目前我國(guó)房市調(diào)控中的“三?！薄叭槐！痹瓌t

摘要 2008年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于今年房地產(chǎn)工作的方針體現(xiàn)了保市場(chǎng)不保價(jià)格、保民生不保開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、保消費(fèi)不保投資的原則。這“三保”、“三不保”原則對(duì)本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡具有重要作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控；“三保”；“三不?！痹瓌t

中圖分類號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-1962(2009)05-0026-02

在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都比較嚴(yán)峻的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也不很樂(lè)觀：成交量幾個(gè)月來(lái)持續(xù)嚴(yán)重萎縮，房?jī)r(jià)漲幅無(wú)論月環(huán)比還是同比都已從縮小演變?yōu)榈纛^向下。為了控制整個(gè)經(jīng)濟(jì)過(guò)分下滑勢(shì)頭，近幾個(gè)月來(lái)從中央政府到地方政府密集地出臺(tái)了一整套救樓市的政策組合拳，從財(cái)政稅收到貨幣信貸一次次給樓市調(diào)控松綁。雖然這些政策并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)整個(gè)樓市的頹勢(shì)，但在各地已開(kāi)始顯現(xiàn)一定效果。筆者以為所有這些樓市調(diào)控的“松綁”政策，都是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)的大政方針在當(dāng)前樓市形勢(shì)下的落實(shí)，具體說(shuō)來(lái)是：這些政策措施都體現(xiàn)了“三?！薄叭槐！钡幕驹瓌t。

一是保市場(chǎng)不保價(jià)格原則。房地產(chǎn)業(yè)既是資金密集型產(chǎn)業(yè)，也是勞動(dòng)密集型行業(yè)，僅建筑大軍全國(guó)就達(dá)三千萬(wàn)。更為重要的是，房地產(chǎn)業(yè)興衰會(huì)涉及上下游五十多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)就有重大貢獻(xiàn)。顯然，房地產(chǎn)業(yè)至少近期在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位是不可動(dòng)搖的，而對(duì)從2007年第四季度開(kāi)始的房市成交面逐步萎縮的局面若不及時(shí)扭轉(zhuǎn)，絕對(duì)不利于控制我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的下行趨勢(shì)。為此，近期從中央到地方連續(xù)出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控的“松綁”政策，包括降低房產(chǎn)交易中的稅收，降低購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)(包括增量和存量房貸)，放寬房貸中的首付比例等。所有這些政策都是為了活躍市場(chǎng)，促進(jìn)交易，一句話，是為了“救”成交量。

然而，實(shí)踐證明，這些政策效果至今還甚為有限。癥結(jié)在于之前各地商品房?jī)r(jià)格過(guò)分虛高。本世紀(jì)初以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)猛漲，尤其是2007年的前三季度，許多城市包括北京、上海等地的商品住宅價(jià)格差不多又在原來(lái)高價(jià)基礎(chǔ)上猛漲了一大截，這不僅使房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)想自住消費(fèi)的居民的購(gòu)買力，也使許多投資者感到價(jià)格實(shí)在太高，風(fēng)險(xiǎn)太大。在離奇的高房?jī)r(jià)面前，消費(fèi)者買不起，投資者不敢買，僅靠政府和銀行減稅降息政策無(wú)法激起房市上的有效需求從而根本上扭轉(zhuǎn)成交低迷的局面。因此，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門的文件和領(lǐng)導(dǎo)人一再表示，要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商正確面對(duì)市場(chǎng)供求變化，以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年1－10月，全國(guó)商品住宅竣工面積增長(zhǎng)9.1％，銷售面積則下降16.51％，10月末商品房空置面積達(dá)1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1％。(《解放日?qǐng)?bào)》2009年1月7日9版)在高庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)壓力不斷積累形勢(shì)下，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定幅度的回落，但仍高于普通居民的支付能力。在高價(jià)格和支付能力相對(duì)不足這一核心矛盾面前，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是降價(jià)促銷。

一些同志提出，可否由政府掏錢收購(gòu)目前一部分存量商品房作為保障性住房，既可增加保障房來(lái)源，又可緩解房市上嚴(yán)重供過(guò)于求的壓力。這也是一個(gè)不錯(cuò)的主意，但問(wèn)題仍舊在于房?jī)r(jià)，商品房?jī)r(jià)格如果沒(méi)有一定幅度的實(shí)質(zhì)性調(diào)整，地方政府就沒(méi)有足夠的錢來(lái)購(gòu)買存量房作保障性住房。據(jù)北京市副市長(zhǎng)陳剛透露，價(jià)格在每平米6000元至8000元的中檔房是目前北京商品房市場(chǎng)中最為缺失的部分，如果目前北京約有的2000萬(wàn)平米待售存量房?jī)r(jià)能調(diào)整到合理范圍，政府將收購(gòu)部分住房作廉租房等保障性住房。(《東方早報(bào)》2009年1月14日A24版)

前幾年，中央政府一直出臺(tái)政策想抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而地方政府從要高價(jià)賣地取得地方財(cái)政收入考慮，一直不想真正配合中央調(diào)控政策來(lái)平抑本地房?jī)r(jià)。但今年初各地黨政領(lǐng)導(dǎo)在“兩會(huì)”上紛紛表態(tài)不為高房?jī)r(jià)托市，要救房市但不能救房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在各地政府在實(shí)踐中越來(lái)越深刻認(rèn)識(shí)到，救房市就是救成交量，就是保增長(zhǎng)，保就業(yè)，保民生，?？茖W(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的和諧社會(huì)構(gòu)建：而救房?jī)r(jià)就是托高房?jī)r(jià)，阻礙擴(kuò)大成交量，進(jìn)一步吹大泡沫，增大風(fēng)險(xiǎn)，提高商務(wù)成本并降低城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響改善民生，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。就這樣，救房市而不救高房?jī)r(jià)就成為時(shí)下從中央到地方的一致共識(shí)。

二是保民生不保開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。民生問(wèn)題一直是黨中央致力解決的頭等大事。近十年來(lái)，我國(guó)住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，但保障性住房建設(shè)缺失是一大問(wèn)題。通過(guò)保障性住房建設(shè)解決他們住房問(wèn)題是政府的責(zé)任。今后三年，全國(guó)將新增加200萬(wàn)套廉租房，400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，平均每年達(dá)3000億元。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，這是一舉三得的大好事：第一，解決了千百萬(wàn)戶住房困難戶的民生問(wèn)題：第二，每年3000億元的保障性住房投資相當(dāng)于2007年全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6％，對(duì)于上下游的鋼鐵、水泥等幾十個(gè)行業(yè)直接創(chuàng)造了新需求；第三，分流了房市上的需求，有利于平抑商品房?jī)r(jià)?？傊?，這龐大的保障性住房投資既體現(xiàn)了對(duì)民生的極大關(guān)注，又具有刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的積極作用，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的一大新思路。

在本輪房市調(diào)整中，可能會(huì)有個(gè)別開(kāi)發(fā)商虧損甚至破產(chǎn)，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍舊會(huì)盈利并且繼續(xù)發(fā)展。這是因?yàn)?，房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)使企業(yè)盈利減少，當(dāng)盈利低到使企業(yè)感到不值得再開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)，就會(huì)減少開(kāi)發(fā)量，甚至退出行業(yè)，這會(huì)使房子供給量減少。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)使需求增加，阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)，直到市場(chǎng)供求均衡為止?？梢?jiàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則本身會(huì)作出使大多數(shù)企業(yè)朝著有利可圖的方向自動(dòng)調(diào)整。事實(shí)上，去年下半年以來(lái)各地新開(kāi)發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小，再加上當(dāng)前房?jī)r(jià)慢慢調(diào)整而被激發(fā)起來(lái)的需求增加，就會(huì)使一個(gè)時(shí)期后本來(lái)供過(guò)于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求，并使房?jī)r(jià)從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。同時(shí)，我國(guó)城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，因而對(duì)房地產(chǎn)存在巨大的潛在需求，而我國(guó)城市土地總的來(lái)說(shuō)又比較稀缺，不可能出現(xiàn)城市商品房長(zhǎng)期供過(guò)于求的局面。目前這一輪供過(guò)于求，實(shí)在是前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲并且漲幅過(guò)大的結(jié)果。隨著我國(guó)人民收入不斷上升，如房?jī)r(jià)向合理價(jià)格逐步幅度調(diào)整的話，市場(chǎng)將會(huì)日趨均衡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然不能保證像前幾年那樣容易獲取暴利或者厚利，但是至少仍然會(huì)有利可圖，從而不需要政府專門來(lái)保護(hù)。也正因?yàn)槿绱耍Ｃ裆槐ｉ_(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就成為政府樓市調(diào)控的第二個(gè)原則。

三是保消費(fèi)不保投資原則。房子本來(lái)是建造給人居住的。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房子成了商品，并有了居住消費(fèi)和投資增值的二重功能。但這兩種功能并非并列。居住消費(fèi)是它的基本功能，投資增值是在消費(fèi)功能基礎(chǔ)上派生出來(lái)的。正由于居住消費(fèi)和投資增值是房產(chǎn)的基本和派生功能，因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里，商品房建造出來(lái)后總是大量由消費(fèi)者購(gòu)買，少量由投資者購(gòu)買。國(guó)際上通常把投資性購(gòu)買商品住宅占整個(gè)購(gòu)房量的20％作為一個(gè)安全警戒線，超過(guò)這一比例，表明商品住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就過(guò)大了。

然而，本世紀(jì)初以來(lái)，由于我國(guó)住房商品化改革起步不久，一方面對(duì)改善住房的需求從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代長(zhǎng)期受抑一下子較快釋放出來(lái)：另一方面商品住宅的供給在商品房市場(chǎng)起步階段只能逐步增加，住宅的建造必須有個(gè)過(guò)程，房產(chǎn)商隊(duì)伍也有個(gè)壯大過(guò)程，這樣，就形成了連續(xù)多年的供不應(yīng)求局面，大大激發(fā)了房市上的投資性需求。投資性購(gòu)房需求的過(guò)度膨脹帶來(lái)了一系列問(wèn)題：一是造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，大量房子被空置；二是形成越來(lái)越大的虛假房市需求，促使房?jī)r(jià)不斷上漲。使房市泡沫越吹越大，風(fēng)險(xiǎn)難以控制，一旦泡沫破裂。將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)莫大危害。這種為了短期眼前利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)根本利益的做法是絕對(duì)不可取的。

正是基于這一點(diǎn)，可以預(yù)期，即使政府在將來(lái)有必要可能出臺(tái)一些更寬松的房市調(diào)控政策時(shí)，也依然會(huì)繼續(xù)把握支持與鼓勵(lì)消費(fèi)而抑制與規(guī)范投資這一大方向。比方說(shuō)，現(xiàn)在許多人都在議論的購(gòu)房退稅政策，將來(lái)必要時(shí)不是沒(méi)有可能出臺(tái)，但至多只會(huì)對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房(例如首套購(gòu)房或改善性購(gòu)房)實(shí)行退稅，絕不會(huì)對(duì)購(gòu)買多套投資性房產(chǎn)實(shí)行退稅，否則的話，就會(huì)又一次引來(lái)投資性需求膨脹，推動(dòng)房?jī)r(jià)在現(xiàn)在水平上的繼續(xù)上漲，把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)推向危險(xiǎn)的境地。

綜上所述，樓市調(diào)控的“三?！薄叭槐！痹瓌t，都充分體現(xiàn)了2008年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于今年房地產(chǎn)工作方針的精神。會(huì)議公報(bào)對(duì)此方針作了這樣表述：“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的作用結(jié)合起來(lái)，增加保障性住房供給。減輕居民合理購(gòu)房自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用?！比绻堰@一方針和前些時(shí)候出臺(tái)的一系列調(diào)控松綁政策措施結(jié)合起來(lái)分析，可否把政府對(duì)當(dāng)前樓市的發(fā)展方針政策歸納為如下一、二、三條要領(lǐng)：一個(gè)宗旨：在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下構(gòu)建和諧社會(huì)；二個(gè)基點(diǎn)：擴(kuò)大內(nèi)需和關(guān)注民生；三個(gè)原則：保市場(chǎng)不保房?jī)r(jià)，保民生不保利潤(rùn)，保消費(fèi)不保投資。

(本文作者：復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任)

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