誰(shuí)決定房?jī)r(jià)

樓市其實(shí)和股市一樣，凡是那些一臉專家范兒的人士揚(yáng)言底在這兒、頂在那兒的，你就要先坐下來(lái)想一想：如果這家伙這么料事如神，豈不早就靠炒樓炒股成了世界首富

房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年“泰極否來(lái)”，門庭若市的賣方市場(chǎng)一下子變成了門可羅雀的買方市場(chǎng)，拐點(diǎn)可謂兇猛。

房子問(wèn)題也牽動(dòng)著各路達(dá)人敏感的神經(jīng)。

一撥人前陣子還在高呼房?jī)r(jià)太貴，應(yīng)該降到什么什么地方，現(xiàn)在卻又滿腔憂慮地告訴公眾：房?jī)r(jià)狂瀉不是好事，持幣觀望缺乏理性；另一撥人剛歡呼完政府打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的英明舉措，扭臉又來(lái)為政府的倉(cāng)皇救市高唱贊歌；更有一撥人干脆把買不買房上升到了有無(wú)民族氣節(jié)的高度，聲稱：現(xiàn)在買房就是愛國(guó)。

達(dá)人們好像都是動(dòng)腦筋爺爺，掐指一算就能感知房子眼下是貴是賤，或者干脆自己給房子定個(gè)“合理價(jià)格”，以便指點(diǎn)冥頑不化的開發(fā)商和“缺乏理性”的購(gòu)房者。

只能說(shuō)，達(dá)人們的上帝感太強(qiáng)了。

房?jī)r(jià)變化所反映的市場(chǎng)內(nèi)容再樸素不過(guò)，那就是供給與需求的變化。由于城市化的發(fā)展和人們對(duì)居住要求的提高，以及此前政府對(duì)土地資源的精心把控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給多年來(lái)無(wú)法滿足需求。這是房?jī)r(jià)前幾年快速上漲的根本原因。

房?jī)r(jià)的上漲給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了高額利潤(rùn)，吸引了市場(chǎng)資源的不斷流入，各級(jí)政府在賣地上也嘗到了甜頭，加大了土地的放量力度。一時(shí)間，在全國(guó)范圍內(nèi)，房屋供給的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了需求的增長(zhǎng)，在市場(chǎng)無(wú)法消化供給之后，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)再正常不過(guò)。

就在一年前，開發(fā)商們還是過(guò)街老鼠，仿佛是一切罪惡的化身。人們抱怨道：你們把房?jī)r(jià)定得太高、太離譜。人們的怨怒可以理解，但殊不知，為高房?jī)r(jià)作背書的，恰恰是購(gòu)房者自己。開發(fā)商只不過(guò)是為所售的房子標(biāo)了一個(gè)價(jià)簽，而這個(gè)價(jià)簽上所寫的價(jià)格，是購(gòu)房者競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果——僧多粥少，如果1萬(wàn)元不愁賣，開發(fā)商有什么理由只賣5000元呢？那樣，既對(duì)不起員工，也對(duì)不起股東。

與其說(shuō)房?jī)r(jià)走高是開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈，不如說(shuō)是購(gòu)房者與購(gòu)房者之間的博弈。

現(xiàn)在市場(chǎng)情形雖然變了，但為房子定價(jià)的人卻沒(méi)有變，還是購(gòu)房者。他們從自己的需求出發(fā)，面對(duì)滿眼可供挑選的、過(guò)剩的房屋商品，可以選擇觀望，可以選擇沉默，可以選擇置之不理。

常被達(dá)人們掛在嘴邊的所謂“剛性需求”，在一秒鐘之內(nèi)就可以消失得無(wú)影無(wú)蹤。而這，連上帝，恐怕也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

開發(fā)商此時(shí)會(huì)做些什么呢？為了生存，它會(huì)積極研發(fā)新產(chǎn)品、調(diào)整組織架構(gòu)壓縮成本、冥思苦想出五花八門的營(yíng)銷方式吸引買盤……當(dāng)然，最直接最有效的方式就是降價(jià)，降到能把房子賣出去的程度。只有價(jià)格信號(hào)，才是市場(chǎng)信息最真實(shí)的表達(dá)方式。最近有開發(fā)商拿著成本清單向世界哭訴：看，再降價(jià)我們就賠本了，房?jī)r(jià)到底了。哭訴無(wú)用，如果購(gòu)房者不買你的賬，在血本無(wú)歸和賠本減虧之間，相信其會(huì)作出正常人的選擇。

偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家米瑟斯說(shuō)過(guò)：“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，真正的老板是消費(fèi)者。他們通過(guò)購(gòu)買或者拒絕購(gòu)買，決定著誰(shuí)應(yīng)當(dāng)擁有資本和管理工廠。他們決定著應(yīng)當(dāng)生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少以及產(chǎn)品的質(zhì)量。他們的態(tài)度決定企業(yè)家的盈虧。他們使窮人變富，使富人變窮。他們不是好說(shuō)話的老板。他們既有智慧，也有幻想，變化不定，難以預(yù)測(cè)。他們根本不考慮過(guò)去的功績(jī)。只要提供給他們的東西更好或者更便宜，他們立刻就會(huì)拋開老廚子。他們的滿足比什么都重要。他們既不在乎資本家的既得利益，也不在乎丟掉工作的工人的命運(yùn)。”

沒(méi)錯(cuò)，消費(fèi)者才是老板，只有他們才能決定開發(fā)商蓋什么樣的房子，蓋多少房子，賣多少錢。

消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)刷卡的那只手，不是達(dá)人們通過(guò)占卜左右的，也不是達(dá)人們所鼓吹的調(diào)控和救市來(lái)擺布的——那只手只聽命于購(gòu)房者自己。不信邪的開發(fā)商有沒(méi)有？有。不過(guò)，大概已經(jīng)死了，或者離死也不遠(yuǎn)了。