試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢(shì)與整個(gè)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)管理的逐漸完善緊緊聯(lián)系在一起。本文主要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化的現(xiàn)實(shí)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化策略

0引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。具有投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及范圍廣、投資風(fēng)險(xiǎn)高、管理困難等特點(diǎn)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能滿足日趨復(fù)雜的管理要求，因此需要一個(gè)功能全面、適用性強(qiáng)、基于網(wǎng)絡(luò)的計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化和集成化，以提高房地產(chǎn)管理工作的效率和質(zhì)量。

1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化的現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理整體上可分為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理和項(xiàng)目營(yíng)銷管理，前者形成了一套比較完整的管理體系，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理相對(duì)滯后，因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目信息化的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制。合同管理歷來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)但在傳統(tǒng)方式下，管理效果不盡如意。其主要問(wèn)題是缺乏系統(tǒng)的管理手段。合同控制分散在財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門之間，合同執(zhí)行過(guò)程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對(duì)量大，稍有差異，糾錯(cuò)耗費(fèi)巨大精力；對(duì)乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評(píng)估手段，造成事實(shí)上不合格的供應(yīng)商長(zhǎng)期參加競(jìng)標(biāo)并成功而替代部分更合適的合格供應(yīng)商等。

1.2項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度管理。房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)任務(wù)計(jì)劃管理，但普遍未建立項(xiàng)目級(jí)或者企業(yè)級(jí)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系，明顯的特征就是沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目整體編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃。開(kāi)發(fā)過(guò)程，尤其在工程建設(shè)階段缺乏有效的計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控協(xié)調(diào)機(jī)制，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期趕工，甚至推遲交房，引起重大成本損失，重者造成業(yè)主集體投訴事故，輕者招致業(yè)主抱怨、質(zhì)詢和不信任，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和品牌造成負(fù)面影響。

1.3項(xiàng)目的成本管理。成本控制和銷售回款一樣，自始至終成為決策層關(guān)注的重點(diǎn)。成本管理需要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及供應(yīng)商管理、進(jìn)度控制、質(zhì)量管理、安全管理等諸多領(lǐng)域的成功管理得到支持，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目級(jí)、企業(yè)級(jí)的成本管理目標(biāo)。

要提高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)能力，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)目標(biāo)就應(yīng)鎖定在以上幾個(gè)方面，切切實(shí)實(shí)按此指引逐步實(shí)施，并輔以配套管理措施，必能使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)且管理的能力得到提升，企業(yè)在成本管理方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得以增加。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化的現(xiàn)實(shí)策略

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化目標(biāo)實(shí)施項(xiàng)目管理信息化后，能夠?qū)㈤_(kāi)發(fā)商的管理水平提升到一個(gè)新的高度，具體達(dá)到下列目標(biāo)：

2.1.1項(xiàng)目資金管理更加靈活，能夠?qū)崿F(xiàn)與企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的完美對(duì)接。通過(guò)對(duì)資金計(jì)劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時(shí)提供項(xiàng)目資金狀況，幫助業(yè)主有效地實(shí)現(xiàn)資金平衡，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.1.2實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本控制在投資立項(xiàng)、征地拆遷、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程建設(shè)等各個(gè)階段，涉及成本估算、成本目標(biāo)、工程預(yù)算、成本計(jì)劃、成本實(shí)際發(fā)生及成本預(yù)測(cè)等功能，可以隨時(shí)反映項(xiàng)目任意時(shí)刻的動(dòng)態(tài)成本與工程進(jìn)度，從而全面實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制與工程進(jìn)度的掌控。

2.1.3實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的合同管理功能合同類別任意劃分，擬訂合同、合同模版、合同信息、合同撥款、合同變更、合同索賠、合同拆分全面管理各類業(yè)務(wù)，十幾種合同報(bào)表從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)反映合同執(zhí)行情況。

2.1.4提供眾多成熟、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法。如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖、關(guān)鍵線路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等，這些工具和方法在項(xiàng)目管理實(shí)踐中廣泛應(yīng)用，成為提高項(xiàng)目管理水平的有效手段。

2.1.5有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方和材料設(shè)備供應(yīng)商等可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)，及時(shí)、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào)，從而有效縮短項(xiàng)目周期，降低項(xiàng)目成本。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化的現(xiàn)實(shí)策略房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)和完善項(xiàng)目管理的信息化，必須依靠成熟可靠的項(xiàng)目管理軟件，如：P3、Microsoft Project和PM等等。這些專業(yè)軟件基本都能滿足目前企業(yè)項(xiàng)目管理信息化的需求。其主要功能應(yīng)是能夠動(dòng)態(tài)地提供有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的費(fèi)用、資源、進(jìn)度(人、料、機(jī))、質(zhì)量、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等信息，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員提供決策依據(jù)。

2.2.1項(xiàng)目的合同管理信息化。合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期中的主線，大多數(shù)軟件都提供了合同模板，對(duì)合同擬訂、合同建立、合同變更、合同結(jié)算、款項(xiàng)撥付、支付計(jì)劃、合同臺(tái)帳等能夠自動(dòng)實(shí)現(xiàn)，提供合同的分類、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理十幾種合同報(bào)表，從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)反映合同執(zhí)行情況。支持合同擬訂、簽定、執(zhí)行、評(píng)審等項(xiàng)目合同的全過(guò)程管理；實(shí)現(xiàn)合同擬訂、撥款、變更等業(yè)務(wù)審批流程集成協(xié)同辦公；分類管理土建合同、采購(gòu)合同；支持單價(jià)合同、總價(jià)合同；支持合同變更、簽證，關(guān)聯(lián)合同結(jié)算：能夠反映合同信息關(guān)聯(lián)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度、資金支付；能夠自動(dòng)生成合同報(bào)表。

2.2.2項(xiàng)目的成本管理信息化。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理軟件的成本管理子系統(tǒng)一般包括估算成本、目標(biāo)成本、目標(biāo)成本分析等模塊。通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同信息、合同執(zhí)行的管理，分析、比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，能夠自動(dòng)找出差異，達(dá)到成本控制的目的。一般的軟件都定義了多層次的核算項(xiàng)目，支持項(xiàng)目、組團(tuán)、單體逐層分解其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目核算體系，能自動(dòng)生成成本估算表，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)階段、執(zhí)行階段的全過(guò)程的成本控制；可以對(duì)比成本估算、成本目標(biāo)、成本計(jì)劃、成本實(shí)際發(fā)生等各個(gè)階段數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)待發(fā)生成本，隨時(shí)了解工程造價(jià)。利用軟件基本上可以對(duì)成本管理實(shí)現(xiàn)電腦操作，極大地提高了效率和準(zhǔn)確性，為項(xiàng)且的成功運(yùn)行提供了保障。

2.2.3項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度信息化。多數(shù)軟件為項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理提供“自下而上”或“自上而下”的方式安排整個(gè)工程項(xiàng)目，能夠?qū)?xiàng)目分解，從時(shí)間、費(fèi)用、設(shè)備材料、合同資金、交付成果、資源等多個(gè)角度制訂項(xiàng)目計(jì)劃；能夠提供項(xiàng)目工程進(jìn)度報(bào)告、項(xiàng)目形象進(jìn)度報(bào)告和交付成果進(jìn)度報(bào)告。其具體功能包括項(xiàng)目、子項(xiàng)目、任務(wù)無(wú)限制多級(jí)劃分，自動(dòng)計(jì)算作業(yè)進(jìn)度與標(biāo)識(shí)關(guān)鍵路徑；支持多項(xiàng)目管理，分析比較各項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，項(xiàng)目模板記錄標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程；能夠自動(dòng)繪制網(wǎng)絡(luò)圖、樹(shù)狀圖、甘特圖、PERT等；能夠?qū)?xiàng)目計(jì)劃調(diào)整、項(xiàng)目變更記錄，分析計(jì)劃全過(guò)程。

2.2.4其他方面的信息化，如材料設(shè)備等?？梢圆捎密浖峁┑母鞣N手段觀察資源的基本情況和使用情況，同時(shí)提供了解決資源沖突的手段。提供了供應(yīng)商管理、采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)申請(qǐng)、采購(gòu)尋價(jià)、設(shè)備采購(gòu)、入庫(kù)出庫(kù)業(yè)務(wù)等模塊，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目設(shè)備需求分析自動(dòng)生成設(shè)備需求計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃，全面反映項(xiàng)目的設(shè)備采購(gòu)需求。同時(shí)建立材料設(shè)備信息庫(kù)、供應(yīng)商信息庫(kù)；建立供應(yīng)商比價(jià)及材料設(shè)備比價(jià)：能實(shí)現(xiàn)采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)申請(qǐng)、采購(gòu)合同、到貨跟蹤等業(yè)務(wù)流程自動(dòng)化；工程進(jìn)度計(jì)劃自動(dòng)生成材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃，完成采購(gòu)資金的分析。

3結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目管理信息化作為房地產(chǎn)企業(yè)整體信息化建設(shè)的核心部分之一，和營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、辦公等都有數(shù)據(jù)共享和工作流程上的關(guān)聯(lián)。因此，一個(gè)完備的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)還具備拓展應(yīng)用的機(jī)制和整合其它應(yīng)用的功能。當(dāng)前，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索提高項(xiàng)目管理水平的有效途徑，而將信息化技術(shù)引入項(xiàng)目管理，應(yīng)用專業(yè)的項(xiàng)目管理軟件，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化。

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