淺析我國征收物業(yè)稅存在的問題

康曉瑩

摘要:早在2003年10月,十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中已明確指出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”可時至今日,我國依然沒有開始征收物業(yè)稅,原因何在?產(chǎn)生問題的根本原因在于我國國情的復(fù)雜。歷史原因、法規(guī)缺陷原因、技術(shù)原因等一系列問題,拖住了征收物業(yè)稅的步伐。、

關(guān)鍵詞:計(jì)稅依據(jù) 信息共享 協(xié)調(diào)關(guān)系 既得利益者

中圖分類號:D922.229文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1005-5312(2009)15-

2008年3月6日,在全國政協(xié)十一屆一次會議上山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海委員提出國家應(yīng)盡快開征物業(yè)保有稅,以遏制投機(jī)性住房需求。自提出開征物業(yè)稅以后的2004年開始,我國的房地產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模擴(kuò)張,房屋價(jià)格在不少大中城市也開始上漲,雖經(jīng)國家?guī)状尾扇≌{(diào)控措施,但收效甚微,直到2007年房價(jià)幾乎到了瘋長的程度,因此看來物業(yè)稅能否起到抑制房價(jià)的目的目前還無法定論。從目前的情況看,以下四方面的主要問題不解決,我國征收物業(yè)稅將無從談起。

一、征收物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的問題目前尚未解決

“物業(yè)稅的改革,關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置及調(diào)整?！敝袊ù髮W(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院財(cái)稅金融法研究所副所長施正文博士說。

物業(yè)稅落到實(shí)處,直接的一個問題就是,物業(yè)稅根據(jù)什么來征收?有人建議,根據(jù)住房面積來征收,住房面積越大,承擔(dān)的物業(yè)稅越多,這聽起來似乎合情合理。但如果據(jù)此征收,再以北京為例,一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的60平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,但是,位于市中心的小戶型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多,僅以面積來計(jì)算稅負(fù)是否公平?另外,兩個擁有同樣住房面積的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五六口人,僅以面積因素來計(jì)征物業(yè)稅顯然也不盡合理。 稅基該如何確定,是以財(cái)產(chǎn)稅來征收,還是以靠租金營利的不動產(chǎn)物業(yè)征收?稅率該如何界定,各地情況均不相同,征收1%,抑或根據(jù)每年地產(chǎn)價(jià)格變動來定?稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定?這些關(guān)節(jié)點(diǎn),目前決策層內(nèi)部均尚未明確。評估道路也任重道遠(yuǎn),相關(guān)部門人士介紹說,物業(yè)稅的開征并不是簡單的稅費(fèi)改革,而是涉及土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場深刻的變革。怎么征、怎么管、怎么評估、采用什么樣的手段等等,都需要完善的技術(shù)條件。有的專家認(rèn)為,比如建立房價(jià)評估系統(tǒng),就需要增加大量的人力和物力,所以國家在實(shí)施時,肯定也會比較慎重?！倍鴤€人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等一旦出現(xiàn)差池,就會令利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場掀起大波瀾。一套成熟的價(jià)格評估體系,是物業(yè)稅開征的前提。但委托怎樣的機(jī)構(gòu)來做評估,“對目前中國的評估市場來講,是一件很為難的事。

計(jì)費(fèi)依據(jù)不完善,征收物業(yè)稅就無從談起,但目前我國對以上的問題都沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)。所以說物業(yè)稅的實(shí)施還任重道遠(yuǎn)。

二、目前我國相關(guān)部門信息共享機(jī)制仍未建立

2008年02月18日,國稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)表說明說“現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng),根本無法進(jìn)行信息共享,開征物業(yè)稅從何談起?”物業(yè)稅征收需要一個重要的條件,即完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系。早在1998年1月,《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》即已經(jīng)開始施行,并為建立完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系創(chuàng)造了條件。在網(wǎng)絡(luò)高度發(fā)達(dá)和普及的今天,相關(guān)信息的對接和共享為這一問題的解決提供了條件,但是實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息的對接與共享的工作量是相當(dāng)繁重的。已頒布實(shí)施的《物權(quán)法》明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。同時,《物權(quán)法》明確了不動產(chǎn)登記的效力,確定了不動產(chǎn)登記程序,健全了不動產(chǎn)登記類型,還規(guī)范了登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。我國不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)在法律上與國際接軌,這為房屋產(chǎn)權(quán)信息共享機(jī)制的建立,解決了最大的一個難題。現(xiàn)在要做的,不僅是政府部門之間信息的對接與共享,還應(yīng)包括相關(guān)信息與民眾之間的對接和共享。但這種想法離我國的實(shí)際還相去甚遠(yuǎn),目前我國的政府部門之間的信息共享工作還沒有完成,更何談相關(guān)信息與民眾間的對接與共享。由此可知,實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的征收還需要一個過程,甚至可以說是一個很長的過程,這個過程也是隨著我國民主建設(shè)的逐步完善而完善的。

三、征收物業(yè)稅,還需關(guān)注對社會不同群體利益的保護(hù)。

中國人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院財(cái)政系主任朱青教授表示,目前在我國征收物業(yè)稅還面臨很多問題,有很大難度。他歸結(jié)為三點(diǎn),一是要制定一個科學(xué)的免征額;第二點(diǎn)就是要對下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個好的解決辦法,不能使這部分人生活受到損失;第三點(diǎn)就是怎樣能夠科學(xué)合理地對房子價(jià)值進(jìn)行評估。

由此可見,對下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個好的解決辦法,不能使這部分人生活受到損失已成為評價(jià)物業(yè)稅征收是否合理的一個重要要求。國外對這一問題的解決也相當(dāng)重視。舉例而言,法國征收物業(yè)稅時,60歲以上的老人、鰥寡孤獨(dú)以及領(lǐng)取低保的人、殘疾或喪失工作能力者等都可享受免稅待遇。

參考文獻(xiàn):

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