當前國內房地產市場形勢分析與對策

[摘要]始于美國次貸危機的全球經濟衰退給我國房地產市場帶來了重大影響。自2009年始，國內房地產市場將開始由以投資為主導的市場改變?yōu)橐韵M為主導的市場。對此，政府政策首先要遵循市場規(guī)律，不可過多干預市場。各房地產企業(yè)則要積極應對市場變化，改變暴利銷售模式，使市場價格降到合理水平。只有這樣才能使房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

[關鍵詞]房地產市場；形勢；投資市場；消費市場

[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1007－1962(2009)03－0005－05

一、當前房地產市場形勢分析

據國家統(tǒng)計局數據表明，2008年，全國各地一路狂漲了8年的房價開始出現分化，一些大城市率先出現了房價下跌現象；由于對未來房價預期的改變和全球資產價格大幅縮水，房地產投資者開始逐漸退出市場；但是，由于早期房價過高，消費者仍然沒有能力支付現行房價，因此，近幾個月房屋銷售市場交易量急速下降?？梢哉f，這既是從2005年以來房地產宏觀調控的預期結果，也是美國次貸危機后國內房地產市場發(fā)展的必然。在此，本文再對當前的房地產市場形勢作一些具體分析。

首先從房地產市場的價格來看，國內房地產市場的價格在早幾年快速上漲的基礎上(2004－2007年全國房價分別上漲9.7％、7.6％、5.6％、8.1％)，從2008年始，房價上漲幅度開始逐月下降，(1－11月份房價分別上漲11.3％、10.9％、10.7％、10.1％、9.2％、8.2％、7.0％、5.3％、3.5％、1.6％、0.2％)，但目前全國的房價上漲態(tài)勢還沒有完全改變，并且不少地方房價仍然處于高位。房價上漲一定會讓房地產開發(fā)投資快速增長及各類資金以不同的方式大量流入房地產市場。1－10月份，全國房地產開發(fā)投資完成額為23917億元，同比增長24.6％，其中，中西部地區(qū)同比分別增長36.1％、28.3％。住宅開發(fā)投資完成額為17482億，同比增長27.4％。也就是說，今年1－10月份，房地產開發(fā)投資同樣處于一個較高的水平，而且房地產開發(fā)投資快速增長的熱點已經開始由東部地區(qū)向中西部地區(qū)快速蔓延。

今年1－10月份進入房地產的資金達30699億，同比增長6.4％，低于2007年增長幅度35％，但資金流入多達2000多億。其中銀行貸款5960億，同比增長6.2％，同比多增300多億(其中房地產開發(fā)貸款多增，住房個人消費貸款少增，1－9月份個人住房消費貸款少增加3119億)；利用外資534億，同比增長10.6％，金額多增加50億，增幅則減少50多個百分點；自籌資金12273億，同比增長31.7％，同比多增加近3000億。這一項成為房地產資金流入增長最主要的方式，融資的多元化及銀行信貸緊縮都表現在這里。其他資金來源包括定金及預收款為11931億，同比負增長11.3％，這里金融少流入2000億。

從房地產資金來源來看，隨著國內銀行信貸緊縮，進入房地產市場的資金中，以銀行信貸為主導的方式已經改變?yōu)橐詡袌鏊侥?、信托等方式為主的自籌資金來源為主導。從房地產資金流入的情況來看，主要表現為以下幾個方面特征。一是流入房地產市場資金的增長仍然很快，只不過流入的途徑與以往不同或房地產融資多元化；二是商業(yè)銀行流入房地產市場的資金減少，重點是個人住房消費貸款減少。同時，由于房價過高，個人住房按揭貸款減少，直接減少房地產市場的銷售。

1－10月份。房屋施工面積達247635萬平方米，同比增長18.7％，同比多開工近4億平方米。房屋竣工面積30691萬平方米，同比增長9.1％，同比增加2000多萬平方米。房屋銷售面積44723萬平方米，同比負增長16.5％，同比少銷售近9000萬平方米，連續(xù)出現近10個月負增長。商品房銷售金額17590億元，同比負增長17.4％，銷售金額減少4000億元，連續(xù)出現7個月的負增長。從上述的數字來看，全國房屋開工竣工面積增長比較快，但住房銷售面積出現負增長，也就說明房地產商手中持有住房越來越多，住房的空置率在提高。

總之，從當前的房地產市場形勢來看，房地產市場已經開始出現變化：一是住房銷售迅速下降，進入房地產投資的人減少：二是房地產市場價格調整與居民實際購買力相差較大。如果房地產開發(fā)商繼續(xù)維持房地產的高價格，希望以房地產投資者的定價來讓住房消費者來購買。這是不可能的。特別是，在美國次貸危機的影響與沖擊下，國內房地產市場出現根本性的改變，即開始從以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變，房地產定價同樣要適應這種轉變。這也是最近中央政府出臺的一系列房地產政策的基點。

二、政府為何要推出房地產“三新政”及其效果

面對美國次貸危機及中國房地產市場現狀，如何讓房地產成為中國擴大內需動力及經濟增長的動力成為首要問題。2008年12月17日國務院常務會議表示，近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產市場健康發(fā)展。并由此出臺了促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的三項政策(以下簡稱為“三新政”)。2008年12月21日中國政府網發(fā)布了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)。然而實際上，《意見》只是對2008年中央經濟會議公告與房地產相應的政策文件化及制度化，其基本內容沒有變化。

所謂的房地產“三新政”，一是加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當提高中西部地區(qū)補助標準。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。二是進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。三是引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。

在以上基礎上，《意見》要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強房地產市場監(jiān)測分析，準確把握房地產市場走勢，及時發(fā)現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設工程質量的監(jiān)督。

房地產“三新政”的含義豐富。首先，三新政的第一條是堅持住房市場化基本方向，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費。也就是說，要保證國內房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須堅持房地產市場化的方向，而不是政府干預太多，更不是把國內房地產市場變成完全是由政府主導的市場。因此，最近無論地方政府托市行為，還是地方政府干擾市場的行為，都是與房地產的市場化原則背道而馳的。

其次，在堅持房地產市場化基本方向的基礎上，要保證中國房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，就是要把國內房地產市場發(fā)展落實在民生上，落實在住房的消費性上，即房地產市場發(fā)展的支柱性是與全體居民住房條件的改善性及居民住房的消費性結合在一起的。這是未來國內房地產市場發(fā)展的基點，也是目前政府對房地產市場支柱性的最新表述。從這種表述中可以看到，離開了房地產市場的全體居民居住條件的改善性與居民住房的消費性，房地產支柱作用也就無從談起，成為無源之水、無本之木?？梢哉f，這是2009年所有的房地產市場政策的基點或原則，也是未來中國房地產市場發(fā)展的宗旨，更是房地產新政的真實意義所在。

對于居民住房條件的改善性與居民住房的消費性，這次會議中強調得十分清楚。新政第一項，就是全面落實安居工程，通過廉租屋等保障性住房的方式來解決城市低收入居民的基本居住條件問題。按照中央政府的安排，3年內保障性住房建設要達近1000萬戶，涉及城市居民的人口近3000萬。如果以目前城市人口為6億左右計算，其覆蓋率將達5％左右。如果再加上經濟適用房，保障性住房的城市人口覆蓋率大概在10％。除此之外，絕大多數城市居民的住房條件還得通過商品房的消費性來解決。可以說，無論取消改善性住房的第二套貸款限制，還是減輕住房轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅負，乃至央行利率水平快速下降等，都在于如何來幫助城市居民減輕購買住房負擔進入房地產市場。

第三，從“房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設”這句話來看，目前我國房地產市場已經由以投資為主導的市場改變?yōu)橐韵M為主導的市場，因此房地產開發(fā)企業(yè)要積極應對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產市場價格定位。如果房地產開發(fā)商能夠適應這種市場的變化，生產中低價位及中小套型的住房，就能夠得到商業(yè)銀行的金融支持，否則房地產企業(yè)面對的融資問題只能越來越困難。也就是說，房地產市場價格回歸理性已經成為必然。

總之，“三新政”內容很多，但政策含義十分明確。即房地產市場的民生性與消費性是房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎，任何人想借助新政策來重新吹大房地產市場泡沫的可能性不會太大。而房地產市場要得到發(fā)展，就得讓房地產市場由投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉移，讓房地產市場價格回歸理性。只有在這樣的基礎上，房地產市場內需擴大才能夠產生效果，才能真正發(fā)揮改善民生的作用。

三、國有商業(yè)銀行為何無法落實央行推出的按揭優(yōu)惠政策

為了推動住房消費以帶動內需，中央政府出臺了包括信貸政策和稅收政策在內的不少優(yōu)惠政策，其中最為重要的當然是信貸優(yōu)惠政策。根據住房按揭信貸政策，商業(yè)銀行的住房按揭利率都會在新的一年根據最近央行發(fā)布的貸款基準利率進行調整。然而今年，政府相關優(yōu)惠政策出臺后，各商業(yè)銀行一直沒有出臺相應的實施細則，直到2009年元月1日才有具體實施細則公布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。在此基礎上，有些銀行還加上，近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶，同時還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。

建行規(guī)定，要辦理這種優(yōu)惠貸款，存量房貸客戶可在1月4日到2月22日之間，與貸款經辦行聯系，確認申請七折利率的標準和所需材料，在備齊各種資料后，正式提交貸款利率調整申請，而能否獲得七折房貸，仍須經過銀行的審核。在新利率批復之前，1月份房貸仍須按原來的基準利率折扣標準還款。

那么，為什么國內商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款由以往大力搶占市場并快速擴張規(guī)模，到現在不熱衷或沒有主動性?其中最主要的原因還是在于這些個人住房按揭優(yōu)惠貸款政策對商業(yè)銀行的負激勵。在2007年10月359號文件之前。住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行看作是它們最為優(yōu)質的、利潤水平最好的貸款，因此，各家商業(yè)銀行無不通過各種各樣的方式來搶占住房按揭貸款的市場份額。我們可以看到，在359號文件之前，2007年9月15日加息，5年期存款利息為5.76厘，5年以上的貸款利息為7.83厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為7.047厘(基準利率的9折)，因此，5年期優(yōu)惠貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為1.287厘。2007年12月21日后，5年期存款利息為5.85厘，5年以上的貸款利息為7.83厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為6.6555厘(基準利率的8.5折)，因此，5年期優(yōu)惠貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.8055厘。

但是，2008年10月27日政府發(fā)布房地產優(yōu)惠按揭貸款利息新政時，5年期存款利息為5.58厘，5年以上的貸款利息為7.47厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為5.229厘(基準利率的7折)，5年期優(yōu)惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為負0.351厘。2008年10月30日利息調整后，5年期存款利息為5.13厘，5年以上的貸款利息為7.20厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為5.04厘(基準利率的7折)，5年期優(yōu)惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為負0.09厘。2008年12月23日央行利息調整后，5年期存款利息為3.60厘，5年以上的按揭貸款利息為5.94厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為4.158厘(基準利率的7折)，因此，5年期優(yōu)惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.558厘。

從利差水平變化的情況來看，在2008年10月30日之前。國內商業(yè)銀行加權利差為3厘以上，這對于以存貸利差為主要贏利模式的國內商業(yè)銀行來說，住房按揭貸款規(guī)?？焖贁U張對它們當然是相當有利的。再加上當時處于房價上升時期，按揭信貸風險較低，因此，各商業(yè)銀行也有較強的激勵加大住房按揭貸款市場份額。但是，實施新的住房信貸政策之后，商業(yè)銀行住房按揭利差迅速縮小，甚至降為負利率。對商業(yè)銀行來說，不僅沒有正激勵，反而是負激勵。也就是說，在負利差的情況下，商業(yè)銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國內商業(yè)銀行股份制改造基本完成、國內銀行逐漸商業(yè)化及市場化的情況下，沒有一家國內商業(yè)銀行愿意做虧損生意，除非國家給商業(yè)銀行補貼。即使是到2008年底，經過央行多次存貸利率的調整，個人住房優(yōu)惠按揭貸款負利率已經改變，但是利差水平縮小或降低同樣使得國內商業(yè)沒有動力增加個人住房按揭貸款。特別是，對存量住房貸款優(yōu)惠利率，如果不是考慮到未來利率的變化或當前利率僅是暫時性的。恐怕許多商業(yè)銀行是不會愿意介入這樣的市場的。

也就是說，2009年房地產行業(yè)將出現投資下行、住房價格回歸理性，房地產市場的風險會越來越高。在這種情況下，出于規(guī)避風險及利潤水平的考慮，國內商業(yè)銀行已經沒有早期快速擴張住房按揭貸款的動力。

四、2009年中國房地產市場的基本態(tài)勢

2008年中國房地產市場走過了十分艱辛的一年，這種艱辛主要表現為一方面房產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升；另一方面政府房地產政策出現巨大變化。要保持資本市場和房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，就要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產支柱產業(yè)的作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用。也就是說，中國房地產市場核心就是自住需求的市場，就是民生的市場，就是根本上改善居民基本居住條件的市場。而這正是2009年及未來中國房地產健康發(fā)展的根本所在。

對于2009年的中國房地產市場，中央政府已經對其基本定調。就是中國的房地產市場是一個居民住房消費市場，房地產市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產市場的發(fā)展。它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善性聯系在一起的，如果絕大多數人的住房條件都十分不好，或房地產成為少數人炒作獲利的工具，那么房地產業(yè)的支柱性自然喪失。

房地產作為一個消費的市場，它可以通過兩種方式來達到，保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數居民通過商品房市場來解決。為了達到這目的，一個方面要求政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購買住房的負擔，另一方面就要通過房地產市場的價格調整或回歸理性。讓絕大多數居民有支付能力，讓居民住房消費需求釋放出來。也就是說，房地產企業(yè)要適應變化了的市場環(huán)境，以理性合理的價格讓其手中的住房銷售出去。這樣絕大多數居民的住房消費需求才能釋放出來。這樣房地產市場不僅能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，成為中國經濟增長之動力，也能繼續(xù)保持市場繁榮，發(fā)揮房地產擴大內需的作用。

在現有的市場環(huán)境及政策下，2009年的房地產市場將出現全面理性調整及房價理性回歸，或房地產市場開始會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變。但是，由于房地產是不動產，全國的房地產市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調整或理性回歸，肯定會表現為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調整的幅度較會小一些。但是，大家必須注意，房地產市場由投資為主導向消費為主導的市場轉變是誰也改變不了的。

既然房地產市場必須由投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變，而兩個市場價格定位及價格水平根本不同，因此房地產開發(fā)企業(yè)應當積極應對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產市場價格定位。這是房地產企業(yè)走出目前困境最為關鍵的一步，也是房地產市場重新繁榮的前提。

總之，在目前的市場環(huán)境與政策下，2009年的房地產將出現全面的價格調整或價格回歸理性，這是誰也改變不了的事實。在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預，否則只會延長房地產市場調整時間；房地產企業(yè)要重新定價、重新設定企業(yè)利潤預期、重新定位產品客戶對象，讓其產品價格調整到消費者購買能力上來；住房的消費者要靜觀其變，多獲得相應的信息與知識，尋找有支付能力又合意的產品。2009年可能是房地產以消費為主導市場的真正開始。這種房地產市場價格理性回歸在短期內或2009年內不可能完成，它將是一個十分漫長的過程。如果國內房地產企業(yè)能夠理智地應對這種市場，那么它們一定能夠在這個大的市場環(huán)境下走出困境，走向繁榮，否則其面對的困難將會越來越多。

五、政策建議

最近有研究報告指出，對于全球經濟的復蘇進程來說，中國的房地產市場衰退的程度將是一個很關鍵的因素。也就是說，中國房地產市場發(fā)展是決定全球經濟復蘇的重要因素?，F在，我們要問的是，中國房地產市場調整到什么程度才能夠復蘇?從美國標準普爾公司的Case-Shiller房屋價格指數顯示，2008年10月份美國房價較2007年同期歷史性下跌18％，而由美國房地產市場衰退引發(fā)的信貸危機在2008下半年迅速席卷全球。最近。在美國經濟學年會上，哈佛大學kenneth Rogoff與Carmen Reinhart教授正在從事的關于全球金融危機的研究表明，縱觀全球金融危機，房價平均下跌35.5％，下跌持續(xù)的時間平均為6年；股價下跌55.9％，下跌持續(xù)時間為3－4年。用這樣的研究成果來衡量中國情況，股市下跌幅度早已經超過這種標準，但中國房價調整還沒有開始。而且就目前不少地方房地產泡沫較大的情況下，中國房地產市場價格調整更是必然，而且還有漫長的路要走。因此，政府對房地產市場政策更多應當順應市場而為，而不是人為干預太多，特別是要減少地方政府對房地產市場的干預。哪里調整得早幅度深，哪里房地產市場就越早容易繁榮。

政府不可讓房地產開發(fā)商以為，房地產市場不好政府會救市，從而讓房地產開發(fā)商不愿意改變目前的暴利模式。有企業(yè)認為，價格已經跌到成本，再降價不可能。這是荒唐的。房地產企業(yè)為什么就沒有風險，不可破產?只有讓部分暴利房地產企業(yè)破產倒閉，房價才會真正降下來。

為了防止房地產泡沫重起，房地產市場民生性及消費性政策仍然要堅持，堅決遏制房地產商非理性投資。增加保障性住房建設并制度化，并在此基礎上加強房地產基礎制度建設。

責任編輯 史小今