淺議我國不動產(chǎn)異議登記制度

李小蘭

摘要不動產(chǎn)異議登記制度作為民法中一項(xiàng)重要的物權(quán)制度,我國《物權(quán)法》中首次以國家立法形式將該制度確立下來。其旨在對登記錯誤狀態(tài)下的利害人提供一種救濟(jì)手段,阻斷登記的公信力,是對不動產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定的效力的中止,對不動產(chǎn)的真正權(quán)利人起到臨時性保全措施。本文就不動產(chǎn)異議登記的含義、法律效力、設(shè)立該制度的必要性進(jìn)行分析,以完善我國不動產(chǎn)異議登記制度。

關(guān)鍵詞異議登記 不動產(chǎn) 異議登記的效力

中圖分類號:D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)11-056-02

一、不動產(chǎn)異議登記制度的含義

異議登記制度是不動產(chǎn)登記中一項(xiàng)不可或缺的制度,是為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益,對保障當(dāng)事人、利害關(guān)系人、第三人的權(quán)利,市場交易安全,建立良好的不動產(chǎn)交易秩序起到積極的作用。異議登記制度在不動產(chǎn)登記中,屬于預(yù)備登記的一種,起源于普魯士法,為德國民法率先繼受,后又為瑞士民法、日本民法相繼采納。

異議登記制度的確立,有著深刻的社會經(jīng)濟(jì)背景和原因。主要是隨著各國對交易安全的日益重視,物權(quán)變動的公示公信原則得以確立,其在不動產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)就是當(dāng)真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利不一致時,前者在某些情況下要讓位于后者,合理信賴登記而受讓財(cái)產(chǎn)的人能夠得絕對的保護(hù)。為了更好地平衡財(cái)產(chǎn)關(guān)系,更正登記與異議登記也應(yīng)運(yùn)而生。在不動登記的實(shí)務(wù)中,登記錯誤是常有的事,當(dāng)出現(xiàn)登記權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不符的情況時,應(yīng)允許當(dāng)事人或利害關(guān)系人申請更正。但更正登記程序要求比較嚴(yán)格,時間較長,在爭議一時難以解決或來不及辦理更正登記的情況下,還應(yīng)允許利害關(guān)系人對現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利的正確性提出異議而進(jìn)行暫時性的登記。這種暫時性的登記制度即為異議登記。異議登記的主要功能就是對抗現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利的正確性,即中止不動產(chǎn)登記權(quán)利正確性的效力和公信力效力,以維護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和真正的權(quán)利狀態(tài)。其實(shí)質(zhì)就是一種暫時性保全措施,是更正登記的前置輔助手段并不對物變動狀態(tài)本身進(jìn)行登記。

二、不動產(chǎn)異議登記的法律效力

異議登記的基本效力,是阻斷登記公信力。其主要目的是保護(hù)真實(shí)權(quán)利人,但其作為實(shí)現(xiàn)此目的的手段,并不漠視或者不顧第三人利益,而是比較恰當(dāng)?shù)卦谡鎸?shí)權(quán)利人和第三人之間建構(gòu)了利益平衡機(jī)制。異議登記的效力是異議登記制度的核心內(nèi)容,最重要的原則是由于異議登記對真正權(quán)利人具有保全效力。異議登記制度就是立法者基于法律價(jià)值中公平原則的考慮,為保護(hù)真正權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)而設(shè)立的制度。正如前而所述,在不動產(chǎn)登記的實(shí)務(wù)中,登記錯誤是不可避免的。當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d簿權(quán)利狀態(tài)與真正的權(quán)利狀態(tài)不相符合時,登記簿上的登記就是不正確的登記。這時就發(fā)生了登記物權(quán)人與真正權(quán)利人享有的物權(quán)之間的沖突。故而不正確登記的出現(xiàn),真正權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)登記錯誤之后需要申請更正登記,在更正登記之前的這段時間里,如果登記物權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人,受損者主要是事實(shí)上的真正權(quán)利人。為了防止登記權(quán)利人在更正登記之前的處分行為,真正權(quán)利就需要通過申請具有臨時性保全措施的異議登記,避免第三人借用登記公信力為善意取得。顯而易見,異議登記是一種具有權(quán)利保全功用的臨時性措施,是更正登記的一個前置程序。

三、在我國設(shè)立不動產(chǎn)異議登記制度的必要性

(一)設(shè)立不動產(chǎn)異議登記制度的必要性

在《物權(quán)法》頒布之前,關(guān)于異議登記的規(guī)定只零散地出現(xiàn)在一引起經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的地方性法規(guī)中,適用范圍有限。當(dāng)然,在《物權(quán)法》頒布之前,關(guān)于是否在我國設(shè)立異議登記制度的爭論頗多。有的學(xué)者持否定說,也有的學(xué)者持肯定說。王利明教授對異議登記持否定態(tài)度,其理由,在我國實(shí)行異議登記制度的條件還不成熟,在這種情況下,實(shí)行異議登記,將會使登記制度以信以發(fā)揮作用。此外,實(shí)行異議登記在實(shí)踐中難以操作。①與之相對應(yīng)的是梁慧星教授持肯定態(tài)度,其理由,在我國,由于存在登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利不一致的可能性,也就存在保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的必要性。雖然保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的最后方式是對現(xiàn)實(shí)登記為更正登記,但考慮到更正程序較長,特別是真正權(quán)利人與登記權(quán)利人之間的爭議一時難以解決,法律有必要建立異議登記制度,以臨時性地保護(hù)真正權(quán)利人。②筆者認(rèn)為,從我國物權(quán)法發(fā)展的實(shí)際需要來看建立異議登記制度非常必要。隨著各國對交易安全的日益重視,物權(quán)變動的公示公信原則得以確立。登記制度除應(yīng)保護(hù)動態(tài)交易安全外還應(yīng)兼顧靜態(tài)交易安全的保護(hù)。不動產(chǎn)登記公信力側(cè)重于對動態(tài)交易安全的保護(hù),而異議登記制度側(cè)重于對靜態(tài)交易安全的保護(hù)。在不動產(chǎn)登記的實(shí)務(wù)中,登記錯誤是常有的事,錯誤登記發(fā)生后到更正前,由于登記的權(quán)利推定效力與公信力,縱使登記有錯誤,如果第三人受讓,也得受公信力的保護(hù),真正權(quán)利人的利益就會受損害。異議登記制度的設(shè)立可以很好的解決這個問題。

(二)我國《物權(quán)法》關(guān)于異議登記制度的規(guī)定

如前所述,我國《物權(quán)法》第19條對異議登記制度作出了規(guī)定,其借鑒了外國民法尤其是德國民法的有關(guān)規(guī)定,這在完善我國不動產(chǎn)登記制度邁出了關(guān)鍵的一步。但是有關(guān)異議登記的規(guī)定不是很完善,過于籠統(tǒng)、缺乏可操作性。

1.《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定異議登記的效力。根據(jù)《德國民法典》第892條規(guī)定了異議登記的效力:“為權(quán)利取得人的利益,關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形,土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確,但是如土地登記簿上記載有對抗此項(xiàng)權(quán)利的正確性的異議抗辯時,或者取得人明知此項(xiàng)權(quán)利不正確除外”,根據(jù)此條規(guī)定可以看出:一方面,異議登記具有阻卻不動產(chǎn)登記公信力的效力。德國采用的是事后阻斷的方式,即異議登記情形下,登記物權(quán)人仍然有處分該不動產(chǎn)的權(quán)利,如果異議登記正確,那么登記物權(quán)人的后處分行為無效,反之,則有效。另一方面,異議登記本身并無公信力,起到預(yù)警的效力。故即使第三人根據(jù)異議登記人為真正權(quán)利人,也不會受到公信力的保護(hù)。如前所述,異議登記的效力是異議登記制度的核心內(nèi)容,但是我國《物權(quán)法》有關(guān)異議登記的效力并未明確規(guī)定,這將會在實(shí)際操作中引起混亂。筆者認(rèn)為,我們可以借鑒德國立法經(jīng)驗(yàn),在立法明確異議登記的效力,對于效力的實(shí)現(xiàn)方式上可以采德國式的事后阻斷方式為主,事前阻止方式為輔的模式,結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)情況,對特定的不動產(chǎn)進(jìn)行特殊的保護(hù),這樣既有利于物的流通,有利于保護(hù)真正權(quán)利人。

2.有關(guān)異議登記的適用條件。根據(jù)《物權(quán)法》第19條規(guī)定,利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯誤的,可以申請更正登記。而當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人不同意更正時,利害關(guān)系人可以申請異議登記。我們可以看出,發(fā)生異議登記必須滿足兩個條件:其一,利害關(guān)系人認(rèn)為登記錯誤;其二,登記權(quán)利人不同意更正。即將登記權(quán)利人不同意更正作為利害關(guān)系人單方申請異議登記的前提條件。那么,根據(jù)此規(guī)定,如何來登記權(quán)利人不同意更正?在實(shí)際生活中難以操作的。筆記認(rèn)為,從保護(hù)真正權(quán)利人的角度出發(fā),應(yīng)該允許利害關(guān)系單獨(dú)向登記機(jī)關(guān)申請異議登記,即單方申請登記。當(dāng)然,有的學(xué)者認(rèn)為,單方請登記會導(dǎo)致申請人濫用這種較為簡易的程序而惡意申請,使不動產(chǎn)的權(quán)屬處于不穩(wěn)定狀態(tài),從而影響不動產(chǎn)的交易和損害登記權(quán)利人的利益。事實(shí)上,不允許單方申請登記,有可能犧牲的是真正權(quán)利人的利益。比如在情況特殊情況下,真正權(quán)利人未能申請異議登記,而法律又不允許單方申請異議,登記物權(quán)人處分了該不動產(chǎn),致使真正權(quán)利人利益受損。筆者認(rèn)為比較恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ窃试S單方申請登記,為防止申請人惡意濫用申請權(quán),保證登記權(quán)利人的利益,可以在立法中明確規(guī)定,在單方申請的情況下,應(yīng)要求異議登記申請人必須提供擔(dān)保,如果申請人異議登記錯誤,可以加重其賠償責(zé)任。這樣起到暫時保全該不動產(chǎn),更好的保護(hù)了真正權(quán)利人的,若異議登記錯誤,登記物權(quán)人有獲得的賠償?shù)臋?quán)利。

3.《物權(quán)法》有關(guān)異議登記的失效事由并未做出規(guī)定。我國《物權(quán)法》借鑒了《瑞士民法典》的有關(guān)異議登記的存續(xù)期間的規(guī)定(15日),即:“登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日之內(nèi)不起訴的,異議登記失效?！边@使得異議登記只在一個較短的時間內(nèi)有效,若申請人在這段時間不向法院起訴,登記機(jī)關(guān)可以應(yīng)異議登記名義人的請求或者主動地涂銷異議登記。由此可以看出,我國物權(quán)法對異議登記的失效事由規(guī)定了這一種事由。筆者認(rèn)為,《物權(quán)法》應(yīng)該明確異議登記失效的事由,以便登記機(jī)構(gòu)在發(fā)生一定的事由將異議登記涂銷,這樣使得《物權(quán)法》具有更強(qiáng)的操作性。

綜上所述,異議登記是不動產(chǎn)登記制度中的一項(xiàng)重要制度,其能夠避免因公信力的絕對化而給真正權(quán)利人利益造成難以挽回的損失,但其又不至于從根本上破壞公信力制度。因?yàn)?異議登記本身對第三人也具有公示效果,第三人雖不能僅憑異議登記而相信異議人為真正權(quán)利人,但卻可以“公信”現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利是不安全的交易對象,從而放棄交易。在立法上確立異議不是削弱登記的公示效果而是使登記公示之內(nèi)容更全面,從而構(gòu)成登記制度完善的重要表征,并充分地實(shí)現(xiàn)真正權(quán)利人與第三人間利益平衡。③在目前我國登記制度不完善的情況下,異議登記制度的設(shè)立有利于維護(hù)良好的交易市場,保護(hù)真正權(quán)利人。

注釋:

①王利明.中國物權(quán)法草案建議稿及說明.中國法制出版社.2001.197.

②梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2000.160.

③孫鵬.物權(quán)公示論.法律出版社.2004.205.

參考文獻(xiàn):

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