關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題的探討

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是一個(gè)極其重要的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的影響。隨著目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在一些問(wèn)題，因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制制度成為目前亟需解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；資產(chǎn)負(fù)債；信息溝通

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2009）01-0050-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式。完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制，建立—套完整的崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強(qiáng)控制能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢约訌?qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)理財(cái)方法，加強(qiáng)資金有效地運(yùn)用，可以杜絕經(jīng)營(yíng)管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯(cuò)誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失。另外，也及時(shí)收集和溝通各種信息，幫助領(lǐng)導(dǎo)正確決策，提高應(yīng)變能力和信息處理能力，改善勞動(dòng)組織，加強(qiáng)對(duì)員工的控制使用，正確選拔使用人才，發(fā)揮企業(yè)員工的積極性和創(chuàng)造性，也可以正確處理企業(yè)與員工，企業(yè)與各個(gè)職能部門，企業(yè)與政府，客戶之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和工作關(guān)系。完善的可以完善和改進(jìn)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)分析、內(nèi)部審計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、電子監(jiān)督、電腦化管理等工作，健全各種管理制度，對(duì)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)等工作實(shí)施再控制，即對(duì)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)等工作實(shí)行監(jiān)督檢查，防止和糾正利用會(huì)計(jì)技巧和統(tǒng)計(jì)技巧進(jìn)行舞弊的行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不夠

由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，間接效益也需要較長(zhǎng)的周期才能看出，而且需要多設(shè)置人員崗位，需要制定大量的規(guī)章制度，需要增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)把精力主要放在房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)和銷售商。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面地理解為內(nèi)部控制系統(tǒng)就是成本控制、會(huì)計(jì)控制或內(nèi)部牽制制度等。未能理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的全面含義，有的認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制，束縛了自己的手腳，影響辦事效率；甚至有的認(rèn)為搞內(nèi)部控制就是對(duì)自己人的不信任，容易制造內(nèi)部矛盾等。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制系統(tǒng)是保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全和完整，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整，防止、發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要一環(huán)，應(yīng)該把內(nèi)部控制制度當(dāng)作頭等大事來(lái)抓。

（二）內(nèi)部控制不夠健全、不夠合理

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建立的內(nèi)部控制系統(tǒng)存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在有些企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，還沒(méi)有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)，如財(cái)務(wù)控制的評(píng)價(jià)制度尚未建立，經(jīng)濟(jì)合同的管理制度不健全。有的企業(yè)還未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到發(fā)生違法違規(guī)行為時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制，如對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)測(cè)和控制很少涉及比較重視對(duì)實(shí)物的控制，而忽視對(duì)行為者的控制有的企業(yè)內(nèi)部控制職責(zé)劃分，獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，從而影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行還有些企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒(méi)有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況，生搬硬套，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實(shí)際，偏離控制重心。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性影響內(nèi)部控制的順利實(shí)施

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)自身特點(diǎn)的制約，即房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)等特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中涉及方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包含投資者、債權(quán)者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者、土地轉(zhuǎn)讓單位等等多種，甚至還包括工商、稅務(wù)等等政府部門。由于涉及范圍較廣，導(dǎo)致內(nèi)部控制的信息溝通不暢，因此對(duì)內(nèi)部控制帶來(lái)了相當(dāng)大的難度。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性，賬簿設(shè)置繁簡(jiǎn)不適和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本與售價(jià)的不配比性等原因也會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部控制的復(fù)雜性和信息溝通的部順暢。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

1．合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國(guó)家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《勞動(dòng)法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅(jiān)持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。

2．全面性原則。內(nèi)部控制是一個(gè)系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個(gè)部門、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)整體經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的控制，比如：設(shè)備及材料采購(gòu)的控制；房地產(chǎn)施工成本的控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的控制；財(cái)務(wù)的控制等。

3．審慎性原則。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，為了使各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制必須以審慎經(jīng)營(yíng)、化解風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來(lái)避免和減少風(fēng)險(xiǎn)。

4．靈活性原則。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)有效性的基本保證。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1．完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境。企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行，以及企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是內(nèi)部控制其他要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并對(duì)其他因素起制約作用。首先要加大宣傳力度，提高管理者的內(nèi)部控制意識(shí)。應(yīng)該讓企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，確保企業(yè)的每個(gè)崗位及人員，每項(xiàng)業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的制度辦理，真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來(lái)抓。其次要充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用，因?yàn)槎聲?huì)是公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心，最適合約束經(jīng)營(yíng)者日常行為，因此大力要加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)，只有當(dāng)董事會(huì)擁有技術(shù)、才能和智慧，并能進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾頃r(shí)，才能適當(dāng)履行其監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督的責(zé)任。另外要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，員工的思想道德素質(zhì)長(zhǎng)期被認(rèn)為是內(nèi)部控制環(huán)境的重要因素之一，正直誠(chéng)實(shí)的品行、高度的敬業(yè)精神對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制會(huì)產(chǎn)生積極的影響。因此，對(duì)員工進(jìn)行思想道德方面的教育是十分必要的。建立公司統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，并制定員工行為準(zhǔn)則。價(jià)值觀的建立必須脫離盈利高于一切的思想，應(yīng)認(rèn)真考慮道德問(wèn)題，考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任， 即合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

2．構(gòu)筑嚴(yán)密的企業(yè)內(nèi)控體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立，首先是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立以防為主的監(jiān)控防線。有關(guān)人員在從事業(yè)務(wù)時(shí)，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)一般業(yè)務(wù)或直接接觸客戶的業(yè)務(wù)，均要經(jīng)過(guò)復(fù)核，重要業(yè)務(wù)最好實(shí)行雙簽制，禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過(guò)程。其次是要設(shè)立事后監(jiān)督，即在會(huì)計(jì)部門常規(guī)性的會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，對(duì)其各個(gè)崗位、各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行日常性和周期性的核查，建立以“堵”為主的監(jiān)控防線。事后監(jiān)督可以在會(huì)計(jì)部門內(nèi)設(shè)立一個(gè)具有相應(yīng)職務(wù)的專業(yè)崗位，配備責(zé)任心強(qiáng)，工作能力全面的人員擔(dān)任此職，并納入程序化、規(guī)范化管理，將監(jiān)督的過(guò)程和結(jié)果定期直接反饋給財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人。最后是以現(xiàn)有的稽核、審計(jì)、紀(jì)律檢查部門為基礎(chǔ)，成立一個(gè)直接歸董事會(huì)管理并獨(dú)立于被審計(jì)部門的審計(jì)委員會(huì)。審計(jì)委員會(huì)通過(guò)內(nèi)部常規(guī)稽核、離任審計(jì)、落實(shí)舉報(bào)、監(jiān)督審查企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表等手段業(yè)務(wù)，對(duì)會(huì)計(jì)部門實(shí)施內(nèi)部控制，建立有效的以“查”為主的監(jiān)督防線。

3．加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通。良好的信息管理可以使員工正確的履行職責(zé)、管理者及時(shí)掌握企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況，減少企業(yè)內(nèi)外的信息不對(duì)稱和流通不暢，有助于提高內(nèi)部控制的效率和效果。房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)建立自己的信息系統(tǒng)，保證信息的搜集、儲(chǔ)存、加工、輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)行，滿足企業(yè)的信息需求。優(yōu)良的信息系統(tǒng)要能保證信息提供的完整性，企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等多種先進(jìn)的手段來(lái)構(gòu)建企業(yè)的信息系統(tǒng)，加快信息傳遞的速度，增加信息提供的及時(shí)性。同時(shí)，企業(yè)的信息系統(tǒng)應(yīng)能保證信息提供的準(zhǔn)確性，減少信息傳遞過(guò)程中有意和無(wú)意的錯(cuò)漏。

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作者簡(jiǎn)介：田依鑫（1967- ），女，供職于杭州市新州房屋開(kāi)發(fā)公司，中級(jí)職稱。