房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題及對策研究

［摘要］由于房地產(chǎn)產(chǎn)品和其他產(chǎn)品有一定的區(qū)別，其自身具有特殊性，因此房地產(chǎn)投資具有較大風(fēng)險性。文章結(jié)合房地產(chǎn)投資的特點，指出其在風(fēng)險管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，分析這些問題的具體原因，提出一些有針對性的解決辦法。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資；風(fēng)險管理；對策

［基金項目］本文為2009年度安徽省教育廳人文社會科學(xué)研究項目階段性成果，項目批號[2009SK456]

［作者簡介］汪之龍，安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系高級工程師，研究方向：工程管理，安徽合肥，230601；何長全，安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系助教，研究方向：工程項目管理、工程建設(shè)監(jiān)理，安徽合肥，230601

［中圖分類號］ F293.3 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1007-7723（2009）04-0106-0003

一、房地產(chǎn)投資的特點

（一）不可移動性、區(qū)域性

土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，造成城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間、同一城鎮(zhèn)不同區(qū)域之間以及同一城鎮(zhèn)區(qū)域地段與地段之間的差異性，房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

（二）與當(dāng)經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境密切相關(guān)

房地產(chǎn)投資是一種消費性投資，對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和社會環(huán)境變化非常敏感。房地產(chǎn)投資的規(guī)模取決于人們的收入水平，收入水平若沒有達(dá)到大量發(fā)展房地產(chǎn)階段，若過量發(fā)展房地產(chǎn)，必將導(dǎo)致大量房產(chǎn)空置，大量資金積壓。

（三）資金需要量大、來源廣泛

房地產(chǎn)投資資金需要量巨大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單靠投資商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、銀行貸款、預(yù)售收入、吸引外資、建筑商帶資承包，甚至有些項目由政府財政撥款。

（四）開發(fā)經(jīng)營周期長，變現(xiàn)性差

房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)性較差，房地產(chǎn)投資者要面臨能否按期籌措項目所需資金及其歸還資金的風(fēng)險。

（五）高風(fēng)險、高回報

房地產(chǎn)投資金額巨大，若投資成功可為投資者帶來高額收益，其利潤與風(fēng)險往往共存。房地產(chǎn)投資雖有高的回報，但由于投資回收周期較長，投資過程會涉及社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，這些因素變化多端，使得項目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險。故在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險的大小、可接受程度及風(fēng)險分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)[1]。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題

1.融資方式單一，房地產(chǎn)金融風(fēng)險高

目前我國房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)售房轉(zhuǎn)入的個人按揭貸款。在銀行逐漸收緊信貸的大趨勢下，各個房地產(chǎn)企業(yè)正想盡辦法擴(kuò)大融資渠道。

2.非理性開發(fā)，片面追求高額利潤

目前，我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比率過高，忽視了供需關(guān)系。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于投資高檔商品房的開發(fā)，盲目上大型、高層、高檔項目，超越了居民支付能力，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。

3.經(jīng)營管理較為粗放

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴(kuò)張等熱點問題，而很少關(guān)注每人面對的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且高級人才缺乏，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性正是造成1992～1993年我國房地產(chǎn)市場大起大落的主要根源。另一方面，隨著我國市場改革開放的進(jìn)一步深入，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場受不確定性因素的影響更加敏感。

（二）房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理問題的原因

1.投資決策水平低

大量的事實證明，我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資的決策水平低下，這也正是造成大量房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或者退出房地產(chǎn)業(yè)的主要原因。即使房地產(chǎn)企業(yè)在使用傳統(tǒng)的投資決策方法時，也沒有完全按其規(guī)律行事。一方面在可行性研究過程中，在使用NPV方法計算掙現(xiàn)值時，按照自己的方式修改數(shù)據(jù)，降低折現(xiàn)率，提高投資收益率，這使得決策準(zhǔn)確性大大降低；另一方面，即使按照NPV方法得出不可行的項目，最后卻執(zhí)行了，項目結(jié)束后還是贏利，但是往往連企業(yè)自己也說不清為什么賺了錢。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在利用NPV方法進(jìn)行評估開發(fā)項目價值時，沒有把期權(quán)的價值計算進(jìn)去，所以無法說出賺了錢的道理。現(xiàn)實中NPV方法進(jìn)行評估的不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)企業(yè)不太相信科學(xué)的投資決策方法，由此造成大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢。

2.導(dǎo)致風(fēng)險的因素多

從產(chǎn)生的因素來看主要有財務(wù)風(fēng)險因素。財務(wù)風(fēng)險因素主要有融資風(fēng)險和購房者拖欠款風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險。這兩個風(fēng)險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險的主要因素[2]。除此之外，還有利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險和意外事故風(fēng)險等。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的對策

（一）風(fēng)險預(yù)測

由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

（二）風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，能夠?qū)L(fēng)險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是，得到高額利潤的機(jī)會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟(jì)中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會沒有相伴而生的風(fēng)險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。

（三）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

1.非保險型轉(zhuǎn)移

投資者可通過合同，將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。據(jù)《中國合同范本》，“建筑施工合同”由“建設(shè)工程施工合同條件”和“建筑工程施工合同協(xié)議條款”組成。在“協(xié)議條款”中涉及許多具體的責(zé)任問題，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場價格波動等風(fēng)險。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時，責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。

2.保險型轉(zhuǎn)移

保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動，然而，即使是一場公平的博弈，投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦。因為從預(yù)期看，盡管得益相等，但從效用上看，輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以，一些人往往是避免參與博弈，甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈，這就是購買保險的原因。不過，不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的，保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

（四）風(fēng)險分散

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。

另外，房地產(chǎn)商通常采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險。

（五）風(fēng)險控制

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中，節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此，房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險[4]。

（六）風(fēng)險自留

風(fēng)險自留，是指投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時，自行設(shè)立基金，自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。在實踐中，風(fēng)險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風(fēng)險的分析，明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失，對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后，投資者主動選擇風(fēng)險自留措施，同時做好財務(wù)準(zhǔn)備；被動自留風(fēng)險恰好相反。它是在風(fēng)險變動帶來損失之后，被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險的方法，這往往造成嚴(yán)重的財務(wù)后果。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用，在資產(chǎn)運營過程中，可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險[5]。

［參考文獻(xiàn)］

［1］孫思忠，史偉利.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略的探討［J］.集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007，(18).

［2］李江宏.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險及其防范措施［J］.建設(shè)監(jiān)理，2008，(11).

［3］劉坤.淺論房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類及特征［J］.時代經(jīng)貿(mào)，2008，(7).

［4］張建旭.房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范研究［J］.商品儲運與養(yǎng)護(hù)，2008，(1).

［5］張春生，周書敬.房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及應(yīng)對措施［J］.山西建筑，2007，(2).