誰在支撐房地產(chǎn)價格?

張　瑩

隨著人們生活水平的提高，無論是有房族還是無房族，房地產(chǎn)價格時刻牽動著人們的神經(jīng)。最近，房地產(chǎn)價格又開始新一輪的上漲，究竟是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)價格不跌反升?

這就要與房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的細分人群分析。

眾所周知，房地產(chǎn)價格在中國啟動后，前期主要是換房家庭，通過賣掉老房子，更換面積更大的新房子，這種需求表現(xiàn)為百姓家庭逐漸富裕。

如果將每年購房家庭中新婚購房做為剛性需求，那么，改善住房條件就是柔性需求，前者購買的確定性非常強。從購買必要性分析，假設(shè)為100％，那么，后者就要根據(jù)家庭的收入情況和家庭的積蓄情況，這種柔性需求是家庭根據(jù)自身的收入情況繼續(xù)情況以及房產(chǎn)價格情況綜合決定的，價格過高或者收入儲蓄過低，這種需求就會萎縮，這是一種權(quán)衡性需求。從購買必要性分析，假設(shè)為50％，那么，我們再看看房地產(chǎn)投資。很明顯這部分購房不以自身需求為目的，其購買的確定性取決于家庭收入、家庭儲蓄等個人財力與房屋出租、轉(zhuǎn)賣等市場需求力的權(quán)衡，這種非基于自身的購買需求。從購買必要性分析，假設(shè)為0％，那么，我們研究房地產(chǎn)價格的走向就能有了一個比較清晰的標準。即自住、改善或是投資。只要我們研究這三者在不同時期的需求情況就能分析房地產(chǎn)的基本走向了。

一、從供需角度看待商品房價格走向

從純粹市場經(jīng)濟角度，供與需是一個對應(yīng)關(guān)系，也是一個承接關(guān)系，當供大于求，商品價格下跌，當供小于求，商品價格上升。

從供方角度，房地產(chǎn)開發(fā)商每年、每月的新開盤房屋數(shù)量就是一個絕對供應(yīng)數(shù)量，但現(xiàn)在必須增加一個因素，就是開發(fā)商“捂盤”，通過減少新房上市量，來單方面調(diào)節(jié)商品房在市場的供需關(guān)系，但對-于開發(fā)商最大的問題是，捂盤將支付更多的利息，也就是提高了房屋的實際投資或者成本。

捂盤有兩種含義：

1、通過捂盤，減少供應(yīng)量，改變供需關(guān)系，從而提高了房屋的銷售價格；

2、通過捂盤，囤積居奇，然后高價出售。

兩種情況的一致點就是，開發(fā)商為捂盤支付了更多的利息；不同點是，前者是銷售市場處于平衡或下跌趨勢，而后者是銷售市場向上。從需方角度，結(jié)婚用房、改善用房、定居用房、投資用房，成為房屋銷售的主要對象。

1、結(jié)婚用房：被稱之為“剛性需求”，也就是說，只要沒有不買的理由。就應(yīng)該買，就會去買，這種消費特征是，集中在20-30歲的年輕人人群，個人收入不高，但消費意向明確而且堅決。

2、改善用房：引申上面的定義。這里稱之為“柔性需求”，通常集中在31——65歲人群中，隨著年齡的增長、隨著收入的不斷增加和穩(wěn)定，具備很強的購買力。但改善用房并非必須購買，因此消費意愿并非特別強烈，但消費檔次可能有所提高，比如，房屋面積增大、房屋質(zhì)量提高、房屋的地段等相關(guān)配套需求。

3、定居用房：這類消費個人認為與改善用房基本相同，區(qū)別在于，屬于外來人口，因為各種原因需要在本地定居或者購房，這種需求關(guān)鍵與個人的收入及儲蓄情況有非常大的關(guān)系，而定居用房必然有面積的基本要求。

4、投資用房：與上面的定義對應(yīng)就是“投資需求”了，買房不是為了自己住，而以轉(zhuǎn)售或出租，從而獲得交易利差為目的，這種消費特點是，房價不斷上漲時，投資需求非常高，而在房價下跌時，需求大減，甚至停止投資行為。

二、從商品房的開發(fā)成本分析

開發(fā)商也是商人，商人當然以盈利為目的，不能僅從銷售看待問題，也要從開發(fā)商的開發(fā)成本進行研究。

開發(fā)商的開發(fā)成本主要集中在幾個方面：

1、地價：目前蘇州的住在用地都實行掛牌拍賣，地價的上漲將導(dǎo)致整個房產(chǎn)成本的提高。

2、建筑成本：開發(fā)商本身不造房子，都是由某個或多個建筑公司提供建設(shè)。

3、投資成本：1)現(xiàn)房當然要開發(fā)商先自掏腰包，揭頂后才能銷售，這種房產(chǎn)的投資成本非常大，如果沒有絕對的只有資金，那么就要支付大量的利息，因此利息成本成為現(xiàn)房的開發(fā)成本之一。2)期房，不同，絕大部分建設(shè)成本都是由買房者在未動一土一木時，就將房款全部繳清，就算購房者貸款后分期付款，但在開發(fā)商還是從銀行得到了全部的房款，因此是先收錢，后建房，主要成本就是地價和建筑成本了。

4、時間差問題：無論土地是拍賣購得，還是其它方法購得，從獲得土地到建成住房，都有一個建造的過程，而這個過程在房價的不同情況下出現(xiàn)很大的利潤偏差。

在房價啟動前購地，在房價啟動后賣房，就會得到很大的機會利潤；在房價啟動后只能獲得少量的機會利益，而利潤更多比例來自市場的供需；在房價下跌前買地，在房價下跌后賣房的，可能機會利益就大大減少，甚至為負數(shù)。

從上面降到的捂盤，如果房價下跌通道中，希望通過捂盤來改變供需關(guān)系，從而改變房價的發(fā)展趨勢，這應(yīng)該不是某個開發(fā)商能夠辦到，如果有這種現(xiàn)象，應(yīng)該是行業(yè)集體行為或者有其它外力的助推。

因此，引申當前熱議的政府出面保房價的行為，以及曾經(jīng)傳言的上海房地產(chǎn)行業(yè)串通控制房價，理論上都是違背了市場經(jīng)濟的自然規(guī)律，或許能夠行一時之快，但終將無法改變市場的本質(zhì)。

三、從購房者的購買力分析

上面講到，購房者有多種類型，對應(yīng)不同的購買意愿和購買力。但這里主要分析的購買力是指收入和儲蓄角度。

1、收入高、高儲蓄者的購買力強、購買意愿強，但占整個購房比例不高。

2、收入低、低儲蓄者的購買力弱，購買能力非常有限，無論房價降到多少，也很難有多少購買力，因此從購買的實際行為看，不做計算。

3、而占全民比例最高“中產(chǎn)階級”中包含了“高收入低儲蓄者”和“低收入高儲蓄者”，“高收入低儲蓄者”雖然具備很強的購買力，但可能越少首付實力，而高收入也是一個相對數(shù)據(jù)，面對世界經(jīng)濟危機，很多高收入者也紛紛“落馬”，而“低收入高儲蓄者”可能首付能力強，但月供成為一種艱難，由此產(chǎn)生很多“房奴”。

也就是說，除了絕對具備購買實力的和絕對沒有購買能力的人群，目前商品房的絕大部分消費者還是中產(chǎn)階級，房價是一個決定購買與否的首要因素。許多人為了增加房屋面積，可能就只能搬到很遠的地方，但生活成本明顯增加，或者每天減少睡覺時間早晚擠公交，減少了生活娛樂的時間而降低了生活質(zhì)量，或者購買汽車壓縮路程時間而增加了養(yǎng)車的另外開支。當然住在“好地段”的費用就非常高了。

那么，購房者的購買力有多強呢?理論上分析：國家發(fā)展常用兩個數(shù)據(jù)“GDP”“CPI”，前者是國民生產(chǎn)總值。后者是人均消費指數(shù)，如果你的收入超過消費指數(shù)的上漲，那么你的購買力就相對高一些，相同或低于，就可能使生活質(zhì)量下降或者被迫壓縮生活開支，那么如果房價

的增長速度遠超過“CPI”和個人的實際收入增長，那么個人的實際購買力是下降的，做為商品房初期價格上升而仍然有眾多的購買者，可以從三個方面理解：

1、商品房價格剛進入市場化，房屋價格向價值靠攏的過程；

2、大量儲蓄及對住房要求的釋放，導(dǎo)致前期的快速增長；

3、房屋不僅是住的，還是用來投資的，既然房價一直上漲，而其它投資渠道的缺失或者不確定性，就沒有不投資的理由了。但市場的規(guī)律就是，當價格低于價值時，就會上漲，當價格高于價值時就會下跌，如此反復(fù)。

目前的購買力還不能這么簡單分析，從人口自然增長得到的購房需求是一種漸進過程，而人口因為一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展而帶來的機械式增長就很難預(yù)料。從流動人口的數(shù)據(jù)看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬，而流動人口也將達到600萬，這是一個驚人的數(shù)字，600萬人口，無論租房還是購房，對蘇州的房地產(chǎn)都起到了很大的推動作用，是一個不可忽視的現(xiàn)象。

四、從住房保有量分析

仍以蘇州為例：根據(jù)蘇州市人口和計劃生育委員會對蘇州地區(qū)人口發(fā)展研究，蘇州的人口最大容量為1200萬。也就是說，蘇州目前人口已經(jīng)達到極限，本地人口已經(jīng)多年處于負增長，但外來人口進入蘇州也有一個高峰期，這與蘇州地區(qū)的經(jīng)濟有關(guān)聯(lián)，但當人口超出城市容量，將可能降低居民生活質(zhì)量或者減緩人口進入，從而不斷降低房產(chǎn)的再購買能力，或者說住房數(shù)量將受到人口容量的宏觀制約，而回歸真實需求。

但從另一個流動人口的數(shù)據(jù)看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬，而流動人口也將達到600萬，這是一個驚人的數(shù)字。600萬人口，無論租房還是購房，對蘇州的房地產(chǎn)都起到了很大的推動作用，是一個不可忽視的現(xiàn)象。

做一個假設(shè)：

1、本地居民一個家庭的人口數(shù)量平均為3人，外來人口家庭的人口數(shù)量平均為2人，那么以各600萬人口計算，本地居民房屋總需求量為200萬套，外來人口房屋需求量為300萬套，總需求量為500萬套。

2、另外假設(shè)本地居民每個家庭擁有0.1套第二套住房，每年有0.05套第二套住房的增加量，那么本地居民家庭的年度房屋需求量在10萬套左右，這個數(shù)字也非常龐大，似乎足以消化每年的房產(chǎn)產(chǎn)出量。

3、城市建設(shè)形成的房屋拆遷等房屋減少，減少了住房的保有量，從而相應(yīng)抵消7部分房地產(chǎn)的開發(fā)量。

但總體看，百姓對住房的需求還遠未達到預(yù)期保有量，或許房產(chǎn)價格只是從瘋狂上漲轉(zhuǎn)為有序上漲，但無論如何房產(chǎn)價格都將長期處于一個上漲階段。

五、從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的角色和地位分析

房地產(chǎn)首先以行業(yè)身份出現(xiàn)，但更備產(chǎn)業(yè)的重要性。隨著金融危機的出現(xiàn)，中國似乎突然感覺到，房地產(chǎn)之所以能夠?qū)е旅绹鹑谖C，直至泛濫成為世界經(jīng)濟危機，根本原因就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動一個國家GDP的重要工具，這種理念已經(jīng)打破房地產(chǎn)的原有價值平衡，并以“拯救者”身份，在還未判定其對錯之前擔當起拉動內(nèi)需的重任。鄭州市08年GDP的20％由房地產(chǎn)貢獻，可見一斑，而全國“保8”呼聲很高，為實現(xiàn)這一關(guān)乎“世界經(jīng)濟”拐點的使命，房地產(chǎn)已經(jīng)不是單一的行業(yè)了。

綜上所述，首先房地產(chǎn)價格在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)表現(xiàn)突出，本地人口家庭收入增加以及外來人口住房需求都推動了房地產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升；其次，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演的重要角色也通過政策的掩護，進一步推高了房地產(chǎn)價格，即便在國際金融危機下，放緩了房產(chǎn)價格的步伐，但危機是暫時的，而需求是長期的。

按照幾乎被公認的中國10年一個循環(huán)的經(jīng)濟發(fā)展周期，經(jīng)濟高點為逢“6”年，經(jīng)濟低估為逢“9”年，中國房地產(chǎn)行業(yè)起步于01、02年前后，正好中國新一輪經(jīng)濟發(fā)展的前期，而經(jīng)歷06年的巔峰期后恰逢世界金融危機而找到房地產(chǎn)價格下跌的借口，并在08、09年的低谷期，憑借其身份的轉(zhuǎn)變而快速蝎起，也就是說，原本經(jīng)濟規(guī)律下的中國經(jīng)濟低谷期收政策影響而使房地產(chǎn)“借尸還魂”，或許在中國經(jīng)歷完整的第四個“經(jīng)濟周期”后，眾多經(jīng)濟學家又將改口中國經(jīng)濟周期為20年的大輪回，中國房地產(chǎn)價格或許并未真正觸底就已經(jīng)重新開始向上發(fā)展，或許中國房地產(chǎn)的真正調(diào)整期要延遲到2016年以后。這可能也是十大振興產(chǎn)業(yè)計劃中沒有房地產(chǎn)行業(yè)的原因了。

(作者單位：蘇州旅游與財經(jīng)高等職業(yè)技術(shù)學校)