霸王地產(chǎn)商 挑戰(zhàn)又何妨

業(yè)主在收房前，需要到物業(yè)公司領(lǐng)取房門鑰匙，而順利取得鑰匙的前提，是必須和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，并支付一筆物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，許多業(yè)主默認(rèn)了這種收房潛規(guī)則。一位名叫崔鵬的北京市民，卻選擇了對(duì)這一潛規(guī)則說“不”，通過訴訟方式打破了先交物業(yè)費(fèi)再拿房鑰匙的潛規(guī)則，不僅拿到了新房鑰匙，而且還獲得了相當(dāng)于一半房款的交房違約。

隨著各地的樓群越蓋越多、越建越高，不少細(xì)心的置業(yè)者發(fā)覺，買房時(shí)總要遇到不少“怪事”：買套房子也像去銀行一樣要拿號(hào)碼、排長隊(duì)；買前買后的霸王條款越來越霸道；網(wǎng)絡(luò)炒樓說得頭頭是道、天花亂墜；一邊“忽悠”著趕緊買房，一邊還要擔(dān)心被開發(fā)商退訂；合同不簽也得簽，置業(yè)服務(wù)大打折扣……。對(duì)于很多購房者來說，買房不僅是幸福的，更是痛苦的，而痛苦的根源就在于 “霸王條款”和所謂的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

面對(duì)無數(shù)房地產(chǎn)購房潛規(guī)則，看著業(yè)主們無奈妥協(xié)的眼神，終于有一位名叫崔鵬的市民勇敢地站出來，說出了壓抑在很多置業(yè)者心中良久的“不”！

挑戰(zhàn)交房鑰匙潛規(guī)則勝訴第一案

業(yè)主在收房前，需要到物業(yè)公司領(lǐng)取房門鑰匙，而順利取得鑰匙的前提，是必須和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，并支付一筆物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，許多業(yè)主為了盡快入住、少惹麻煩，選擇忍氣吞聲交錢了事，默認(rèn)了這種收房潛規(guī)則。一位名叫崔鵬的市民，卻選擇了對(duì)這一潛規(guī)則說“不”，通過訴訟方式打破了先交物業(yè)費(fèi)再拿房鑰匙的潛規(guī)則，不僅拿到了新房鑰匙，而且還獲得了相當(dāng)于一半房款的交房違約金。

2004年4月，崔鵬在北京市房山區(qū)以近23萬元的價(jià)格購買了一套期房，合同約定的交房日期是2005年3月15日。到收房之日，他找到開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)，被告知鑰匙要到物業(yè)公司領(lǐng)取。來到物業(yè)公司后，工作人員要求其必須先簽訂物業(yè)管理合同，并預(yù)先支付一年的物業(yè)費(fèi)，才能給鑰匙。交錢買了房，可拿個(gè)鑰匙還要被“黑”一刀！崔鵬當(dāng)即提出質(zhì)疑，“交物業(yè)費(fèi)和交房是兩碼事，為什么要捆綁在一起？購房合同里并沒有說交房必須先交物業(yè)費(fèi)！”盡管排在前面的業(yè)主都預(yù)交了物業(yè)費(fèi)，簽了物業(yè)管理合同，拿到了鑰匙，但崔鵬并沒有接受這種“搭車”收費(fèi)方式。

簽訂購房合同時(shí)雙方曾約定，超過交付之日，開發(fā)商要按照每日萬分之五的比例支付違約金。交房期限過后，2005年12月15日，崔鵬一紙?jiān)V狀，以拖欠新房鑰匙，導(dǎo)致延遲履行房屋合同為由，將開發(fā)商起訴至北京市房山區(qū)人民法院，要求開發(fā)商賠付其從2005年3月15日至2005年12月15日的違約金3.1萬元。

2006年5月，房山區(qū)人民法院做出一審判決，判令開發(fā)商將房屋交給崔鵬，并承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金3.1萬元。開發(fā)商不服判決提起上訴。2006年11月，北京市第一中級(jí)人民法院終審判決駁回上訴維持原判，崔鵬獲得了第二次勝利。終審判決下達(dá)后，盡管通過法院強(qiáng)制執(zhí)行，崔鵬拿到了3萬多元的違約金，但物業(yè)公司還是沒把新房鑰匙給他。2007年3月20日，崔鵬再一次起訴，要求開發(fā)商交房，并將違約金的截止日期確定為“判決生效日”。

2007年4月17日，崔鵬取得了第三次勝利。房山區(qū)人民法院判令開發(fā)商繼續(xù)向崔鵬支付違約金，計(jì)算違約金的截止日期確認(rèn)為“本判決生效之日”。此后，開發(fā)商再次上訴。2007年8月20日，北京市第一中級(jí)人民法院判令開發(fā)商立即停止違約，向崔鵬交付房屋和延遲交房的違約金。

2007年12月初，崔鵬終于拿到等待了兩年半的新房鑰匙。同時(shí)，他還拿到了第二筆違約金7.3萬元。加上第一次拿到的3萬多元，他拿到的違約金已接近房款的一半。至此，崔鵬在與開發(fā)商的較量中，以四戰(zhàn)全勝告終。

網(wǎng)上開博介紹維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

自從打贏這場房地產(chǎn)霸王條款的維權(quán)官司，崔鵬一下子成了“名人”。目前他已在網(wǎng)上開了博客，還建立了網(wǎng)上業(yè)主論壇，“我希望更多的業(yè)主在面對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司的不合理要求時(shí)，能勇敢地拿起法律武器?！?/p>

收房及領(lǐng)取鑰匙時(shí)需要交納物業(yè)費(fèi)用，在很早以前就幾乎成為整個(gè)房地產(chǎn)市場不成文的規(guī)定，十幾年來對(duì)此沒有聽到任何異議的聲音，業(yè)主對(duì)于物業(yè)層面，更多關(guān)注于物業(yè)費(fèi)每月能否少交幾塊錢。遭遇如此霸王條款前，崔鵬并不知道先交物業(yè)費(fèi)再拿房鑰匙并不少見，在全國范圍內(nèi)普遍存在，甚至在房地產(chǎn)市場上已成為不必言說的潛規(guī)則，這一事件被他戲稱為“誰動(dòng)了我的鑰匙”。在訴訟過程中，開發(fā)商曾表示愿意達(dá)成庭外和解，但被崔鵬果斷地拒絕了，他希望通過判決的方式，讓更多的業(yè)主意識(shí)到這種潛規(guī)則不僅不合理，而且是不合法的。

對(duì)于交費(fèi)才能領(lǐng)鑰匙的潛規(guī)則，崔鵬當(dāng)時(shí)考慮的并非交錢了事這么簡單，法律專業(yè)的研習(xí)使他想得更多：《房屋買賣合同》與《物業(yè)合同》是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，《房屋買賣合同》是買受人與開發(fā)商之間就房屋買賣所簽訂的買賣合同，而《物業(yè)合同》是業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)所簽訂的委托合同。房屋鑰匙交付應(yīng)該基于房屋買賣關(guān)系——業(yè)主支付房款，開發(fā)商交付房屋鑰匙是對(duì)價(jià)進(jìn)行，而不能將是否交付物業(yè)費(fèi)牽扯進(jìn)來。

國內(nèi)史無前例的案件，沒有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，一方是強(qiáng)勢的開發(fā)商，實(shí)力雄厚，另一方是普通的市民消費(fèi)者，挑戰(zhàn)國內(nèi)存在已久的鑰匙潛規(guī)則，天秤的重量大大傾向于開發(fā)商一方，僅憑一己之力能否撼動(dòng)這棵根系牢牢扎根于土壤中的大樹？“打這場官司，我確實(shí)承受了不小的壓力，但我相信法律的力量，它不會(huì)支持潛規(guī)則。”崔鵬說，在起訴前，他曾咨詢過一些律師，他們認(rèn)為全國當(dāng)時(shí)沒有人打過這樣的官司，訴訟結(jié)果難以預(yù)料。開發(fā)商甚至也表示，“要打也打不贏”。

由于“先交納物業(yè)費(fèi)才拿鑰匙”而拒絕收房并將其告上法庭，這一在很多物業(yè)、開發(fā)商、甚至絕大多數(shù)業(yè)主眼中的“不可思議”之舉，正是對(duì)全國房地產(chǎn)商和物業(yè)公司通用潛規(guī)則的一種挑戰(zhàn)。既是為個(gè)人利益提起的訴訟，也是一場公益訴訟，它打破了業(yè)主與開發(fā)商的搏弈格局，業(yè)主面對(duì)強(qiáng)勢的開發(fā)商不再是一味的退讓、妥協(xié)，終于可以向潛規(guī)則說“不”。

暗箱操作的房地產(chǎn)霸王規(guī)則

在這場維權(quán)官司打贏的一片叫好聲中，房地產(chǎn)市場的霸王條款不僅沒有“收斂”，反而 “變本加厲”，條款也越來越多。以前買房，開發(fā)商在合同《補(bǔ)充規(guī)定》的相關(guān)條款還可以商量，現(xiàn)在不一樣了，合同附加協(xié)議非常直接地表述，如“1、樓頂歸開發(fā)商；2、外墻歸開發(fā)商；3、場館、會(huì)所歸開發(fā)商；4、車庫歸開發(fā)商；5、園區(qū)廣告位歸開發(fā)商……”，這些條款將潛規(guī)則的“霸道”表現(xiàn)得淋漓盡致。

現(xiàn)如今，“潛規(guī)則”在中國房地產(chǎn)市場已是一種普遍現(xiàn)象，很多購房者為減少麻煩、息事寧人，大多忍氣吞聲、敢怒不敢言，致使房地產(chǎn)開發(fā)商更加膽大妄為。為規(guī)范購房買賣行為，國家建設(shè)部發(fā)布了“制式合同”，同時(shí)允許買賣雙方協(xié)商確定附加條款。但很多開發(fā)商卻利用附加條款大做文章，把自己的意志強(qiáng)加進(jìn)去。作為購房交易中的弱勢群體，不少消費(fèi)者也只能被動(dòng)接受。除去將小區(qū)圍墻和大堂等空間的使用權(quán)劃歸物業(yè)公司所有的“霸王條款”外，有的物業(yè)合同中甚至規(guī)定：一旦業(yè)主沒有按時(shí)繳納水電費(fèi)，就停止相關(guān)服務(wù)。但事實(shí)上，物業(yè)公司并不是小區(qū)的供水、供電人，它們根本無權(quán)這么做。

據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國空置、積壓一年以上的商品住宅面積達(dá)1.2億平方米，僅北京就占到1200萬平方米，按人均居住面積計(jì)算，可安置北京市約50萬人口。這說明，北京的空置房相當(dāng)多，人們根本不愁買不到房?？涩F(xiàn)實(shí)情況卻是，買房難，難于上青天。

物業(yè)公司的“主子” 是開發(fā)商還是業(yè)主？覃先生是西鄉(xiāng)塘某小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)的物業(yè)管理公司從６月份開始向業(yè)主收取汽車停放場地占用費(fèi)。他建議，物權(quán)法對(duì)哪些區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主、哪些屬于開發(fā)商有了規(guī)定，但對(duì)物業(yè)或開發(fā)商占用場地收費(fèi)行為卻沒有懲罰的基本規(guī)定，應(yīng)予完善。

2004年，因不滿住房公攤面積增加，認(rèn)為房管局核準(zhǔn)開發(fā)商更改后送審文件的行為違法，家住北京市美麗園小區(qū)的兩戶業(yè)主與市建委對(duì)簿公堂。

2008年6月，深圳龍崗錦峰森鄰樓盤最新售價(jià)比去年低近一半，眾業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商欺詐銷售，大鬧售樓部要求補(bǔ)差價(jià)，與保安發(fā)生沖突。業(yè)主們提出：和開發(fā)商解除《房屋買賣合同》，返還購房款，并要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)購房過程中“霸王合同”層出不窮，一方面歸根于監(jiān)管漏洞及法律空白，另一方面購房者對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀缺乏了解也是一個(gè)重要原因。不了解市場行情、不懂法律知識(shí)的購房者與房地產(chǎn)商直接打交道，購房者當(dāng)然要吃虧。在當(dāng)前情況下，“理性購房”顯得尤為重要，不僅要買到房子，而且還要維護(hù)自己的利益。

何種力量在左右房地產(chǎn)市場

左右當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場真實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的力量，是各種因素彼此抵消后形成的合力。這些因素由各種各樣的規(guī)則組成，一些潛在的、沒有擺到桌面的規(guī)則，搶奪并取代了由一些白紙黑字造就的規(guī)則，它左右、控制并主導(dǎo)著當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場，讓這個(gè)市場現(xiàn)今顯得并不那么健康。

中國的房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)非一個(gè)透明的市場體系。輿論替代政策，特別是被利益群體控制的輿論奪取了這個(gè)市場的導(dǎo)向性發(fā)言權(quán)。政府的一系列文件中被群眾認(rèn)可的規(guī)則沒有對(duì)市場形成有效制約和引導(dǎo)作用，經(jīng)過不同利益群體的解讀，房地產(chǎn)的發(fā)展方向和左右這個(gè)市場發(fā)展方向的力量對(duì)比，已由政府部門掌握轉(zhuǎn)變?yōu)榇矸康禺a(chǎn)上下游行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)所控制，國家政策在此閃了腰。經(jīng)過層層包裝粉飾或裝飾的維護(hù)房地產(chǎn)商階層的聲音和觀點(diǎn)掩蓋了市場真相，謊言、謠言在一定程度上奪取了政府政策的影響力，從而左右著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

社會(huì)的中間力量和各階層的主流群體沒有代表民眾的聲音，沒有為處于房地產(chǎn)市場中被動(dòng)且弱勢的買房群體說話，更沒有對(duì)房地產(chǎn)市場的病態(tài)進(jìn)行診治。面對(duì)房價(jià)，這一重中之重，房地產(chǎn)商既是運(yùn)動(dòng)員又是給自己打分的裁判。他們別有用心地選擇并組裝一些七拼八湊的對(duì)自己有利的市場數(shù)據(jù)蒙騙購房者，同時(shí)別有用心地指責(zé)反對(duì)他們觀點(diǎn)的人士不用數(shù)據(jù)說話。這些數(shù)據(jù)的真實(shí)性及來源的準(zhǔn)確性絕對(duì)可靠嗎？國家統(tǒng)計(jì)局估計(jì)在這個(gè)問題上也不一定能自信起來。

相關(guān)部門在如此重大的民生問題上缺乏有效監(jiān)管和適時(shí)調(diào)控，毫無行之有效的管理手段。各方形成責(zé)任三角債：建設(shè)部把問題推給地方政府，地方政府把責(zé)任推給開發(fā)商，開發(fā)商把負(fù)擔(dān)推給銀行，銀行把風(fēng)險(xiǎn)推給買房者，幾乎所有的危機(jī)都轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。但最后，大家還要期待政府為這個(gè)危機(jī)四伏的鴻門宴埋單。

現(xiàn)今某些專家和地產(chǎn)大鱷的所謂理論，是一個(gè)異常非理性沒有公正性的理論。與中國現(xiàn)實(shí)符合的經(jīng)濟(jì)房建設(shè)沒有成為主流，大家拼的是經(jīng)過各種名目包裝的概念房。與此同時(shí)，中國的房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有承擔(dān)起被賦予的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)行業(yè)的責(zé)任和重托，反而極易成為下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絆腳石和社會(huì)矛盾集中的導(dǎo)火索。

在2007年福布斯發(fā)布的中國富翁排行榜中，前10名中有6人的公司是以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，在20名中，有將近80%的人涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這樣的數(shù)據(jù)證明，中國近年來富翁人數(shù)急增，財(cái)富值呈幾何級(jí)飆升，要得益于房地產(chǎn)這個(gè)創(chuàng)富“加速器”。房地產(chǎn)商的直接受益對(duì)象應(yīng)該是各地政府財(cái)政的土地買賣收入，他們承接了天價(jià)地價(jià)后，把建筑和開發(fā)利益據(jù)為己有，再通過商業(yè)銀行把3倍于房價(jià)的按揭，強(qiáng)加到“房奴”消費(fèi)者頭上，這是一個(gè)利益的整體鏈條。

房地產(chǎn)企業(yè)一直被冠以“經(jīng)濟(jì)支柱、發(fā)展龍頭”， 無需置疑成為高利潤的代名詞。但官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，開發(fā)商的表現(xiàn)確讓人大跌眼鏡。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告：2006年全市房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)收入為2235.6億元，利潤僅僅175.9億元，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)虧損率達(dá)到了52.8%。如果單純從上述數(shù)據(jù)來分析，中國的開發(fā)商可說比竇娥還冤，被無辜扣上了暴利、暴斂國民財(cái)富這樣的帽子在。我們不禁要問賠本買賣還能出那么多的巨富，套用一下流行語，“這是為什么呢？”

只有制度完善無漏洞、監(jiān)管審查有力，這些房地產(chǎn)行業(yè)的大“碩鼠”們才不敢光天化日之下大行其“潛規(guī)則”，堂而皇之地竊取國民財(cái)富。從國家穩(wěn)定，繁榮市場的立場出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)必須進(jìn)行認(rèn)真清理，才能讓老百姓安居樂業(yè)。

文/顏若

編輯/梁崢