略論小產(chǎn)權(quán)房

楊 柳

摘要:國(guó)家不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府城鄉(xiāng)建設(shè)委或村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)在于沒有政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、我國(guó)現(xiàn)行法律不允許其對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)讓時(shí)易引起權(quán)屬糾紛

關(guān)鍵詞:房屋產(chǎn)權(quán) 小產(chǎn)權(quán)房 大產(chǎn)權(quán)房

中圖分類號(hào): 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2009)15-

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

房屋的產(chǎn)權(quán)本來不分大小,只是近年來在房地產(chǎn)開發(fā)和商品房買賣中,由于購(gòu)房者所得到房產(chǎn)證的發(fā)放主體不同或房產(chǎn)證的接受對(duì)象不同,社會(huì)上流行起大、小產(chǎn)權(quán)房屋一些說法,但是,到底什么是“大產(chǎn)權(quán)房”、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”,目前有三種說法:

第一種說法認(rèn)為,開發(fā)商對(duì)所開發(fā)的房屋擁有的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”,購(gòu)房人擁有的區(qū)分所有的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”。

第二種說法認(rèn)為,購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再繳納土地出讓金的叫做“大產(chǎn)權(quán)房”,轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)房”,普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)房”,經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

第三種說法認(rèn)為,國(guó)家頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,這種房屋由開發(fā)商辦理合法的房屋開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)、辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅,由國(guó)家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證。國(guó)家不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府城鄉(xiāng)建設(shè)委或村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房屋是在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè),并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書。這種房屋權(quán)屬證書沒有政府房管部門蓋章,僅有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬。由于第一、二種說法的房產(chǎn)證最終都要辦理國(guó)家正式的房產(chǎn)證,一般不會(huì)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議,所以,本文所討論的小產(chǎn)權(quán)房為第三種說法所指的“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

(一)沒有政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證

按照我國(guó)目前現(xiàn)行房地產(chǎn)法律的規(guī)定,開發(fā)商的五證(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》)是購(gòu)房者最終取得房產(chǎn)證的先決條件,包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上由享有土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè),并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)制作權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬,而沒有國(guó)家認(rèn)可的房屋所有權(quán)證,因此,沒有產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

(二)我國(guó)現(xiàn)行法律不允許其對(duì)外銷售

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)。建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的住宅與城市房地產(chǎn)最大的不同之處在于,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間,不能向城市居民出售,也不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)民出售。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律,鄉(xiāng)村土地屬于集體土地,集體土地的用途大致有兩種:作為宅基地供農(nóng)民居住;作為農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。而在國(guó)家對(duì)集體土地進(jìn)行征收前,集體土地是不能在市場(chǎng)上自由流通的。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第 63 條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！倍‘a(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,集體土地使用權(quán)一般不可流通,只有兩種情況是例外:

第一,根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第 46 條規(guī)定:“荒山、荒溝、荒丘、荒灘可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng),也可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后,再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。”即在承包“四荒”時(shí),集體土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn);

第二,《物權(quán)法》第 138 條規(guī)定:鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。小產(chǎn)權(quán)房由于不符合以上兩種情況,實(shí)際上違反了我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。另據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第 37 條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！毙‘a(chǎn)權(quán)房由于未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書,實(shí)際上不得轉(zhuǎn)讓。從審判實(shí)踐來看,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 2 條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售合同許可證明的,可以認(rèn)定有效?！倍坏┱J(rèn)定合同無效,按照我國(guó)合同法第 58 條的規(guī)定,出售者因無效合同有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者因此所受的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(三)轉(zhuǎn)讓時(shí)易引起權(quán)屬糾紛

由于缺乏合法產(chǎn)權(quán),小產(chǎn)權(quán)房將來在轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)遇到許多難以解決的法律問題。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造的名義進(jìn)行開發(fā),是目前“小產(chǎn)權(quán)房”普遍的運(yùn)作模式。因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù),這種房子價(jià)格一般都很低,有些開發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”,一旦清盤,兌現(xiàn)不了承諾會(huì)馬上撤離,后續(xù)引發(fā)的許多難以解決的問題都甩給了購(gòu)房者。

參考文獻(xiàn):

[1]陳晶晶.“小產(chǎn)權(quán)房”的困惑.半月選讀.2007(15).

[2]江平.中國(guó)土地法研究.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社.1999 年版.