，這樣，年租金回報率平均在6%左右。而且，極少有進行開發(fā)性投資的REITs 存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。開發(fā)商如果想要自如運用該融資工具，除了要增加自持物業(yè)，更要想方設(shè)法提高物業(yè)的租金水平和收益率。

而國內(nèi)市場上的商業(yè)地產(chǎn)主要是以產(chǎn)權(quán)出售為主，這意味著，雖然房地產(chǎn)投資信托即將邁出“試點”這一步，但可能與絕大多數(shù)地產(chǎn)商無緣，更多機會只會屬于擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商。

相關(guān)人士表示：“REITs 產(chǎn)品可以幫助那些現(xiàn)金流緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，但對沒潛力可挖的企業(yè)幫助不大?！睋Q句話而言，REITs 的推出，只能給優(yōu)質(zhì)項目錦上添花；現(xiàn)金流斷了的企業(yè)，就直接賣項目了，REITs 產(chǎn)品幫不上太多忙。

不少專家認為，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的問題是供需之間的問題，房價這么高，老百姓買不起房，地產(chǎn)公司的投資也得不到回籠；即使REITs 推出，也只能在短期內(nèi)緩解融資壓力，根本問題仍然無法解決。