2009,以身“殉”房

何 晶

這年頭，以身殉道的人少了。因?yàn)?，人們都去以身“殉”房了?/p>

2009年房?jī)r(jià)到底上漲了多少?一直在看二手房的工薪族小安，年初在北京南三環(huán)的一個(gè)中檔小區(qū)里看的房子，年底價(jià)格已經(jīng)將近漲了一倍。今年6月，北京在售樓盤(pán)中，有近50個(gè)樓盤(pán)的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到其歷史最高點(diǎn)，多數(shù)樓盤(pán)在短短三個(gè)月的時(shí)間里漲幅超過(guò)20％。這年頭，以身殉道的人少了。因?yàn)?，人們都去以身“殉”房了。一部分人去做了，剩下的人都在這么想。

“二次房改”的幻滅

“二次房改”從何而來(lái)?如果把1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》——決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，并建立職工住房補(bǔ)貼制度，完善住房公積金制度——視為“第一次房改”的話(huà)，依此類(lèi)推，此次針對(duì)房改的強(qiáng)烈呼聲，則視為“二次房改”。最早始于2008年6月，中國(guó)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉慧勇的提議。即使在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)否認(rèn)“二次房改”的說(shuō)法后，他在接受本刊記者采訪時(shí)仍建議，企事業(yè)單位應(yīng)自建廉租房，租給單位職工居住作為過(guò)渡房，建房資金可以來(lái)自房改售房款。“1998年的房改可謂是政府的一次‘賴(lài)賬行為，因?yàn)椴](méi)有解決對(duì)中低收入者的住房保障問(wèn)題?！彪S后在2009年4月，清華大學(xué)教授李稻葵建議：“二次房改”應(yīng)該由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)，平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50％，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。7月，住宅法專(zhuān)家李明等14位學(xué)者提出的“二次房改”建議則可謂是掀起高潮。其內(nèi)容是：建立第三種能夠滿(mǎn)足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5％利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”的方式，提供準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房。而即使有八成網(wǎng)友贊成，眾多學(xué)者專(zhuān)家參與到討論中，甚至有評(píng)論者都扯到“土改”的份上去了，“揚(yáng)塵”已經(jīng)迷人眼。最后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮出來(lái)表示，不論短期計(jì)劃還是“十二五”規(guī)劃中，住房目標(biāo)仍然是“住有所居”，當(dāng)前在住房發(fā)展過(guò)程中保障體系和市場(chǎng)化之間的結(jié)合有進(jìn)一步的改善和調(diào)整的必要，但是這個(gè)基本方向中沒(méi)有“二次房改”?！岸畏扛摹本痛嘶脺纾皧A心層”這個(gè)詞在“二次房改”里“出鏡率”非常高，經(jīng)此一役，其處境能夠被前所未有的關(guān)注，或許就是“二次房改”最大的價(jià)值所在。不僅保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢，收入也不高的“夾心層”群體的住房問(wèn)題更應(yīng)如何去保障?“這還是從一個(gè)側(cè)面反映出了房改的一些問(wèn)題，”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)，“但如果沒(méi)有房改，就沒(méi)有今天中國(guó)老百姓居住條件的快速改善，就沒(méi)有房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)等等。應(yīng)該說(shuō)，每項(xiàng)改革都有不足的一面，特別是在房?jī)r(jià)迅速上升的情況下，很多中低收入家庭都買(mǎi)不起房，人們就想到房改的問(wèn)題。”但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“房?jī)r(jià)和房改是兩個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)是一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，房地產(chǎn)不僅僅是住房問(wèn)題，還有一個(gè)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系問(wèn)題。很多人搞不清楚，把它們混為一談。房?jī)r(jià)一提高，就認(rèn)為是住房制度有問(wèn)題，其實(shí)住房制度和房?jī)r(jià)是兩個(gè)概念，是兩個(gè)不同范疇的問(wèn)題。”

房?jī)r(jià)再次起飛

依然是陳淮，在今年年初，就已經(jīng)列出了包括“城市化進(jìn)程、擴(kuò)大內(nèi)需、城市土地資源的有限性”等在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格必漲的“十大理由”。

今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成25050億元，同比增長(zhǎng)17.7％；施工面積27.75億平方米，增長(zhǎng)15.4％；竣工面積3.34億平方米，增長(zhǎng)24.7％；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.8％；商品房銷(xiāo)售額27532億元，增長(zhǎng)73.4％。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)46.4％，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)78.2％；全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.9％。 可以說(shuō)，前三個(gè)季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆超出了很多人的想象。3月里的“小陽(yáng)春”也“暖”得讓人“氣喘吁吁”。伴隨著成交量的放大，房?jī)r(jià)迅速攀升，北京、上海、深圳等一線城市漲幅驚人，甚至超過(guò)2007年的高峰期。

某基金公司分析師向本刊記者表示，今年的房?jī)r(jià)再次上漲可以用八個(gè)字來(lái)概括：“政策利好，供不應(yīng)求”。說(shuō)到底，中國(guó)的樓市還是“政策市”。更何況政策還意在“救市”。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖與2008年中央以及地方出臺(tái)的一系列政策密切相關(guān)。

政策的轉(zhuǎn)向首先從央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率與貸款基準(zhǔn)利率變化開(kāi)始。自2008年9月15日，央行宣布下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，此后，央行又連續(xù)下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率及金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)調(diào)整住房交易稅費(fèi)政策，并且表示地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。2008年12月20日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》對(duì)改善性二套房給予了明確界定和政策優(yōu)惠，降低了普通住房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限。隨后，國(guó)家4萬(wàn)億元投資計(jì)劃推出。

顧云昌也表示，“政策利好，效果很明顯”。房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。但是也產(chǎn)生了“副作用”，就是在銷(xiāo)售太旺的情況下，供不應(yīng)求，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)推升。

盛夏過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度卻依然未減，對(duì)房地產(chǎn)“泡沫化”的擔(dān)憂(yōu)又開(kāi)始出現(xiàn)了。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，租賃網(wǎng)上備案成交量環(huán)比上月下降幅度達(dá)49.9％，為近4月來(lái)的最低值，成交均價(jià)也下滑1.3％，租售比達(dá)到了1比495的歷史高位。

潘石屹說(shuō)，“我們已經(jīng)看到在市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商拼命去拿地，出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫?！?/p>

而陳淮對(duì)此的表示很幽默，“樓市泡沫一說(shuō)，就像女性減肥。我知道很多女士都在減肥，其實(shí)她已經(jīng)很健康了，但是還是會(huì)說(shuō)，我身上充滿(mǎn)了泡沫?！?/p>

顧云昌對(duì)本刊記者說(shuō)：“像美國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)化已經(jīng)很徹底了，但是他們的市場(chǎng)也有泡沫。就算完全市場(chǎng)化了以后，也會(huì)有泡沫?！?/p>

2009年將盡，2010年會(huì)怎樣

然而，諸多利好政策的暫定執(zhí)行期是到2009年12月31日。對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期已反映到各地樓市。將近年底，北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了集中成交，購(gòu)房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭(zhēng)著擠上“政策末班車(chē)”。

而10月中旬，多個(gè)省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳都召開(kāi)了前三季度房地產(chǎn)形式分析會(huì)。湖南、吉林等省份分別通過(guò)不同方式表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容撰文指出，鑒于部分房地產(chǎn)刺激政策導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得房地產(chǎn)泡沫越積越大，我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。當(dāng)然，對(duì)于地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及某些住房炒作者而言，延長(zhǎng)短期政策的時(shí)間是越長(zhǎng)越好，這樣就可以繼續(xù)刺激房?jī)r(jià)的上漲，就可以從不斷吹高的房?jī)r(jià)中攫取可觀利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政。

某基金公司分析師向本刊記者表示：明年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)可能會(huì)是“一線城市趨于平穩(wěn)，二三線城市價(jià)格上漲”。但是顧云昌的看法卻不一樣：“這些都是個(gè)人猜測(cè)。什么叫二線城市，什么叫三線城市?都沒(méi)有具體的劃分。各個(gè)城市的供求關(guān)系，具體情況不一樣，房?jī)r(jià)就不一樣，不能這樣簡(jiǎn)單來(lái)劃分?！钡瑫r(shí)他還表示：“現(xiàn)在價(jià)位已經(jīng)很高了，再往上推恐怕很危險(xiǎn)了。房?jī)r(jià)要保持相對(duì)穩(wěn)定，如果出現(xiàn)大的起落，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是好事情。而且目前看，穩(wěn)定的可能性還是有的?！?/p>

11月16日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《住房綠皮書(shū)——中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2009—2010》預(yù)測(cè)，從今年第四季度至2010年第四季度，住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年第一季度銷(xiāo)售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷(xiāo)售量回升、價(jià)格上漲及開(kāi)發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷(xiāo)售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開(kāi)發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

而值得注意的是，通脹預(yù)期已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素。央行發(fā)布的《2009年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查綜述》顯示，有投資意愿的居民比例達(dá)到41.6％，為連續(xù)第三個(gè)季度攀升，已接近2007年第三季度44.3％的歷史高點(diǎn)；65.2％的受調(diào)查城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)"高，難以接受"，但預(yù)期未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)房的居民達(dá)到了17.1％，說(shuō)明購(gòu)房需求仍然旺盛。

10月20日，國(guó)務(wù)院會(huì)議今年來(lái)首次提出管理通脹預(yù)期，并第一次將管理通脹預(yù)期，與保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)相提并論。11月3日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％；對(duì)囤積土地、囤積房源的房企，不得對(duì)其發(fā)放貸款。而最新消息則是，北京、廣州、深圳市部分銀行的二套房貸首付已提至四成。

“我們下一步怎么辦?既要保證穩(wěn)定增長(zhǎng)，又要使房?jī)r(jià)保持一定的穩(wěn)定，這些都不斷給我們提出新的問(wèn)題來(lái)?！鳖櫾撇詈笳f(shuō)。