農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房:情理與法理的沖突

張平平

我國的小產(chǎn)權(quán)房一直是人們關(guān)注的焦點。反對者有之,支持者也大有人在。對于不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房,雖然眾多的購房者對其表示了許多的擔(dān)憂和不滿,但是它也承載了許多無房而想要購房人的夢想。因此盡管小產(chǎn)權(quán)房存在著“先天”的不足,但它在我國的房地產(chǎn)市場上卻有著重要的一席之地。對于城市中低收入人群來講,它是在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房之外最好也是最無奈的選擇。近年來,由于城市的高房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通工薪階層所能承受的程度,使得以往不被大眾所重視的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。

一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而提出的一個新概念。大產(chǎn)權(quán)房是指擁有政府房管部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證,可以在市場上自由流通的正規(guī)商品房。而小產(chǎn)權(quán)房則是指在農(nóng)村集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)、沒有繳納土地出讓金、沒有經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)、沒有所有權(quán)和使用權(quán)證的非正規(guī)商品房。一些小產(chǎn)權(quán)房由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書,這種房屋權(quán)屬證書未經(jīng)房管部門蓋章,僅憑鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬,被稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房的歷史由來已久。沒有多少人能準(zhǔn)確說出小產(chǎn)權(quán)房的興起時間。它最初起源于民間,即農(nóng)民將自家宅基地上所建的房屋出售給他人,其前身是一些村民將自建房屋出租或少量出售,以此來維持生計。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實際情況卻慢慢地發(fā)生了微妙的變化。以北京為例,早在1994年,北京郊區(qū)的香堂村就已經(jīng)開始出售200平方米的村建別墅,售價僅為5萬元一套。應(yīng)當(dāng)說從這時起,村民部分自建房的性質(zhì)開始改變,村集體在土地增值開發(fā)上的自利意識已經(jīng)開始萌發(fā)。但當(dāng)時并未形成大規(guī)模的氣候。從2003年起,很多人把購買“小產(chǎn)權(quán)房”作為第一居所使用,這一情勢迅速在全國大中城市蔓延。目前全國“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)規(guī)模到底有多大,還沒有一個準(zhǔn)確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)不完全統(tǒng)計,全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國村鎮(zhèn)房屋開發(fā)面積的30%,其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。除北京之外,天津、深圳、武漢、濟(jì)南、西安等各大城市的“小產(chǎn)權(quán)房”也屢見不鮮。目前估計北京已超過1000萬平方米,占整個市場的18%左右,西安估計已達(dá)25%至30%。而我國沿海城市深圳,預(yù)計已超過40%。據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計報告顯示,目前北京400余個在售樓盤中,小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過正規(guī)途徑和程序而上市銷售,政府對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直是明確和強(qiáng)硬的。2004年10月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,同年,國土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》進(jìn)一步明確上述規(guī)定,并提出嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年6月18日,作為國家房地產(chǎn)行政主管部門,建設(shè)部正式發(fā)布風(fēng)險提示:“小產(chǎn)權(quán)房屋無法辦理權(quán)屬證明,不受法律保護(hù)”。2007年12月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,農(nóng)民集體所有建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。可以說,由于小產(chǎn)權(quán)房交易及使用的風(fēng)險和政府對小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制,一度使小產(chǎn)權(quán)房的銷售有所下降。而2009年5月21日深圳市四屆人大常委會第二十八次會議表決通過的《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》卻又掀起了新一輪的小產(chǎn)權(quán)購銷熱?！稕Q定》中的第六條:“經(jīng)普查記錄的違法建筑,除未申報的外,符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的,適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益,在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價款后,按規(guī)定辦理初始登記,依法核發(fā)房地產(chǎn)證書?！贝伺e被外界理解為深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能拿到全國首個“準(zhǔn)生證”。雖然國土資源部及其他相關(guān)部門隨后稱:“深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正說法屬媒體誤解,深圳是處理國有土地上的違法建筑,而不是小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房問題政府必須堅決制止,妥善處理。”但深圳的做法卻給了許多已購小產(chǎn)權(quán)房的人一劑強(qiáng)心針,也給處于觀望心態(tài)的人以購買的信心。目前僅僅在深圳市沙井鎮(zhèn),在建的統(tǒng)建樓盤(即小產(chǎn)權(quán)房)就在50個以上,住房超過5萬套以上。

對于購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說,風(fēng)險是顯而易見的。首先,雖然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)具備了普通商品房的使用性質(zhì),但它并不具備普通商品房的法律性質(zhì),不是商品房。因此,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和保護(hù)制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能以適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋來處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。從司法界已有的案例來看,如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯,一般人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。其次,由于小產(chǎn)權(quán)房屬于違法違規(guī)建筑,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,就可能會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。其結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,屆時購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。第三,小產(chǎn)權(quán)房一般只有集體土地使用權(quán)證,而無房屋所有權(quán)證。遇到國家征用,按規(guī)定也只補(bǔ)償給土地所有權(quán)人即村集體和村民,而購房人是不能得到補(bǔ)償?shù)?。此?這些小產(chǎn)權(quán)房由于無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記,購買人不能成為房子的法律意義上的所有權(quán)人,因此也無法再行轉(zhuǎn)讓,房屋不能進(jìn)入市場進(jìn)行流通交易,沒有增值保值的作用,無法隨著市場的發(fā)展和周圍房地產(chǎn)的發(fā)展而得到應(yīng)有的提升。

二、促使小產(chǎn)權(quán)房存在與發(fā)展的社會因素

就現(xiàn)實來講,小產(chǎn)權(quán)房擁有廣闊的市場是有其歷史原因的。一方面,對于買房者來說,價格低廉是其最大的優(yōu)勢。上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示:2009年6月22日~28日上海市商品房成交均價為16224元/平方米,環(huán)比前周上漲8%;在經(jīng)過持續(xù)3周的價格上漲之后,2009年6月22日~28日的商品住宅的成交均價創(chuàng)下去年7月份以來的53周新高,已超過去年上半年14026元/平方米的水平。另據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2009年9月深圳市二手住宅均價為15052元/平方米,一手住宅均價為16506元/平方米,而二線城市的鄭州2008年2月份,商品住宅銷售均價為4355元/平方米,今年6月份已經(jīng)上漲到5028元/平方米。

按照國際通用的購買力標(biāo)準(zhǔn),許多國家一般家庭3～6年的收入就能購買一套住房,但在中國,根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年底公布的全國城鎮(zhèn)職工的平均工資水平顯示:北京人均月工資4407元,上海人均月工資4333.78元,廣東人均月工資2564元,河南人均月工資1609元?；旧鲜侨膫€月的工資才能買起一個平方,高額的房價逼迫廣大工薪階層不得不趨向城市近郊,購置房價相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房,統(tǒng)計顯示,小產(chǎn)權(quán)房集中的通州、順義、懷柔、密云等北京遠(yuǎn)郊區(qū),房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%,巨大的差價、相同的居住功能,也開始誘惑更多的市民嘗試價格更為便宜的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的低價導(dǎo)致了市場上大量需求。根據(jù)焦點房產(chǎn)網(wǎng)的一份深圳小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查:目前為止,93%的受調(diào)查者在低價與風(fēng)險之間仍然選擇低價,而在搜房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中的94.66%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是價格便宜。

另一方面,小產(chǎn)權(quán)房所蘊含的巨額利潤的也推動了許多鄉(xiāng)村集體和開發(fā)商對小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的投資。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定,集體所有的土地需要經(jīng)過國家征收、變成國有土地之后,才能從事房地產(chǎn)開發(fā),掛牌轉(zhuǎn)讓。而國家征收農(nóng)村土地時給予農(nóng)民的補(bǔ)助只有土地補(bǔ)償費(為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍至10倍)、青苗與地上附著物補(bǔ)償費、征地安置費(每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均每畝產(chǎn)值的4倍至6倍),在有特殊情況時,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)所增加的安置補(bǔ)償費和土地補(bǔ)償費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這樣,每一畝因征用土地所補(bǔ)償給農(nóng)民的費用大致在5萬元到20萬元。而同樣的一塊土地經(jīng)過政府的掛牌交易后,卻能達(dá)到幾十萬元到幾百萬元不等,甚至有些地段的價格可以達(dá)到上千萬元。相對于國家的補(bǔ)償,建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房并出售,可以使農(nóng)民集體得到幾倍、幾十倍的征地補(bǔ)償費,巨大的經(jīng)濟(jì)價格差價,使村鎮(zhèn)組織對開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房十分積極。

三、小產(chǎn)權(quán)房存在合理性的爭議

對于小產(chǎn)權(quán)房的存在,目前有兩種聲音。一種是以政府為代表的反對派,認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法違章建筑,應(yīng)該予以嚴(yán)格禁止。他們的理由主要包括:1.小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)了法律權(quán)威,損害了國家法律法規(guī)的威信和尊嚴(yán);另外,小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過正規(guī)的開發(fā)途徑和交易程序,在開發(fā)過程中省略了應(yīng)該繳納給國家的土地出讓金和各種稅費,造成國家資源的流失。同時小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)過程中,沒有經(jīng)過城市規(guī)劃部門的審批,不利于城市的整體規(guī)劃發(fā)展,也不利于城市的長期發(fā)展。2.巨額利潤的刺激勢必會使得更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體組織投入小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā),一些鄉(xiāng)村集體組織嘗到了甜頭后,紛紛以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)為幌子,將騰出的大量土地用作房地產(chǎn)開發(fā),甚至不惜侵占農(nóng)田、耕地。小產(chǎn)權(quán)房的大量開發(fā)必然會影響到耕地的保有量,使確保18億畝耕地目標(biāo)難以實現(xiàn),直接威脅到國家糧食安全,進(jìn)而影響到社會的穩(wěn)定與人類自身的長期發(fā)展。3.大量在建的小產(chǎn)權(quán)房對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場造成了沖擊,不利于房地產(chǎn)市場健康有序穩(wěn)定的發(fā)展。同時還有一些學(xué)者認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的快速發(fā)展,會造成一大批農(nóng)民失去自己的土地而大量涌入城市,加劇城市工人下崗,增加城市的就業(yè)壓力,不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

與此相對的則是以社會學(xué)者和部分法學(xué)者為代表的支持者。一些法學(xué)者認(rèn)為,現(xiàn)行的禁止農(nóng)民充分行使集體土地所有權(quán)的法律和政策,有悖于公平和法制的原則,農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地管理的法律規(guī)定已經(jīng)滯后于城市化發(fā)展的需要。只有在城市國有土地上建造的商品房才能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的規(guī)定,是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接原因。制度本身已出現(xiàn)問題,應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)進(jìn)行集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革。因此,他們認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)合法化,應(yīng)將其納入法制軌道。部分學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了巨大的社會效益。因為小產(chǎn)權(quán)房土地的來源渠道打破了政府對土地一級市場的壟斷,降低了因壟斷土地供給、限量供應(yīng)而形成的壟斷地價的虛高,減少了政府行政審批權(quán)力的尋租,使地價房價大幅回落,為市民提供了能買得起的商品房。同時,小產(chǎn)權(quán)房只能自用,交易受到限制,自然而然地抑制了投資房的需求。此外,農(nóng)民集體得到了幾倍、幾十倍于征地補(bǔ)償費的土地開發(fā)收益,增加了收入。小產(chǎn)權(quán)房合法化的另一個結(jié)果,就是使農(nóng)民能夠充分地享受到土地商品化帶來的收益,提高農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的交易,客觀上必然導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民的資金流向農(nóng)村。這部分資金對于促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、增加農(nóng)民收入,以及幫助農(nóng)民進(jìn)城都將起到積極的作用。此外,也有部分人士認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)及其低廉的價位,為城鎮(zhèn)中低收入家庭的居民購房提供了合適的房源。目前,國家的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房的建設(shè)數(shù)量不能滿足城鎮(zhèn)居民的需要,而商品房的高房價又使他們望而卻步。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),使得這一群體的住房問題得到解決,從而為城市的人居環(huán)境和整體發(fā)展、以及社會尖銳問題的解決和社會的穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。

四、對解決小產(chǎn)權(quán)房的路徑探索

從現(xiàn)行法律角度看,小產(chǎn)權(quán)房是違法的。它不但違背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局,而且也違反了關(guān)于農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序。無論房地產(chǎn)管理法還是土地管理法,小產(chǎn)權(quán)房的存在沒有合法的法律依據(jù)。但小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存規(guī)模的龐大,也使得政府部門在采取措施時顯得瞻前顧后,步履維艱。而政府部分相關(guān)職能部門的軟弱、失職和缺位,又在一定程度上向公眾傳達(dá)錯誤暗示,使他們誤以為法不責(zé)眾。而一些開發(fā)商和購房者也抓住了政府的這種心理,認(rèn)為由于法不責(zé)眾,最終還得把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。近期深圳市的舉措更加深了人們對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的心理期望。正是基于這種心理,小產(chǎn)權(quán)房的銷售也越來越有恃無恐。久而久之,小產(chǎn)權(quán)房異化成為一種游走于法律灰色地帶的準(zhǔn)合法行為,且愈建愈多,市場愈來愈大,使一個本不太棘手的問題,變得日益敏感、復(fù)雜。對于小產(chǎn)權(quán)房,究竟是廢止還是發(fā)展,這直接關(guān)系到我國法律的發(fā)展進(jìn)步和社會的穩(wěn)定。對此,有專家認(rèn)為,與整個房地產(chǎn)市場發(fā)展比較,小產(chǎn)權(quán)房并非主流,更非解決大多數(shù)普通居民住房的有效出路;相對于守住18億畝耕地紅線的全局利益來說,只能算是少數(shù)人的局部利益。更為主要的是,小產(chǎn)權(quán)房本來就是一種不合法產(chǎn)物,更沒有理由繼續(xù)游走在政策和法律之外。地方政府應(yīng)盡早表明態(tài)度,并拿出有效的解決辦法。事實上,無論從哪一個角度看,小產(chǎn)權(quán)房問題都應(yīng)當(dāng)應(yīng)盡快解決?；跉v史和現(xiàn)實等因素考慮,目前處理小產(chǎn)權(quán)房問題,的確比較棘手,難度較大,但這不是我們回避問題的借口。小產(chǎn)權(quán)房的存在,本身就是一大隱患。置之不理,問題和矛盾非但不會自動消失,相反會隨著市面上小產(chǎn)權(quán)房的不斷增加而繼續(xù)積累,變得更為尖銳、復(fù)雜,解決的難度和成本還會進(jìn)一步增加。

在處理方式上,應(yīng)本著慎重的原則,尊重歷史,兼顧合法、合理與公平,有計劃、分步驟地逐步加以解決,逐步使小產(chǎn)權(quán)房制度化、法律化。當(dāng)前,筆者認(rèn)為解決小產(chǎn)權(quán)房問題的措施主要有以下幾種:

第一,改變我國現(xiàn)在的土地管理法和房地產(chǎn)管理法中關(guān)于集體土地使用權(quán)的限制性規(guī)定,使集體土地能夠與國有土地一起進(jìn)入土地市場進(jìn)行交易,改變我國的二元土地制度。2009年3月國土資源部出臺的《國土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》強(qiáng)調(diào),加快農(nóng)村土地確權(quán)登記,規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。通過這些政策,可以看出國家正在一步一步地開放農(nóng)村土地市場,正在朝打破“二元土地制度”的方向努力。按照所有權(quán)來說,所有權(quán)享有四方面的權(quán)能:一是占有、二是使用、三是收益、四是處分?？梢哉f,現(xiàn)在城市共有土地的權(quán)能得到了充分發(fā)揮,但是對于農(nóng)村集體土地所有權(quán)來說四項權(quán)能沒有得到充分享用,放開集體所有土地的權(quán)限,有利于集體所有土地的權(quán)能的實現(xiàn)。同時,集體所有制土地和國家所有土地一起進(jìn)入土地交易市場,也有利于增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體組織的經(jīng)濟(jì)增長,提高農(nóng)民的收入水平。

集體所有制土地進(jìn)入土地交易市場后,不僅法律法規(guī)要相應(yīng)的有所變化,同時也要做好城市規(guī)劃、市政各項配套設(shè)施的完善工作。在集體所有制土地掛牌交易后,應(yīng)將其納入城市規(guī)劃管理體系。只有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理,才能保持城市的整體規(guī)劃格局,保證城市的健康、和諧、有序的發(fā)展。

第二,對于目前已有的在建小產(chǎn)權(quán)房和已投入使用的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)分別情況予以處置。對違法侵占耕地、甚至是侵占基本農(nóng)田的,應(yīng)依法予以嚴(yán)肅查處,堅決拆除,恢復(fù)農(nóng)田原貌。對于已經(jīng)投入使用的小產(chǎn)權(quán)房,政府可以考慮進(jìn)行整體拆遷,其中所需的費用差價和購房者的損失,由集體土地所有者即集體組織和開發(fā)商負(fù)責(zé)連帶賠償。而對于那些沒有侵占基本農(nóng)田建設(shè)和耕地的小產(chǎn)權(quán)房,主體已經(jīng)完工的在建樓盤,由集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商,應(yīng)向國家補(bǔ)足土地出讓金和各種稅費,使之具備合法的進(jìn)入市場的主體資格。對已經(jīng)投入使用的小產(chǎn)權(quán)房,因為其省略了現(xiàn)行法律規(guī)定的國家征收和土地出讓金兩項程序,需要購房者補(bǔ)交土地出讓金,具體的數(shù)額以土地國有化征收后的評估金額和同等地段商品房平均出讓金比例來確定,并使購房者的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的購房者或建房者,在向有關(guān)部門補(bǔ)繳建房過程中的土地使用權(quán)出讓金、市政設(shè)施配套費等稅費后,也可以獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán),補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證,將其納入現(xiàn)行法律框架之內(nèi),使之合法化。而對于尚未開工建設(shè)或者尚未形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)該予以拆除,還土地以本來面貌。

第三,加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的監(jiān)管力度。我國土地管理法要求把各類用地定量、定位落實到具體的地段,并確定每類用途的土地的具體要求和限制條件,為土地用途管制提供直接依據(jù)。在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)上,一方面,要在尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下,有步驟、有計劃地發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房,解決農(nóng)業(yè)人口在住宅方面的需求;另一方面,對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)實行最嚴(yán)格的監(jiān)管,制止以各種名義的圈地、以租代征等形式擅自將農(nóng)用地開發(fā)為小產(chǎn)權(quán)房的違法行為。

(作者單位:鄭州大學(xué)法學(xué)院)