“經(jīng)濟(jì)租用房”２００９年應(yīng)時(shí)而生

所謂“經(jīng)濟(jì)租用房”又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金價(jià)格，居住條件好于廉租房，是專為解決特定人群居住問題設(shè)定的。

房價(jià)不斷上漲，剛性住房需求也是如此。

當(dāng)前，在各大城市，都有這樣一群人——他們月收入幾千元，比上不足，比下有余，但積蓄不多。在目前的房價(jià)水平下，短時(shí)間內(nèi)買不起房子：同時(shí)，在尚不健全的租賃市場上也很難租到合適的房子。做“俯臥撐”的中國房地產(chǎn)市場使這樣的一個(gè)群體，成了“夾心層”大軍。

面對越來越龐大、復(fù)雜的住房需求人群，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也首次提出，要有針對性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房“夾心層”群體的住房問題。

于是，在2009年我們有望看到一種名為“經(jīng)濟(jì)租用房”的住房保障新概念。

經(jīng)濟(jì)租用房即將破題

隨著房價(jià)的不斷上漲，全國各地出現(xiàn)了各種形式不一的、具有中國特色的住房現(xiàn)象。先是民間人士轟轟烈烈地推出了合作建房運(yùn)動(dòng)，最終在沒有政策支持并被扣以“有可能演變成非法集資”的帽子后，蟄伏不動(dòng)或改成迂回路線。隨后，政府又推出了政策性商品房——限價(jià)房。同時(shí)，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房回購等政策紛紛出臺，一時(shí)間中國關(guān)于住房保障問題成為大事。近日，一種新的住房模式——“經(jīng)濟(jì)租用房”開始浮出水面。

所謂“經(jīng)濟(jì)租用房”又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金價(jià)格，居住條件好于廉租房，是專為解決特定人群居住問題設(shè)定的?！敖?jīng)濟(jì)租用房”可理解成廉租房的升級版本，主要滿足沒有經(jīng)濟(jì)能力購買住房的低收入家庭，而經(jīng)濟(jì)租用房則為了解決“夾心層”住房問題。

2009年初，當(dāng)全國建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議首次更名為全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時(shí)一年的一項(xiàng)專題調(diào)研結(jié)束，并形成專題報(bào)告上報(bào)國務(wù)院。依據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門文件，在全國推廣經(jīng)濟(jì)租用房，用以解決處在各類保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，這份文件將在2009年內(nèi)下發(fā)。

盡管不為廣大公眾熟知，但經(jīng)濟(jì)租用房的概念其實(shí)早先于2007年即進(jìn)入到了政府部門的關(guān)注視線。當(dāng)年，國務(wù)院督察組在檢查各地落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱“24號文”)時(shí)，發(fā)現(xiàn)福建等地正在推行一種“經(jīng)濟(jì)租用房”產(chǎn)品。這些經(jīng)濟(jì)租用房以政府提供政策支持為前提，用市場的辦法建設(shè)和租賃，其租金價(jià)格略低于同等條件下的市場租金價(jià)格，房屋多為小戶型，供應(yīng)對象為當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝ィ暾堈弑仨殲樽宰　?/p>

伴隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，外來務(wù)工人口成為各大城市實(shí)現(xiàn)住有所居的最大難題。據(jù)了解，沈陽市區(qū)常住人口500多萬，而外來務(wù)工人員粗略測算200多萬人，其中大部分人租房居住。租賃市場空前火熱，房屋租金不斷上漲。

部分經(jīng)濟(jì)適用房由售向租轉(zhuǎn)移，也將成為一種現(xiàn)實(shí)需要。目前，不少城市商品房銷售遇冷，也成為經(jīng)濟(jì)租用房的潛在房源。如果政府回購并用于經(jīng)濟(jì)租用房，不僅可以激活龐大的空置房源，也可快速培育和發(fā)展房屋租賃市場。有關(guān)專家指出，住房經(jīng)濟(jì)本身就是一種地區(qū)性很重的經(jīng)濟(jì)形式?！敖?jīng)濟(jì)租用房”是部分地區(qū)政府剛剛開始醞釀的一種保障用房類型，建設(shè)部對此保持關(guān)注。

解決“夾心層”住房難的廈門樣本

分析人士指出，租房居住的消費(fèi)模式在西方國家早司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買房”觀念的影響，中國在經(jīng)濟(jì)租用房的探索與推行方面除了要解決土地、房屋來源這兩個(gè)最主要的問題，其他例如如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣?cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。

根據(jù)消息人士透露，目前福州、廈門、天津、北京等城市已經(jīng)開始嘗試“經(jīng)濟(jì)租賃房”的保障方式，這都是積極的探索。

越來越多的城市原居民也開始接受以租代買的房屋消費(fèi)方式。按照廈門市最初的設(shè)定，政府提供的保障性租賃房約占20％，保障性的經(jīng)濟(jì)適用房約占80％。在實(shí)際的申請和分配中發(fā)現(xiàn)，只有10％的人選擇了保障性經(jīng)濟(jì)適用房，90％的人都選擇了保障性租賃房。截至2007年12月31日，廈門市共受理低中收入保障性住房申請13685戶，其中保障性租賃房11797戶，保障性經(jīng)濟(jì)適用房1888戶。

比如廈門市，把保障房分為三個(gè)層次：向最低生活保障線以下的住房困難戶提供廉租房，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！保幌蛴幸欢ń?jīng)濟(jì)能力的低中收入家庭住房困難戶提供社會(huì)保障性經(jīng)濟(jì)適用房，向無經(jīng)濟(jì)能力購房的低中收入家庭提供經(jīng)濟(jì)租用房。

更可取的是，廈門在解決低中收入家庭住房困難時(shí)，不僅讓他們能夠住上房，而且盡量讓他們住得方便。與不少城市保障性住房大多布局在郊區(qū)不同，廈門所提供的保障性住房大部分都臨海、臨湖，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通便利。其實(shí)，相比中高收入家庭，低中收入家庭對公共交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)的依賴性更強(qiáng)，希望更多的城市把保障性住房規(guī)劃建設(shè)在交通便利、醫(yī)療教育資源配套完善的區(qū)域。

巨大市場需求，是催生經(jīng)濟(jì)租用房改革推進(jìn)的根本動(dòng)力。據(jù)悉，2008年北京市在解決本地居民住房困難和自住性住房需求的同時(shí)，還將研究解決引進(jìn)人才、來京創(chuàng)業(yè)常住人口和外來務(wù)工人員的住房問題。在外來人口集中的區(qū)域、行業(yè)，組織進(jìn)行試點(diǎn)，統(tǒng)籌安排建設(shè)部分集體宿舍或出租房屋，提供給外來務(wù)工人員居住。為此，今年北京市將研究政策性租用房政策，探索經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房租售并舉制度。

“如果經(jīng)濟(jì)租用房能夠探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問題的突破點(diǎn)，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場許多問題的突破點(diǎn)?！苯ㄔO(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

經(jīng)濟(jì)租用房推廣瓶頸

有關(guān)專家表示，目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)租用房一般有以下特征：由政府提供政策支持，用市場的辦法建設(shè)和經(jīng)營租賃；房租略低于市場價(jià)格；小戶型；供給對象主要是當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝ィ冶仨毷亲宰?。因此，在國?nèi)一些較大的流動(dòng)人口較多的城市，推行經(jīng)濟(jì)租用房是較為必要的。而且國家大力推動(dòng)保障性住房體系建設(shè)的背景，有利于經(jīng)濟(jì)租用房進(jìn)一步推廣。

對政府部門而言，經(jīng)濟(jì)租用房相當(dāng)于政府把應(yīng)得的土地收益作為補(bǔ)貼，一次性地轉(zhuǎn)移給了購房者，在這一過程中政府積累為零。在國有土地早已成為各地政府的生財(cái)之道的今天，地方政府在推廣經(jīng)濟(jì)租用房時(shí)積極性不會(huì)太高。

據(jù)稱，經(jīng)濟(jì)租用房房源包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)商自有的房屋等。事實(shí)上，將經(jīng)濟(jì)適用房改為經(jīng)濟(jì)租用房似乎是順理成章，國家相關(guān)部門不久前公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中也明確提出，“經(jīng)濟(jì)適用房”走租售并舉的道路，具體形式由地方政府決定。然而，時(shí)至今日，各地經(jīng)濟(jì)適用房分配形式仍是售的多租的少。原因是地方政府和企業(yè)需要靠出售經(jīng)濟(jì)適用房來實(shí)現(xiàn)資金回流，出租需要地方政府或企業(yè)投入大量資金，在沒有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和開發(fā)商不想也沒能力大量持有并出租經(jīng)濟(jì)適用房。

分析人士指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)租用房的廣泛推行除了要解決土地、房屋來源這兩個(gè)最主要的問題，其他例如如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣?cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。

事實(shí)上，人群界定也是制約經(jīng)濟(jì)租用房推廣的不利因素。由于中國的金融信用體系還不完善，所以中國居民的收入也并非十分透明。在這樣的情況下，對于如何根據(jù)收入和資產(chǎn)來享受國家優(yōu)惠政策，將會(huì)是新模式要跨過的一個(gè)藩籬。

廈門市國土房產(chǎn)局的工作人員坦言，現(xiàn)在所面臨的最大難題就是申請者的收入確定和退出機(jī)制監(jiān)管。1月24日，廈門市國土資源與房管局公示了105戶被取消經(jīng)濟(jì)租用房資格的家庭，理由各種各樣，從“5年內(nèi)有交易房產(chǎn)行為”到“申請人及妻子長期不在廈門工作及生活”，

值得一提的是，即使在最先試水的福建，由于投資收益期長，利潤低，大面積推行經(jīng)濟(jì)租用房將面臨巨大的財(cái)力困難。福建省建設(shè)廳相關(guān)人士透露，由于中等收入人群數(shù)量龐大，當(dāng)前對經(jīng)濟(jì)租用房不排除設(shè)置一些限制條件，例如限制首次置業(yè)才可申請等等。

而對另外一些城市，在針對低收入者的廉租房建設(shè)上就已是捉襟見肘，更無力顧及針對中等收入階層的經(jīng)濟(jì)租用房了。據(jù)稱，沈陽2008～2009兩年將投入36億元，解決全市12.8萬戶低收入家庭住房困難問題?！吧蜿柸ツ甑牡胤截?cái)政一般預(yù)算收入230億元，一年拿18億元解決廉租房問題已不易，哪有錢再想別的?”一位對經(jīng)濟(jì)租用房持謹(jǐn)慎態(tài)度的人士說，“請問那么多的房源如何解決?”持這樣態(tài)度的人或許還不少。

SOHO中國董事長潘石屹表示，當(dāng)前住房保障最緊迫的是解決城市中最貧困階層的住房問題，解決絕大多數(shù)人的住房問題是非常困難的。從目前來看，政府既沒有足夠的資金，又沒有足夠的土地資源同時(shí)在短時(shí)間內(nèi)解決這些問題。

問題還不止這些，配套政策滯后更是一大難題。長期以來，許多城市在政策層面鼓勵(lì)人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優(yōu)惠等，可謂一應(yīng)俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關(guān)注和扶持。不少老百姓也都疑惑，關(guān)于租房后戶口如何落實(shí)，小孩上學(xué)該去哪個(gè)學(xué)區(qū)等具體問題。

一些研究人士猜測，經(jīng)濟(jì)租用房在實(shí)踐中可能沒有戶籍限制。倘如此，這將使更多生活在大中城市、卻受制于戶籍限制的中等收入者真正享受經(jīng)濟(jì)租用房。然而，在被官方公開認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)租用房概念發(fā)源地的廈門市，這一新保障產(chǎn)品的供應(yīng)僅僅限于擁有廈門市城鎮(zhèn)戶籍的居民。

另外，建設(shè)政策性租賃房還涉及到后續(xù)運(yùn)營管理的問題，如果由政府來做管理，不僅需要投入大量的監(jiān)管成本，同時(shí)也容易給滋生腐敗制造空間。

這些都是我們應(yīng)該深思熟慮的問題。