產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資綜述

［摘要］產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，隨著人們生活水平的提高和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，在我國也掀起了一股浪潮。中產(chǎn)階級(jí)在追求高品位享受的同時(shí)，也把眼光投向了旅游房地產(chǎn)這一旅游業(yè)中的朝陽產(chǎn)業(yè)。可是因?yàn)槠涮厥獾募谫Y方式和運(yùn)營方式，以及國內(nèi)對(duì)這一新興產(chǎn)業(yè)的陌生所帶來的各方面知識(shí)、技能和法律法規(guī)的欠缺，在這一類項(xiàng)目的投資中存在許多敏感而又棘手的問題。文章從它的起源和發(fā)展現(xiàn)狀上作初步的了解，而后從對(duì)投資一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場定位分析、可行性研究、經(jīng)營管理策略策劃、風(fēng)險(xiǎn)分析以及必要的防范措施等方面作進(jìn)一步的探究，最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解決所需要面對(duì)的問題。

［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)式酒店；分期度假；投資價(jià)值；委托管理.

［作者簡介］劉文華，廣西師范大學(xué)2006級(jí)旅游管理專業(yè)研究生，廣西桂林，541004

［中圖分類號(hào)］ F719.2 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1007-7723（2009）04-0090-0003

一、產(chǎn)權(quán)式酒店概念

“產(chǎn)權(quán)式酒店”，指由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店的產(chǎn)權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)了這種酒店。國際產(chǎn)權(quán)式酒店權(quán)威機(jī)構(gòu)——RCI中國區(qū)首席代表鄒顏伊先生認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。產(chǎn)權(quán)酒店20世紀(jì)90年代進(jìn)入中國以來，在北京、上海、廣州、昆明、海南等地取得了較大成功。它其實(shí)是一種小戶型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

產(chǎn)權(quán)酒店，“酒店地產(chǎn)”這種全新投資理念被業(yè)內(nèi)稱為“第5種物業(yè)”，是一種地產(chǎn)商與酒店運(yùn)營商相結(jié)合的運(yùn)營模式。它是以商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，同時(shí)可以和普通住宅一樣按套銷售，但建筑規(guī)劃與配套全部按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，又經(jīng)由正規(guī)的酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，最大化地保證投資收益的一種地產(chǎn)開發(fā)模式。

任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域這個(gè)道理已經(jīng)被無限地放大。同樣，對(duì)于產(chǎn)權(quán)物業(yè)來說，如何防范風(fēng)險(xiǎn)、獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)，也是擺在所有投資者面前最重要的事情。這兩年，在產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目火爆銷售的同時(shí)，由于在經(jīng)營上的失誤造成了投資者的收益無法兌現(xiàn)的失敗案例也層出不窮。

投資產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)是較大的，所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)當(dāng)非常慎重，對(duì)于這個(gè)新生事物，在投資之前就要全面了解，盡量對(duì)其經(jīng)營等各方面做到心中有數(shù)。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展概況

2004年，全球國際旅游者接待量達(dá)到7.51億人次，比2003年增長9%；中國全年旅游業(yè)總收入達(dá)到6150億元，比2002年增長10.5%。

2005年，中國旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進(jìn)入了一個(gè)新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長率為8％～10％，中國國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長率為5％～7％。

2006上半年入境旅游人數(shù)5973.20萬人次，比2005年同期增長2.40%；入境過夜旅游者人數(shù)2356.81萬人次，比2005年同期增長4.36%；全國旅游外匯收入146.83億美元，比2005年同期增長4.10%。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。10年前產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前我國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。但是，因?yàn)槟壳拔覈姆康禺a(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，它們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效地保障投資者利益。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析

產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓除了立項(xiàng)不同之外，在客戶類型上也有較明顯的區(qū)別。據(jù)國際中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，產(chǎn)權(quán)式酒店投資客戶的比例比酒店式公寓高許多。產(chǎn)權(quán)式酒店的最大賣點(diǎn)也是其投資價(jià)值。因?yàn)橄鄬?duì)于投資股票、債券、期貨等品種而言，投資產(chǎn)權(quán)式酒店屬于低風(fēng)險(xiǎn)、高收益，有望成為中產(chǎn)階層的投資首選。所以在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資理財(cái)方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。根據(jù)其用途，又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等。如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地的產(chǎn)權(quán)式酒店即屬于后者；而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地區(qū)。對(duì)于我國房地產(chǎn)市場來說，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)地地道道的舶來品。但實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)高收益的前提條件是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報(bào)率并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而出租率直接與地理位置及天然資源、稀缺性﹑管理質(zhì)量等休戚相關(guān)。

毋庸置疑，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)值得考慮的中長期投資產(chǎn)品，關(guān)鍵在于如何選擇。選擇一種投資，需考慮投資本金、回報(bào)率和回報(bào)保障。對(duì)投資者來說，最重要的是判斷回報(bào)保障是否可靠。它對(duì)景觀位置﹑地段區(qū)位的要求極為苛刻，酒店所擁有的資源要有一種獨(dú)占性。所以，這類酒店一般應(yīng)位于著名旅游城市或景色優(yōu)美的旅游地區(qū)或國際知名的會(huì)務(wù)中心。首先要保證能擁有充足而穩(wěn)定客源，讓酒店出租率保持在50%以上，這樣其客房年度利潤分紅除抵消分期付款費(fèi)用外，才會(huì)有盈余。

地理位置一指酒店所在的景觀位置，是否具有鮮明特色的或是擁有比別人所擁有品質(zhì)更高一級(jí)的服務(wù)資源；二指所在區(qū)域位置，能否吸引大量度假商務(wù)、會(huì)議客人。優(yōu)美的景觀，才能夠吸引足夠多的人群。在海灘、沙漠、雪山的景觀處，能用于建造酒店的立項(xiàng)并不多見。好的、排他性的地理位置，能看到最美的景色，這種產(chǎn)權(quán)酒店肯定升值。如果處于重要城市、旅游城市，則酒店價(jià)值也自然加分。產(chǎn)權(quán)酒店是旅游的產(chǎn)物，旅游資源豐富的地方，酒店可以保持較高的出租率，這可以讓業(yè)主相信具有投資價(jià)值。當(dāng)然一個(gè)地方就算它的自然環(huán)境、地理?xiàng)l件都很適合投建酒店，我們還應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)酒店模式可行性研究，就產(chǎn)權(quán)式酒店的每一個(gè)特性進(jìn)行分析。它的管理問題、運(yùn)營問題、風(fēng)險(xiǎn)防范問題等可以用來驗(yàn)證此地是否適合投建產(chǎn)權(quán)式酒店。

產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報(bào)，但投資風(fēng)險(xiǎn)也與收益并存。產(chǎn)權(quán)式酒店客房的產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)賣給了個(gè)人，但在一個(gè)很長的時(shí)間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店客房經(jīng)營的。這種出賣使用權(quán)換取所有權(quán)的方式實(shí)際隱含著很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。為了增強(qiáng)投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店的信心，開發(fā)商一般會(huì)引進(jìn)專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。如果該酒店管理公司具有一定品牌，以統(tǒng)一品牌形象面向市場，就可以積累定向的客源。

產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)權(quán)分散，業(yè)主眾多且業(yè)主的類型龐雜，個(gè)人、企業(yè)、集團(tuán)等都有可能雜混其中，所以關(guān)系很難協(xié)調(diào)。這就給酒店的管理帶來了挑戰(zhàn)。在作投資分析時(shí)必須要考慮到將來要交給誰管理、如何管理的問題。而且你所中意的管理集團(tuán)它又是否看好你的項(xiàng)目愿意管理的問題。所以，在考慮到吸引投資者的同時(shí)，也要將未來的管理機(jī)構(gòu)的要求考慮進(jìn)來。建立一個(gè)好的營銷基礎(chǔ)設(shè)施，技術(shù)條件也是必要的，應(yīng)充分利用當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)力量和人才市場。因?yàn)橐粐⒁坏貐^(qū)的科技文化教育水平，決定了它接受﹑消化新技術(shù)的能力。這些相關(guān)的創(chuàng)新性因素可以提升區(qū)位的形象和品位，讓管理者看到將來會(huì)得的利益，他們才會(huì)更樂意、更努力地進(jìn)行管理運(yùn)營。

但是，因?yàn)槟壳拔覈姆康禺a(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)。而服務(wù)從更多的意義上來講就是文化的交流。所以文化環(huán)境是影響投資環(huán)境因素中較為深層的背景因素，常常容易被忽視，但這一因素又確確實(shí)實(shí)在起著重大基礎(chǔ)作用。當(dāng)一個(gè)投資者到異國他鄉(xiāng)去投資時(shí)，東道地的歷史文化氛圍、社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣等，將會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生深刻而長久的影響，使得投資者不得不從產(chǎn)品花色品種到營銷策略，從生產(chǎn)作息安排到企業(yè)組織管理方式，都要作相應(yīng)調(diào)整。忽視文化因素的嚴(yán)重后果，可能帶來的是對(duì)其投資產(chǎn)品的抵制，也許會(huì)在生產(chǎn)經(jīng)營上碰到不必要的麻煩。

投資產(chǎn)權(quán)酒店與銀行儲(chǔ)蓄的比較來說，銀行儲(chǔ)蓄雖然利潤很小卻幾乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，在我國除非是遇到政治環(huán)境的動(dòng)蕩才會(huì)出現(xiàn)儲(chǔ)蓄的危險(xiǎn)性；產(chǎn)權(quán)酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，它的變現(xiàn)能力受眾多因素的限制，業(yè)主在投資時(shí)也會(huì)考慮其流通和變現(xiàn)能力，也就是其退出機(jī)制的設(shè)計(jì)。這種良好的金融體系和金融管理與服務(wù)，無疑會(huì)增添投資環(huán)境的優(yōu)勢，增強(qiáng)投資環(huán)境的引資功能。在這樣的環(huán)境中，投資者的資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、出入便捷、渠道暢通，自然提高了投資效益。產(chǎn)權(quán)酒店大多是分期付款，可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式進(jìn)行變現(xiàn)。一些產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)計(jì)可以轉(zhuǎn)讓和退出規(guī)則，替業(yè)主轉(zhuǎn)讓。這樣就為客戶的投資回報(bào)提供了保障，也會(huì)提高他們的投資信心和熱情。

需要避免以下投資決策錯(cuò)誤：

1.避免選擇在非旅游區(qū)（城市）、非會(huì)務(wù)中心城市投建產(chǎn)權(quán)酒店。

2.避免選擇客源無法保障、回報(bào)率定制過高的地方投建產(chǎn)權(quán)酒店。

3.避免選擇投資不是由專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)提供管理的產(chǎn)權(quán)酒店。

4.避免選擇投資規(guī)劃不合理的、配套不齊全的單體產(chǎn)權(quán)酒店。

5.避免選擇在當(dāng)?shù)鼐频曩Y源已經(jīng)過剩的地區(qū)投建新產(chǎn)權(quán)酒店。

四、產(chǎn)權(quán)式酒店的前景展望

產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，已逐漸成為一種全球化的旅游投資工具，同時(shí)也是中產(chǎn)階級(jí)興起后的產(chǎn)物。在中國，產(chǎn)權(quán)酒店還只是一個(gè)新的旅游產(chǎn)品。不過旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展將大大地促進(jìn)我國酒店業(yè)的發(fā)展。同時(shí)隨著人們生活水平的提高，分時(shí)度假也在國內(nèi)興起，而分時(shí)度假這種新的度假方式正在逐漸興起，是產(chǎn)權(quán)式酒店存在的一個(gè)基礎(chǔ)。

私人投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，每年自己使用約15～20天，其他時(shí)間則進(jìn)行委托管理，用于對(duì)外經(jīng)營。其每年酒店租金收益基本可抵消房產(chǎn)分期付款費(fèi)用，購買者在一定年限繳完按揭貸款后，取得房屋產(chǎn)權(quán)。機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，一方面用于投資，另一方面用于員工休假、公司年會(huì)和接待賓客。很多企業(yè)家在海島購買別墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也作為激勵(lì)員工的一種用途，定期給予優(yōu)秀員工去海島度假的激勵(lì)制度，為企業(yè)帶來驚人效益，這在西方國家尤為盛行。

北京作為全國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，同時(shí)作為在國際上地位日益重要的現(xiàn)代化國際都市，其酒店業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)帶動(dòng)了酒店式公寓的出現(xiàn)。不久前，中信國安集團(tuán)投資的第一城面世，并以每平方米萬元的價(jià)格銷售產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)房。密云五星級(jí)世豪國際酒店推出了分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店，美妙時(shí)光產(chǎn)權(quán)酒店別墅開盤十余天銷售超過30%。有關(guān)投資人士分析認(rèn)為，以上三家產(chǎn)權(quán)式酒店均屬于產(chǎn)權(quán)式度假酒店，走的都是“以會(huì)展、度假為主，旅游觀光為輔”的酒店經(jīng)營思路?？梢韵嘈?，這一輻射效應(yīng)正在蔓延全國，在經(jīng)過理智評(píng)價(jià)后中華大地上會(huì)如雨后春筍般屹立起無數(shù)產(chǎn)權(quán)新秀。

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