２００９年將現(xiàn)地產(chǎn)商倒閉潮嗎

專家們普遍認(rèn)為，地產(chǎn)商倒閉在所難免。對于地產(chǎn)商而言，無論是做“豬堅強(qiáng)”還是“范跑跑”，只要活著就好。而要活下去，降價消化“存貨”是第一步

2008年，地產(chǎn)行業(yè)跌入近十年來的最低谷。首先是各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相繼關(guān)門，接著傳出有地產(chǎn)商攜款潛逃，后來又傳出了“斷供潮”。2008年9月，全球金融危機(jī)波及中國，讓本就蕭條的中國樓市前景更顯撲朔迷離。

許多開發(fā)商已經(jīng)扛不住了。有人預(yù)言，2009年將迎來地產(chǎn)商倒閉潮。這是危言聳聽還是理性的警告？開發(fā)商目前的處境如何？政府的“救市”措施能否救開發(fā)商于危難之中？開發(fā)商怎么才能熬過這個寒冬？《新財經(jīng)》邀請了部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)專家以及地產(chǎn)界人士，針對上述問題進(jìn)行探討。

開發(fā)商目前處境如何

《新財經(jīng)》：就目前來看，您認(rèn)為房地產(chǎn)市場總體情況如何？

湯敏：長沙是全國的一個縮影

前段時間，我去長沙考察了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。長沙的開發(fā)商和全國其他地方的開發(fā)商一樣，都處于非常困難時期。目前，長沙有3500萬平方米的在建房。但是，每年只能賣出去700萬～800萬平方米，很多房子都在空置。相對全國來說，長沙的房地產(chǎn)市場還算好的。

牛刀：很多開發(fā)商快撐不住了

從統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，新房存量是1.37億平方米。實際上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)有一定的滯后性。我們估計全國70個大中城市的新房存量有4億平方米，如果開發(fā)商按照現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏繼續(xù)推新項目的話，到2009年6月，新房存量會突破5億平方米。這是一個龐大的數(shù)字，一旦突破，開發(fā)商的現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題。

從微觀來看，不少開發(fā)商在2006年和2007年高價拿了很多地，拿地價格是目前土地市值的2~3倍，積壓了大量資金。據(jù)統(tǒng)計，2007年開發(fā)商的銷售收入是2.9萬億元，買地支出卻高達(dá)3萬億元。也就是說，開發(fā)商把所有的銷售收入都用來買地還不夠。怎么辦？找銀行貸，找民間借。如今，銷售狀況不盡如人意，很多開發(fā)商快撐不住了。

《新財經(jīng)》：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場確實存在過度開發(fā)的問題。但不少開發(fā)商堅持認(rèn)為房地產(chǎn)市場的剛性需求仍然旺盛，說每年有多少人要結(jié)婚，每年有多少農(nóng)民要進(jìn)入城市，每年有多少人需要改善住房條件，等等。情況真是這樣的嗎？

茅于軾：“想要”不等于“需要”

這種理解不對。所謂“需要”，有錢買才叫“需要”，“想要”和“需要”是兩個概念。想要房子的人多了，只有買得起的人才叫有“需要”，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中對于“需要或需求”的定義。一般情況下，市場會通過已經(jīng)購買的事實來判斷有多少需求。老百姓買不起，這種需求等于沒有。

牛刀：市場的需求是指有購買能力的人

市場的需求是指有購買能力的人。要把購買力和可支付能力分清楚，購買力是相對于市場而言的，可支付能力是相對于買家而言的。也就是說，看買家是否有能力支付首期和以后的按揭貸款?？芍Ц赌芰σ恢笔潜缓芏嗳撕鲆暎性S多買房者被叫做“房奴”，“房奴”其實是沒有支付能力的人群。

現(xiàn)在，商品房已經(jīng)供大于求了，這個“求”是需求。不要把每年1000多萬農(nóng)民工、600萬大學(xué)畢業(yè)生都算在這個需求里，他們是有需要，但買不起。

政府“救市”措施有沒有效

《新財經(jīng)》：最近，政府相繼出臺了一系列扶持房地產(chǎn)的政策，這些措施的效果如何？

湯敏：補(bǔ)貼只能解決少數(shù)人的問題

開發(fā)商也需要政府的支持，很多事情開發(fā)商也無能為力。長沙市政府出臺了一些政策幫助低收入人群買房。之前，長沙市政府也在考慮是“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”，最后決定直接把補(bǔ)貼發(fā)給低收入人群，讓符合條件的人根據(jù)自己的財力，去自己想去的地點挑自己中意的房子。這種方式受到了當(dāng)?shù)乩习傩盏臍g迎。

但是，政府的財力畢竟有限，補(bǔ)貼只能解決少數(shù)人的問題，很多人還是買不起。甚至有一部分人，即使白給房子，他們連物業(yè)費都交不起。對于這種極端貧困人群，長沙市政府采取廉租房的辦法，用低價把房子租給他們?，F(xiàn)在，當(dāng)?shù)卣衷诳紤]通過這種辦法解決棚戶區(qū)人群的住房問題。長沙市的做法還是值得借鑒的。

易憲容：“救市”措施根本沒用

政府的這些“救市”措施根本沒有用。政府現(xiàn)在想不清楚，越搞越糟，越搞房地產(chǎn)市場的理性回歸越往后拖。什么政府補(bǔ)貼，都是糊弄老百姓。你想，老百姓有那么蠢嗎？100萬元的房子，政府補(bǔ)貼5萬元，如果開發(fā)商降價20萬元，5萬和20萬哪個多？這不是很簡單的道理嗎？

牛刀：政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房對開發(fā)商是致命的

對于開發(fā)商來說，政府把商品房這塊市場剝離出來，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，這是最可怕的事情。實際上，這樣做的結(jié)果是，商品房市場被政府搶走了，這對于開發(fā)商是致命的。所以，開發(fā)商要把眼光放遠(yuǎn)一點，再開發(fā)商品房已經(jīng)沒有前途了，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房才是有前途的。

楊少鋒：有效果，但不可能立竿見影

這些政策還是有效果的，但能不能立竿見影是綜合多種因素的結(jié)果。如果只是這些政策出來，其他環(huán)境沒有大的變化，就不會有太好的效果。反過來，如果沒有這些政策，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀肯定是一塌糊涂。

開發(fā)商會不會大面積倒閉

《新財經(jīng)》：任何一項措施都不會起到立竿見影的效果，政府補(bǔ)貼也只能解決局部問題。依照各位的判斷，2009年會不會出現(xiàn)地產(chǎn)商倒閉潮？

茅于軾：小開發(fā)商很危險

一些小開發(fā)商，或者是資金鏈斷裂的開發(fā)商很危險。還有一些在市場行情看好時，想方設(shè)法湊錢想投機(jī)賺點錢的，現(xiàn)在形勢發(fā)生變化了，資金肯定會出問題。

湯敏：很難說

這個很難說。那些在房地產(chǎn)最高峰時買了很多地的開發(fā)商，現(xiàn)在是最困難的，他們被套住了。而那些非常謹(jǐn)慎、沒有過快擴(kuò)張的開發(fā)商，會好一些。那些撤得比較早的，早點降價把房子賣掉的識時務(wù)者，會更好一些。

易憲容：根本不會出現(xiàn)倒閉潮

根本就不會出現(xiàn)倒閉潮?，F(xiàn)在那么多空置的房子，開發(fā)商就是不降價，說明他們還過得很好。如果真過不下去了，肯定會降價賣房子。開發(fā)商有那么蠢嗎？寧可讓企業(yè)破產(chǎn)倒閉，也不降價賣房？破產(chǎn)就什么都沒有了。有這樣的企業(yè)嗎？找不到吧？再說，現(xiàn)在國內(nèi)有6萬多家開發(fā)商，即使有倒閉的，倒閉1000家也無所謂。

開發(fā)商根本就沒那么困難，之前說資金鏈斷裂，叫了一年了，斷了嗎？又說很多“地王”高價拿地，他們只是付了保證金，有的即使交了錢后來也退給了地方政府。

牛刀：長三角情況要嚴(yán)重一些

潘石屹2008年年初提出“百日巨變”的時候，就有人說13家品牌房地產(chǎn)公司會出問題。但到目前為止，這13家上市公司還沒有出問題。這些大公司，還是有一些回旋余地的，就算資金吃緊，賤賣一部分資產(chǎn)也能維持一段時間。

有一些開發(fā)商已經(jīng)倒了，比如浙江的中港公司，老板帶著大股東攜款跑到國外去了。他不但借了銀行的錢，還借了很多民間高利貸。如果出現(xiàn)開發(fā)商倒閉的話，長三角地區(qū)要多一些，因為那里是資本最活躍的地方，很多地產(chǎn)商在銀行借不到錢，就大手筆向民間借貸，民間的錢是一定要還的，還不上只能跑人。但是，應(yīng)該不會出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)商倒閉現(xiàn)象。

楊少鋒：大部分開發(fā)商會挺過去

這要看開發(fā)商怎么想。冬天到了，是提早做準(zhǔn)備過冬？還是想挺一挺、熬一熬，不加衣服，認(rèn)為冬天很快會過去？顯然，后者在2009年會很危險。一些在2008年看清形勢，快速作出決策的開發(fā)商，應(yīng)該會熬過這個冬天。像萬科就比較明智，看情況不妙，提前跑，但大多數(shù)開發(fā)商還是扛著。所以，在2009年出現(xiàn)開發(fā)商倒閉的現(xiàn)象在所難免。

不過，核心城市的問題應(yīng)該不大，因為核心城市的開發(fā)商利潤比較高。在二、三線城市，尤其是房價泡沫比較大的城市，會有部分開發(fā)商倒閉。大部分開發(fā)商會通過降價或融資的方式挺過困難時期。

目前，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)降到14.5%，預(yù)計到2009年6、7月份會恢復(fù)到10%左右。也就是說，到那時，社會的整體資金規(guī)模會恢復(fù)到2008年下半年的水平。2007年最高峰的時候，是流動性過剩，現(xiàn)在是流動性緊缺。到2009年6、7月基本上是剛剛好。銀行貸款會向一些好的企業(yè)傾斜，老百姓貸款買房也會向性價比較高的項目傾斜。最終，地產(chǎn)商會經(jīng)歷一次優(yōu)勝劣汰的洗牌過程。

洗牌的規(guī)模不會太大，很多開發(fā)商就像“豬堅強(qiáng)”一樣，之前吃得很胖，現(xiàn)在冬天來了，即使沒有吃的，也可以消耗很長時間。現(xiàn)在，除了在2007年之后擴(kuò)張?zhí)斓拈_發(fā)商，絕大部分開發(fā)商底子還是很厚的，關(guān)鍵在于他們愿不愿意節(jié)衣縮食。

開發(fā)商要不要降價

《新財經(jīng)》：市場形勢如此嚴(yán)峻，作為市場主體，各位認(rèn)為地產(chǎn)商們應(yīng)該做些什么？

湯敏：不割肉是不行的

開發(fā)商不能再考慮賺錢的問題了，即使賠錢也比血本無歸好。留得青山在，不怕沒柴燒。實際上，有很多開發(fā)商的房子是在三五年前就開發(fā)的，如果房價再降30%～50%，房價也就回歸到2005年的水平。2005年，房地產(chǎn)是非常賺錢的。開發(fā)商不能在這種困難的情況下，還想著暴利。不想割肉，這是不行的。

易憲容：除了降價，沒別的辦法

開發(fā)商除了降價，沒別的辦法?，F(xiàn)在不管賺不賺錢，房子賣不出去，就得降價。

價格合適了，自然有人買。本來5分錢的東西，一定要賣到1元錢，現(xiàn)在降到9毛5分錢，還是沒人買。如果降到5分錢，看有沒有人買。別說是開發(fā)商，巴菲特在2008年都虧損30%多，三十二年來他第一次虧損這么厲害。你開發(fā)商比得過巴菲特嗎？李嘉誠在2008年虧損了3900億港元，你比得過李嘉誠嗎？開發(fā)商才虧了幾個錢？現(xiàn)在所有的價格都在往下調(diào)，憑什么房價不調(diào)？

牛刀：降價也沒有用

開發(fā)商現(xiàn)在賺不賺錢取決于什么時間拿的地，如果是2002年拿的地，現(xiàn)在房價下降60%~70%都是賺錢的。如果是2006年、2007年拿的地，再下降40%地產(chǎn)商可能就受不了了。在“三高”（高地價、高建材價格、高稅收交易成本）時期開發(fā)的項目，相對會很危險。很多開發(fā)商錯就錯在了拿地上。房地產(chǎn)業(yè)就是這樣，不怕賺得太多，即使賺50億，拿了4塊地，每塊地十幾億，所有賺的錢就全都放到土地上去了。

從整個市場層面來看，現(xiàn)在政府已經(jīng)做了最大努力，開發(fā)商要正確認(rèn)識到這一點。即使虧本也要賣，這既是對國家的貢獻(xiàn)，也讓自己解脫。如果還抱著暴利心理，只能破產(chǎn)。

從發(fā)改委的數(shù)據(jù)來看，目前房價環(huán)比下降才四個月，同比還是在上漲。從全國來看，不存在下降幅度太大的風(fēng)險，因為現(xiàn)在還是沒有下降?，F(xiàn)在的房價即使下降60%，也才回歸到2005年的水平。

降價只是措施之一，不能解決所有問題?，F(xiàn)在的問題是，降價也沒有用，沒人買。最大的問題是怎么消化這些現(xiàn)房。還有一些半拉工程，開發(fā)了一半，沒有資金了。特別是北京的很多期房銷售，開發(fā)商已經(jīng)收了人家的錢，這樣的項目是最可怕的。有的只能破產(chǎn)清算。

楊少鋒：開發(fā)商會因為缺錢而降價

2008年整個行業(yè)都面臨著資金緊張的問題。央行已經(jīng)把存款準(zhǔn)備金率從9%提高到17.5%，大概每提高0.5%，就要凍結(jié)3000億元。這就像一條江枯竭了，周圍的小池塘自然也就沒水了。所以，整個市場都缺錢，開發(fā)商也一定缺錢。我認(rèn)為，開發(fā)商不會因為房子賣不出去而降價，但會因為缺錢而降價。

地產(chǎn)業(yè)泡沫根源是什么

《新財經(jīng)》：內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)高速發(fā)展了近十年，在這十年中房價的上漲速度快得驚人，造成這個房價大泡沫的根源在哪？

茅于軾：原因是投機(jī)過度

造成這種泡沫的原因就是投機(jī)過度，很多人買了房不是用來住的，而是為了炒作，炒房現(xiàn)象使整個房地產(chǎn)業(yè)陷入了非常糟糕的境地。

牛刀：根本原因是體制問題

我認(rèn)為最根本的原因是體制。內(nèi)地房地產(chǎn)市場開發(fā)的第一錘敲在了深圳，當(dāng)時考慮深圳與香港對接，我們采取了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式——土地招拍掛、商品房預(yù)售、售樓中心銷售。這種模式存在以下幾個問題：

第一，土地招拍掛是英國人為了掠奪香港的資源和資產(chǎn)而搞出來的，這種模式可以哄抬地價。英國本國的房地產(chǎn)開發(fā)并不是這種模式。土地招拍掛在一個城市做是可以的，因為一個城市是可以控制的。地價高了，香港政府可以填海，土地多了以后，地價自然就降下來了。但是，在內(nèi)地70個大中城市同時都搞“招拍掛”，就無法控制了。這是當(dāng)時制定“招拍掛”政策時，相關(guān)部門沒有考慮到的，結(jié)果把內(nèi)地的地價炒得很高。

第二，商品房預(yù)售，香港人叫“炒樓花”，就是一張圖紙，在很多人之間倒來倒去，像擊鼓傳花一樣。這是資本的投機(jī)行為，英國人在本土不是這么做的，專門在香港這么干。而內(nèi)地恰恰學(xué)了香港的這種模式，結(jié)果把內(nèi)地房價炒得很高。

第三，實行售樓中心銷售方式。這種方式造成信息不對稱，老百姓來到售樓中心，只知道這里的房價，不知道周邊的房價是多少。再加上一些人的惡意炒作，就像任志強(qiáng)當(dāng)時說的，房子還會大漲二十年，結(jié)果很多人用兩三代人的積蓄去買房。

地產(chǎn)商“退地”風(fēng)潮

“有地才是硬道理”，這幾乎是地產(chǎn)商一致認(rèn)同的真理。如今，當(dāng)年高價競得的土地，突然成了燙手的山芋。

很多一度風(fēng)光的“地王”由于承受不了資金短缺壓力，開始集體“退地”。

2008年3月，福建融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將2007年以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得的“地王”白馬路地塊退還給政府。

2008年6年，志成企業(yè)因為沒有在規(guī)定時間內(nèi)交齊土地款，土地被政府收回。該土地是上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南的地塊，一度被“黑馬”上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元收入囊中，樓面地價高達(dá)1.65萬元/平方米。之后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場發(fā)生了變化，如果按照11億元的地價開發(fā)的話，損失會非常慘重。于是，開發(fā)商把這塊地又退回給上海普陀區(qū)政府，要求重新拍。結(jié)果，第二次用4億元的價格重新拍到手。加上之前損失的1億元保證金，一共花了5億元，比11億元少了一半還多。這樣，才得以繼續(xù)開發(fā)。

2008年8月13日，江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，退掉了2007年8月拍得的總價44.04億元、樓板價6.69萬元/平方米的上海單價地王，也是全國最貴“單價地王”，已支付的土地出讓款全額退還。

據(jù)了解，2008年重點城市的土地流拍率普遍達(dá)到三成以上，底價成交率接近八成。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。