碧桂園，哭了

據(jù)傳聞，楊國強在前段時間的公司領(lǐng)導(dǎo)層會議上哭了……2008年以來這段灰色的日子里，哭泣的絕對不只是碧桂園，中國幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都淌下了悲情的淚水……

恰逢邁向知天命至耳順之年的中間點上，快到55歲的碧桂園集團董事局主席楊國強似乎又迎來了人生中的一個新階段——2009年4月，在廣東省政協(xié)十屆二次會議選舉大會上，楊國強當(dāng)選為政協(xié)常委；在此前后，這位行事低調(diào)的風(fēng)云人物還獲得了“2008年度風(fēng)尚慈善家”、“抗震救災(zāi)社會捐贈先進個人”、“2008年中華慈善獎”……各類榮譽稱號；雖然市場形勢異常嚴峻，但總會有熱情的地方政府官員不時與他進行“座談”，并紛紛開出優(yōu)惠條件，盛情邀請其去“整體建城”。

但是，也有隱憂，乃至大煩惱。

碧桂園的市值已嚴重縮水，比起14.18港元的最高點，其股價以2009年4月18日收盤價2.69港元來算，已經(jīng)跌去了80%以上——而其52周以來的最低價則是慘不忍睹的1.1港元；新發(fā)布的“2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單”中，碧桂園也由去年的第７位跌出了前10；截至2008年12月31日，碧桂園控股有限公司全年實現(xiàn)合同銷售額約175億元人民幣，同比增長10.6%，但是遠遠低于其最初預(yù)定的320元目標；有關(guān)碧桂園停工和對賭失利的消息不時見諸媒體，而聲討其變相裁員的帖子則從2008年底至2009年初的幾個月中，接連不斷地在各大博客和論壇上出現(xiàn)。

不能說碧桂園沒趕上好時候。2007年4月20日，碧桂園在香港上市，創(chuàng)下內(nèi)地房企在港融資148.49億港元的最高紀錄，相比起那些在2008年上市折戟的同行們，碧桂園的“糧草”本應(yīng)該是充足的；而以巨額低價土地儲備、產(chǎn)業(yè)鏈一體化開發(fā)、快速設(shè)計、快速銷售為核心競爭力的碧桂園，其經(jīng)營模式在這場房市寒冬中，也本應(yīng)該是深具抗寒能力的；整個2007年至2008年，樓市在短期內(nèi)也遭遇了冰火兩重天，正是大牌的房地產(chǎn)企業(yè)擴大市場份額，進行低成本擴張的最佳時機。

碧桂園原本有實力也有機會成為這場“熊市中的大贏家”，但很遺憾，這一切，沒能在其身上發(fā)生。相反，和其它多數(shù)同行一樣，碧桂園也在為資金鏈而焦慮，為市值的大幅下降而憂慮，為不斷的裁員傳聞而煩惱，為對賭的失利而憂傷。

“去年他（楊國強）想迅猛擴大業(yè)務(wù)，只是碰到金融危機罷了。要不然，碧桂園真的還會創(chuàng)新高的。”碧桂園一位前員工李華（應(yīng)被訪人要求化名）不無惋惜地對《當(dāng)代經(jīng)理人》表示。

時勢造英雄，時勢也常常將英雄拖下泥潭。究竟是金融危機和房地產(chǎn)寒冬的雙重時勢將碧桂園挾卷入了慘淡的愁云中，還是因為當(dāng)事者沒能及早看穿時勢的迷霧，讓公司由主動陷入了被動？

高峰期的沖動

李華是建筑類專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生，2008年3月，他做出了自己職業(yè)生涯中的重大抉擇：加盟碧桂園總部的設(shè)計院。

2008年初，中國房地產(chǎn)業(yè)的初冬形勢已顯露端倪。王石的“拐點論”在全國范圍內(nèi)引起一片爭論，萬科的降價沖擊波也四處出擊；潘石屹則隨后推出“百日劇變”論，警告房企注意資金鏈的風(fēng)險?！耙郧埃摬氖袌鰧儆谫u方市場，買鋼材要靠關(guān)系，每天的電話都像潮水般打進來，把我的座機都快打爆了。但從2008年開始，市場形勢急轉(zhuǎn)直下，陷入買方市場。按常規(guī)來講，開春時正是房地產(chǎn)行業(yè)的開工季節(jié)，3、4月份也是傳統(tǒng)的鋼鐵行業(yè)的旺季，但2008年的這個時期，我們竟然門庭冷落到一單生意都沒有了的地步?！币晃讳摬慕?jīng)銷商向《當(dāng)代經(jīng)理人》表示。鋼材，是蓋房子的重要建筑材料。

碧桂園當(dāng)時顯然沒有為資金和鋼材的問題進行過太多的焦慮?！?008年初是高峰期，僅我所在的設(shè)計部門就招來幾百人。”李華說。據(jù)其回憶，當(dāng)時的碧桂園發(fā)展迅速，項目干不過來，公司急需大批人才?！肮蚀四芙榻B的、能應(yīng)聘的、只要能干活的統(tǒng)統(tǒng)收下。當(dāng)時集團設(shè)計院的總?cè)藬?shù)從原先的近百一下猛增至好幾百，想想一般的設(shè)計院也不會有那么多人搞設(shè)計，這說明當(dāng)時的碧桂園就好比大賭一把似的——全班人馬皆上陣，竭盡所能地開發(fā)樓盤。而整個2008年上半年，碧桂園的別墅銷售量還是很樂觀的，每個周末都舉辦促銷活動。在如此興旺的景氣下員工們的收入也較為豐厚?！边@個時期，是李華們的幸福時光。

此時的碧桂園地產(chǎn)項目，確實也在高歌猛進。據(jù)統(tǒng)計，2008年碧桂園新開盤的23個項目中，有20個都是在廣東省外新開盤的項目，步伐深入黑龍江、內(nèi)蒙古、遼寧、湖南等地。2008年6月25日，碧桂園的另一個大手筆也拉開了帷幕：沈陽市于洪區(qū)政府與碧桂園簽訂框架協(xié)議，碧桂園擬投資25億美元重啟荷蘭村。

“其實碧桂園在自己的模式上面，有獨到之處。它是典型的做一體化的公司，在內(nèi)部的成本控制上，某些時候價格可以做的比別人更低一些。但在2008年擴張的整體速度上，我覺得確實是快了一些，這可能是一個隱患?！闭遭x策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人、副總裁郝炬對《當(dāng)代經(jīng)理人》表示。

有關(guān)碧桂園超大規(guī)模儲地的爭論一直在繼續(xù)（最高峰時，其土地儲備數(shù)據(jù)為5400萬平方米，而截至2009年2月28日，其已取得國有土地使用權(quán)證的可建建筑面積約為4380萬平方米）。但楊國強在2007年11月中旬在中山大學(xué)演講時，表現(xiàn)的很樂觀：“我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計劃開發(fā)1000萬平方米，后年要開發(fā)2000萬平方米?！睅滋旌?，萬科王石對媒體表達了對碧桂園的擔(dān)憂：“一下子把規(guī)模拉上去，可能會動作變形”。

整個2008年上半年，對于李華他們來說，看到更多的也是“成績”。他們樂觀地忙碌著，“我們的每一位同事都有自己的任務(wù)，大家每天都在忙，反正就是沒有閑的時候。而且這里一周工作6天，就星期天有喘氣的機會，你說如果沒有大‘生意’能這么忙么？”

“中國的民企領(lǐng)導(dǎo)人，在未來的形勢預(yù)見上，大多會傾向于革命樂觀主義?！比A彩咨詢知識總監(jiān)江斐對《當(dāng)代經(jīng)理人》表示。

多元化豪賭

而在此前后，楊氏地產(chǎn)以外的大“生意”也開始上馬，最引人注目的是“煤轉(zhuǎn)油”項目。2008年3月，創(chuàng)源投資已與遼寧沈陽、內(nèi)蒙通遼及云南昭通等三個地方政府簽約并分期動工——創(chuàng)源投資的工商登記資料顯示，其注冊資金為1000萬元，楊國強二女婿陳羽中 擁有10％股權(quán)，三女兒楊子瑩持有90％的股份。據(jù)權(quán)威專家在接受媒體采訪時分析，雖然創(chuàng)源投資這三個項目初期投產(chǎn)的規(guī)模都不大，但投入資金額絕對不菲，粗略估計耗資最少達130億元；若要達到遠期量產(chǎn)目標，資金投入更將高達千億元。

楊氏的大手筆還不光這些。2008年5月，多家境外媒體報道，楊國強將籌集百億元以上的資金，收購邵氏公司控股的TVB。邵氏兄弟所持的TVB26％的股權(quán)市值約58億港元，邵逸夫賣盤卻一直要價百億港元以上，這個報價趕跑了默多克、李澤楷等人。據(jù)香港媒體報道，楊國強的財務(wù)顧問也一直認為如此高價格之下，此交易不應(yīng)進行。但楊本人一直對這個交易熱衷無比，他不僅從恒基地產(chǎn)主席李兆基處取得30億港元貸款，傳聞還親自上門找到了邵逸夫，將收購價提到125億～130億港元。

對于楊國強的這種多元化布局，郝炬認為：“房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險、高周期、波動性大的行業(yè)，需要其它行業(yè)來做一個平衡。從戰(zhàn)略選擇角度來說，業(yè)務(wù)組合的兩者之間并沒有什么太大的問題。但關(guān)鍵在于，從多元化的角度來說必須要抓住一個合適的時間，同時要考慮在未來一段時間你有沒有充沛的資源能夠支撐擴張，有沒有能力來支撐擴張之后的有效管理。而且，在2008年年初做這種嘗試的時候，實際上也就意味著其當(dāng)時對房地產(chǎn)整個2008年下半年和2009年的預(yù)期，還是比較樂觀的?！?/p>

對于迅速擴張可能帶來的資金風(fēng)險，碧桂園并非沒有考量。2008年2月，碧桂園發(fā)行了5億美金的可換股債券，但條件殊為苛刻：根據(jù)碧桂園與美林協(xié)定的掉期協(xié)議，不管市場股價如何變動，這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元；即使碧桂園股價低于該值，投資者還是可以以6.85港元套現(xiàn)，差價由碧桂園支付。專家表示：對賭協(xié)議一向被視為是“危險的游戲”，當(dāng)企業(yè)業(yè)績不達標時，國際投行則有可能介入進行企業(yè)控制權(quán)的爭奪。很顯然，碧桂園在防范風(fēng)險的同時，又引入了新的風(fēng)險。

不過，作為碧桂園的普通員工，高層戰(zhàn)略決策上的種種大手筆，對如李華這樣的員工顯然遠未產(chǎn)生影響。入職兩個多月后，在2008年5月中旬的一天中午，李華第一次見到了傳說中的“Boss楊（楊國強）”。李華覺得楊老板“其貌不揚，他要是走在大街上真不像個億萬富翁?！睏顩]有說太多，只是叮囑大家除了干好本職工作外，更重要的是怎么去做人，做好優(yōu)秀的自己。

此后的日子繼續(xù)波瀾不驚：2008年5月19日下午，公司組織了紀念汶川大地震的集體默哀；7月初，每人手里收到了一本《李明博自傳》——那是楊主席（楊國強）要求必須看的；8月8日下午，公司提前一小時下班，以方便員工觀看奧運會開幕式。

也偶有零星的風(fēng)波，但很快被迅速處理了：2008年4月21日，碧桂園主席楊國強的創(chuàng)業(yè)伙伴，“穿一條褲子長大”的同村兄弟楊貳珠以每股6港元的價格減持5000萬股，套現(xiàn)3億港元。楊國強迅速出手，將5000萬股拋單全部接下。據(jù)稱，此后楊國強一再在公司內(nèi)部協(xié)調(diào)、解析，股東拋售潮暫時緩解。

急轉(zhuǎn)直下

從2008年下半年開始，房地產(chǎn)形勢急劇惡化，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈的緊張與銷售困難。而碧桂園的項目則多集中在下半年開盤，僅2008年6月至11月期間就實現(xiàn)了約20個全新項目開盤。

8月13日，碧桂園公布2008年上半年業(yè)績，凈利大幅下滑29%至10.16億元人民幣，遭到包括摩根士丹利、麥格理證券、法國巴黎銀行等國際大行的一致看空，股價繼續(xù)下挫。值得注意的是，其凈利中因股份掉期錄得公允價值損失達4.43億元人民幣——顯然，在與國際投行的對賭中，碧桂園開始嘗到苦果。

談起碧桂園后來股價低迷的原因，郝炬認為：“碧桂園雖然有了大量的土地儲備，但換個角度來說的話，它的土地儲備更多是在三四線城市。這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整中，市中心的土地和地產(chǎn)項目受到的影響相對不大，但郊區(qū)的房地產(chǎn)項目價格影響非常大，可以說是重災(zāi)區(qū)，像北京的燕郊也是典型代表。以碧桂園在廣州本地的鳳凰城項目為例，最低的時候大概是4000元/平方米，最高的時候賣到接近6000元/平方米，但到2008年下半年的時候降下來，又跌到了4000元/平方米左右。這顯然會影響到投資機構(gòu)對碧桂園房地產(chǎn)商的估值。所以碧桂園上市之后，股價從高處跌下來，我覺得并不意外。”

2008年9月份左右，碧桂園內(nèi)部的氣氛發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)折，有關(guān)工地停工、放假的各種傳聞開始在公司內(nèi)部流傳。不過，李華他們當(dāng)月去參加集團培訓(xùn)時，“給我們上企業(yè)文化的老師說得還挺胸有成竹的，她說碧桂園不會下滑，也許她當(dāng)時沒說實情?！币驗榈鹊?0月份發(fā)工資時，李華發(fā)現(xiàn)公司已經(jīng)開始執(zhí)行降薪了，“我當(dāng)時到手的工資比原來的少了20%?！?/p>

2008年10月份，在資本市場上，碧桂園再次開始遭遇重大挫折，股東內(nèi)部罅隙再生。10月2日、17日，楊貳珠兩次出手，一舉減持3億股碧桂園股票，套現(xiàn)5.4億港元；10月14日至16日，碧桂園另一股東，碧桂園“老臣”蘇汝波減持1億股，套現(xiàn)約1.88億港元。為平息拋盤風(fēng)波，楊國強付出了近5億港元現(xiàn)金的代價。10月底，公司股價曾跌到接近1元/股的最低谷，不及2007年鼎盛時的10％。

很難說，是否是這場風(fēng)波打亂了楊國強的部署。2008年10月15日，邵氏兄弟發(fā)布公告表示：所有可能收購邵氏或其附屬公司所持有的邵氏兄弟股份的商討均已經(jīng)終止。這也就意味著，傳聞中的楊國強收購TVB的計劃最終流產(chǎn)。與此同時，碧桂園控制成本的壓力很快傳導(dǎo)到員工的頭上。從11月開始，自稱碧桂園員工的爆料突然多起來，聲稱沈陽碧桂園、廣州鳳凰城、合肥碧桂園、碧桂園設(shè)計院等單位在2008年末均已經(jīng)開始裁員，有的裁員規(guī)模達到了30%～40%。據(jù)稱，裁員的方法基本上是不直接解雇，而是通過調(diào)離崗位、降低工資、放長假等方式，逼迫員工自己離職。當(dāng)然，對于裁員的傳聞，碧桂園公關(guān)部予以了堅決的否認，稱“碧桂園十年來從沒有主動裁掉任何一個人”。

但李華卻對《當(dāng)代經(jīng)理人》表示，“其實過年（2009 年）前我們這邊的建筑院已經(jīng)大量裁過員了。整個建筑院能有100多人吧，后來他們領(lǐng)導(dǎo)趕走了8成人，連楊國強都說出意見來了，所以年前碧桂園還是以降薪不裁員來維持。”

“老板哭了”

對李華來說，熱火朝天的工作狀態(tài)也將要告一段落了。2009年1月24日，其放假回家兩天后，就有人從單位發(fā)短信告知其部門將放假時間延長到2月15日了，并表示提前回去上班也沒有工資。等到他2月16日回去上班時才發(fā)現(xiàn)：原來好多人都走了——“凡被列入裁員名單的，公司主動提出終止合同給補償金，而想留下的話一個月就千把塊錢的工資，干不干自己決定，合同到期了可就沒那補償了，這樣好多人就選擇了離開?！?/p>

李華也選擇了離開。不過與傳聞中2008年離開時沒能拿到經(jīng)濟賠償?shù)膯T工不同的是，碧桂園公司按“N+1”的賠償方式對其進行了補償：在碧桂園工作滿一年的，有一個月的工資賠償；N就是從提出終止合同那天起開始，按離合同到期還有幾個月算。

其透露，碧桂園也確實由大方面到小方面都出臺了一些應(yīng)對金融危機的措施，如2008年10月開始集體降薪15%至30%不等、一些工地陸續(xù)停工、給某些部門人員放長假甚至裁掉一些人、節(jié)約辦公用紙、差旅費的改良等，到后來各部門的年終飯局也被通告禁止了，就連食堂的飯菜質(zhì)量都比金融危機前差了好些……“現(xiàn)在碧桂園資金緊張到什么程度你知道么？連食堂都收費了，這個月底開始收費。之前都是有補助的，等于白吃飯。”2009年3月中旬，李華對《當(dāng)代經(jīng)理人》說。

對一個開工面積達到了千萬平方米規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，從食堂等方面節(jié)省出的資金很顯然遠遠不能滿足集團運營的需要，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，資金問題的解決還是主要依賴銷售上的回款，但此時的形勢已經(jīng)更為不利。富力聯(lián)席董事長張力曾于2009年２月末在一次論壇上說：“有一次我跟碧桂園的老板楊國強聊天，他的房子是在郊區(qū)，我的房子是在城里。他跟我講，現(xiàn)在由于開工面積達到千萬平方米，每個月開支十幾億，資金壓力非常大，他說準備虧本賣出去。他的房子在二線城市賣三線城市的價格。現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)到了微利狀況，有的甚至是虧本。”

根據(jù)碧桂園2009年3月公司通訊資料顯示，截至2月28日，碧桂園目前在建物業(yè)項目47個，酒店項目18個。值得注意的是，這些在建項目沒有一個是2009年新開工的項目，全部是以往的舊盤繼續(xù)開發(fā)。其在建可銷售總建筑面積已較2008年8月減少151萬平方米，至1392萬平方米，施工證審批中的總建筑面積減少268萬平方米，至639萬平方米。有關(guān)媒體預(yù)測，按照2008年的銷售規(guī)模，其目前僅存的可售面積大約需要碧桂園用3年時間來消化。另外，該集團還有2820萬平方米建筑面積尚處于施工證審批或圖紙設(shè)計階段。

“前段時間有人說在一次領(lǐng)導(dǎo)層會議上老板哭了，可能是出賣什么東西了。有人想出錢收購碧桂園的東西，但我不知道是什么，估計關(guān)系較大的。他們之前說得老板（對）賭什么……”李華隱約聽到了一些傳聞。因為涉及到去年年終獎的發(fā)放問題，他離職后還一直跟碧桂園的同事們保持聯(lián)系。而碧桂園集團方面的最新消息是，其對于荷蘭村的態(tài)度沒有發(fā)生改變，但公司拒絕發(fā)布相關(guān)合作最新進展。

不過，這一切已經(jīng)與李華沒有太多關(guān)系了。他現(xiàn)在惟一牽掛的是自己去年的年終獎還沒有發(fā)。

“你說公司不給發(fā)年終獎不會違法吧？”他問記者。

“如果說，合同里確定的，可能會?！庇浾咧斏鞯乇硎尽?/p>

“哎，難怪那些同事只能發(fā)噓聲呢。呵呵，合同公司都收走了，必須上交的。”他說道。