房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中若干問題的思考

任宇平

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)務(wù)中有許多問題值得估價(jià)人員去關(guān)注和思考。文章通過對(duì)估價(jià)原則在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用、收益法的局限性及估價(jià)中的優(yōu)先受償權(quán)等三個(gè)方面進(jìn)行分析，指出其問題所在，并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；問題；建議

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

(一)合法原則

合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值。遵循合法原則一是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象的用途，在設(shè)立該用途時(shí)必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原則

最高最佳使用是指能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須是技術(shù)上可能，這里所說的“技術(shù)”主要是指建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對(duì)一棟獨(dú)體混合非住宅樓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為買賣雙方成交提供價(jià)格參考，產(chǎn)權(quán)證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳用途定位為商業(yè)使用呢?不行。因?yàn)榛旌辖Y(jié)構(gòu)房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。

(三)替代原則替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場(chǎng)上具有類似性質(zhì)的商品，其價(jià)值與使用價(jià)值基本一致的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。

客觀合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下最長(zhǎng)不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

由于市場(chǎng)交易案例可能較少，估價(jià)師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評(píng)估價(jià)格的真實(shí)性。另外，有的估價(jià)師采用市場(chǎng)法評(píng)估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評(píng)估價(jià)格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用

收益法的含義是：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來凈收益，然后將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此。求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是三大傳統(tǒng)估價(jià)方法之一，理論性強(qiáng)，運(yùn)用廣泛，使用起來也十分簡(jiǎn)便?？蔀楹卧u(píng)估界對(duì)該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格相差甚大的問題。這是因?yàn)槭找娣ㄓ衅渚窒扌浴?/p>

收益法的局限性產(chǎn)生于它建立在對(duì)未來的預(yù)期、預(yù)測(cè)上，建立在一些對(duì)未來的假設(shè)參數(shù)上。對(duì)未來的預(yù)期、預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確，選取的參數(shù)是否合理，直接影響最終估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性問題

房地產(chǎn)的收益價(jià)格既然是未來收益折現(xiàn)后的累加，其前提必然是房地產(chǎn)在被投資人持有期間持續(xù)經(jīng)營(yíng)，采用收益法時(shí)必須設(shè)定這個(gè)假設(shè)條件。但是實(shí)際上，不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況很可能發(fā)生，例如在建工程上不能按時(shí)完工，房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封、商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此，不能肯定可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)應(yīng)慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產(chǎn)等。不得不使用收益法的，要根據(jù)實(shí)際情況考察其可能的經(jīng)營(yíng)前景，慎重選取有關(guān)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的可靠性，特別是該房地產(chǎn)用于抵押時(shí)的估價(jià)。

(二)參數(shù)選取的客觀標(biāo)準(zhǔn)問題

這是一今估價(jià)師非常頭疼之事，較重要的有兩個(gè)。

首先是對(duì)未來收益的取值。未來收益是穩(wěn)定的還是不穩(wěn)定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復(fù)雜的形態(tài)。不同的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同類型的房地產(chǎn)都有其特有的收益變化趨勢(shì)．要認(rèn)真分析研究。

其次是報(bào)酬率的取值。目前，在估價(jià)實(shí)際工作中報(bào)酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預(yù)想的評(píng)估值。實(shí)際上，報(bào)酬率不但要體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，而且也要體現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報(bào)酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。

那么，報(bào)酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價(jià)對(duì)象是土地還是房產(chǎn)、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)是不同的，報(bào)酬率的選取應(yīng)有所不同。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的不同階段，報(bào)酬率的選取也應(yīng)有所不同。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，之所以很多投資者拼命追漲，是因?yàn)閷?duì)漲價(jià)的預(yù)期使得投資者對(duì)出租收益率不屑一顧，也使得估價(jià)師采用市場(chǎng)租金進(jìn)行收益法測(cè)算時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)與市場(chǎng)比較法的測(cè)算結(jié)果有很大差異。這除了說明市場(chǎng)有價(jià)格泡沫、租金波動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)不同步之處，還說明報(bào)酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數(shù)是正確使用收益法的最基本要求。

除了要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定分析、評(píng)估外，估價(jià)師還要站得更高一些，要了解宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和趨勢(shì)，熟悉區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、各類房地產(chǎn)價(jià)格及其趨勢(shì)，靈活運(yùn)用各方面的知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格做出合法判斷。

(三)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題

正因?yàn)槭找娣ㄐ枰獙?duì)未來進(jìn)行預(yù)期、預(yù)測(cè)，需要設(shè)定一些參數(shù)，使得估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題凸現(xiàn)出來。估價(jià)師能否秉持客觀公正的立場(chǎng)，是否有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)、城市建設(shè)走向的研究等等，這些雖不是估價(jià)理論問題，卻又與估價(jià)理論和實(shí)踐緊密聯(lián)系。估價(jià)師不能只是埋頭做報(bào)告，還要了解一切與估價(jià)理論和實(shí)際有關(guān)聯(lián)的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務(wù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)必須有良好的職業(yè)道德．不能受任何私心雜念的影響。同時(shí)運(yùn)用兩種以上的估價(jià)方法，可以更真實(shí)準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！锻恋毓纼r(jià)規(guī)程》要求土地估價(jià)報(bào)告必須采用兩種以上的估價(jià)方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒有硬性規(guī)定，但估價(jià)師應(yīng)當(dāng)自覺采用兩種以上的估價(jià)方法，以確保估價(jià)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)

(一)法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念

法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對(duì)于其他債權(quán)人對(duì)特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的順序來說也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這即我們要思考和注意的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有一利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。

(二)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。除此之外，還包括以下幾個(gè)方面：

1、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定的：抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)皆屬于優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)。2、根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：①破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；②破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；③破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對(duì)于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。

3、尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長(zhǎng)期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。

(三)對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)問題建議

雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及。

首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任。

其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購房者辦理了房地產(chǎn)證后，即不受開發(fā)商所欠債務(wù)的追索。房地產(chǎn)估價(jià)師所要做的是：1、認(rèn)真審查委托人提供的情況和資料，并進(jìn)行必要的核實(shí)，特別是土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)證要爭(zhēng)取核對(duì)原件。2、對(duì)土地和在建工程抵押估價(jià)，應(yīng)要求委托方提供發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款情況，并在估價(jià)報(bào)告中加以披露，進(jìn)而確定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。

3、各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，扣除預(yù)計(jì)應(yīng)支付的處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款后確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況收集情況加以披露，對(duì)委托方是否提供有關(guān)情況和估價(jià)師是否收集到有關(guān)情況作出聲明，并對(duì)所確定的估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值加以限制和說明。